עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 3546/10

 

 

 

 

 

 

 

 

השופט י' עמית:

 

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו (כב' השופטת ד"ר ד' אבניאלי) בה"פ (ת"א) 855/08, בגדרו הורה בית המשפט על מחיקת רישום המערערים כבעלים והחזרת הרישום על שם הבעלים המקורי.

 

רקע והליכים

 

1.        קרול קליין, שנפטר ברומניה בשנת 2002, ופרנצ'יסק קליין, שנפטר גם הוא ברומניה ביום 23.12.1990, היו אחים (להלן בהתאמה: קרול ו-פרנצ'יסק, וביחד: האחים או המנוחים או המוכרים). המשיבה 1 היא אלמנתו של פרנצ'יסק והמשיבה 2 היא בתו (להלן: המשיבה), ושתיהן הן יורשותיהן של האחים.

 

           ענייננו בחלקות 81 ו-179 בגוש 6607 (להלן: החלקות) אשר נרכשו בשנות הארבעים על ידי המנוח דזידריו פודור (פרידמן) שנספה בשואה ויורשתו היא אשתו המנוחה גיזלה פודור שנפטרה ברומניה בשנת 1975. האחים הם יורשיה של המנוחה גיזלה פודור מכוח צוואתה והיו זכאים לרישום החלקות על שמם. משך כל השנים החלקות נוהלו על ידי האפוטרופוס הכללי, ורק ביום 11.1.1991 נרשמו האחים כבעליהם בלשכת רישום המקרקעין. האחים התגוררו כל חייהם ברומניה, ומי שטיפל מטעמם ברישום החלקות מכוח צו הירושה של המנוח פודור וצו קיום הצוואה של המנוחה פודור, היה עו"ד ג'ורג' יעקובוביץ' ז"ל (להלן: עו"ד יעקובוביץ'), אשר התמנה בשנת 1978 כמנהל העזבון ומוציא לפועל של צוואתה של המנוחה גיזלה פודור.

 

2.        ביום 30.9.1990, נמכרו שתי החלקות למערערים (להלן: עסקת המכר או העסקה) בשני חוזים נפרדים (להלן: הסכמי המכר) תמורת הסך של 35,000$ לכל חלקה. הסכמי המכר נחזים כחתומים מצד אחד על ידי האחים, אשר יוצגו בעסקה זו על ידי עו"ד יעקובוביץ', ומצד שני על ידי המערערים, שני אחים תושבי ארה"ב, שיוצגו בעסקה זו על ידי עו"ד דוד שחור (להלן: עו"ד שחור). עו"ד יעקובוביץ', אשר פעל במהלך השנים לרישום המקרקעין על שם האחים, אישר את חתימות הצדדים על הסכמי המכר בכתב ידו "מאשר שהצדדים חתמו לפני על החוזה הנ"ל" וכן אישר את חתימות האחים-המוכרים על גבי שטרי המכר כמי שחתמו בפניו בתאריך 13.1.1991. ואילו עו"ד שחור אישר את חתימת המערערים על גבי שטרי המכר כמי שחתמו בפניו בתאריך 1.2.1991.

 

           ביום 23.1.1991 – לאחר שהאחים נרשמו כבעלים של החלקות והוסרה הערת הניהול של האפוטרופוס הכללי – נרשמה הערת אזהרה לטובת המערערים, וביום 7.3.1991 הושלם הרישום על שם המערערים.

 

3.        חלפו למעלה משמונה עשרה שנה מעת רישום המקרקעין על שם המערערים, וביום 24.9.2008 הגישו המשיבות תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו החלקות נרשמו על שם המערערים בתרמית, בטענה שחתימות האחים-המוכרים זויפו על גבי מסמכי המכר. לטענת המשיבות, נודע להן על עסקת המכר באקראי, לאחר שקיבלו את תיק המסמכים של העיסקה בשנת 2003 מעו"ד פלדינגר, בעקבות מותו של עו"ד יעקובוביץ' ז"ל בפיגוע במלון פארק בנתניה בחודש מרץ 2002 (נראה כי לשכת עורכי הדין מינתה את עו"ד פלדינגר לטפל בתיקיו של עו"ד יעקובוביץ' המנוח).

 

           ביום 2.6.2009 ניתן פסק דין במעמד צד אחד בו קיבל בית המשפט את בקשת המשיבות, ועל סמך פסק הדין בוטל רישומם של המערערים כבעלים של החלקות והוחזר שמם של האחים. המערער 1 (להלן: המערער) המתגורר בארץ בקביעות בעשר השנים האחרונות, גילה באקראי כי שמם של המערערים נמחק בלשכת רישום המקרקעין. המערער הגיש תלונה במשטרה ומשנתברר לו כי המחיקה נעשתה בעקבות פסק דין שניתן בהיעדר הגנה, הגישו המערערים ביום 3.9.2009 בקשה לביטול פסק דין. הבקשה נתקבלה בהחלטת בית המשפט מיום 18.10.2009 לאחר שבעקבות חקירתו של המערער נתברר כי כתב התביעה לא הומצא לכתובתו.

