עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 8417/09

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

 

 

 

 

 

 

המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין:

 

1.        לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט ע' חבש). במסגרת פסק הדין קיבל בית המשפט באופן חלקי את תביעת המערערת, עיריית ירושלים (להלן: העירייה), לגביית תשלומי ארנונה מהמשיב, ששון לוי (להלן: לוי), בגין נכס שבהחזקתו.

 

העובדות הצריכות לעניין

 

2.        ביום 26.12.1993 התקשר לוי בעסקת קומבינציה עם חברת "בית ארלוזורוב" – חברת הנכסים של מפלגת העבודה (להלן: החברה או "בית ארלוזורוב"), בנוגע לנכס מקרקעין שנמצא בתחומה של העירייה (להלן: המגרש או הנכס). בהסכם סוכם כי החברה תעביר לידי לוי את הבעלות בחלק בלתי מסוים של המגרש, בתמורה לכך שלוי יבנה במגרש משרדים עבורה וכן יישא במקומה בתשלומים שונים. בין היתר, התחייב לוי לשאת בתשלומים השוטפים בגין חלק המגרש שהועבר לבעלותו, לרבות בתשלומי הארנונה העירונית, החל מיום 1.1.1994 ועד ליום שבו ימסור להחזקתה של החברה את כל המשרדים שהתחייב לבנות למענה.

 

           בהמשך לכך, ובהתאם להוראות ההסכם, העבירה החברה לידי לוי את ההחזקה במגרש – כך על-פי קביעת בית המשפט המחוזי – במהלך חודש ינואר 1994. עם זאת, העברת ההחזקה לא עודכנה ברישומי העירייה, ולכן המשיכה העירייה לשלוח לחברה הודעות חיוב בגין הארנונה המתחייבת עבור המגרש כולו. החברה מצידה לא שילמה את החוב, וכך נהג גם לוי, אשר לא קיבל – ועל כך אין חולק – הודעות חיוב מטעם העירייה.

 

3.        במהלך שנת 1999, ולאחר שחוב הארנונה לא שולם כאמור, נקטה העירייה בהליכי גבייה מול החברה, לרבות בדרך של הטלת עיקולים שונים. בעקבות זאת, ביום 24.11.1999 שלחה באת-כוחה של החברה מכתב לעירייה, ובו עדכנה את האחרונה בדבר ההסכם שנכרת בין החברה לבין לוי ובדבר מסירת ההחזקה במגרש לידיו של לוי כבר בראשית שנת 1994. בהתאם למכתב, עדכנה העירייה את רישומיה וייחסה באופן רטרואקטיבי את מלוא חוב הארנונה שנצבר בגין המגרש ללוי. ביום 9.12.1999 נשלחו ללוי הודעות חיוב בגין חוב זה. בהמשך, בשנים שלאחר מכן, שלחה העירייה ללוי בזמן אמת הודעות חיוב בגין חובות הארנונה השנתיים. יצוין שהודעות החיוב התייחסו כולן לחוב הארנונה שנצבר בגין כל המגרש, ולא רק לחוב שנצבר בגין חלק המגרש שהועבר לבעלותו של לוי, אשר רק לגביו התחייב, במסגרת ההסכם עם החברה, לשאת בתשלומי הארנונה.

 

4.        ביום 2.6.2004, משלוי לא נענה להודעות החיוב ולא שילם את חוב הארנונה שנצבר בגין השנים 2003-1995, הגישה העירייה תביעה בסדר דין מקוצר, בסך של כ-2.5 מיליון ש"ח. לוי הגיש לבית המשפט בקשת רשות להתגונן. במסגרת הבקשה טען כי הוא כלל לא החזיק במגרש בחלק ניכר מתקופת החיוב; כי התביעה התיישנה ביחס לתקופה שלפני חודש יוני 1997; כי החיובים הם בלתי-חוקיים ביחס לשנים 1995- 1999 בשל שהושתו באופן רטרואקטיבי; כי נפלה טעות בגודל השטח מושא החיוב; וכי המגרש צריך להיות פטור מארנונה עקב מצבם הרעוע של המבנים המצויים בו (ראו: סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות)). לחלופין, טען כי קיימת לו זכות קיזוז כלפי העירייה, בגין אגרות והיטלים ששילם בין השנים 1978- 1983 בעבור נכס אחר. ביום 4.5.2006 קיבל בית המשפט המחוזי את בקשתו של לוי להתגונן וביום 5.8.2009 נתן את פסק דינו.

 

פסק דינו של בית המשפט קמא

 

5.        בית המשפט קמא קבע תחילה, לאחר שבחן את מכלול הראיות שהונחו לפניו, כי לוי החזיק במגרש בכל התקופה נשואת התביעה וכי הוא הגורם אשר היה חייב, על דרך העיקרון, לשלם את הארנונה שנדרשה בגין המגרש. אי-לכך, המשיך בית המשפט ובחן את תוקף החיובים שהושתו על לוי, לנוכח טענות ההגנה השונות שהועלו על-ידו, תוך חלוקת התקופה נשואת התביעה לשלוש תקופות משנה:

 

           תקופת המשנה הראשונה נקבעה כתקופה שבין יום 1.1.1995 ליום 1.6.1997. ביחס לתקופה זו קבע בית המשפט קמא כי התביעה התיישנה, שכן חלפו למעלה משבע שנים מתום התקופה ועד להגשת התביעה מטעם העירייה ביום 2.6.2004 (ראו: סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות)). בתוך כך, דחה בית המשפט את טענת העירייה שלפיה הוראת סעיף 4 לחוק ההתיישנות לא מאפשרת ללוי לטעון להתיישנות התביעה, לאחר שהעלה טענת קיזוז אשר התיישנה אף היא.

 

           תקופת המשנה השנייה נקבעה כתקופה שבין יום 2.6.1997 ליום 31.12.1999. כזכור, הודעות החיוב בגין תקופה זו (ובגין התקופה הראשונה שממילא התיישנה) נשלחו ללוי ביום 9.12.1999, בעקבות מכתב ששלחה לעירייה באת-כוחה של "בית ארלוזורוב"; ועל-כן, בית המשפט קמא קבע שמדובר בחיובים רטרואקטיביים. בהמשך לכך, קבע בית המשפט כי אין להתיר חיובים אלה, בעיקר בשל שלוש סיבות: ראשית, קבע בית המשפט, בהסתמך על הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות, כי חבות הארנונה בגין תקופה זו מוטלת על "בית ארלוזורוב", עקב הימנעותה של האחרונה מלשלוח לעירייה הודעה בדבר העברת ההחזקה במגרש עד ליום 24.11.1999. שנית, ציין בית המשפט כי העירייה הפרה את החובה המוטלת עליה לבדוק מי מחזיק בפועל בנכס שבעטיו נדרש תשלום הארנונה. לבסוף, הדגיש בית המשפט כי העירייה התרשלה בכך שלא בחנה את הוראותיו השונות של הסכם הקומבינציה שנערך בין לוי לבין "בית ארלוזורוב" על-מנת לעמוד באופן מדויק על התחייבויותיו של לוי, אלא בחרה, תחת זאת, לחייבו בגין מלוא החוב שנצבר בגין הנכס.

 

         תקופת המשנה השלישית נקבעה כתקופה שבין יום 1.1.2000 ליום 21.12.2003. כאמור, בתקופה זו שלחה העירייה ללוי הודעות חיוב בזמן אמת, ולכן הטענות שהעלה לוי לפני בית המשפט המחוזי, ואשר רלוונטיות לתקופה זו, הן רק אלה הנוגעות לזהות המחזיק, לגודל השטח מושא החיוב ולתחולת הפטור שבסעיף 330 לפקודת העיריות. עם זאת, את הטענות הללו – כך קבע בית המשפט המחוזי – אין מקום להעלות ביחס לתקופה הנדונה, שכן לוי נמנע מלפעול לאורך השנים בדרכי ההשגה הנדרשות. בפרט, נקבע ביחס לטענות בדבר זהות המחזיק ובדבר גודל השטח כי לוי היה צריך להעלותן במסגרת הליך של השגה, כאמור בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר), ולא להמתין עד שהוגשה נגדו תביעה. מכל מקום, יוזכר כי את הטענה בדבר זהות המחזיק ממילא דחה בית המשפט גם לגופה.

 

           אשר לטענה בדבר תחולת סעיף 330 לפקודת העיריות, קבע בית המשפט קמא כי לוי לא הוכיח לעירייה, בזמן אמת, כי המגרש עומד בתנאי הסעיף. אמנם – כך נקבע – לוי פנה לעירייה בנושא זה עוד ביום 5.9.2000, אולם הפנייה לא הייתה מבוססת דיו, ולכן נדחתה. בתגובה לכך, לוי לא פנה לועדת הערר, בהתאם להוראות חוק הערר, או לבית המשפט לעניינים מנהליים, אלא המתין עד ליום 21.12.2003 – אז הגיש לעירייה בקשה מנומקת ומבוססת, שאושרה החל מאותו יום. אי-לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי יש לראות את לוי כמי שזנח את טענתו בעניין זה – ולדחותה.

          

6.        לנוכח האמור, פסק בית המשפט קמא כי לוי חייב לעירייה סך של 1,713,873 ש"ח בגין תקופת המשנה השלישית, וכן הוצאות ושכר טרחה בסכום כולל של 10,000 ש"ח. את טענת הקיזוז שהועלתה על-ידי לוי דחה בית המשפט מחמת התיישנות.

