עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 7664/08

עו"ד? הצטרף לאינדקס חינם

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 7664/08

בפני:

כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין

כבוד השופט א' גרוניס

כבוד השופטת מ' נאור

המערער:

עו"ד אסף ניב, כונס הנכסים על זכויות

נ ג ד

המשיבות:

1. נכסי נירד בע"מ

2. ר.ע מלכא נכסים בע"מ

3. כח ע.א נכסים בע"מ

ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 29.6.08 בה"פ 686/05 שניתן על-ידי כבוד השופטת מ' אגמון-גונן

תאריך הישיבה:

ז' בתשרי התשע"א

(15.9.10)

בשם המערער:

עו"ד יוסף גרנות; עו"ד גבי טימיאנקר

בשם המשיבות:

עו"ד שלמה רוזנווסר

פסק-דין

המשנה לנשיאה א' ריבלין:

1. ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת מ' אגמון-גונן), שבמסגרתו ניתן צו הצהרתי המורה כי המערער חב בתשלום היטל ההשבחה בגין אישור זכויות בניה בנכס מקרקעין שמכר למשיבות.

רקע עובדתי

2. ביום 18.12.2003 מונה המערער ככונס נכסי חברת "הומטל נתניה (1972) בע"מ" (להלן: החייבת), מטעם "טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ" (להלן: הבנק). לחייבת היו זכויות בשטח של 5,000 מ"ר בנתניה, הידוע כחלקה 156 בגוש 8252 (להלן: הנכס). ביום 11.10.2004 נכרת הסכם בין המערער לבין המשיבות שבמסגרתו רכשו המשיבות את כלל הזכויות במקרקעין בתמורה ל-3,200,000$ בתוספת מע"מ (להלן: הסכם המכר).

3. על הנכס חלות תכניות שונות שאושרו בוועדות התכנון לאורך השנים. התכניות הרלוונטיות לענייננו הן: תכנית נת/600/א אשר פורסמה למתן תוקף ביום 20.10.1994; התוספת לתכנית, שעליה הוחלט בוועדה המקומית לתכנון ובניה בתאריך 20.10.1995 (להלן: התוספת לתכנית); ותכנית נת/מק/600א/5 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 30.10.2000. התוספת לתכנית אושרה בהתאם לתקנה 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן: תקנות החישוב). תקנות החישוב הותקנו על-מנת להביא לאחידות תכנונית בחישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות בנייה מאושרות ועתידיות. כך למשל, עד להתקנת תקנות אלה לא תמיד סומן במפורש בתכנית מהו השטח מבין השטחים שאושרו במסגרת התכנית, המיועד לבנייה, ומהו השטח שמיועד לשטחי שירות. בהתאם לכך, התפתחה פרקטיקה לפיה הוספו לתכניות, בדיעבד, חלקי בניין רבים מעבר לשטח המותר לבניה על-פי התכנית. התקנות הביאו לכך ששטח הבניה המותר יחושב לפי כללים אחידים. מטרתה הספציפית של תקנה 13 היא קביעת תחולה והוראות מעבר לגבי תכניות קיימות. התוספת לתכנית היא יישומה של תקנה 13 על תכנית נת/600/א ונקבע בה כי בקשה להיתר בניה הכוללת תוספת שטחי שירות "תינתן בהקלה".

4. במועד כלשהו לאחר כריתת הסכם המכר הגישו המשיבות בקשה לאישור "מלון סוויטות A עירוני 180 יח' + ע"ג' ק' חניה + מרתף חניה". ביום 29.6.2005 ניתן למשיבות היתר כמבוקש, בהתאם לתכניות המצוינות לעיל. המערער שילם כאמור את היטל ההשבחה שהוצא בגין התכניות הראשונה והשלישית, בהתאם להערכת השבחה במקרקעין של שמאי מטעם הוועדה המקומית (מר אפרים מרגלית), אך סירב לתשלום היטל ההשבחה שהוצא בגין הזכויות שאושרו לפי התוספת לתכנית – הן הזכויות לבניית שטחי שירות. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפירוש סעיף 8.2 להסכם המכר, הקובע כי "היטל השבחה, אם יחול, ביחס לממכר לגבי זכויות בניה שהותרו לגביו עד ליום מינוי הכונס, ישולם על ידי הזוכה [הבנק – א"ר]". המשיבות טענו כי המילים "זכויות בניה שהותרו" כוללות את זכויות הבניה שלגביהן נקבע בתוספת לתכנית כי יינתנו בהקלה. התוספת לתכנית אושרה קודם למינוי כונס הנכסים ועל-כן לפי פרשנות זו, היטל ההשבחה בגינן חל על המערער. מנגד, טען המערער כי יש לפרש את הסעיף כך ש"זכויות בניה שהותרו" הן רק זכויות בניה שלגביהן ניתן "היתר" קודם למינוי כונס הנכסים. משזכויות הבניה שנקבעו בתוספת לתוכנית הותנו בהגשת בקשת הקלה, אין לראות בזכויות אלה, לשיטתו, כזכויות בניה שהותרו קודם למינוי כונס הנכסים. לאור מחלוקת זו, הגישו המשיבות תובענה שבה ביקשו כי בית המשפט יצהיר על כך שהמערער חב בהיטל השבחה בגין הזכויות שאושרו לפי כל שלוש התכניות.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

