תמ"א 38

תמ"א 38

מאת עו"ד גיא אורן ועו"ד דנית הרוש

תמ"א 38 ("תמ"א") הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אשר אושרה בשנת 2005 ואשר נועדה לאפשר חיזוק מבנים, שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה, שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1/1/1980.

הוראות התמ"א מעניקות זכויות בנייה נוספות בבניין, הכוללות, בין היתר, תוספות של יחידות דיור כנגד הרחבת דיור במבני מגורים הקיימים (עד 25 מ"ר לכל דירה) וקבלת תמורות נוספות, כגון שיפוץ הרכוש המשותף, בכפוף לקבלת היתר בניה. במובן זה עסקת תמ"א הנה סוג של עסקת קומבינציה, שלא ידענו בעבר.

עפ"י הסטטיסטיקה, צפויה רעידת אדמה בישראל בשנים הקרובות, שכן רעידת אדמה מתרחשת בישראל בממוצע כל 80 שנה. רעידת האדמה המשמעותית האחרונה גבתה חייהם של מאות קורבנות, אשר לא היו ערוכים מפני הסכנות שהביאה עימה רעידת האדמה. כיום, בנויים בארץ עשרות אלפי בניינים על קומת עמודים מעל קומה מפולשת, אשר אינם עמידים במקרה של רעידת אדמה משמעותית ועל כן צו השעה מחייב את חיזוקם, ויפה שעה אחת קודם. 

עד לפני כשנתיים שלוש לא נעשה שימוש רב בתוכנית ובניינים בודדים בארץ חוזקו עפ"י התמ"א. אולם, בעת האחרונה תמ"א 38 חדרה לתודעה הציבורית ובמקומות מסוימים הפכה "לשיחת היום". יזמים מגלים יותר ויותר עניין בתוכנית מבעבר. גם הרשות המקומית במקומות מסויימים בארץ, בעיקר במרכז, תומכת ומעודדת יזמים ודיירים כאחד לחזק את הבניינים עפ"י התמ"א ומסייעת בהקלת הפרוצדורות לקבלת היתר בניה.

מדיניות זו של חיזוק הבניינים משתלבת עם המדיניות הכללית של הרשות המקומית בדבר התחדשות עירונית ושיפור פני העיר, ובכלל זה שיקום מבנים לשימור ופרויקטים של פינוי בינוי.

רשויות מקומיות מסויימות הגדילו לעשות והעניקו מכח תכנית בינוי עיר (תב"ע) זכויות בניה נוספות מכח התב"ע, בין היתר, המאפשרות בנית קומה נוספת מעבר לתמ"א ואף בניית חדר יציאה לגג, זאת כדי לעודד יזמים מבחינה כלכלית להתקשר בעסקאות תמ"א, על פיהם יעלה שוויין של הדירות החדשות, אשר יימכרו ע"י היזמים לדיירים החדשים, ובכך יחזירו יזמים את השקעתם ואך יזכו לרווחים נאים.  

על רקע המציאות המשתנה כאמור נחתמו בשנתיים האחרונות עשרות הסכמים בין יזמים לבין בעלי הדירות ומספר פרויקטים יצאו לדרך, כגון ברעננה, ראשל"צ, רמת גן וקריית אונו.

למרבה הצער, יישום התוכנית בפריפריה עדיין מדשדש בשל חוסר כדאיות כלכלית מבחינת היזמים, שכן שוויון של הדירות החדשות נמוך משמעותית משוויון של הדירות החדשות המתקבלות במרכז. כדי לתמרץ יזמים להתקשר בעסקאות תמ"א בפריפריה דרוש סל הטבות נוסף כלפי היזמים, כגון הקלות נוספות במסים, למשל בניית שתי קומות, לרבות חדר יציאה לגג בפטור ממסים, ניוד זכויות בנייה ליזם באזור המרכז או במקומות אטרקטיביים אחרים בארץ והטבות יצירתיות אחרות שיטיבו עם היזמים.   

ייחודה של התמ"א בכך שהיא מציעה סל של הטבות הן לדיירים והן ליזם, כגון תשלום היטל השבחה מופחת (90-100%) בגין מימוש זכויות הבנייה, פטור ממס שבח בגין מכירת הגג ליזם ועוד כהנה וכהנה הקלות ו/או פטורים ממסים. למעשה, מדובר בעסקת נטו, שכן היזם מתחייב לשאת בתשלומים המסים שחלים על ביצוע הפרויקט בעוד שהדיירים אינם נושאים בתשלום המסים החלים עליהם לפי דין. במובן זה העסקה משתלמת מאוד לדיירים, אשר אינם נושאים בהוצאות הבניה ברכוש המשותף או בדירתם או בסיכונים הכרוכים בעצם הבנייה ובעקבות ביצוע הפרויקט עולה שווי דירתם, במקרים מסויימים לכדי 30%.

כמובן שבמידה ובסיום הפרוייקט קיימת חריגה מהתוכנית הרי שפטורים ו/או הקלות ממסים עלולים להתבטל ושומות מס שיצאו לדיירים יתחלפו בשומות מס חדשות, החייבות בתשלום המס.

כיום התמ"א מעניקה פטור ממסים לבניית קומה אחת על הגג. בגין חדר יציאה לגג יש צורך בתשלומים מסים והיטל השבחה. אילו עליות שעל הדיירים לשאת לכאורה, אך מכח ההסכם עם היזם, מוטל התשלום על היזם. יש לציין כי לצורך קבלת פטור ממסים עפ"י התמ"א יש צורך בקבלת היתר בניה וביצוע הבנייה הלכה למעשה עפ"י התמ"א. במידה וניתנת תמורה ע"י היזם שלא בשירותי בנייה אלא בשווי כסף, לא יחול הפטור ממס.