 

טענות הצדדים בערעורים

 

7.        על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגשו שני ערעורים – האחד מטעם לוי (ע"א 8189/09) והשני מטעם העירייה (ע"א 8417/09). במסגרת הערעורים, הניחו לפנינו הצדדים יריעה רחבה של טענות בנושאים רבים. בערעור מטעמו טען לוי בעיקר נגד דחייתה של טענת הקיזוז מחמת התיישנות. כמו-כן, קבל לוי על המעמד הראיתי של תדפיסי החיוב ששימשו לקביעת גובה החוב, על אי-החלת הפטור שבסעיף 330 לפקודת העיריות, על גובה הסעד שנפסק לחובתו ועל גובהם הגבוה – כך לדעתו – של שכר הטרחה וההוצאות שנפסקו לטובת העירייה. העירייה מצידה התמקדה בערעור מטעמה בשלושה נושאים: התיישנות התביעה בגין תקופת המשנה הראשונה, פסילת החיובים הרטרואקטיביים בגין תקופת המשנה השנייה וגובהם הנמוך – כך לשיטתה – של שכר הטרחה וההוצאות שנפסקו לטובתה.

 

           בדיון שהתקיים לפנינו, בשני הערעורים במאוחד, הסכימו הצדדים על קבלת ערעורו של לוי (ע"א 8189/09) באופן חלקי, במובן זה שהתיק יוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך בדיקת טענת הקיזוז. לנוכח הסכמת הצדדים, ביום 13.1.2011 הורינו כאמור. משכך, במסגרת פסק הדין דנן לא נדון בטענת הקיזוז ולא נביע את עמדתנו באשר לתוקפה. יתר הטענות שהועלו בשני הערעורים ידונו להלן. תחילה נדון בערעור של העירייה, לפי נושאים. לאחר מכן נדון בערעור של לוי, לפי נושאים. לבסוף נדון  בערעורים ההדדיים שהוגשו בעניין גובה שכר הטרחה וההוצאות.

 

           נקדים ונאמר כי דין ערעורה של העירייה להתקבל באופן חלקי, ככל שהוא נוגע לחיוב שנפסל בגין התקופה שבין יום 2.6.1997 ליום 31.12.1999. ערעורו של לוי – למעט העניין שהוחזר ביום 13.1.2011 לדיון בבית המשפט המחוזי – נדחה.

 

א. ערעור העירייה (ע"א 8417/09) – התיישנות

 

8.        סעיף 4 לחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:

 

בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות.

 

 

           העירייה סבורה, לנוכח הוראת הסעיף הנ"ל, כי בית המשפט קמא שגה כאשר קבע כי תביעתה התיישנה ביחס לתקופה שבין יום 1.1.1995 ליום 1.6.1997. לשיטתה, על-פי הוראת סעיף 4, יש לומר כי טענת הקיזוז שהועלתה על-ידי לוי "מחיה" את חלק התביעה שהתיישן. לוי, מצידו, סבור – בהתאם לקביעת בית המשפט קמא – כי סעיף 4 כלל לא חל על ענייננו, כך שאין מנוס מדחיית התביעה בגין תקופה זו בשל התיישנות.

 

9.        הדין, בעניין זה, מצוי עם לוי. למעשה, העירייה מבקשת לקרוא לתוך סעיף 4 הוראה שלפיה בעל דין אחד אינו יכול לטעון במקביל הן טענת התיישנות הן טענת קיזוז. לכך אין כל בסיס בלשון הסעיף. הדבר גם אינו נובע מן התכלית שאותה מבקש הסעיף להשיג – הבטחת שוויון בין בעלי הדין. על תכלית זו עמד בית משפט זה כבר בע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"מ כ(1) 505, 521 (1966), מפי הנשיא ש' אגרנט:

 

הרעיון העומד מאחורי ההוראה הזאת הוא להבטיח שוויון בין בעלי-הדין, בנוגע לענין של השמעת טענת התיישנות, כאשר אחד מהם הגיש תביעה והשני הגיש תביעה-שכנגד באותו נושא – לאמור: אם הנתבע לא טען כי התביעה של התובע התיישנה, אזי תובעת שורת הצדק כי גם לזה האחרון לא יורשה להשמיע טענת התיישנות כלפי התביעה-שכנגד, שהרי אין זה צודק לאפשר לתובע, משפתח בהליכים משפטיים כדי להשיג תרופה בענין המשמש גם נושא התביעה-שכנגד, לחסום בפני הנתבע, מקום שהתביעה הראשית לא התיישנה, או אף אם התיישנה ולא נטענה כלפיה טענת התיישנות, את הדרך לקבל את התרופה המבוקשת בתביעה-שכנגד.

 

 

           תכלית זו יפה כמובן גם ביחס לטענת הקיזוז הנזכרת בסעיף, ואשר בה עסקינן (ראו למשל: ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 10 (2003); רע"א 8059/03 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד ס(2) 211, 222 (2005)). עם זאת, תכלית זו, הנוגעת למערכת היחסים שבין בעלי הדין, אינה רלוונטית כלפי טענות שונות המועלות על-ידי אותו בעל דין עצמו. הטענות המועלות על-ידי לוי הן למעשה טענות משפטיות חלופיות שאין כל מניעה להעלותן (חריג לכך עשוי להיות כלל ההשתק השיפוטי, אשר אינו רלוונטי לענייננו. ראו בעניין זה: רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 633 (2005); ע"א 513/89 Interlego A/S נ' Exin – Lines Bros S.A., פ"ד מח(4) 133, 194 (1994). על המניעה להעלות בנסיבות מסוימות טענות עובדתיות חלופיות, ראו: תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984)). זאת ועוד. בנסיבות העניין שלפנינו, אף ניתן לראות את טענת הקיזוז כטענה המועלית ביחס לחלק התביעה שלא התיישן, כך שניתן לומר כי טענת ההתיישנות וטענת הקיזוז כלל אינן חלופיות אחת לשנייה.

 

           לנוכח האמור, לא ניתן לקרוא לתוך סעיף 4 לחוק ההתיישנות את שמבקשת העירייה. לפיכך, אין מקום "להחיות" את תביעת העירייה – וזו התיישנה, ככל שהיא נוגעת לפרק הזמן שבין יום 1.1.1995 ליום 1.6.1997.

 

ב. ערעור העירייה (ע"א 8417/09) – רטרואקטיביות השומות

 

10.      הלכה ידועה היא כי ידו של בית המשפט "תהא קפוצה" בהתרת חיובי ארנונה רטרואקטיביים (ראו: עע"ם 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן, פס' 7 (לא פורסם, 18.3.2012) (להלן: עניין מעונות מכבי); עע"ם 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פס' 50 (לא פורסם, 1.12.2011) (להלן: עניין גבעת שמואל); עע"ם 7749/09 אורט ישראל נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים, פס' 31 (לא פורסם, 20.11.2011) (להלן: עניין אורט); ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 784 (2002) (להלן: עניין ט.ט. טכנולוגיה); ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 451 (2000) (להלן: עניין עילבון הראשון); ע"א 8558/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נז(4) 769, 789 (2003) (להלן: עניין עילבון השני)). התרתם של חיובים מסוג זה תיעשה – כך קבעה הפסיקה – בכפוף למבחן דו-שלבי של סמכות ושיקול דעת. מבחינת הסמכות, נקבע כי כל עוד לא קיימת הסמכה מפורשת לחיוב רטרואקטיבי בחוק, והסמכה שכזו אינה קיימת ברגיל בעניין חיובי ארנונה, קמה חזקה פרשנית נגד תחולה למפרע. חזקה זו ניתנת לסתירה בהינתן טעמים טובים. אם החזקה אכן נסתרת, כי אז יש לעבור לשלב השני ולבחון אם החיוב הרטרואקטיבי עומד במבחנים שנקבעו לבחינת שיקול הדעת המנהלי, ובראשם מבחן הסבירות (ראו: עניין אורט, פס' 31-30, 35-34; עניין גבעת שמואל, פס' 57; עניין מעונות מכבי, פס' 7. באופן כללי, ראו גם: בג"ץ 7691/95 שגיא נ' ממשלת ישראל, פ"ד נב(5) 577, 598-597 (1998); בג"ץ 2933/94 רשות שדות התעופה נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד נ(3) 837, 859 (1996); בג"ץ 5290/97 עזרא – תנועת הנוער החרדי לאומי בא"י נ' השר לענייני דתות, פ"ד נא(5) 410, 417 (1997)).

 

           במאמר מוסגר, יוזכר כי גם חיובים לא רטרואקטיביים, שאינם כפופים כמובן לחזקה נגד תחולה למפרע, כפופים – ככל פעולה של רשות מנהלית – למבחני שיקול הדעת. אי-לכך, ההבדל שבין חיוב רטרואקטיבי לבין חיוב שאינו רטרואקטיבי טמון למעשה בנקודת המוצא. כך, חיוב רטרואקטיבי נחשד מלכתחילה כפסול, והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש להתיר את החיוב, ואילו חיוב לא רטרואקטיבי נתפס תחילה כתקין, והנטל לסתור זאת מוטל על הצד המבקש לפסול את החיוב (ראו: עניין גבעת שמואל, פס' 50; עניין אורט, פס' 36).

