עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 6325/12

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

בשם המבקש:                        עו"ד מרדכי כהן

בשם המשיבים 2-1:               עו"ד ערן סגל

                                          

 

 

           זוהי בקשה למתן רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי מרכז (כבוד השופט א' מקובר) מיום 26.6.2012, בה נעתר לבקשת המשיבים 2-1 (להלן: המשיבים) והורה על עיכוב ביצוע פסק דינו מיום 2.5.2012.

 

           אלו הן העובדות והטענות העיקריות הצריכות לעניין:

 

1.        המבקש, תושב ארצות הברית, רכש בשנת 2000 בית מגורים הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 95 בגוש 5030 בראשון לציון (להלן: הנכס או המקרקעין) ובשנת 2007 הוא נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבעל הזכויות בו. ביום 7.6.2010 נודע למבקש כי נכנסו לנכס דיירים הטוענים שהם בעליו ומבדיקה שערך בא-כוחו בלשכת רישום המקרקעין התברר לו כי ביום 3.6.2010 בוצעו שני רישומים לגבי הנכס: הראשון - רישומו של המשיב 3, מר לב סמוילאנסקי (להלן: סמוילאנסקי) כבעל הזכויות בנכס, בהתאם לעסקת מכר שנערכה, לכאורה, בינו ובין המבקש; והשני - רישום הערת אזהרה לטובת המשיב 1, בהתאם לעסקת מכר נוספת בה מכר סמוילאנסקי את זכויותיו בנכס למשיבים. המבקש פנה לעו"ד יעקב וחניש (להלן: עו"ד וחניש), אשר ביצע את הפעולות שנדרשו לצורך רישום שתי עסקאות המכר האמורות, וטען בפניו כי הוא בעליו של הנכס וכי הוא מעולם לא מכר את זכויותיו לסמוילאנסקי, אותו הוא כלל אינו מכיר. בין התאריכים 10.6.2010 ועד 21.6.2010 ניהל המבקש חליפת מכתבים עם בא-כוח המשיבים ושטח בפניו את טענותיו כי הוא בעליו של הנכס; כי העסקה שביצעו המשיבים עם סמוילאנסקי היא פיקטיבית ומזויפת; וכי על המשיבים לפנות את הנכס. ביום 24.6.2010, עת הגיע המבקש ארצה, נודע לו כי באותו היום נרשמו המשיבים בלשכת רישום המקרקעין כבעלי הזכויות בנכס. המבקש הגיש לבית המשפט המחוזי מרכז תובענה כנגד המשיבים וכנגד סמוילאנסקי בה עתר למתן סעד הצהרתי לפיו הוא הבעלים היחיד של הנכס והעסקאות שנעשו על-ידי סמוילאנסקי והמשיבים בקשר עם הנכס בטלות וחסרות תוקף ולפיכך אין להם כל זכות בו.

 

2.        בפסק דינו מיום 2.5.2012 קיבל בית המשפט המחוזי את התובענה בקובעו כי עסקת המכר הראשונה, לפיה מכר לכאורה המבקש את זכויותיו בנכס לסמוילאנסקי, הייתה עסקה פיקטיבית וחסרת תוקף. בית המשפט קבע כי עסקה זו בוצעה תוך תרמית וזיוף באמצעות אדם שהתחזה למבקש וחתם בפני עו"ד וחניש על מסמכים בשמו, בעוד שהמבקש עצמו לא התקשר בעסקה כלשהי למכירת הזכויות בנכס לסמוילאנסקי. בית המשפט הוסיף וקבע כי למשיבים לא עומדת הגנת "תקנת השוק" הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) שכן הם אינם עומדים באף אחד מתנאי הסעיף: הסתמכות על המרשם, פעולה בתום-לב ותשלום תמורה. בהקשר זה קבע בית המשפט כי במועד שבו רכשו המשיבים את הנכס סמוילאנסקי לא היה רשום כבעליו ולטובתו הייתה רשומה הערת אזהרה בלבד; כי במועד שבו הושלם רישום הנכס על שמם של המשיבים הם כבר ידעו שהמבקש טוען להיותו בעליו האמיתי ועל כן התנהלותם אינה יכולה להיחשב כתמת לב ולמצער היא מהווה "עצימת עיניים"; וכי קיים פער משמעותי, שלא הוסבר על-ידי המשיבים, בין הסכום ששילמו לסמוילאנסקי בעבור הנכס (1,550,000 ש"ח) ובין שוויו הריאלי באותו מועד (3,200,000 ש"ח). בית המשפט קבע, אפוא, כי המבקש הוא הבעלים של מלוא הזכויות בנכס ולפיכך הורה על תיקון המרשם בדרך של מחיקת רישום הנכס על שם המשיבים; מחיקת הרישום הקודם על שם סמוילאנסקי; והותרת רישומו של המבקש כבעל מלוא הזכויות בנכס.