יזמים רבים מעוניינים להתקשר בביצוע הפרויקט רק לאחר שניתנת הסכמת 100% מהדיירים, וכאשר הבניין הנו בבעלות פרטית, אשר רשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. יחד עם זאת, החוק מאפשר לפנות ולקבל את אישור המפקח על הבתים המשותפים במקרה של היעדר רוב מוחלט לאחר קבלת היתר בניה עבור ביצוע הפרויקט, כגון במקרה של דייר סרבן, אשר אינו מסכים לחתום על הסכם הדיירים ועל המסמכים הנלווים, כגון יפוי כח בלתי חוזר, הסכמה לרישום ו/או ביטול העברת אזהרה או מתנה הסכמתו בקבלת פיצוי כספי נכבד, בה בשעה שדיירים אחרים לא קיבלו כל פיצוי כספי בגין הסכמתם לביצוע התמ"א.

בפועל, הדיירים והיזם מתנים את ביצוע הפרויקט בתנאים מתלים, כגון קבלת הסכמת כל הדיירים לביצוע הפרויקט או אישור המפקח על הבתים המשותפים, הוצאת היתר בניה, הפקדת ערבויות בנקאיות ע"י היזם (כגון: ערבות לתשלום מסים, ערבות לתיקון צו בית משותף, ערבות ביצוע לצורך סיום הפרויקט במקרה שהיזם פושט את הרגל, ערבות משלימה למקרה של מחיקת הערות אזהרה לטובת הדיירים החדשים, ערבות בדק להבטחת תיקון ליקויי בניה, ערבות אישית, שטרי חוב וכיוצ"ב בטוחות, לרבות ערבויות חוק מכר לטובת רוכשי הדירות החדשות), רכישת פוליסת ביטוח מתאימה מטעם היזם לצורך פיצוי עבור נזקים שעלולים להיגרם ע"י, העסקת מפקח בניה מטעם הדיירים על חשבון היזם וכיוצ"ב. בפועל עלולים לחלוף חודשים רבים ממועד חתימת ההסכם בין הדיירים לבין היזם עד לתחילת ביצוע הפרויקט בשל הצורך בהתקיימות כל התנאים המתלים, לרבות דרישות שונות של הרשות המקומית, שאינן בשליטתו של היזם, כגון דרישות הג"א, כיבוי אש וגורמים אחרים, המחייבים תיקון תוכנית ההגשה לקבלת היתר בניה.

יש לציין כי מרבית הבנקים אינם ששים להעניק ליווי בנקאי לביצוע הפרויקט, וזאת בשל הסיבה שהם אינם מסתפקים בקבלת הערת אזהרה או שיעבוד הרכוש המשותף כביטחון להלוואה ליזם, כשם שהיזם רושם הערת אזהרה על הרכוש המשותף מכח הסכם הדיירים להבטחת התחייבויות הדיירים כלפי הקבלן עפ"י ההסכם החתום ביניהם. הסיבה לכך היא שבעת מימוש המשכנתא או הערת האזהרה לא ניתן מעשית לממש רכוש משותף, כגון מימוש גרם מדרגות, לובי וכיוצ"ב. הפתרון הנו הוצאת חלק מהרכוש המשותף ורישום הערת אזהרה לטובת היזם או הבנק על היחידה הרישומית החדשה לאחר תיקון צו בית משותף. למשל ניתן, ליחד את חדר האשפה או חדר גז, המהווה רכוש משותף ולרשום אותו כיחידה רישומית נפרדת, אך עדיין בנקים אינם מתלהבים מפתרון יצירתי זה.

בפועל, בהיעדר ליווי בנקאי, נאלץ היזם להשקיע מהונו העצמי לצורך מימון הפרויקט או באמצעות הלוואה חוץ בנקאית עד אשר מוכר הוא את הדירות המתקבלות ומחזיר לעצמו את השקעתו בתוספת רווח יזמי. כך יוצא איפוא כי מכירת הדירות החדשות מממנת את חיזוק היסודות ותמורות נוספות לחידוש הבניין, כגון שיפוץ הלובי, החזית, התקנת מעלית, אפשרות להוספת ממ"ד, יצירת חניות נוספות, בניית מחסנים, פיתוח הגינה וכיוצ"ב.

עם השלמת הפרויקט על היזם לבצע תיקון צו בית משותף על חשבונו בעקבות הוספת שטחים נוספים לבניין, כאשר היזם נושא בכל העלויות הכרוכות בתיקון הצו ובכלל זה שכ"ט מודד, אגרות ושכ"ט עו"ד. בפועל תהליך תיקון הצו מתחיל כבר מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם עם הדיירים, שכן יש צורך למחוק עיקולים ו/או צווים הרשומים על הדירות בלשכת רישום המקרקעין, יש צורך בקבלת מכתבי החרגה מבנקים למשכנתאות וכיוצ"ב, כך שמדובר בתהליך ארוך שיש להתחילו כבר בשלביו המוקדמים של ביצוע הפרויקט.

* הכותבים הינם עורכי דין במשרד עורכי דין אורן את הרוש, העוסק בתחום המקרקעין, לרבות בתחום תמ"א 38.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברים ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.