 

11.      בענייננו, סבורה העירייה שיש להתיר את החיובים שהושתו על לוי בגין השנים 1999-1995, או למצער בגין התקופה שמיום 2.6.1997, לאחר שיתר התביעה התיישנה כאמור. בפי העירייה שבע טענות מרכזיות – אותן ניתן לחלק לשתי קבוצות. בקבוצה הראשונה כלולות שתי טענות המעלות ספק בדבר קביעתו של בית המשפט המחוזי כי מדובר בחיובים רטרואקטיביים. הראשונה שבהן היא הטענה שלפיה חבות הארנונה מוטלת על הנישום מכוח החזקתו בנכס, ללא תלות במועד שליחתן של הודעות החיוב, אם בכלל, כך שהודעות החיוב שנשלחו ללוי כלל אינן עולות כדי חיוב רטרואקטיבי. הטענה השנייה היא כי הודעות החיוב שנשלחו ללוי אינן רטרואקטיביות, שכן כל מהותן הינה תיקון שומות קודמות שנשלחו בטעות ל"בית ארלוזורוב", ואין בהן כל מרכיב חדש. בפרט נכונים הדברים – כך לטענת העירייה – ביחס לשנת 1999, שבה הודעת החיוב נשלחה ללוי עוד באותה שנה (ביום 9.12).

 

         קבוצת הטענות השנייה מורכבת מחמש טענות המצדיקות את הרטרואקטיביוּת, ככל שקיימת, ויוצאות נגד קביעתו של בית המשפט המחוזי שלא להתיר אותה. הטענה הראשונה היא שחבות הארנונה מוטלת תמיד, בראש ובראשונה, על המחזיק בפועל של הנכס. חבות זו אינה מתאיינת – כך לדעת העירייה – וניתן לחייב את המחזיק בפועל בגין הארנונה שנתהוותה במהלך תקופת החזקתו, גם כאשר זהותו נודעת רק בדיעבד. לעניין זה מפנה העירייה לפסק הדין ברע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661 (1992) (להלן: עניין ריינר). הטענה השנייה מתייחסת לקביעתו של בית המשפט קמא אשר לפיה הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות מטילות את חובת תשלום הארנונה על "בית ארלוזורוב", בשל שלא שלחה לעירייה הודעה בדבר השינוי שחל בהחזקה. לעמדת העירייה, סעיפים 326-325 לפקודת העיריות אינם מגבילים את היכולת להשית תשלומי ארנונה על המחזיק בפועל, אלא אך פותחים אפשרות נוספת, בדמות השתת תשלומי הארנונה על המחזיק הקודם של הנכס. אפשרות זו – כך נטען – אינה מחייבת ונתונה היא לבחירת הרשות המקומית שמשיתה את הארנונה. הטענה השלישית בקבוצה זו היא כי בנסיבות העניין לא הייתה כל מניעה להשית על לוי את תשלומי הארנונה למפרע, שכן כלל לא נוצרה אצל לוי – אשר ידע כי חבות הארנונה מוטלת עליו – הסתמכות. לפיכך, סבורה העירייה כי באיזון שבין החובה לגבות מס אמת לבין עניינו של לוי ואינטרס ההסתמכות שלו, גוברת החובה לגבות מס אמת. עוד טוענת העירייה – טענה רביעית בקבוצה זו – שבית המשפט המחוזי שגה עת שקבע כי היה עליה לבדוק, לאורך השנים, את מצב הבעלות וההחזקה במגרש. חובה זו – כך נטען – אינה מוטלת עליה בדין ואין לה בסיס. בדומה, הטענה החמישית של העירייה היא כי בית המשפט המחוזי שגה בקובעו כי היה עליה לבחון לעומק את תוכן ההסכם שנכרת בין לוי לבין "בית ארלוזורוב", על-מנת לעמוד על ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים בעניין חלוקת נטל הארנונה. לעמדת העירייה, דרישה שכזו היא בבחינת גזירה שלא ניתן לעמוד בה.

 

12.      לוי מצידו נסמך על פסק דינו של בית המשפט קמא. בפרט, טוען הוא כי טענות העירייה חותרות תחת הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין – אף שהלכה ידועה היא כי ערכאת הערעור לא נוהגת להתערב בממצאים מסוג זה. עוד סבור לוי כי סעיפים 326-325 לפקודת העיריות שוללים את האפשרות לחייבו למפרע, בקובעם כי במקרים של העברת החזקה או בעלות מגורם אחד למשנהו, האחריות לתשלום הארנונה מוטלת על הגורם המעביר עד למועד שבו הוא מוסר לעירייה הודעה בדבר ההעברה. נוסף על כך, מדגיש לוי כי על העירייה מוטלת החובה לבצע בדיקה אקטיבית של מצב ההחזקה והבעלות בנכס – חובה אשר לא קוימה על-ידה. לבסוף, מציין לוי את האיסור שחל על הטלת חיובי ארנונה למפרע, כפי שהוא בא לידי ביטוי – כך לשיטתו – בשורה ארוכה של פסקי דין שיצאו תחת ידיו של בית משפט זה.

 

           להלן נדון בטענות השונות של הצדדים, תוך חלוקת הדיון לנושאים.

 

ב.1. החובה לשלוח הודעות חיוב

 

13.      כפי שצוין, העירייה סבורה כי משלוח הודעת חיוב לנישום אינה תנאי לקיומה של חבות בארנונה, ולכן די בכך שהארנונה הוטלה במועד באמצעות חקיקתם של צווים בדבר הטלת ארנונה לשנים הרלוונטיות. דין טענה זו להידחות.

 

           החיוב בארנונה – כך נפסק לא פעם – הוא תהליך דו-שלבי: בשלב הראשון, המכונה לרוב שלב "החקיקה", על מועצת הרשות המקומית לחוקק צו בדבר הטלת ארנונה. בשלב השני, אותו נהוג לכנות כשלב ה"שומה", על הרשות המקומית להפיק ולשלוח לכל נישום שומת ארנונה ספציפית, על בסיס העקרונות והתעריפים שנקבעו בצו. שלב זה מסתיים עם שליחת הודעת חיוב או דרישת תשלום לנישום (ראו: עניין גבעת שמואל, פס' 45; עניין עילבון השני, בעמ' 788; הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית ספר ראשון 130-129 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001) (להלן: רוסטוביץ – ספר ראשון)).

 

           אמנם, כפי שטוענת העירייה, צו הטלת הארנונה הוא שמקים את חבות הנישום ומטיל על כתפיו את נטל המס; אולם, שומת הארנונה, המגולמת בהודעת החיוב, היא שמוציאה את החבות מן הכוח אל הפועל והופכת את נטל המס, המוטל במסגרת הצו כאמור, לבר-ביצוע (ראו: ע"א 156/59 ועדת השומה שליד עירית ירושלים נ' דינוביץ, פ"ד יג 1332, 1337-1336 (1959); עניין גבעת שמואל, פס' 46; עניין עילבון הראשון, בעמ' 450; עניין ט.ט. טכנולוגיה, בעמ' 783; רוסטוביץ – ספר ראשון, בעמ' 82). לנוכח זאת, נקבע בפסיקה כי הרשות המקומית חייבת לשלוח לנישום הודעת חיוב מדי שנה בשנה (ראו: עניין גבעת שמואל, פס' 46; עניין עילבון הראשון, בעמ' 450; עניין עילבון השני, בעמ' 788). המקרה שלפנינו אינו שונה.

 

           אשר-על-כן, שליחת הודעת חיוב לנישום היא חלק אינטגראלי וחיוני בתהליך גבייתה של הארנונה העירונית. בהיעדר הודעת חיוב הנשלחת לנישום – לא מושלם תהליך החיוב. בענייננו, אם כן, תהליך החיוב של לוי בגין השנים 1999-1995 הושלם רק ביום 9.12.1999, עת נשלחו לו הודעות החיוב הרלוונטיות (בהיעדר טענה מצד לוי שהודעות החיוב הגיעו לידיו במועד מאוחר יותר)  – וזהו המועד הקובע לצורך בדיקת רטרואקטיביות החיוב.

 

ב.2. תיקון שומה? – הגדרת החיוב הרטרואקטיבי

 

14.      בעניין גבעת שמואל בחן בית משפט זה את המונח "רטרואקטיביוּת" בהקשר של שליחת הודעות חיוב בארנונה. בסופו של הדיון, נקבעו העקרונות הבאים (שם, פס' 56-51): האחד – חיוב המושת על נישום בגין שנת כספים מסוימת לאחר ששנה זו נסתיימה הוא בהכרח חיוב רטרואקטיבי; השני – תיקון שומת ארנונה (לאחר שכבר נשלחה שומה קודמת) במהלך שנת הכספים הוא רטרואקטיבי, ככל שהוא מבקש לחול על התקופה שקדמה לתיקון; השלישי – השתת ארנונה ראשונה במהלך שנת הכספים, באופן שכולל יישום של החלטה מנהלית חדשה, היא רטרואקטיבית ככל שהיא נוגעת לפרק הזמן שקדם למועד שבו קיבלה העירייה את ההחלטה והודיעה עליה לנישום; והרביעי – השתת ארנונה ראשונה במהלך שנת הכספים, כאשר החיוב זהה בבסיסו לחיוב שהושת על הנישום בשנים הקודמות (גם אם יש בו התאמה לתעריפים שנקבעו בצו הטלת הארנונה הרלוונטי לאותה שנה), אינה רטרואקטיבית גם עבור פרק הזמן שקדם לשליחת הודעת החיוב לנישום.