 

3.        המשיבים הגישו לבית משפט זה ערעור על פסק הדין (ע"א 4718/12) ובמקביל פנו לבית המשפט קמא בבקשה לעיכוב ביצועו. בבקשתם טענו המשיבים, בין היתר, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם שכן "ביצוע פינוי ה[משיבים] וילדיהם מביתם, יותירם ללא כל קורת גג [...] יפגע ביציבותם הכלכלית וכאמור, יגרום להם, לנזקים כלכליים בלתי הפיכים...".

 

           בהחלטתו מיום 26.6.2012 נעתר בית המשפט קמא לבקשה, בזו הלשון:

 

"לאחר עיון בבקשה ובתגובה, ניתן צו עיכוב ביצוע של פסק הדין מיום 2.5.12, בכפוף לאמור להלן. באשר לסיכויי ההצלחה בערעור, אף שנראה כי הם נמוכים, זהו עניין לערכאת הערעור לענות בו. באשר למאזן הנוחות, הרי שה[משיבים] גרים בדירה עם ילדיהם זה מספר שנים, בעוד ה[מבקש] מתגורר בחו"ל ואינו משתמש בדירה. הנזק שייגרם ל[משיבים] גדול אפוא הרבה יותר מהנזק שייגרם ל[מבקש]. ה[משיבים] יחתמו על התחייבות בסכום של 35,000 ש"ח וימציאו ערבות צד ג' בסכום של 20,000 ש"ח, תוך 10 ימים, להבטחת נזקי ה[מבקש] בעקבות עיכוב הביצוע, אם יפסידו בערעור. תוקפו של צו זה הוא עד להחלטה בערעור, ככל שיישמע. לא יופקדו הערבויות כאמור, יתבטל צו זה מאליו בתום 10 ימים...".

 

4.        מכאן הבקשה שלפניי בה טוען המבקש כי שגה בית המשפט קמא משהביא בחשבון טענות הנוגעות לסוגיית ההחזקה בנכס, שכן סוגיה זו כלל לא נדונה ולא הוכרעה בפסק הדין. לטענת המבקש, פסק הדין עוסק אך ורק בסוגיית הבעלות בנכס ועל כן אין מקום ליצור זיקה בין סוגיית הבעלות לסוגיית החזקה בהחלטה הנוגעת לעיכוב ביצועו. המבקש מוסיף ומציין כי הצדדים מנהלים הליך בבית משפט השלום בראשון לציון הנוגע לשאלת החזקה בנכס ועל כן דינן של הטענות בעניין זה לרבות השפעתן על מאזן הנוחות בין הצדדים, להתברר באותו הליך. עוד טוען המבקש כי נוכח ממצאי המהימנות והקביעות העובדתיות והמשפטיות שפורטו בפסק הדין, סיכויי הערעור שהגישו המשיבים להתקבל נמוכים ולטענתו שגה בית המשפט קמא משהותיר שיקול זה להכרעתה של ערכאת הערעור ולא שקל זאת בעצמו. המבקש מוסיף וטוען כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו שכן כל זמן שהמשיבים מחזיקים בנכס נגרם לו, לדבריו, נזק כספי משמעותי ונפגעת זכותו הקניינית וחירותו לפעול בנכס כרצונו. לחלופין, עותר המבקש להגדלת גובה הבטוחות אותן קבע בית המשפט קמא בציינו כי הסכום שנקבע אינו תואם את שוויו הריאלי של הנכס.

 

5.        המשיבים טוענים, מצידם, כי קיימת זיקה טבעית בין סוגיית הבעלות לסוגיית החזקה בנכס ועל כן בדין נעתר בית המשפט קמא לבקשתם לעכב את ביצועו של פסק הדין עד להכרעה בערעור שהגישו. לטענתם, בהחלטתו הורה בית המשפט קמא על שמירת המצב הקיים, הן בהיבט רישום הנכס - שנותר על שמם - הן בהיבט החזקה בו. עוד טוענים המשיבים כי גם אם היה בית המשפט קמא מורה רק על עיכוב שינוי רישום הנכס, ממילא היה נגזר מכך כי הם זכאים להחזיק בדירה, בהיותם בעליו הרשומים של הנכס. המשיבים מפרטים באריכות את טענותיהם לגוף הערעור, שסיכוייו בראייתם טובים, וטוענים כי הם עומדים בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין המקנה להם את הגנתה של "תקנת השוק". אשר למאזן הנוחות, המשיבים טוענים כי המבקש אינו מתגורר בארץ ומעולם לא התגורר בנכס ועל כן עיכוב ביצוע פסק הדין לא יגרום לו כל נזק ואילו פינויים מהנכס יותיר אותם ללא קורת גג ויסב להם נזקים כספיים ועוגמת נפש רבה. לבסוף, המשיבים מציינים כי ההליך המתנהל בין הצדדים בבית משפט השלום בראשון לציון ענייננו בבקשתם להורות למבקש לסלק את ידו מהנכס נוכח איומים שהשמיע כלפיהם, וכן כי במסגרת אותו הליך הם הפקידו סך של 140,000 ש"ח להבטחת נזקי המבקש כך שיש לדחות את טענתו החלופית ביחס לגובה הערובות שהופקדו בהליך זה.