 

           הדיון בתיק העיקרי נשמע ביום 9.11.2009, כשלושה שבועות לאחר הדיון בבקשה לביטול פסק הדין הראשון. המערערים, אשר החליפו ייצוג ערב הדיון עתרו לדחיית מועד הדיון ולהגשת תצהירים מטעמם תוך 30 ימים, אך בקשתם נדחתה והדיון התקיים והסתיים בתום הישיבה.

 

4.        המשיבות טענו כי חתימות האחים זויפו ולא שולמה כל תמורה בגין עסקת המכר, ואילו המערערים טענו כי רכשו את המגרשים כדת וכדין וכנגד תשלום התמורה שנקבעה בהסכמי המכר.

          

פסק דינו של בית משפט קמא

 

5.        בית משפט קמא פסק כי למרות שנטל ההוכחה רובץ על המשיבות, ולמרות שמדובר בנטל כבד נוכח הטענה לתרמית, יש בהצטברות הראיות הנסיבתיות כדי להביא למסקנה כי האחים לא התקשרו בעסקה עם המערערים ולא מכרו להם את המקרקעין. נוכח מסקנה זו, הורה בית המשפט לרשם המקרקעין למחוק את שם המערערים ולרשום את האחים-המנוחים כבעלי החלקות.

 

           בפסק הדין נקבע כי לא ניתן לסמוך על עדותו "הפתלתלה" של המערער, וכי אין מקום לטענת המערערים לתחולת תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), שכן לא פעלו בתום לב ולא הסתמכו על הרישום.

 

6.        את מסקנתו כי עסקת המכר הייתה נגועה בתרמית, השתית בית משפט קמא בעיקר על הממצאים הבאים:

 

           (-) האחים-המוכרים והמערערים-הקונים לא נפגשו. הסכמי המכר ושטרי המכר לא נחתמו על ידי שני המערערים במשרדו של עו"ד יעקובוביץ', כפי שעשוי להשתמע מתצהירו של המערער, אלא על ידי המערער ואח נוסף של המערער בשם אהרון קשי (להלן: קשי). ברם, ייפוי הכוח מכוחו חתם קשי במקום המערער 2, נחתם רק ביום 21.2.1991 בעוד ששטרי המכר נחזים כנחתמו ביום 13.1.1991.

 

           (-) האחים-המוכרים לא היו בישראל במועדים הרלוונטיים לחתימה על המסמכים ולכן לא היו יכולים לחתום עליהם בנוכחותו של עו"ד יעקובוביץ'. אמנם הוצגו לפני בית המשפט מסמכים המעידים כי עו"ד יעקובוביץ' יצא מן הארץ בסוף חודש אוגוסט – תחילת חודש ספטמבר 1990, בסמוך לפני חתימת החוזים, אך גם בהנחה שנסע לרומניה, לא יכול היה להחתים את הבעלים על שטרי המכר, שכן ביום 13.1.1991, הוא המועד בו אישר חתימתם על שטרי המכר בפניו, לא שהה בחו"ל ובאותה עת כבר לא היה פרנצ'יסק בין החיים. לפיכך קבע בית המשפט כממצא עובדתי, כי עו"ד יעקובוביץ' חתם בעצמו על המסמכים והסיק מכך כי גם המערערים-הקונים לא חתמו כנדרש.

 

           (-) בקשה לשחרור החלקות מניהול האפוטרופוס הכללי נחתמה על ידי עו"ד יעקובוביץ' ביום 30.9.1990, יום חתימת הסכמי המכר, והדבר מעורר תמיהה מדוע לא חתמו האחים עצמם על הבקשה. בנוסף, עו"ד יעקובוביץ' כתב לאפוטרופוס הכללי כי אין בידיו כסף לשלם עבור אגרת השחרור בשל שהות מרשיו ברומניה, למרות שעל פי עסקת המכר בוצע התשלום ביום החתימה על החוזים.

 

           (-) המסמכים אודות תשלום התמורה עבור החלקות לא הוצגו במהלך שמיעת הראיות, ולאחר מועד הדין עתרו המערערים להגשתם, בטענה כי המערער איתר אותם רק לאחר שמיעת הראיות. בית המשפט קבע כי מסמכים אלו מלמדים לכל היותר כי התמורה שולמה לעו"ד יעקובוביץ', אך אין ללמוד מכך שהתמורה הגיעה לאחים-המוכרים.

 

           על רקע זה, הגיע בית משפט קמא למסקנה, שהראיות הנסיבתיות מביאות למסקנה יחידה אפשרית כי העסקה לא הייתה ולא נבראה, וכי החלקות נרשמו על שם המערערים בתרמית לאחר שחתימות האחים-המוכרים זוייפו.

          

           על כך נסב הערעור שלפנינו.

 

טענות הצדדים

 

7.        אציג בתמצית שבתמצית את טענות המערערים, ובהמשך אעמוד עליהן ביתר פירוט.