 

           בענייננו, החיובים שהושתו על לוי בגין השנים 1998-1995 כלולים בקטגוריה הראשונה שלעיל. על חיובים אלה הודיעה העירייה ללוי רק ביום 9.12.1999, לאחר תום שנות הכספים הרלוונטיות, ולכן לפי העקרונות שהוזכרו לעיל, הם רטרואקטיביים במהותם. ההיגיון שעומד מאחורי קביעה זו, בקליפת האגוז, הוא שעם תום שנת כספים מסוימת, אין עוד הצדקה לגביית ארנונה בגין אותה שנה, שכן תכלית הארנונה היא לממן את פעילותה השנתית השוטפת של העירייה (ראו בהרחבה: עניין גבעת שמואל, פס' 51 וההפניות שם).

 

           בדומה, החיוב שהושת על לוי בגין שנת 1999 מצוי בקטגוריה השלישית שלעיל. חיוב זה, אשר גם עליו הודיעה העירייה ללוי רק ביום 9.12.1999, יחד עם יתר החיובים, נותן ביטוי ראשון להחלטה מנהלית חדשה – היא ההחלטה לשנות את זהות החייב מ"בית ארלוזורוב" ללוי (על העיקרון העומד מאחורי רכיב ההחלטה המנהלית החדשה, ראו: עניין גבעת שמואל, פס' 54). אי-לכך, ומכיוון שהעירייה הודיעה ללוי על ההחלטה החדשה רק במסגרת הודעת החיוב עצמה, חיוב זה הוא רטרואקטיבי ככל שהוא נוגע לתקופה שמתחילת שנת 1999 ועד ליום שליחת ההודעה.

 

15.      מן האמור עולה כי הן החיובים שהושתו על לוי בגין השנים 1998-1995, הן החיוב שהושת עליו בגין החלק של שנת 1999 שעד ליום ה-9.12, הם רטרואקטיביים. כזכור, העירייה חולקת על כך. לשיטתה, הודעות החיוב שנשלחו ללוי לא משיתות לראשונה ארנונה חדשה, אלא אך מתקנות שומות מוטעות, ולכן כלל אין לבחון אותן במונחים של רטרואקטיביוּת. אין לקבל טענה זו. ראשית, במישור היחסים שבין לוי לבין העירייה, הודעות החיוב שנשלחו ללוי משיתות עליו – לראשונה – ארנונה בגין המגרש. העובדה כי העירייה השיתה את הארנונה, קודם לכן, על "בית ארלוזורוב" אינה בעלת נפקות בכל הנוגע למישור יחסים זה. שנית, גם אם אכן היה מדובר, כטענת העירייה, ב"תיקון שומות" – לא היה בכך כדי לייתר את בחינת תחולתו בזמן של התיקון. זאת בשל שהרציונאלים שעומדים מאחורי החזקה נגד תחולה רטרואקטיבית – ובהם: צדק והגינות, אינטרס ההסתמכות, יציבות משפטית ואמון הציבור במוסדות השלטון – חלים על תיקון שומת ארנונה כפי שהם חלים על השתת ארנונה לראשונה (והם חלים על שני אלה כפי שהם חלים על כל פעולה של המנהל; ראו בהרחבה: עע"א 1613/91 ארביב נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(2) 765, 776 (1992) (להלן: עניין ארביב); דנ"א 3993/07 פקיד שומה ירושלים 3 נ' איקאפוד בע"מ, פס' 32 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (לא פורסם, 14.7.2011) (להלן: עניין איקאפוד); עניין אורט, פס' 29)). בהתאם לכך, ניתן לראות כי ארבע הקטגוריות שנסקרו לעיל, ואשר עליהם עמד בית משפט זה בעניין גבעת שמואל, כוללות גם את המצבים השונים של תיקון שומה – הקטגוריה הראשונה כוללת את המקרים שבהם תיקון השומה נעשה לאחר תום שנת הכספים והקטגוריה השנייה כוללת את המקרים שבהם תיקון השומה נעשה במהלך שנת הכספים.

 

           הנה כי כן, החיובים שהושתו על לוי בגין השנים 1998-1995 וכן החיוב שהושת עליו בגין החלק של שנת 1999 שעד ליום ה-9.12, הם רטרואקטיביים. משכך, כפי שצוין לעיל, כפופים הם, ככל פעולה מנהלית המבקשת לחול למפרע, למבחן דו-שלבי של סמכות ושיקול דעת. למבחן זה – על שני שלביו – נעבור עתה.

 

ב.3. השתת ארנונה באופן רטרואקטיבי – סמכות וסבירות

 

16.      כפי שכבר צוין, אין בנמצא הוראת חוק אשר מסמיכה – באופן מפורש – את הרשויות המקומיות להשית ארנונה באופן רטרואקטיבי. לדידו של לוי, סעיפים 325- 326 לפקודת העיריות אף שוללים סמכות זו, בהטילם את חבות הארנונה באופן בלעדי על מי שמעביר בעלות או החזקה בנכס עד למועד שבו הוא מעדכן את העירייה בדבר ההעברה. בכך אין ממש.

 

17.      ככלל, החובה לשלם ארנונה מוטלת על "המחזיק בנכס" (סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: חוק ההסדרים)) – הוא, כך נקבע בפסיקה, בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ראו למשל: בר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור, יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית תבל, פס' 25-19 (לא פורסם, 16.3.2008); ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341, 344-343 (1985); רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' וינבוים, פ"ד נו(4) 856, 861 (2002); רע"א 9813/03 מדינת ישראל – משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, פס' 9-8 (לא פורסם, 4.2.2007)). סעיפים 326-325 לפקודת העיריות הם חריג לכך. סעיפים אלה קובעים כדלקמן:

 

325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

 

326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם – ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו – למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה.

 

 

           כפי שניתן לראות, סעיפים 326-325 שלעיל מטילים על בעל נכס או על מחזיק בנכס את האחריות לדווח לעירייה על כל שינוי שחל במצב הבעלות או ההחזקה של הנכס, לפי העניין, כתנאי ל"שחרור" מן החובה לשלם ארנונה (ראו: עע"ם 1244/07 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, פס' 8 (לא פורסם, 5.7.2011) (להלן: עניין שמי בר)). לפי הוראות הסעיפים, חבות הארנונה של המחזיק או הבעלים המקורי מסתיימת – ובכך צודק לוי – "רק עם משלוח הודעה... לעירייה, ולא עם חדלות הבעלות או ההחזקה בפועל" (ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 796, 775 (1991)).

 

18.      למרות זאת, אין ללמוד מכך כי חבות הארנונה חלה באופן בלעדי על המחזיק או הבעלים המקורי. תכלית סעיפים 326-325 היא להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה – כך שאין היא צריכה לעמוד בעצמה על מצב הבעלות או ההחזקה בכל נכס בכל עת ועת (ראו: שם, בעמ' 775; עניין שמי בר, פס' 8; בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פס' 29-27 לפסק דינו של השופט י' דנציגר, פס' 9-7 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (לא פורסם, 17.04.2008) (להלן: עניין דור אנרגיה); בר"ם 1962/06 כהן נ' מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, פס' 5 (לא פורסם, 16.10.2006); רוסטוביץ – ספר ראשון, בעמ' 277-276). הוראת סעיף 326 מבקשת אך להוסיף על חבות הארנונה הקיימת באופן רגיל ולא לגרוע ממנה – שכן, המחזיק או הבעלים המקורי חייב, לפי הסעיף, רק "בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר [קרי: הגורם בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, לפי העניין] היו חייבים לשלם ולא שילמו". רוצה לומר: חבות הארנונה העיקרית בגין נכס כלשהו לעולם תחול, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים, על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואילו המחזיק או הבעלים המקורי יהיה חייב, בנוסף לכך, מכוח הוראת סעיף 326, עד למועד שבו הוא שולח הודעה לעירייה. יתרה מזאת, מלשון הסעיף אף עולה כי חבותו של המחזיק או הבעלים המקורי היא שיורית, כך שיש לחייבו בתשלום ארנונה רק כאשר לא ניתן לגבותה ממי שחב בה בפועל (ראו: רוסטוביץ – ספר ראשון, בעמ' 274, 285-284).

 

           סיכום ביניים: סעיפים 326-325 פותחים בפני העירייה אפשרות חיוב נוספת, ואין הם שוללים את חבותו בארנונה של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. כשלעצמם, אין בהם כדי למנוע מן העירייה להשית את הארנונה על בעל הזיקה כאמור באופן רטרואקטיבי, או לחלופין להסמיכה לעשות כן.

 

19.      משכך, חזרנו לנקודת המוצא – קרי: למבחנים הרגילים לבחינת תקינותו של החיוב הרטרואקטיבי. בהיעדר הסמכה מפורשת בחקיקה – הסמכה שלא קיימת כאמור – קמה החזקה נגד תחולה למפרע; ועל-כן, יש לבחון אם ישנם טעמים טובים המביאים לסתירתה. טעמים אלה יכולים להיות רבים ומגוונים. נגזרים הם מן התכליות השונות שאותן מבקשים דיני הארנונה להגשים. במקרה שלפנינו, מדגישה העירייה בעיקר את התכלית של גביית מס אמת. לשיטתה, תכלית זו מחייבת כי הארנונה תיגבה מלוי, אשר החזיק בפועל במגרש במהלך התקופה נשואת החיוב.