5. בית המשפט המחוזי קבע כי את החוזה יש לפרש על-פי אומד דעת הצדדים, בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995). לפיכך, ביקש בית המשפט המחוזי לעמוד על האינטרסים אשר ביקשו הצדדים להגשים עת ניסחו את סעיף 8.2 להסכם המכר, וזאת על רקע המידע העסקי והתכנוני הרלבנטי שעמד לרשותם עובר לעריכת ההסכם.

6. בית המשפט המחוזי נעזר לצורך כך בחוות-דעת של שמאי מטעם הבנק (מר ירון ספקטור), אשר נערכה עובר לעריכת ההסכם, לצורך שיעבוד הנכס. המערער התנגד להסתמכות על מסמך זה שכן נציגי המשיבות חתמו על התחייבות שלפיה הם לא יראו בו כ"מסמך מחייב היוצר כלפינו מצג כלשהו". בית המשפט קמא דחה התנגדות זו בנימוק כי המשיבות הסתמכו על חוות הדעת במכתבים ששלחו למערער טרם נקיטת ההליכים המשפטיים, והוא לא התנגד לכך. בנוסף לכך, בתשובתו להמרצת הפתיחה שהגישו המשיבות, התנגד המערער להסתמכות על חוות-הדעת, אך לא פעל על מנת להוציאה מתיק התובענה. מכל מקום, כך קבע בית המשפט המחוזי, חוות הדעת של השמאי ספקטור היא "מסמך חשוב" לצורך בירור אומד דעתם של הצדדים עובר לעריכת ההסכם, ולשם כך אין מניעה לעשות בה שימוש.

7. בית המשפט המחוזי ציין חמישה הקשרים שבהם מזכיר השמאי ספקטור בחוות דעתו "הקלות" שהתבקשו בנוגע לנכס. "הקלות" אלה זוהו על ידי בית המשפט עם ההקלות הנדרשות לצורך הוספת שטחי השירות, כפי שנקבע בהחלטת הוועדה בתוספת לתכנית. כך, בפרק "השומה" שבחוות הדעת נכתב כי:

בעת מימוש הזכויות בנכס (מכירה או הוצאת היתר בניה – המוקדם מביניהם), תחול חובת תשלום היטל השבחה, לרבות בגין הקלות, סכום ההיטל נמצא במחלוקת וטרם הוכרע סופית.

לפי קביעת בית המשפט המחוזי, מדברים אלה עולה כי בחישוב שווי המקרקעין לצורך מכירה נלקחה בחשבון העובדה כי חלה על המקרקעין חובת תשלום היטל השבחה, לרבות בגין זכויות בניה הכפופות להליך של הקלה – הן הזכויות שאושרו בתוספת לתכנית. מכיוון שחוות הדעת הוכנה לצורך שיעבוד לבנק, סביר להניח, כך קבע בית המשפט המחוזי, כי הבנק שיקלל, במסגרת החלטתה לגבי גובה האשראי שניתן להקצות לחייבת, את ההוצאה הכרוכה בהיטל ההשבחה בגין ההקלות. מכך הסיק בית המשפט המחוזי כי משכונס הנכסים מונה לצורך גביית חובה של החייבת לבנק בדרך של מכירת הנכס, סביר להניח כי ההתקשרות בהסכם המכר נועדה לקבל את אותה התמורה שעליה התבסס הבנק בעת שהקצה את האשראי לחייבת. עוד הוסיף בית המשפט כי מכיוון שחוות הדעת הובאה לידיעת המשיבות, יש להניח שגם הן סברו כי הן לא תידרשנה לשלם את היטל ההשבחה.