 

           המערערים טענו לשיהוי בהגשת התביעה ולנזק ראייתי שנגרם להם עקב כך, וטענו כי נפגעה יכולתם לנהל הליך הוגן נוכח לוח הזמנים הצפוף שנקבע על ידי בית המשפט.

 

           לגופו של עניין, טענו המערערים כי המשיבות לא הביאו בדל ראיה להוכחת טענת הזיוף; כי הם זכאים להגנת תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין; כי אין הגיון בטענה כי רכשו את המקרקעין בתרמית; כי חתימתם על הסכמי המכר ושטרי המכר נעשתה כדין; כי הוכיחו את תשלום התמורה; כי גם אם התרשל עו"ד יעקובוביץ' מלקשור עסקה תקפה בין המערערים לבין האחים, הם אינם צריכים ללקות בשל כך.

 

8.        מנגד, סומכות המשיבות את ידיהן על פסק דינו של בית משפט קמא. לטענתן, היה למערערים את יומם בבית המשפט והם לא הצביעו על עד נוסף או ראיות נוספות שהיו עשויים לסייע בידם; כי לא היה מנוס מלהסתמך על ראיות נסיבתיות, שכן איש מבין הנוגעים לעסקה איננו בין החיים ולא היו בידי המשיבות מסמכים מקוריים המאפשרים לערוך חוות דעת גרפולוגית אמינה; כי שטרות המכר אינם חתומים כדבעי לא על ידי האחים-המנוחים ואף לא על ידי המערערים; כי במועד חתימת הסכמי המכר ושטרי המכר האחים-המנוחים לא היו בישראל. אשר לטענת השיהוי, טענו המשיבות כי פעלו משנודע להן אודות העסקה הנטענת.

 

דיון והכרעה

 

9.        לסעיף 10 לחוק המקרקעין אין תחולה בענייננו, באשר אין טענה שהמערערים רכשו ממי שלא היה זכאי להירשם כבעלים. לכן איני רואה להתייחס לטענה זו של המערערים.

 

10.      אקדים ואומר כי דין הערעור להתקבל, באשר פסק דינו של בית משפט קמא, המושתת על הראיות הנסיבתיות שפורטו לעיל, התעלם משורה ארוכה של נושאים ושל טענות כבדות משקל שהעלו המערערים. בית משפט קמא ביסס את פסק דינו על ראיות נסיבתיות, וכפי שיפורט להלן, אני סבור כי מתקיימים במקרה דנן מספר חריגים להתערבותה של ערכאת הערעור והם: ממצאי בית משפט קמא מתבססים על שיקולים שבהגיון ובשכל ישר; המדובר במסקנות שהסיק בית משפט קמא ממסמכים שהובאו בפניו, להבדיל מעובדות; בית משפט קמא לא נתן משקל לשאלת נטלי ההוכחה ודיות הראיות ולא נתן דעתו לחלק מהראיות שהונחו לפניו או לא נתן להן את המשקל הראוי (לחריגים השונים לכלל אי ההתערבות של ערכאת הערעור בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית ראו פסק דיני בע"פ 8146/09 אבשלום נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 8.9.2011)).

 

           טרם אדרש לכל אלה, אתייחס לטענת המערערים כי נפגעה יכולתם לנהל את ההליך כדבעי.

 

למערערים לא ניתנה אפשרות של ממש להביא את מלוא ראיותיהם

 

11.      בחלוף כמעט עשרים שנה מיום רכישת המקרקעין ורישומם על שמם, גילה המערער באקראי כי החלקות "מוקפאות", ובחלוף כשבועיים, לאחר שנתאפשר לו להוציא נסחי רישום נתברר לו כי שמו ושם אחיו נמחקו מלשכת רישום המקרקעין מכוח פסק דין שניתן כנגדם. המפקח על רישום המקרקעין סירב לגלות למערער מכוח מה נמחק הרישום, ורק לאחר מאמצים ומספר שיחות טלפון עם ב"כ המשיבות עלה בידי המערער לגלות כי הדבר נעשה מכוח פסק דינו של בית המשפט, ואז אצו-חשו המערערים לבית המשפט בבקשה לביטול פסק הדין. השתלשלות הדברים מתוארת בתצהירו של המערער התומך בבקשה לביטול פסק הדין, בקשה אליה צורפו כמשיבים גם רשם המקרקעין והמפקחת על רישום המקרקעין.