 

           אכן, גביית מס אמת היא עיקרון יסוד בדיני המס – "נשמת החוק ותכליתו" (ע"א 1527/97 אינטרבילדינג חברה לבנין בע"מ נ' פקיד שומה ת"א 1, פ"ד נג(1) 699, 719 (1999); ראו גם: ע"א 4030/03 מפעלי גרנות אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ נ' מס הכנסה פקיד שומה למפעלים גדולים, פס' 30 לפסק דינו של השופט י' עדיאל (לא פורסם, 2.7.2007)). עם זאת, על-פי רוב, לא די בעיקרון זה, כשלעצמו, כדי להביא לסתירת החזקה נגד תחולה רטרואקטיבית. זאת שכן בפועל העיקרון של גביית מס אמת קיים תמיד, בכל עת שבו רשות מקומית מבקשת להשית ארנונה באופן רטרואקטיבי. כך הדבר כאשר הרשות מבקשת לגבות כספים שבשל טעות לא נגבו קודם לכן; כך הדבר כאשר הרשות מבקשת להשית ארנונה בגין שטחים חדשים שנתגלו; וכך הדבר גם כאשר הרשות מבקשת, כבענייננו, לגבות את הארנונה בדיעבד ממי שהחזיק בפועל בנכס. על-כן, מאליו מובן כי החזקה נגד תחולה רטרואקטיבית, אשר הוחלה והוטמעה בשורה ארוכה של פסקי דין אינה יכולה לסור באופן אוטומטי מפני העיקרון של גביית מס אמת.

 

20.      אף-על-פי-כן, במקרה שלפנינו, סבורים אנו כי החזקה אכן נסתרת. זאת משום שבנסיבות העניין עוצמתם של הרציונאלים שעומדים בבסיס החזקה "חלשה" מהרגיל. ודוקו: לוי החזיק במגרש מושא ענייננו – כך לפי קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי – החל מראשית שנת 1994. משכך, על-פי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים, הָחֵל ממועד זה, חבות הארנונה העיקרית בגין המגרש רובצת עליו. קשה להניח כי לוי, קבלן וותיק ומנוסה, לא ידע זאת. יתר-על-כן, וזה העיקר, מעיון בהסכם שנחתם בין לוי לבין "בית ארלוזורוב", עולה כי הוא מגדיר בסעיף 22.1(א), באופן מפורש וחד-משמעי, את חובתו של לוי לשאת בתשלומי הארנונה המתהווים בגין "חלק המגרש" שהועבר לבעלותו – ולכן לא יכול להיות ספק כי לוי ידע, באופן וודאי ופוזיטיבי, שחבות הארנונה בגין המגרש, או למצער חלקו, מונחת לפתחו; וכך קובע סעיף 22.1(א) להסכם:

 

כל התשלומים השוטפים החלים או יחולו על המגרש ובגין השימוש במגרש ובמבנים שעליו, הן הממשלתיים והן העירוניים, ולרבות ארנונה עירונית, מס רכוש, הוצאות חשמל, מים, גז וטלפון, עד ליום 1.1.94, יחולו על המוכר וממועד זה ואילך ועד למועד שהקונה מוכן למסור למוכר את שטח המוכר והשטח הנוסף למוכר... ישא הקונה בכל התשלומים על חלק המגרש...

(ההדגשות הוספו – א.ר.)

 

 

           לנוכח האמור, ברור כי לוי לא כלכל את צעדיו בהסתמך על אי-החיוב, ומשכך חיובו באופן רטרואקטיבי אינו פוגע בתחושות הצדק וההגינות ואינו גורם כל עוול – והשוו: ע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"מ מו(3) 661, 663 (1992), שם הותר חיוב רטרואקטיבי בארנונה בנימוק כי "תיקון הרישום [והחיוב בארנונה שנלווה אליו], הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עיוות מאומה, אלא רק התאים את הרישום למצב העובדתי" (ראו גם: עניין שמי בר, פס' 12; ע"א 4755/07 א.מ.י. תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה, פס' 6 (לא פורסם, 6.7.2009)). בכך למשל שונה העניין שלפנינו מעניין גבעת שמואל, שבו דובר בחיוב רטרואקטיבי של ארנונה בגין שטחים שלא נדרשה בגינם ארנונה קודם לכן, ושלא ניתן היה לצפות כי תושת בגינם ארנונה; או מעניין מעונות מכבי, שבו ביקשה הרשות המקומית לשנות באופן רטרואקטיבי את הסיווג שבגינו נקבע תעריף החיוב וכן להשית באופן רטרואקטיבי ארנונה בגין שטחים שנתגלו במדידה עדכנית – כאשר לא הייתה לנישומות כל סיבה לחשוד שהסיווג או השטח המדוד, לפני השינוי, אינם נכונים.

 

21.      אמנם, הרציונאלים העומדים בבסיס החזקה נגד תחולה למפרע אינם מתמצים אך ורק בזכותו של הפרט לכלכל את צעדיו בהתאם לנורמה השוררת בעת הרלוונטית, ובתחושות הצדק הנלוות לכך. החלה רטרואקטיבית של נורמות, ובכלל זה של חיובי ארנונה, פוגעת גם בעקרונות של ודאות ויציבות משפטיים, בעיקרון שלטון החוק וכן באמון הציבור במוסדות השלטון (ראו למשל: עניין ארביב, בעמ' 778-777; עניין איקאפוד, פס' 32 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה). עקרונות אלה נפגעים גם במקרים שבהם הנישום מודע לחובתו העקרונית לשלם ארנונה. למרות זאת, במקרה העומד לפנינו, בבחינת מכלול השיקולים, ובפרט לנוכח זהותו של לוי, כשחקן ותיק בשוק הנדל"ן, ולנוכח ידיעתו הפוזיטיבית כי עליו לשלם ארנונה, נראה כי "עוצמת הרציונאלים השוללים תחולה למפרע נופלת מזו של הרציונאלים המחייבים תחולה שכזו" (עניין אורט, פס' 29) – ולכן, החזקה נגד תחולה למפרע נסתרת.

 

22.      בכך לא תם דיוננו. משמצאנו כי העירייה הייתה מוסמכת להשית על לוי את הארנונה באופן רטרואקטיבי, עלינו להמשיך ולבחון אם החלטתה לעשות כן הייתה גם סבירה בנסיבות העניין. ככלל, בחינה זו נעשית תוך איזון בין אינטרס הציבור לאינטרס של הפרט הנישום. כחלק מאינטרס הציבור, יש לעמוד על שיקולים שעניינם קיום החוק, גביית מס אמת ורווחת תושבי הרשות – רווחה אשר עלולה להיפגע, באם הרשות לא תגבה את הכספים המגיעים לה. כחלק מאינטרס הפרט, יש להתחשב בשיקולים הנוגעים לעניינו של הפרט בסופיות ההחלטה ולמידת ההסתמכות שלו על ההחלטה (ראו: עניין עילבון הראשון, בעמ' 452-451; עניין עילבון השני, בעמ' 789; עניין גבעת שמואל, פס' 57; עניין אורט, פס' 36; עניין ט.ט. טכנולוגיה, בעמ' 784). במסגרת זאת, יש לתת את הדעת גם למשך הזמן שלגביו מבוצע החיוב הרטרואקטיבי, למידת הצדק, היעילות והנחיצות שבחיוב הרטרואקטיבי וכן להתנהלות הצדדים – הרשות המקומית, מחד גיסא, והנישום, מאידך גיסא (שם, שם).

 

23.      ובענייננו: שיקולים כבדי משקל מצויים משני עברי המתרס. מן העבר האחד, בולטת בין השיקולים התומכים בסבירות של החיוב למפרע, העובדה שלוי ידע, כפי שצוין כבר, כי עליו לשלם ארנונה לעירייה – זאת הן לנוכח היכרותו עם דיני הארנונה הן לנוכח הוראת הסעיף המפורשת בהסכם. מכיוון שכך, לא עומדת לו הטענה בדבר הסתמכות לגיטימית, לא עומדת לו גם הטענה בדבר היותו תם לב, ומאליו ברור כי החיוב למפרע אינו גורם לו נזק (השוו: עניין עילבון הראשון, בעמ' 452; עניין גבעת שמואל, פס' 59). יתרה מכך, שלא כמו בית המשפט המחוזי, איננו סבורים כי העירייה הפרה חובה כלשהי כאשר נמנעה מלבדוק, לאורך השנים, מי הוא המחזיק בפועל במגרש. בית משפט זה כבר קבע, באופן מפורש וברור בעניין דור אנרגיה, כי הרשות המקומית אינה חייבת לבדוק באופן אקטיבי את מצב הבעלות או ההחזקה בנכס. כאמור, על-פי הוראות סעיפים 326-325 לפקודת העיריות, המחזיק או הבעלים המקורי של הנכס הוא שנושא בנטל להודיע לעירייה על שינוי ההחזקה או הבעלות, ואין – כך נקבע – להעביר נטל זה לכתפי העירייה (עניין דור אנרגיה, דעת הרוב של השופטת א' פרוקצ'יה והשופטת ע' ארבל, כנגד דעתו החולקת של השופט י' דנציגר). בדומה, בניגוד לקביעתו של בית המשפט המחוזי, איננו סבורים כי העירייה התרשלה כאשר לא בחנה בפרוטרוט את ההסכם שנחתם בין "בית ארלוזורוב" לבין לוי, כדי לעמוד ביתר דיוק על ההסכמות שביניהם. כזכור, בית המשפט המחוזי קבע, לאחר שבחן את מכלול הראיות שהונחו לפניו, כי לוי הוא שהחזיק בפועל במגרש כולו במהלך כל התקופה נשואת החיוב. לפיכך, לוי הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר למגרש, ועל-פי הוראת סעיף 8(א) לחוק ההסדרים, חבות הארנונה בגין המגרש מוטלת עליו. אכן, בסעיף 22.1(א) להסכם שנחתם בין "בית ארלוזורוב" לבין לוי התנו הצדדים על חבות זו, וקבעו כי לוי יישא בתשלומי הארנונה רק בגין חלק המגרש שהועבר לבעלותו, ואילו "בית ארלוזורוב" תישא בתשלומי הארנונה בגין יתר המגרש. אולם, התניה זו, שאינה אלא הסכמה חוזית, לא יכולה לחייב את העירייה שלא הייתה צד להסכם. לנוכח זאת, מן הבחינה העקרונית, ובמנותק משאלת הרטרואקטיביוּת, רשאית הייתה העירייה לדרוש מלוי את מלוא תשלומי הארנונה, ואילו לוי זכאי לקבל מ"בית ארלוזורוב", במסגרת מישור היחסים שביניהם, החזר כספי בהתאם להוראות ההסכם.