8. ביחס ללשון סעיף 8.2 להסכם המכר, קבע בית המשפט המחוזי כי המילה "הותרו" יכולה להתפרש בשני האופנים שאותם הציעו הצדדים. על רקע "הנסיבות שהתבררו בקשר עם העסקה הגלומה בהסכם המכר" – שעיקרן חוות-הדעת של השמאי ספקטור – יש להעדיף את הפרשנות שלפיה המילה "הותרו" משמעותה אישור במובנו הרגיל והכללי, ולא בהכרח היתר לפי מובנו בדיני התכנון והבניה, כך נקבע. עוד לעניין זה קבע בית המשפט כי בכך שהבנק שילם היטל השבחה, כאמור, לאחר כריתת הסכם המכר, גילה הוא את דעתו כי חובת תשלום היטל ההשבחה החלה עליו אינה תלויה בהכרח במתן "היתר" על ידי רשויות התכנון. לאור כל האמור, קבע בית המשפט המחוזי שחובת תשלום היטל ההשבחה, בגין הזכויות שאושרו לפי התוספת לתכנית, חלה על הבנק. מכיוון שבמהלך הדיון הציגו המשיבות קבלה על סכום היטל ההשבחה ששולם על-ידן, נקבע כי ההצהרה מתייחסת לסכום היטל ההשבחה שנקבע בפועל.

טענות הצדדים

9. המערער טוען כי החלטת הוועדה המקומית במסגרת התוספת לתכנית כלל אינה מקור לחבות בהיטל השבחה. המקורות המצמיחים חיוב בהיטל השבחה, כך נטען, קבועים בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), ולפי סעיף זה רק אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, מקימים חבות שכזו. התוספת לתכנית, שהיא החלטה לפי סעיף 13 לתקנות החישוב, אינה נכללת באף אחת מקטגוריות אלה. עוד טוען המערער כי בתוספת לתכנית לא ניתן היתר ואף לא אישור לתוספת שטחי בניה, אלא ההפך מכך: בהחלטה נקבע כי יש לנקוט בהליך של הקלה על מנת לקבלם. הליך ההקלה, כך נטען, הוא הליך שתוצאותיו נתונות לשיקול-דעת הוועדה לתכנון ובניה ולביקורת בית המשפט, ולפיכך אין כל ביטחון כי בקשת ההקלה תאושר. משכך, ומשבקשת ההקלה ואישורה נעשו לאחר כריתת הסכם המכר, הרי שההשבחה המקימה את החבות בהיטל ההשבחה נוצרה רק לאחר מינוי כונס הנכסים, והיטל ההשבחה בגינה חל על המשיבות. בפרשנות שלפיה החבות בהיטל השבחה בגין התוספת לתכנית נוצרה רק עם אישור ההקלה ולא קודם לכן, תומכת – לטענת המערער – גם הוועדה המקומית, והדבר מתבטא בשומות ההשבחה שהוצאו על ידה, ובמכתבים שנשלחו מטעמה. המערער גורס כי במסגרת פרשנות ההסכם לא ניתן לנתק בין לשון החוזה לבין הוראות הדין הרלבנטיות לגביו. סעיף 8.2 להסכם המכר עוסק בחובת תשלום היטל השבחה, לגביו קיימים הסדרים מפורשים בחוק. בהסדרים אלה יש משמעות מיוחדת למילה "הותרו" – היא קבלת היתר כחוק. מכל מקום, טוען המערער, ממילא לא היה בסמכות הוועדה לחייב בהיטל השבחה בגין הוספת שטחי שירות לפי תקנה 13 לתקנות החישוב. זאת, שכן תקנה 13(ב) מסדירה שני מצבים שונים – האחד, שבו שטחי השירות לא פורטו בתכנית המקורית, שאז רשאית הועדה להוסיף שטחי שירות; והשני, שבו מפרטת התכנית המקורית את אופן חישוב השטחים המותרים לבניה, שאז על הוועדה לקבוע שטחי שירות כמפורט בה. המערער טוען שבתכנית שחלה על הנכס, פורטו שטחי השירות (בכך שנכתב בתכנית כי השטחים המפורטים בה הם "ברוטו") ועל כן סעיף 13(ב)(2) המורה כי לא ניתן להוסיף שטחי שירות מעבר לאלה שצוינו בה, חל בענייננו.