 

12.      הדיון בבקשה לביטול פסק הדין נקבע ליום 18.10.2009. תצהירו של המערער נסב בעיקרו על הנושאים הרלוונטיים לבקשת ביטול פסק דין - כיצד נודע לו על מחיקת שמם של המערערים מנסח הרישום, פירוט לגבי כתובתו בארץ; כי לא קיבל את כתב התביעה, והתייחסות קצרה לעסקה עצמה. משום מה הוגש תצהיר נגדי של המשיבה, והמערער נחקר באותה ישיבה לגופו של תיק. בא כוחו דאז של המערער הצהיר הן בתחילת הדיון והן בסיומו, כי הוא נמצא במצב בו החומר נמצא אצל המשיבות מבלי שהוא מוכן להליך העיקרי, כי הוא חש שהוא מקפח את זכויות מרשיו, כי אין מקום לדון במהלך הישיבה בתיק העיקרי טרם נערך גילוי מסמכים ממצה בתיק, וכי "מדובר בשני עורכי דין בכירים אחד מהם נספה במלון פארק ואחד מהם בבית חולים גריאטרי (הכוונה לעו"ד שחור – י.ע.)". ואכן, בית המשפט קבע כי בשלב ראשון תינתן החלטה בבקשה לביטול פסק הדין, הורה על ביטול פסק הדין שניתן במעמד צד אחד, בהיעדר המצאה כדין לכתובתו הנכונה של המערער, וקבע את הדיון להמשך חקירת המצהירים ליום 9.11.2009.

 

13.      ככלל, יש לברך על יעילות דיון ועל קביעת מועדי דיון קרובים. אלא שבמקרה דנן, בהתחשב בכך שעל המערערים "ניחתה" תביעה בגין עסקה שנערכה בחלוף כעשרים שנה, דומני כי היה מקום ליתן להם פרק זמן הולם לשם איתור וחיפוש ראיות, לרבות מיצוי הליכים מקדמיים כמו גילוי מסמכים. קביעת הדיון בתיק העיקרי תוך שלושה שבועות, תוך דחיית בקשת המערערים לדחיית הדיון נוכח החלפת הייצוג ערב שמיעת ההוכחות, מבלי לאפשר להם אפילו להגיש תצהירי תשובה להמרצת הפתיחה או תצהירי עדים מטעמם, קיפחה לטעמי את המערערים.

 

           נוצר אפוא מצב בו המערער נחקר רק במסגרת הבקשה לביטול פסק הדין, לאחר שב"כ המשיבה ויתרה על חקירתו במסגרת ההליך העיקרי, ומבלי שהיה סיפק למערערים להגיש תצהירים נוספים מטעמם (כמו תצהירו של המערער 2 או של אחיהם, קשי).

 

           עיינתי בפרוטוקול חקירתו של המערער בדיון בבקשה לביטול פסק דין, הפעם היחידה בה נחקר קצרות לגבי עסקה שנערכה לפני כעשרים שנה. ניכר מהפרוטוקול כי המערער מתקשה לזכור, בחלוף עשרים שנה, תאריכים מדוייקים בהם נחתמו הסכמי המכר, אם ב-3.9 או ב-30.9. בתצהירו של המערער נכתב 3.9.90, במה שנחזה על פניו כטעות קולמוס גלויה, שהרי המערער הסתמך בתצהירו על הסכמי המכר שצורפו להמרצת הפתיחה. כשנשאל על כך השיב המערער כי ככל הנראה היה זכרון דברים (עמ' 8 לפרוטוקול) ודומה כי בשל כך מצא בית משפט קמא להגדיר את עדותו כפתלתלה ובלתי אמינה. בהתחשב בחלוף כעשרים שנה מביצוע העסקה, איני סבור כי יש לזקוף תשובה זו לחובתו של המערער. נוכח סד הזמנים הדוחק עד-מאוד שהוצב בפני המערערים, אף איני סבור כי "עובדה תמוהה" היא, שבחלוף כעשרים שנה ממועד ביצוע העסקה, עלה בידי המערער לאתר חלק מהראיות רק לאחר הדיון בתיק העיקרי.

 

על נטל הראיה ודיות הראיות והשיהוי בהגשת התביעה

            

14.      נטל הראיה על המשיבות כתובעות, מכוח הכלל המוציא מחברו עליו הראיה.

 

           נטל זה כבד במיוחד, בהתחשב בכך שהמערערים רשומים מזה כעשרים שנה כבעלים של המקרקעין והמשיבות מבקשות לקעקע את הרישום.

 

           הנטל על המשיבות כבד במיוחד נוכח טענת התרמית והזיוף. כפי שציין בית משפט קמא בפסק דינו, הגם שהנטל הוא של מאזן הסתברויות, כמקובל במשפט האזרחי, הרי שכמות הראיות ורף הראיות הנדרש לגבי טענה מעין-פלילית נוסח זיוף ותרמית הוא גבוה יותר. קיימת זיקה בין חומרת הטענה לעוצמת ההוכחה הנדרשת להוכחת הטענה, ומקום בו מועלית טענת תרמית וזיוף, על בית המשפט לבחון את הראיות בזהירות ובקפדנות (ראו, לדוגמה, ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח(4) 253, 257 (1984); ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701, 711 (1980); ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל נ' סנדובסקי, סעיף 5 לפסק דינה של השופטת שטרסברג-כהן והאסמכתאות שם (לא פורסם, 17.7.2003); ע"א 3725/08 חזן נ' חזן (לא פורסם, 3.2.2011); ע"א 475/81 זיקרי נ' "כלל" חברה לביטוח, פ"ד מו(1) 589 (1986)).