 

24.      מן העבר האחר, בצד של השיקולים העשויים להצביע על אי-סבירותו של החיוב למפרע, יש לתת את הדעת למשך הזמן הרב – כחמש שנים – שלגביו מתבקשת בענייננו התחולה הרטרואקטיבית, אם כי בפועל שיקול זה "נחלש", משהתביעה בגין המחצית הראשונה של התקופה ממילא התיישנה. יש לתת את הדעת גם לכך שלפני העירייה עמדה חלופת חיוב נוספת, אשר במסגרתה היא כלל לא הייתה נדרשת לפעול באופן רטרואקטיבי. כאמור, סעיפים 326-325 לפקודת העיריות מאפשרים לרשות המקומית לגבות את תשלומי הארנונה מהמחזיק או הבעלים המקורי שלא הודיע לעירייה על העברת ההחזקה או הבעלות. אמנם, סעיפים אלה – כך קבענו לעיל – אינם שוללים את סמכותה של הרשות לגבות את הארנונה מהמחזיק או הבעלים הנוכחי, אולם בעת בחינת סבירות ההחלטה לעשות כן למפרע, יש בהחלט להתחשב בכך שלרשות עומדת חלופת חיוב נוספת, המאפשרת לה לגבות את הכספים הדרושים לרווחת תושביה, וזאת מבלי לבצע פעולות למפרע. ויודגש: אין בכך כדי להוביל בהכרח למצב שבו המחזיק או הבעלים הנוכחי "ייהנה מההפקר", שכן – במסגרת מישור היחסים שביניהם – המחזיק או הבעלים המקורי יוכל לדרוש מן המחזיק או הבעלים הנוכחי לשפותו בגין הסכומים ששולמו לעירייה (ראו בעניין זה: עניין דור אנרגיה, פס' 30 ו-42 לפסק דינו של השופט י' דנציגר).

 

25.      בנסיבות המקרה, לאחר בחינת מכלול השיקולים, שוכנענו כי החיוב למפרע בגין התקופה שבין יום 2.6.1997 ליום 8.12.1999 הוא חיוב סביר. מאליו מובן גם כי החיוב עבור התקופה שבין יום 9.12.1999 ליום 31.12.1999 – חיוב לא רטרואקטיבי אשר כפוף אך למבחני שיקול הדעת – הוא סביר גם כן.

 

           סיכום פרק זה: ערעורה של העירייה מתקבל בכל הנוגע לחיוב הארנונה בגין התקופה שבין יום 2.6.1997 ליום 31.12.1999. בהמשך לפסק דיננו מיום 13.1.2011, גם עניין זה יוחזר לבית המשפט המחוזי, אשר ידון ויקבע את גובה התשלום הנוסף שעל לוי להעביר בגין כך לעירייה.

 

26.      חברי, השופט י' עמית, סבור גם הוא כי יש להתיר לעירייה לחייב את לוי בגין התקופה שמיום 2.6.1997 ועד ליום 31.12.1999. לשיטתו, החיובים בגין תקופה זו כלל אינם רטרואקטיביים. עמדתי בשאלה זו שונה.

 

           השאלה אם חיוב מסוים הוא חיוב רטרואקטיבי היא שאלה עובדתית, והתשובה לה נקבעת לפי הקריטריונים שנקבעו על-ידי בית משפט זה בעניין גבעת שמואל (שם, פס' 56-51), ואשר עליהם עמדנו בפס' 14 שלעיל. השיקולים העומדים בבסיס חוות דעתו של חברי, ובראשם השיקול שלפיו המחזיק הנוכחי יודע כי הוא שחייב בתשלום הארנונה, באופן שהחיוב הרטרואקטיבי אינו גורם לו כל נזק, יכולים וצריכים לשמש כדי להתיר את החיוב הרטרואקטיבי, אך הם אינם יכולים להשפיע על ההכרעה בשאלה אם עצם החיוב הוא רטרואקטיבי. בהתאם לכך, גם הפסיקה שבאה בעקבות עניין ריינר, ואשר עסקה בשינוי מאוחר של זהות החייב, התייחסה לחיובים מסוג זה כחיובים רטרואקטיביים וקבעה כי ייתכן שבמקרים כאלה תהיה הצדקה להתירה (ראו: עניין שמי בר, פס' 12; עניין א.מ.י. תלפיות, פס' 6; עת"ם (מנהליים ת"א) 1263/01 ורבר נ' עיריית רחובות, פ"מ מנהליים התשס"ב 473 (2002)).

 

           בענייננו כאמור – מוסכם על חברי ומוסכם עלי כי יש הצדקה להתרת החיוב.

 

ג. ערעורו של לוי (ע"א 8189/09) – פסיקת סעד החורג מהמבוקש בתביעה

 

27.      לוי סבור כי בית המשפט קמא שגה בחישוב הסכום שעליו לשלם לעירייה בגין התקופה שמיום 1.1.2000 ועד ליום 21.12.2003. לשיטתו, גובה החיוב בגין תקופה זו, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, מסתכם ב-1,363,045.5 ש"ח ולא ב-1,713,873 ש"ח, כפי שנפסק. טעותו של בית המשפט קמא – כך נטען – היא כי חישב את גובה הריבית והפרשי ההצמדה מיום היווצרות החוב ועד ליום מתן פסק הדין, אף כי העירייה ביקשה בתביעתה ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה בלבד.

 

           העירייה מצידה טוענת כי גובה החוב שנתבע על-ידה בפתיחת ההליך כבר כלל בתוכו, כחלק מקרן החוב, ריבית והפרשי הצמדה עבור התקופה שבין מועד היווצרות החוב לבין מועד הגשת התביעה; ולכן הדרישה לסכום זה לא צוינה בנפרד.

 

28.      דין טענתו של לוי להידחות, וזאת בין אם כללה העירייה, כטענתה, במסגרת קרן החוב שנתבעה, ריבית והפרשי הצמדה עבור התקופה שמיום היווצרות החוב ועד ליום הגשת התביעה, ובין אם לאו. תקנה 14(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 קובעת כי: "כתב התביעה יפרש את הסעד הנתבע, אם לחלוטין ואם לחלופין; אך אין צורך לבקש סעד כללי לרבות הפרשי הצמדה, ריבית, שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט שבית המשפט מוסמך ליתן אותו בכל מקרה לפי שיקול דעתו כאילו נתבקש על כך" (ההדגשה הוספה – א.ר.). אי-לכך, מאליו ברור כי אף אם העירייה ביקשה ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה בלבד, אין בכך כדי להגביל את בית המשפט מלפסוק ריבית והפרשי הצמדה גם בגין התקופה שקדמה לכך (ראו: ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749, 762 (1994); ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק, פ"ד מ(3) 169, 223 (1986)).

 

ד. ערעורו של לוי (ע"א 8189/09) – סעיף 330 לפקודת העיריות

 

29.      סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כדלהלן:

 

נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה.

 

 

           בדיון שהתנהל לפני בית המשפט המחוזי, טען לוי כי כבר בשנת 1994 ניזוקו המבנים שבמגרש במידה שאי אפשר היה לשבת בהם, כך שמכוח סעיף 330 שלעיל, לא היה עוד מקום לחייבו בארנונה כבר משנה זו. בית המשפט קמא דחה טענה זו, בקובעו שרק ביום 21.12.2003 שלח לוי לעירייה הודעה מפורטת ומבוססת בדבר מצב המבנים במגרש. בערעור שהוגש מטעמו של לוי, טוען הוא כי בית המשפט המחוזי שגה משלא בחן את טענת הפטור לגופה. זאת בפרט כאשר שלח לעירייה הודעה כנדרש – כך לעמדתו – כבר ביום 5.9.2000.