10. ביחס לחוות-דעתו של השמאי ספקטור, חוזר המערער על טענתו כי המשיבות היו מנועות מלהסתמך על חוות הדעת מפאת הצהרתן כי הן לא יראו בה כיוצרת מצג כלשהו כלפיהן. לגוף הדברים, טוען המערער כי בית המשפט שגה בהבנת חוות הדעת בחלקים שבהם הופיעו המילים "הקלות" ו"היטל השבחה". בפועל, כך הוא טוען, השמאי ספקטור כלל לא התייחס בחוות-דעתו להקלות שניתן לבקש במסגרת התוספת לתכנית, אלא אך במקום אחד בחוות הדעת והוא בפרק המתאר את הרקע התכנוני של הנכס. ביתר המקומות בחוות הדעת, שבהם ישנה התייחסות להקלות ולהיטל השבחה שיש לשלם בגינן, טוען המערער כי מדובר בהקלות אשר התבקשו במסגרת בקשת היתר אחר שלא רלוונטי לענייננו. כמו-כן, המערער מבקש להשיג על קביעת בית המשפט המחוזי שלפיה יש להניח כי מטרת הבנק בעריכת הסכם המכר הייתה קבלת שווי הנכס כפי שנקבע בחוות הדעת של השמאי ספקטור. מטבע הדברים, חוות-דעת שנעשית לצורך שיעבוד לאשראי היא שמרנית בהנחותיה, בעוד שמטרת מכירת נכס בהליך כינוס נכסים היא להשיג את התמורה הגבוהה ביותר שניתן, כך הוא טוען.

11. לבסוף טוען המערער כי לא היה מקום לקשור בין הסעד ההצהרתי לבין ההיטל שנקבע בפועל, כיוון שבקשת המשיבות להיתר בניה כלל לא התייחסה להקלות בשטחי שירות כאמור בתוספת לתכנית. כן נטען כי בנסיבות העניין היה מקום להגשת תביעה כספית חלף בקשה לסעד הצהרתי; וכי לא היה מקום לקבוע כי תשלום היטל ההשבחה חל על הבנק, משהוא לא היה צד לתובענה.

12. המשיבות, מנגד, נסמכות על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי. לטענתן, בעת ההתקשרות בהסכם המכר הן הסתמכו על חוות דעתו של השמאי ספקטור, וממנה משתמע כי הבנק הוא שישא בתשלום היטל ההשבחה בגין התוספת לתכנית. להבנתן, בכך יש תמיכה לפרשנות שלפיה התיבות "זכויות בניה שהותרו" מתייחסות לכל זכויות הבניה שאותן ניתן לממש במקרקעין, כולל אלה שנקבעו בתוספת לתכנית. עוד טוענות המשיבות כי לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, השבחה במקרקעין מתרחשת בין מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם ובין "בדרך אחרת". לעמדתן, יש לראות בהחלטת הועדה המעניקה אפשרות להרחבת זכויות הניצול במקרקעין כהשבחה "בדרך אחרת", והן מסתמכות לצורך כך על פסק הדין שניתן בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999) (להלן: עניין סי אנד סאן). עוד הן טוענות כי כבר בפסק-דינו של בית משפט זה ברע"א 8538/99 סמפלסט בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית גת (טרם פורסם, 3.4.2000) נקבע כי החלטת ועדת התכנון והבניה לפי סעיף 13 לתקנות החישוב מקימה חבות בהיטל השבחה. המשיבות מוסיפות וטוענות כי באישור הזכויות בתוספת לתכנית בדרך של "הקלה", לא התכוונה הוועדה המקומית למונח זה כמשמעותו בחוק התכנון והבניה, על מכלול המשמעויות הנלוות אליו, אלא התכוונה להתוות את הדרך האופרטיבית לקבלת זכויות הבניה בלבד. משום כך, נטען כי יש לייחס את עליית שווי המקרקעין למועד המקורי בו ניתנה ההחלטה, ובהתאם, לחייב את הבנק בתשלום היטל ההשבחה שהוצא בגינה.