 

15.      המשמעות של פסק דינו של בית משפט קמא היא, כי המערערים הם נוכלים ש"גנבו" את המקרקעין מהאחים-המנוחים, וכי עורך דין יעקובוביץ' ז"ל – אשר שימש כבא כוחם של המנוחים ובני משפחתם במשך שנים רבות ואשר המשיבה עצמה סיפרה בעדותה כי "היה ידיד טוב של המשפחה" ולמד עם אביה בבית הספר היהודי ברומניה – שיתף עמם פעולה ורימה את המנוחים. כשלעצמי, הייתי נזהר עד מאוד במסקנה זו, הפוגעת בזכרו של עו"ד יעקובוביץ' שמצא את מותו בנסיבות טרגיות, ולא ניתנה לו הזדמנות להתגונן נוכח ההאשמות בנוגע לטוהר מידותיו. בחינת טענת תרמית כנגד אדם שהלך לבית עולמו ולא ניתן לשמוע את גירסתו והגנתו, צריכה אפוא להיעשות בזהירות מכופלת (ע"א 400/86 קריגר נ' קריגר, פ"ד מב(4) 500, 505 (1989)). אזכיר כי שני הצדדים לעסקה היו מיוצגים, ואם עו"ד יעקובוביץ' היה שותף לקנוניה ופעל בתרמית נגד המנוחים, כקביעת בית משפט קמא, המסקנה הלכאורית היא שגם עו"ד שחור, ב"כ המערערים בעסקה, אשר אישר את חתימותיהם כקונים על שטרי המכר, היה שותף לאותה קנוניה. תמהני.

 

16.      הנטל על המשיבות כבד עוד יותר בהתחשב בשיהוי בהגשת התביעה. התביעה הוגשה בסוף 2008, אך לגרסתה של המשיבה עצמה, נודע לה כבר בשנת 2003 שהחלקות כבר אינן רשומות על שם אביה ודודה המנוחים, לאחר שקיבלה לידיה את התיק בשנת 2003, מעו"ד פלדינגר שקיבל לידיו את תיקיו של עו"ד יעקובוביץ' ז"ל (התיק עצמו לא הוצג על ידי המשיבה וב"כ המשיבה הצהירה לפרוטוקול כי הסיבה לכך היא שריפה שפרצה במשרדה). המשיבה טענה כי משך חמש שנים פנתה למספר עורכי דין על מנת להגיש תביעה, אך לא הביאה כל ראיה להוכחת טענה זו, שהיא "קלושה" ובלתי סבירה על פניה. קשה להלום, כי אדם היודע כי מקרקעין שבבעלותו "נגנבו" בתרמית, ישב בחיבוק ידיים חמש שנים, מבלי להגיש תלונה במשטרה ומבלי להגיש באופן מיידי תביעה להשבת המקרקעין, ולו מחשש שהמקרקעין יימכרו בינתיים לצד שלישי. לטענת המערערים, השיהוי במקרה דנן נעשה שלא בתום לב, אך גם אם אניח לזכות המשיבות כי לא כך הדבר, הרי שיש לזקוף את השיהוי לחובתן.

 

17.      השיהוי מקבל משקל נכבד עוד יותר בהתחשב בכך שפרנצ'יסק, בעלה של המשיבה 1 ואביה של המשיבה, נפטר כבר בשנת 1990 בעוד המשיבה עלתה לארץ בשנת 1985. כפי שהעידה המשיבה, היא נהגה לבקר את אביה ודודה מדי שנה ברומניה, וידעה כי לאביה ולדודה יש שני מגרשים בישראל. ניסיון החיים מלמד כי כאשר אדם הולך לבית עולמו, יורשיו פועלים לאיתור נכסיו ולרישומם על שמם מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה. לטעמי, אין זה סביר כי משך שמונה עשרה שנים מאז פטירתו של אביה, המשיבה לא עשתה דבר בנושא. לכך יש להוסיף כי ביום 19.6.1991 הגיע האח קרול, בפעם הראשונה והיחידה בחייו לישראל, לביקור של כשבועיים, וקשה להלום כי אף הוא לא התעניין בחלקות. המשיבה טענה כי התבקשה מדי פעם על ידי אביה ודודה קרול להתעניין במגרשים, אך כשפנתה לעו"ד יעקובוביץ' השיב לה כי אלו טרם נרשמו על שמם והנושא עדיין בטיפול האפוטרופוס הכללי. אין זה סביר כי 18 שנה לאחר פטירת אביה, המשיבה המשיכה לשבת באפס מעשה, ולא "התעוררה" לאחר פטירת אביה בסוף שנת 1990 ואף לא בשנת 2002, עם פטירתו של הדוד. למיצער, ניתן היה לצפות לתכתובת כלשהי בין אביה ודודה לבינה ולבין עו"ד יעקובוביץ' בנוגע לחלקות, אך לא הוצגה כל תכתובת בנדון.