 

30.      אכן, לוי פנה לעירייה בבקשת פטור כבר ביום 5.9.2000. עם זאת, בקשה זו כללה אך טענות בעלמא ביחס למצבם של המבנים במגרש – טענות אשר אינן עולות כדי ההודעה הנדרשת על-פי הוראת הסעיף (ראו: בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה, פס' 22 (לא פורסם, 30.12.2009)). על-כן, דחתה העירייה את בקשתו. משנדחתה בקשתו, לא פעל לוי כדי לשנות את ההחלטה, בין אם באמצעות הגשת בקשה חדשה ומבוססת ובין אם באמצעות השגה על ההחלטה, במשך למעלה משלוש שנים (יצוין כי בית משפט זה טרם הכריע בשאלה מיהי הערכאה המוסמכת לדון בעניינים העולים מסעיף 330 – ועדת הערר או בית המשפט לעניינים מנהליים; ראו: שם, פס' 25. משלוי לא פנה לאף אחת מן הערכאות, אין צורך כי נידרש לכך). רק בסוף שנת 2003 פנה לוי בשנית לעירייה בבקשה דומה. בקשה זו, בשונה מקודמתה, הייתה מגובה בתצהיר חתום מטעמו של לוי ובתמונות שמתעדות את מצב המבנים במגרש, ובעקבותיה לוי אכן קיבל את הפטור המבוקש עבור שנת 2004. בהמשך לכך, קיבל לוי פטור גם עבור שנת 2005.

 

           אף-על-פי-כן, לוי אינו זכאי לפטור בגין השנים שקדמו לכך. הסיפא של הוראת סעיף 330 האמור קובע, ברחל בתך הקטנה, כי "אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה". רוצה לומר: פטור שניתן לנישום בהתאם לסעיף 330 חל על חיובים המתהווים לאחר מועד מסירת ההודעה (היא כמובן הודעה מפורטת ומבוססת), ואין בו כדי לפטור את הנישום מחיובים שנתהוו לפני מועד המסירה. תכליתה של ההוראה שבסיפא היא להבטיח שהנישום יעמוד בנטל ההודעה שמוטל עליו ברישא – וזאת על מנת להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה ולמנוע מצב שבו תצטרך העירייה לעמוד בעצמה על מצבו של כל נכס ונכס המצוי בתחומה (זאת בדומה לתכליתם של סעיפים 326-325 לפקודת העיריות שעליה עמדנו לעיל. על הדמיון בין הסעיפים, ראו גם: עניין דור אנרגיה, פס' 7-6 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה). לפיכך, משלוי שלח כאמור הודעה מפורטת ומבוססת ביחס למצב המבנים במגרש רק בסוף שנת 2003, לא הייתה חייבת העירייה להעניק לו את הפטור ממועד מוקדם יותר.

 

ד. ערעורו של לוי (ע"א 8189/09) – מעמדם הראייתי של תדפיסי החיוב

 

31.      בקביעת גובהו של חוב הארנונה שנצבר לחובת לוי, הסתמך בית המשפט קמא על תדפיסי חיוב שהוגשו על-ידי העירייה. תדפיסים אלה – כך נקבע – הם ראיה קבילה לנוכח הוראת סעיף 318 לפקודת העיריות, הקובעת ש"פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו בלי כל ראיה אחרת – כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן".

 

           אף-על-פי-כן, לדעתו של לוי, תדפיסים אלה, אשר לא הוגשו על-ידי מי שערך אותם, פסולים כראיה בהיותם עדות מפי השמועה. לגרסתו, אין להסתמך על סעיף 318, שכן רישומי העירייה הוכחו כלא תקינים ביחס לזהות המחזיק. בהמשך לכך, סבור לוי כי הדרך היחידה שבה ניתן להסתמך על תדפיסי החיוב כראיה היא אם יוכח שהם מהווים "רשימה מוסדית" קבילה, לפי סעיפים 36-35 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971; ואילו העירייה – כך נטען – לא הוכיחה כאמור.

 

32.      אין ממש בטענותיו של לוי בעניין זה. סעיף 318 שלעיל קובע את מעמדם של תדפיסי החיוב כ"ראיה לכאורה על קביעת הארנונה" (ראו: עניין ט.ט. טכנולוגיה, בעמ' 786; הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית ספר שני 901-900 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, 2001)). לוי לא הגיש אף ראיה הסותרת את האמור בתדפיסי החיוב, ולמעשה הוא גם לא הציג חלופה משלו לעניין גובה החוב. על-כן, אין לנו אלא לקבל את האמור בהם. אמנם, צודק לוי בכך שאמינותם של תדפיסי החיוב נפגמה, במידת מה, עת שנתבררה הטעות בזהות המחזיק הרשום, אולם אין בכך כדי לפגום באמינות התדפיסים לעניין גובה החוב. זאת, כאמור, במיוחד כאשר לוי נמנע מלהציג עמדה כלשהי ביחס לגובה החוב.

 

ד. ערעורים הדדיים (ע"א 8417/09 וע"א 8189/09) – הוצאות ושכר טרחת עורך-דין

 

33.      כאמור, הן העירייה הן לוי מערערים על גובה שכר הטרחה וההוצאות שנפסקו לטובת העירייה. לעמדת העירייה, הסכום שנפסק לטובתה כשכר טרחת עורך דין אינו משקף את הטרחה הרבה שהושקעה בתובענה ואת העובדה שמרבית התביעה נתקבלה. לדידה, סכום זה אף נמוך מגובהו של שכר הטרחה המינימאלי שנקבע בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ), התש"ס-2000. לוי, מנגד, טוען – במסגרת תשובתו לערעור שהוגש מטעמה של העירייה – כי אין מקום שנתערב, כערכאת ערעור, בפסיקת ההוצאות של הערכאה הדיונית. לשיטתו, שכר הטרחה שנפסק לטובת העירייה הוא אף גבוה מדי, בהתחשב בכך שרוב התביעה נדחתה. בהמשך לכך, בערעור שהוגש מטעמו, לוי אף מבקש כי נפחית את גובה שכר הטרחה.

 

34.      אין לקבל את הערעורים ההדדיים של הצדדים בעניין זה. כידוע, פסיקת שכר טרחה והוצאות לבעל דין היא תחום שבו ניתן שיקול דעת רחב ביותר לערכאה הדיונית ושבו ערכאת הערעור נוטה להתערב רק במקרים חריגים. הרציונאל העומד מאחורי האמור הוא כי לערכאה הדיונית יש כלים טובים יותר להכרעה בעניין פסיקת ההוצאות: היא זו שבפניה נשמע ההליך, היא זו שחזתה בהתנהלותם של בעלי הדין והיא זו שיכולה לעמוד על מידת מורכבותה של התביעה ועל היקף העבודה שהשקיעו בה בעלי הדין. עמד על כך הנשיא (אז השופט) א' גרוניס בע"א 9535/04 סיעת "ביאליק 10" נ' סיעת "יש עתיד לביאליק", פ"ד ס(1) 391 (2005)):

 

לא אחת נקבע כי רק במקרים חריגים תתערב ערכאת הערעור בפסיקת הוצאות... עמדה זו של ערכאות הערעור נובעת מכך שלערכאה הדיונית ניתן שיקול דעת רחב ואף רחב מאוד בשאלה מה סכום ההוצאות ושכר הטרחה שיושת על בעל הדין שהפסיד בדינו... העניין פשוט וברור: הערכאה הדיונית היא זו שבפניה נשמע ההליך, והיא זו המודעת לדרך התנהלותם של בעלי הדין וליתר הגורמים המשפיעים על קביעת שכר הטרחה וההוצאות. בין גורמים אלה יש למנות את אופייה של התובענה ומידת מורכבותה, הסעד המבוקש והיחס בינו לבין הסעד שנפסק, היקף העבודה שהושקעה על ידי בעל הדין בהליך ושכר הטרחה ששולם או שבעל הדין התחייב לשלמו.

 

 

           כך גם בענייננו – לא מצאנו מקום לסטות מהכלל האמור; ועל-כן, הערעורים ההדדיים בעניין זה נדחים.

 

סוף דבר

 

35.      ערעור העירייה (ע"א 8417/09) מתקבל בחלקו, בנוגע לתקופה שבין יום 2.6.1997 ליום 31.12.1999. התיק יוחזר לבית המשפט המחוזי אשר יקבע את גובה התשלום הנוסף שבו חב לוי בגין תקופה זו. זאת בהמשך לפסק דיננו מיום 13.1.2011, שבמסגרתו נתקבל בחלקו הערעור של לוי (ע"א 8189/09), והתיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לדיון בטענת הקיזוז.

 

           בנסיבות העניין, לא מצאנו לעשות צו להוצאות.

 

 

                                                                             המשנה-לנשיא (בדימ')

 

 

השופט י' עמית:

 

           אני מסכים לתוצאה אליה הגיע חברי, ולטעמי, אף אין לראות את החיובים שהושתו על לוי כעל חיוב רטרואקטיבי.  

 

1.        יש להבחין בין שלושה נושאים שונים הם:

 

           א. על מי חלה החובה לברר את זהות המחזיק בנכס (להלן: המחזיק למעשה). נושא זה נדון בעניין דור אנרגיה שנזכר על ידי חברי, שם נקבע בדעת רוב כי ככלל, לא חלה על העירייה חובה אקטיבית לברר את זהותו של המחזיק בנכס.

 

           ב.  חיוב רטרואקטיבי בארנונה עקב השתת ארנונה לראשונה בעקבות שינוי סיווג נכס או שינוי גודל השטח לחיוב או ביטול פטור. לעניין זה ראו פסקי הדין שנזכרו על ידי חברי בפסקה 10 לפסק דינו.

 

           ג. זהות החייב בארנונה בעקבות שינוי מחזיק בנכס: האם המחזיק למעשה או המחזיק שהפסיק להחזיק בנכס אך לא הודיע במועד על כך (להלן המחזיק המקורי) או שניהם. בנושא זה עוסקים סעיפים 326-325 לפקודת העיריות.