13. ביחס ליתר טענותיו של המערער סבורות המשיבות, כי היה מקום להליך הבקשה למתן סעד ההצהרתי שכן הסעד התייחס אך לחלק של היטל ההשבחה שנדרש על ידי הוועדה המקומית בגין התוספת לשטחי שירות, ובגין כך לא היה מקום, בזמן הגשת התביעה, להגשת תביעה כספית; כי היה מקום לתת סעד כנגד הבנק, שכן לפי הסכם המכר הבנק ("הזוכה") הוא שצריך לשלם את היטל ההשבחה, ולא המערער; וכי מכל מקום המערער מנוע מלהעלות טענה זו משביקש הוא, בהליך שהתנהל לפני בית משפט קמא, להחליף את העירבון בהתחייבות של הבנק.

פרשנות הסכם המכר

14. כפי שמורה ההלכה שנקבעה בעניין אפרופים, אשר גדריה התוו בפסיקה שבאה לאחריה (ראו: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006)), מלאכת פרשנות החוזה היא בעיקרה איתור אומד דעתם של הצדדים על-מנת לחשוף ולגלות את תכליתו הסובייקטיבית. מלאכה זו נעשית בשני כלים עיקריים שהם לשון החוזה, והנסיבות האופפות את ההתקשרות בו. נסיבות ההתקשרות הרלוונטיות הן אלה שיכולות לשפוך אור על "המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנים אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים" (עניין אפרופים, בעמ' 311). יחד עם זאת, חזקה היא שפרשנותו הנכונה של החוזה "היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב" (ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן, פס' 2 לפסק דיני (טרם פורסם, 23.2.2010)). חזקה זו ניתנת לסתירה אם מנסיבות ההתקשרות עולה כי הצדדים כיוונו לתוצאה אחרת מהפרשנות העולה באופן אינטואיטיבי מלשון החוזה.

חוות דעתו של השמאי ספקטור

15. בית המשפט המחוזי ביסס את מסקנתו לפיה יש לפרש את החוזה כך שהחיוב בהיטל ההשבחה בגין הוספת שטחי השירות יחול על הבנק, על חוות דעתו של השמאי ספקטור באופן בלעדי. אלא שבחינה קפדנית של חוות הדעת מעלה כי המובאות שצוטטו בפסק-הדין אינן מתייחסות להקלה לפי התוספת לתכנית.

בחוות הדעת של השמאי ספקטור מוזכרת התוספת לתכנית באופן מפורש במקום אחד בלבד, והוא בפרק "הרקע התכנוני" אודות הנכס, שם נכתב כי:

בישיבת הוועדה המקומית מספר 26 בתאריך 25.10.1995 בנושא שטחי שירות בתב"ע נת/600/א הוחלט, כי ניתן יהיה לקבל במסגרת הקלה במגרשים 608 ו – 624 – 619 שטחי שירות כמפורט: "50% משטח הבניה העיקרי לתכליות: קומה מפולשת, מעברים ציבוריים, מערכות טכניות, אחסון, ביטחון, מבואות וחדרי מדרגות משותפים וכויו"ב.

שאר המובאות שצוטטו מתוך חוות-הדעת בפסק-הדין, לא מתייחסות לתוספת לתכנית ולהיטל ההשבחה שיחול לגביה. המובאה הבאה עליה מסתמך בית המשפט המחוזי היא זו המופיעה בהמשך פרק "הרקע התכנוני", בו כותב השמאי ספקטור: "הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הכינה שומת היטל השבחה בגין תב"ע נת/600/א". בהערת השוליים למשפט זה נכתב כי:

בבירור במחלקת היטל ההשבחה שבעיריית נתניה עולה כי קיימת שומה מכרעת בעניין החלקה הנדונה לפיה החבות הינה 1,450,000 ₪ נכון למועד הקובע 21.11.1994. יובהר כי לא ניתן לדעת האם החבות מתייחסת למלוא הזכויות במגרש ולהקלות הבניה שהתבקשו בהגשות קודמות להיתר.

השומה המכרעת עליה מדובר בהערת שוליים היא השומה שערך השמאי דוד טיגרמן. לגבי שומה זו קבע בית המשפט המחוזי בפסק הדין כי המעיין בה "לא יכול היה ללמוד ממנה דבר על היטל ההשבחה החל על זכויות הבניה שאושרו בתוספת לתכנית שנערכה לאחד המועד האמור". קרי, הערה זו אינה יכולה ללמד דבר ביחס להיטל ההשבחה בגין התוספת לתכנית.