 

18.      לשיהוי במקרה דנן משמעות כבדה בהיבט של הנזק הראייתי שנגרם למערערים. במהלך עשרים השנים שחלפו מעת ביצוע העיסקה הלכו לבית עולמם גם האח קרול ועו"ד יעקובוביץ' ז"ל. חלוף הזמן משפיע, מטבע הדברים, על זכרונם של עדים ועל היכולת לאתר מסמכים וראיות הקשורים לביצוע העסקה. מכל מקום, עיקר הנזק הראייתי נגרם למערערים בשל השיהוי הבלתי סביר של שש שנים לאחר מותו של עו"ד יעקוביץ' וחמש שנים מהמועד בו נודע למשיבות כי החלקות רשומות על שם המערערים ועד להגשת התביעה דכאן. ייתכן כי אילו הייתה התביעה מוגשת במועדה, ניתן היה "לפשפש" בארכיון של עו"ד יעקובוביץ' ולאתר מסמכים נוספים. ייתכן כי עו"ד שחור, שייצג את המערערים בעסקה, יכול היה ליתן עדות, מה שנבצר ממנו בעת הגשת התביעה עקב הידרדרות מצבו הרפואי לעת זקנתו. כל זאת צריך לזקוף לחובתן של המשיבות.

 

19.      נוכח טענות התרמית והשיהוי הרב בהגשת התביעה כמפורט לעיל, נקודת המוצא היא כי על המשיבות נטל כבד במיוחד להוכחת תביעתן.

 

           המשיבות טענו לזיוף חתימות המנוחים, טענה המצריכה כאמור מידה גבוהה של ראיות, אך אפילו לא טרחו לגבות את טענתן בחוות דעת גרפולוג, מה שמתבקש לכאורה כאשר עולה טענת זיוף. המשיבות טענו כי לא היו בידיהן מסמכים מקוריים מאחר שלא עלה בידן לקבל את התיק מלשכת רישום המקרקעין. טענה זו תמוהה כשלעצמה, בהתחשב בכך שלשיטתן-שלהן, עמדו לרשותן לפחות חמש שנים תמימות לאסוף ראיות להכנת תביעתן. ואם סירב רשם המקרקעין לאפשר להן לעיין בתיק, מדוע לא הזמינו בהליך בבית משפט קמא את התיק מלשכת רישום המקרקעין?

 

           המשיבה חתומה לכאורה על תצהיר זיהוי שהגיש עו"ד יעקובוביץ' ללשכת רישום המקרקעין ובמהלך עדותה הכחישה את חתימתה על תצהיר זה, אך גם כאן נמנעה מלהגיש חוות דעת גרפולוג מטעמה.

 

20.      למעשה, ולמרות נטל ההוכחה הכבד במיוחד הרובץ עליהן, המשיבות לא הביאו כל ראיה של ממש מטעמן, למעט עדותה ותצהירה של המשיבה בבחינת עדות יחידה של בעלת דין. אפילו אמה, המשיבה 1, לא התייצבה להיחקר על תצהירה וזה נמשך מהתיק.

 

           מול הראיות הדלות מאוד שהביאו המשיבות, אם בכלל, ניצבת שורה ארוכה של שיקולי הגיון ושל ראיות, התומכים במסקנה כי האחים-המנוחים התקשרו עם המערערים בעסקת מכר כדת וכדין וכי המערערים שילמו את התמורה על פי הסכמי המכר. על כך נעמוד להלן.

 

ראיות ושיקולי הגיון התומכים בגרסת המערערים

 

21.      מול השיהוי וחוסר הסבירות בהתנהגותן של המשיבות ושל האח קרול לאורך השנים, המסקנה לפיה המערערים רכשו בתרמית את החלקות אינה עולה בקנה אחד עם התנהגותם.

 

           ככלל, דרכם של זייפנים ונוכלים במקרקעין, שלאחר הרכישה הם ממהרים למכור את הנכס לצד שלישי, אם כדי להפיק רווח מהיר מפרי מעלליהם, אם מחשש כי התרמית תתגלה תוך זמן קצר. במקרה דנן המערערים נותרו כבעלים של החלקות משך כעשרים שנה ושילמו מס רכוש לאורך השנים, מה שמעיד לכאורה על רכישה בתום לב. שאם לא כן, הכיצד לא חששו כי האחים-המוכרים, הבעלים האמיתיים של החלקות, יגלו את ההונאה?

 

           גם הפנייה של המערער בתלונה למשטרה – לאחר שנודע לו כי שמם של המערערים נמחק מלשכת רישום המקרקעין וטרם נתברר לו כי הדבר נעשה מכוח פסק דין שניתן במעמד צד אחד – אף היא אינה מתיישבת עם דרך פעולתו של נוכל החושש כי תרמיתו תתגלה.

 

22.      ואם בהגיון עסקינן, קשה להלום כי האח קרול, שנפטר בשנת 2002, לא פעל במשך 12 שנה בקשר לחלקות, לא שאל כל השנים ולא ביקש מהמשיבות לברר עבורו אצל עו"ד יעקובוביץ' מה קורה עם הרישום. התנהגותו זו של קרול מלמדת כי בעקבות מכירת החלקות וקבלת התמורה, כבר לא היה לו כל אינטרס במקרקעין.