 

           להשלמת התמונה יצוין כי על-פי המתואר בפסק הדין, סמוילאנסקי עצמו לא נטל חלק בהליך בבית המשפט קמא, לא הגיש כתב הגנה ולא הופיע לדיונים. גם לבקשה זו נמנע סמוילאנסקי מלהגיש את תגובתו.

 

6.        לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, על נספחיהן, החלטתי לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. זאת, חרף התנגדותם של המשיבים, שכן שוכנעתי כי לא תפגע זכותם כבעלי דין (ראו תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי)). עוד החלטתי לקבל את הערעור ככל שהדבר נוגע לעיכוב ביצוע רישום הזכויות בנכס על שם המבקש (בכפוף לתנאי שיפורט להלן), וכן החלטתי כי יתרת החלטתו של בית המשפט קמא המתייחסת לסוגיית החזקה בנכס ופינויו, אף היא דינה להתבטל מן הטעמים שאפרט.

 

           הסעד שנתבקש בתובענה וניתן על-ידי בית המשפט קמא בפסק דינו, הוא - הצהרה על זכויות הבעלות של המבקש בנכס והוראה אופרטיבית לתקן את מרשם המקרקעין בהתאם. אין בהליך שהגיש המבקש עתירה לסעד של פינוי המשיבים מן הנכס וממילא לא ניתן סעד אופרטיבי כזה במסגרת פסק הדין (ראו והשוו עע"ם 7582/03 מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון נ' רבוח, פ"ד נט(4) 481, 494 (2004)). ההחלטה לעיכוב ביצועו של פסק הדין ככל שהיא נוגעת לסוגיית החזקה והפינוי אין לה, אפוא, מקום שכן אין לך עיכוב ביצוע אלא באשר למה שהורה בית המשפט לבצע בפסק הדין. משכך, והגם שהמשיבים התייחסו לסוגיית הפינוי במסגרת בקשתם לעיכוב, לא היה מקום ליתן הוראות בעניין זה במסגרת ההחלטה באותה בקשה. המבקש מצידו רשאי כמובן, אם יראה זאת לנכון, לנקוט הליך משפטי מתאים לפינוי וכן הוא רשאי להעלות את טענותיו לעניין פינוי המשיבים מן הנכס בהליך שנקטו המשיבים והמתנהל בין הצדדים בבית משפט השלום בראשון לציון ובמסגרת זו שמורות לשני הצדדים מלוא טענותיהם.  

 

           ככל שקבלת הבקשה לעיכוב ביצוע מתייחסת להותרת המצב הרישומי על כנו (אף שאין בהחלטה אמירה מפורשת בנדון), יש אומנם תאימות בין הסעד שניתן בפסק הדין ובין ההחלטה לעכב את ביצוע הרישום, אך בהקשר זה אני סבורה כי אין מקום לעכב את הביצוע הן משום שסיכויי הערעור אינם מן הגבוהים והן משום שדי אם תוטל על המבקש, עד להכרעה בערעור, מגבלה בדבר העברה או שעבוד של הזכויות שתרשמנה על שמו בהתאם לפסק הדין, על מנת להפיג את חששם של המשיבים שמא אם יזכו בערעור לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו ולרשום את הזכויות בנכס על שמם.

 

7.        מן הטעמים המפורטים לעיל מתבטלת החלטתו של בית המשפט קמא מיום 26.6.2012 והערעור מתקבל במובן זה שניתן לבצע את התיקון במרשם המקרקעין על פי פסק דינו של בית המשפט קמא, ולשוב ולרשום את הזכויות בנכס על שם המבקש אך נאסר על המבקש עד להכרעה בערעור לבצע כל העברה, שעבוד או הענקת זכות אחרת בהן לצד ג'.

 

           המשיבים 2-1 ישלמו למבקש שכר טרחת עורך-דין בסך של 7,500 ש"ח.   

 

           ניתן היום, ו' בכסלו התשע"ג (‏20.11.2012).

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   12063250_V04.doc   גק

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il