המובאה הבאה היא מתוך פרק ה"רישוי" שבחוות הדעת, בו מצוין כי בתאריך 24.3.1999 הוגשה בקשה להיתר בניה שנערכה על-ידי האדריכל אריק לדרמן (להלן: בקשת לדרמן), אשר כללה בקשה להקלות מסוימות. לעניין בקשה זו כותב השמאי ספקטור בהערת-שוליים:

הבקשה להיתר בניה אושרה עקרונית בישיבת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה בתאריך 24.3.1999, עם זאת, היתר הבניה טרם התקבל.

קרי, גם במובאה זו אין התייחסות לתוספת לתכנית ולהקלות הנדרשות במסגרתה, אלא לבקשת לדרמן שכללה גם היא בקשה להקלות מסוימות.

מובאה נוספת מתוך חוות דעת השמאי ספקטור עליה מסתמך בית המשפט המחוזי היא מתוך הפרק העוסק ב"גורמים ושיקולים באומדן השווי". בפרק זה מצוטטים, בין היתר, שני גורמים שנלקחו בחשבון על ידי השמאי ספקטור בהערכת שווי הנכס. האחד – "תוכנית בניין העיר שבתוקף נת/600/א, המאפשרת הקמת דירות נופש בכפוף לביצוע פיתוח ותכנון מפורט" אינו מתייחס לתוספת לתכנית; והשני – "המטלות הכספיות החלות על הקרקע, לרבות היטלי השבחה, היטלי פיתוח, מס ערך מוסף, מס שבח וכיו"ב", דן "בהיטלי השבחה" באופן כללי, וכידוע עמדו על הפרק היטלי השבחה אפשריים נוספים, מלבד בגין התוספת לתכנית. יתרה מזאת, היעדר ציון מפורש של התוספת לתכנית בפרק זה מלמד כי עניין זה כלל לא נלקח בחשבון במסגרת ההערכה. למעשה, גם המשיבות, בסיכומיהן לפנינו, אינן מסתמכות על מובאות אלה, אלא על מספר ציטוטים אחרים מתוך חוות הדעת, אליהם נפנה כעת.

16. בכותרת החלופה הראשונה של הערכת שווי הנכס, המופיעה בפרק "תחשיבים לאומדן שווי" שבחוות הדעת, נכתב כי היא מתייחסת ל"שווי הקרקע במצבה הנוכחי בכפוף לתכנון הנוכחי כולל הקלות". ההקלות המדוברות, אפוא, הן ההקלות שהתבקשו במסגרת "התכנון הנוכחי" – הוא התכנון שאושר בבקשת לדרמן. טענת המשיבות לפיה בפרק זה השמאי ספקטור מפרט בהרחבה את השימוש שניתן לעשות בשטחי השירות שאושרו בתוספת לתכנית נטענה בעלמא ואין לה על מה שתסמוך. בסיכום חוות הדעת, בפרק "השומה" כותב השמאי ספקטור את שהובא כבר לעיל:

ברי, כי משפט זה מתייחס לחובת היטל ההשבחה אשר בה דובר בחוות הדעת של השמאי טיגרמן, שכבר הוזכר לגביה כי היא נמצאת במחלוקת. בשומה זו, כזכור, כלל לא הייתה התייחסות להיטל ההשבחה שיחול בגין התוספת לתכנית. ה"הקלות" המדוברות באותו משפט, הן אותן הקלות שהתבקשו במסגרת בקשת לדרמן. לסיכום, נראה כי בחוות הדעת של השמאי ספקטור לא נכללה התוספת לתכנית במסגרת הערכת שווי הנכס, מלבד אזכור כללי לגבי קבלת ההחלטה. לכל הפחות, אין סוגיה זו מוסדרת ומובהרת בחוות הדעת במידה כזו שניתן להסיק ממנה כי המשיבות הסתמכו על כך שהיטל ההשבחה בגין התוספת לתכנית, לכשינתן, יחול על הבנק.

מועד היווצרות חובת תשלום היטל ההשבחה

17. על רקע דברים אלה, מובן מדוע המשיבות התמקדו בסיכומיהן דווקא בטענה כי חובת תשלום היטל ההשבחה קמה מיד עם החלטת הוועדה כי הוספת שטחי שירות תינתן בדרך של בקשת הקלה. כזכור, החלטה זו ניתנה כבר בשנת 1995, ולכן קודמת היא למועד מינוי הכונס. אלא שטענה זו – לא ניתן לקבל. החלטת הוועדה בנוגע להוספת שטחי השירות בדרך של הקלה, לא יצרה השבחה בנכס, שכן זו נוצרת רק לאחר אישור ההקלה.