 

23.      טענה נוספת שבהגיון היא, מדוע נדרש עו"ד יעקובוביץ', בהנחה שפעל בתרמית ובזיוף כלפי האחים-לקוחותיו, לזייף את חתימותיהם?

          

           בית משפט קמא ציין בפסק דינו כי "תחילה הודפסו ע"ג שטרי המכר, לצד חתימות המוכרים, המילים 'שניהם ע"י עו"ד ג' יעקובוביץ' לפי יפוי כח', אך הן נמחקו". אדרבה, דווקא עובדה זו מעידה כי עו"ד יעקובוביץ' טרח והחתים את האחים-המוכרים ולכן לא נצרך לחתום בשמם על פי יפוי כוח שניתן לו כמי שטיפל בשמם לאורך שנים בחלקות. אין חולק על קיומו של אותו יפוי כוח, כך נטען אף בסעיף 16 להמרצת הפתיחה וכך עולה גם מהמסמכים שנחתמו על ידי עו"ד יעקובוביץ' לשם שחרור הנכס מניהול האפוטרופוס הכללי. ובקיצור, כמי שפעל במהלך כל השנים לרישום החלקות על שם האחים מכוח יפוי כוח שנתנו לו השניים, יכול היה עו"ד יעקובוביץ' לחתום בשמם של האחים-המוכרים על הסכמי המכר ושטרי המכר, אך הוא נמנע מלעשות זאת, מה שאך מחזק את האותנטיות של העסקה.

 

           לא נעלמה מעיניי טענת המשיבות כי מספרי הדרכון של המוכרים המופיעים בהסכמי המכר ובשטרי המכר הם מספרי הדרכון הישנים של האחים-המנוחים, וכי במועד בו נחתמו מסמכים אלה, כבר היו לאחים דרכונים חדשים עם מספר אחר. אולם, בהתחשב בכך שעו"ד יעקובוביץ' טיפל בעניינם של האחים שנים לפני ביצוע העסקה, סביר להניח כי ערך את הסכמי המכר ואת שטרי המכר עליהם החתים את האחים, על פי המספרים שהיו ברשותו באותה עת.

 

24.      סמוך לאחר מועד הדיון עלה בידי המערער לאתר שורה של מסמכים, ביניהם שוברי תשלום מס רכוש ומס רכישה, וכן מסמכים המעידים המערערים שילמו את מלוא התמורה על פי הסכמי המכר כלהלן:

 

           (-) שני שיקים בנקאיים של בנק איגוד בסך 10,290 ₪ כ"א ז"פ 1.10.1990 משוכים על שם עו"ד יעקובוביץ.

 

           (-) שני שיקים בנקאיים של בנק איגוד בסך 15,210 ₪ כ"א ז"פ 24.1.1991 משוכים על שם עו"ד יעקובוביץ'.

 

           (-) שני שיקים בנקאיים של בנק איגוד בסך 46,192.5 ₪ כ"א ז"פ 7.3.1991 משוכים על שם עו"ד יעקובוביץ'.

 

           אציין כי זמני הפרעון והסכומים תואמים להפליא את מועדי תשלום התמורה שנקבעו בהסכמי המכר: 5,000 $ בעת חתימת החוזה ורישום הערת אזהרה (בהסכם המכר לגבי חלקה 81 נרשם רק עם חתימת החוזה); 7,500$ בעת רישום הירושה על שם האחים ורישום הערת אזהרה; 22,500$ בעת העברת הרישום בלשכת רישום המקרקעין והסרת הערת הניהול הרשומה לטובת האפוטרופוס הכללי.

 

           הסכום הכולל ששולם על פי השיקים הבנקאיים עומד על 143,385 ₪, השער היציג הממוצע של הדולר בחודש ינואר 1991 עמד על 2.028 כך שהסכום בשקלים תואם את סכום התמורה של 70,000$.

 

           בנוסף, הציגו המערערים אישורים של בנק איגוד על שמו של המערער, מהם עולה כי הוא "שבר" פקדונות באותם תאריכים, ועל גבי פקודות המכירה נרשם "בק"ע עם רכישת נכס מגרש גוש 6607 הרצליה" וכן צורפו דפי חשבון של בנק איגוד.

 

25.      המדובר בראיות בעוצמה גבוהה ביותר המוכיחות כי המערערים ביצעו עסקה אמיתית ושילמו את התמורה על פי הסכמי המכר, ולטעמי, בית משפט קמא לא נתן לראיות אלה את המשקל הראוי.