 

           במקרה שבפנינו, לא מדובר בהשתת ארנונה לראשונה באופן רטרואקטיבי בגין שינוי סיווג נכס או שינוי גודל השטח לחיוב, אלא בשאלה של זהות החייב בעקבות שינוי המחזיק בנכס. בכל פסקי הדין שהביא חברי המשנה לנשיא (בדימ') השופט ריבלין בנושא של חיובים רטרואקטיביים (פסקה 10 לפסק דינו), היה מדובר בחיובים שהושתו על המחזיק למעשה באופן רטרואקטיבי, אם בשל שינוי בסיווג השטח או גודלו (עע"מ 1280/10 הנ"ל) אם בניגוד לפטור שניתן לו בעבר (עע"מ 7749/09 הנ"ל) וכיו"ב, והשאלה של שינוי מחזיק בנכס לא נתעוררה כלל.

2.        ככל שנסווג את הסוגיה שבפנינו בקטגוריה של חיוב רטרואקטיבי, נמצאנו מצמצמים עד מאוד את האפשרות של העירייה לפעול הן כנגד המחזיק למעשה והן כנגד המחזיק המקורי - מקום בו המחזיק המקורי חדל מלהודיע במועד על השינוי בהחזקה -  נוכח הכלל השולל גבייה רטרואקטיבית. 

 

           פרשנות המצמצמת את ההכרה ביכולתה של העירייה לגבות ארנונה מהמחזיק למעשה, אך ורק מאחר שהמחזיק המקורי של הנכס חדל במשלוח הודעה במועד, אינה רצויה, אינה הוגנת כלפי המחזיק, ולטעמי, אינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה.

 

           הזכרנו כי ברגיל לא חלה על העירייה חובה אקטיבית לברר את זהותו של המחזיק למעשה בנכס, אך כאשר מובא לידיעתה זהותו של המחזיק למעשה, היא אינה רשאית לעצום עיניה ולהתעלם מההודעה. לצד החובה המוטלת על המחזיק המקורי להודיע במועד על חילופי המחזיקים, הרשות המקומית חייבת לשנות את שם הנישום משנתקבלה הודעה על כך (רוסטוביץ כרך א עמ' 280). תהא זו תוצאה לא רצויה בעליל אם נאפשר למחזיק למעשה להתחמק מתשלום הארנונה, אך ורק מאחר שהמחזיק המקורי לא שלח במועד הודעה על חילופי מחזיקים בנכס. המטרה היא לגבות מס אמת מהמחזיק הנכון במקרקעין, שהוא המחזיק למעשה. חובת ההגינות החלה על העירייה, לצד חובתה כנאמן של הציבור, מחייבת את העירייה לנסות לגבות תחילה מהמחזיק למעשה, שעל קיומו נודע לה בעקבות ההודעה על שינוי מחזיק בנכס, גם אם ההודעה על כך נשלחה על ידי המחזיק המקורי באיחור. ובקיצור, על העירייה חובה לתקן רישום של מחזיק למעשה על מנת להתאים את הרישום בספריה למצב העובדתי, וכפי שנאמר בעניין ריינר הנזכר על ידי חברי (עמ' 663):

 

"כשם שרישום מוטעה אין בכוחו להטיל חובת תשלום, כך השמטה מוטעית מן הרישום אין בכוחה לפטור חייב מחבותו. המבקשת לא חלקה על העובדה, שהחזיקה בדירה בכל השנים שבגינן חויבה. נמצא, שתיקון הרישום, הגם שנעשה בחלוף שנים ובתוקף למפרע, לא שינה ולא עיוות מאומה, אלא רק התאים את הרישום למצב העובדתי".

 

 

           הלכת ריינר משקפת את ההלכה בנושא של זהות המחזיק, ואין לה ולא כלום לשאלת הרטרואקטיביות בהטלת השומה. אין מדובר בשומה שהוצאה לראשונה אלא בשומה קיימת שלא נשלחה למחזיק הנכון. עניין ט.ט. טכנולוגיה הנזכר על ידי חברי, מדגים זאת היטב. שם התיר בית המשפט לעירייה לשנות את זהות המחזיק בדיעבד, אך לא התיר לתקן רטרואקטיבית את השטח לצורך חישוב הארנונה.

 

4.        סיווג המקרה שבפנינו כהטלת חיוב רטרואקטיבי, על המשמעות הכרוכה בכך נוכח הכלל השולל גביה רטרואקטיבית, עשויה להרבות הליכים, באשר העירייה תעדיף לתבוע את המחזיק המקורי שייאלץ לחזור על המחזיק למעשה בתובענה אזרחית נפרדת. במצב הדברים הרגיל, כאשר המחזיק המקורי בנכס מודיע לעירייה אודות זהותו של המחזיק למעשה, גם אם באיחור, הרי שבהעדר מחלוקת כנה אודות ההחזקה בנכס, המצב הרצוי הוא שהעירייה תנסה לגבות תחילה מהמחזיק למעשה. כך, לדוגמה, במצב בו משכיר הודיע באיחור של שלוש שנים על כך שהנכס הושכר, והשוכר עודנו יושב במושכר, איני רואה מדוע לא תפעל העירייה לגביית הארנונה מהשוכר, ואין לראות בכך משום חיוב רטרואקטיבי. באיזון בין גבייה לא צודקת מהמחזיק המקורי שחדל מלהודיע במועד, לבין גבייה צודקת אך "רטרואקטיבית" מהמחזיק למעשה, עדיפה האפשרות השניה.

 

5.        ודוק: אין באמור לעיל לגרוע מזכויותיה של העירייה גם כלפי המחזיק המקורי שחדל באי משלוח ההודעה במועד על פי החובה האקטיבית המוטלת עליו כאמור בסעיפים 326-325 לפקודת העיריות. העירייה רשאית להשית את הארנונה הן על המחזיק למעשה והן על המחזיק המקורי בשל התקופה שלפני מסירת ההודעה, כך שהסיכון הסופי בגין אי משלוח הודעה במועד מוטל על המחזיק המקורי, שכל עוד לא נשלחה הודעה מטעמו רואים אותו כ"מחזיק קונסטרוקטיבי". אולם חבותו של המחזיק המקורי כ"מחזיק קונסטרוקטיבי" תחול רק במקרים בהם העירייה אינה יכולה לגבות את חוב הארנונה מהמחזיק למעשה בגין התקופה לפני מסירת ההודעה, או שהגבייה ממנו כרוכה בקשיים.

 

           סיכומו של דבר, כי על הרשות לגבות את הארנונה מהמחזיק למעשה בנכס, גם אם ההודעה על כך נמסרה באיחור (רוסטוביץ בעמ' 285).

 

6.        ומהתם להכא: במקרה דנן נקבע עובדתית על ידי בית משפט קמא כי לוי החזיק בנכס, כפי שגם עולה מהוראות ההסכם בינו לבין מפלגת העבודה, בו נאמר כי החזקה במגרש תימסר ללוי תוך 30 יום מחתימת ההסכם, וכי כל התשלומים השוטפים, לרבות ארנונה, יחולו עליו החל מיום 1.1.1994. הודעות החיוב נשלחו למחזיק המקורי (בית ארלוזורוב) ומשתיקנה העירייה את רישומיה לגבי המחזיק ושלחה את החיובים אל לוי, אין לראות בכך חיוב רטרואקטיבי, וגם מטעם זה אני סבור כי דין הערעור להתקבל.

 

 

                                                                                                ש ו פ ט

 

 

השופט ס' ג'ובראן:

 

אני מסכים לתוצאה אליה הגיע חברי המשנה לנשיא (בדימ') השופט א' ריבלין, על נימוקיה. כפי שקבע השופט א' ריבלין, חיוב ארנונה רטרואקטיבי כפוף לחזקה פרשנית נגד תחולה למפרע (ראו למשל: עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, בפסקה 50 (טרם פורסם, 1.12.2011). בענייננו, מקובלת עלי עמדתו של חברי לפיה חזקה זו נסתרת ולכן ניתן לגבות את החוב אף במועד זה (בפסקאות 21-20 לחוות דעתו). זאת, בין היתר, שכן קשה לקבל את הטענה כי לוי לא היה מודע לכך שעליו לשלם ארנונה בעבור הנכס, חיוב שאף הוטל עליו במסגרת החוזה עליו חתם עם "בית ארלוזרוב". כמו כן, מקובלת עלי עמדתו של חברי שלפיה החיוב בארונה הוא חיוב סביר בנסיבות העניין (בפסקאות 25-23). יחד עם זאת, יש לתהות מדוע לא פעלה העירייה על מנת לגבות את החוב מוקדם יותר, וזאת בייחוד נוכח סמכותה לגבות את תשלום הארנונה לא רק מלוי, המחזיק בפועל, אלא גם מהבעלים המקורי (ראו סעיפים 326-325 לפקודת העיריות). טוב תעשה העירייה בעתיד לו תפעל לגביית חובותיה במועד ולא תטיל חיובים רטרואקטיביים לאחר שנים ארוכות של חוסר מעש מצידה (ראו גם בפסקה 24 לחוות דעתו של חברי, המשנה לנשיא (בדימ')).

 

                                                                                                ש ו פ ט

 

 

        הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה-לנשיא (בדימ') א' ריבלין.

 

        ניתן היום, ג' באלול התשע"ב (21.8.2012).

 

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   09084170_P12.doc   גח

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il