הליך ההקלה קבוע בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה. ההליך כולל חובת פרסום ומתן אפשרות להגשת התנגדויות על-ידי הציבור והוא כפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. בהיעדר החלטה קונקרטית בבקשת הקלה שהוגשה לא ניתן לומר כי ההחלטה הראשונית של הוועדה, בתוספת לתכנית, יצרה "פוטנציאל השבחה". שיקול דעתה של הוועדה במסגרת ההחלטה הקונקרטית אינו תלוי, ואסור שיהיה תלוי, בהחלטתה הראשונית. בסופו של הליך ההקלה, אפוא, יתכן וכלל לא תאושר ההקלה. לפיכך, לא ניתן לומר כי התרחש אירוע מס בהחלטת הוועדה במסגרת התוספת לתכנית, המקים חבות בהיטל השבחה. במועד זה כלל לא היה ברור אם שטחי השירות אכן יוספו בסופו של דבר, וממילא שיעורם לא היה ידוע. ואמנם, במסגרת אישור בקשת ההקלה שהוגשה על-ידי המשיבות, בוצעו הצעדים הדרושים בחוק, לרבות פרסום ומתן אפשרות להגשת התנגדויות. כמו כן, לא אושרו תוספות בנייה בגובה האחוזים שנקבעו בתוספת לתכנית, אלא בשיעור פחות מכך. לאור זאת, לא ברורה טענתן של המשיבות לפיה הוועדה המקומית לא התכוונה בתוספת לתכנית לדרוש הליך "הקלה" במובנה הברור והרגיל בחוק התכנון והבניה, אלא אך להתוות דרך אופרטיבית לאישור זכויות הבניה. ההחלטה, כמו גם יישומה, מעלים כי לצורך אישור תוספת שטחי השירות נדרש הליך של הקלה על-פי החוק, אשר רק בסופו ניתן לחייב את המחזיק בקרקע בהיטל השבחה.

18. ההלכה שנפסקה בעניין סי אנד סאן לעניין השבחה פוטנציאלית של הנכס, אינה רלוונטית לענייננו שכן באותו עניין "אושרה תכנית" אשר הביאה להשבחת שטח מקרקעין שלא בדרך הרחבת זכויות הניצול בו. "אישור תכנית" הוא אחד המקרים המוגדרים בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כ"השבחה" (בנוסף למתן הקלה והתרת שימוש חורג). בעניין סי אנד סאן נקבע כי אישור תכנית שלא הביאה להרחבת זכויות הניצול במקרקעין אך גרמה להשבחה בהם, יוצרת חיוב בהיטל השבחה שכן היא הביאה להשבחה "בדרך אחרת", כקבוע בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בענייננו, כאמור, לא אושרה תכנית, לא ניתנה הקלה ולא ניתן היתר לשימוש חורג, ועל-כן התנאי הראשוני ליצירתה של השבחה לא התקיים. לפיכך, מצב העניינים העומד לפנינו כלל איננו נכנס לגדריו של סעיף 2(א) לתוספת השלישית, וממילא אין צורך לבחון אם החלטת הוועדה הביאה להשבחה "בדרך אחרת". המקרה הנדון שונה גם מעניין סמפלסט, שכן באותו עניין ניתן היתר בניה לפי תקנות החישוב ללא כל סייג. השאלה שעלתה באותו עניין היא אם יש כלל מקום להטיל היטל השבחה על תוספת שטחים שאושרה לפי הוראת סעיף 13 לתקנות החישוב (להרחבה בעניין זה ראו: גד ויסקינד "היטל השבחה מכח התקנות, האמנם?" מקרקעין ד 5 (2005)). השופטת ד' דורנר קבעה שם, תוך דחיית בקשה למתן רשות הערעור, כי היה מקום לחייב את המבקשת באותו עניין בהיטל השבחה כיוון שהחלטת הוועדה הביאה להרחבת זכויות הניצול במקרקעין מעבר לאלה שנקבעו בתכנית המקורית. כפי שהודגש, "אין מדובר בפרוט התכנית המקורית, אלא בהכנסת שינויים בה". אמנם, לבסוף קבעה השופטת דורנר כי "מקום בו השתמשה הוועדה בסמכויותיה על-פי תקנה 13(ב), והרחיבה את זכויות הבניה, כפי שאכן נעשה בענייננו, יש לשלם היטל השבחה כדין", אך בענייננו, הוועדה לא עשתה שימוש בסמכויותיה להוסיף שטחי שירות, אלא קבעה כי עניין זה יעשה בדרך של הקלה.

יוער כי טענתו של המערער לפיה לא היה מקום בענייננו לחיוב בהיטל השבחה מכח תקנות החישוב, נוגעת לסיווג הפנימי הראוי בין סעיפי המשנה של סעיף 13(ב) לתקנות. טענה זו אופייה הוא אחר מזו שהועלתה בעניין סמפלסט, ומקומה אינו לפנינו אלא לפני ועדת התכנון.

19. ניתן לסכם ולומר כי מן הדין לא נוצר חיוב בהיטל השבחה בגין תוספת שטחי השירות בטרם מינוי הכונס. כמו-כן, מחוות דעתו של השמאי ספקטור לא עולה כי טרם כריתת ההסכם נלקח בחשבון היטל ההשבחה שיחול, אם יחול, בגין תוספת שטחי השירות. לפיכך, לא ניתן גם ללמוד מחוות דעת זו אודות כוונת הצדדים ביחס לזהות הצד שיחויב בתשלום היטל ההשבחה, לכשיידרש. לאור המסקנה שלפיה הליך ההקלה כפוף לשיקול דעת הוועדה, ועל-כן התוספת לתכנית אינה בגדר אישור סופי להוספת זכויות בניה, לא ניתן גם לומר כי זכויות אלה "הותרו" כלשון סעיף 8.2 להסכם, אף אם תתפרש התיבה "הותרו" כאישור במובנו הרגיל והכללי. לא ניתן לומר כי לשון סעיף 8.2 להסכם המכר סובלת פרשנות שלפיה זכויות "שהותרו", כוללות גם זכויות שיאושרו, אם יאושרו, בעתיד.

20. נסיבות הקשורות להתנהגות הצדדים לאחר חתימת החוזה מלמדות גם הן כי המשיבות הן אלה שעליהן לשאת בחיוב היטל ההשבחה בגין הוספת שטחי השירות. בחוות-דעתו של השמאי אפרים מרגלית, שנעשתה לבקשת הוועדה המקומית בעקבות הסכם המכר מתאריך 21.11.2004, נקבעה השומה בהתחשב בין היתר בתוספת לתכנית. עם זאת, השמאי מרגלית הוציא חוות דעת נוספת בתאריך 14.2.2005 שכותרתה "תיקון שומה בהסכמה". מחוות דעת זו נעדרת התוספת לתכנית כעניין אשר יש להתחשב בו לצורך הערכת ההשבחה. תשלום היטל ההשבחה הקבוע בחוות-דעתו של השמאי מרגלית הייתה תנאי להעברת הזכויות בנכס לידי המשיבות. אם סברו המשיבות כי יש לאמוד את שיעור ההשבחה בגין התוספת לתכנית במועד מכירת הזכויות, יש להניח כי הן לא היו מסכימות להוצאת השומה המתוקנת, בהתחשב בכך שבשומה הראשונה נכללה התוספת לתכנית. יצויין, כי גם אם לא סברו המשיבות כאמור, ראוי כי היו מגלות את דעתן בנושא זה כבר בעת עריכת השומה. העלאת הטענה לאחר הוצאת השומה המתוקנת ולאחר העברת הזכויות, באופן שגם אינו מותיר לבנק מעמד מול רשויות התכנון בניהול ההליכים בקשר להיטל ההשבחה, אינה ראויה.

לאור כל האמור, יש לדחות את בקשת המשיבות לקבלת סעד הצהרתי בעניין חבות המערער בתשלום היטל ההשבחה בנוגע לתוספת לתכנית.

הערעור, לפיכך, מתקבל. המשיבות ישאו בהוצאות המערער ובשכר-טרחת עורך-דינו בסכום של 50,000 ש"ח.

המשנה-לנשיאה

השופט א' גרוניס:

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופטת מ' נאור:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק דינו של המשנה-לנשיאה א' ריבלין.

ניתן היום, י"ד באלול התשע"א (13.9.2011).

המשנה-לנשיאה