 

           בצירוף מקרים מוזר, האח קרול ביקר בפעם הראשונה והיחידה בחייו בישראל בחודש יוני 1991, מה שמעלה את האפשרות כי בא לקבל את כספי התמורה, והייתה זו המשיבה שהסבירה בחקירתה הנגדית, כי ברומניה באותה תקופה לא היו חשבונות בנקים ואנשים קיבלו כסף והחזיקו אותו במזומן (עמ' 17 לפרוטוקול). אחזור ואזכיר כי מאז שנת 1990, קרול לא עשה כל פעולה שהיא בנוגע לחלקות, מה שמתיישב עם ההנחה כי קיבל את התמורה על פי הסכמי המכר.

 

           המשיבה טענה כי התמורה לא שולמה לאביה ולדודה, אך המשיבה עלתה לארץ בשנת 1985, כאשר שנים לפני כן כבר לא התגוררה בבית הוריה, היא לא הייתה שותפה לחשבונות האחים-המנוחים, לא היה לה ייפוי כוח בחשבונם, והיא אישרה כי לא הייתה מעורבת בענייניו הכספיים של אביה ודודה. לכן, איני רואה איזה משקל ניתן לתת להכחשתה או להשערתה של המשיבה כי התמורה על פי הסכמי המכר לא הגיעה לידיהם של אביה ולדודה קרול.

 

26.      בהתייחסו לראיות לתשלום התמורה, ובמיוחד לשיקים המשוכים על שמו של עו"ד יעקובוביץ', קבע בית משפט קמא כי "המסמכים מלמדים לכאורה, על תשלום התמורה לעו"ד יעקובוביץ', אך אינם מלמדים כי התמורה שולמה למוכרים, במישרין או בעקיפין". מסקנה זו של בית משפט קמא, סותרת את המסקנה כי העיסקה לא הייתה ולא נבראה, והיא כשלעצמה הייתה צריכה להביא לדחיית תביעתן של המשיבות. אסביר את דברי.

 

           אין חולק כי עו"ד יעקובוביץ' היה בא כוחם של האחים-המוכרים ובני משפחתם משך שנים רבות, וכי טיפל ברישום החלקות על שמם על פי ייפוי כוח. מכאן, שעו"ד יעקובוביץ' היה שלוח של האחים וחלה הוראת סעיף 10 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965, הקובעת כי "כל נכס שבא לידי השלוח עקב השליחות מוחזק בידו כנאמן של השולח". אם חלילה מעל עו"ד יעקובוביץ' באמונם של האחים ושלשל את כספי התמורה לכיסו – ואני רחוק מאוד מקביעה מעין זו – הרי שהנזק צריך ליפול לפתחם של האחים בהיותו שלוחם ונאמנם. מכל מקום, משהוכיחו המערערים – בחלוף כמעט 20 שנה מיום ביצוע העסקה – כי שילמו את התמורה לעו"ד יעקובוביץ' בשלמותה ובמועדה על פי המועדים הקבועים בהסכמי המכר, יש להעמיד את עו"ד יעקובוביץ' בחזקתו כי העביר את התמורה לאחים.

 

27.      על רקע האמור לעיל, נבחן את מסקנתו של בית משפט קמא המתבססת בעיקרה על כך שהאחים-המוכרים לא שהו בישראל במועד הנקוב בהסכמי המכר ובשטרי המכר, וכי המערער 2 לא חתם למעשה על שטרי המכר ומי שחתם בשמו לא היה מוסמך לכך.

 

28.      מעיון בהסכמי המכר עולה כי במקום המיועד לחתימתם של המערערים-הקונים נכתב בבירור "קשי אהרון בשם משאלי שלמה (המערער 2 – י.ע.)". גם בשטרי המכר ניתן לזהות בבירור את שמו של קשי. אילו ביקש קשי לזייף את חתימתו של אחיו, המערער 2, מן הסתם לא היה כותב את שמו-שלו. האחים-המנוחים היו מיוצגים כאמור על ידי עו"ד יעקובוביץ', ויש להניח כי אילו קשי לא היה מציג בפניו ייפוי כוח בשמו של המערער 2, מן הסתם לא היה מאשר את חתימתו. חתימתם של המערערים-הקונים על שטרי המכר אומתה ביום 1.2.1991 על ידי עו"ד שחור, ויש להניח כי לא היה מאמת את חתימתו של קשי בשמו של המערער 2 אילו קשי לא היה מציג בפניו ייפוי כוח בשמו של המערער 2.

 

           אך גם בהנחה שהמערער 2 לא ייפה את כוחו של אחיו קשי, הרי שהמערער 2 אישרר את חתימתו, ולהבדיל מעסקה במקרקעין החייבת מסמך בכתב, שליחות לצורך ביצוע עסקת מקרקעין, אינה חייבת מסמך בכתב (ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983)).

 

           המערער 2 היה תושב ארה"ב בעת ביצוע העסקה (ועל פי הנטען גם כיום הוא תושב ארה"ב). שטרי המכר נחתמו לכאורה בחודש ינואר 1991, ובית משפט קמא זקף לחובת המערערים – ואף ראה בכך ניסיון הטעייה – את העובדה שהומצא העתק ייפוי כוח מיום 21.2.1991 בעוד ששטרי המכר אושרו על ידי עו"ד שחור ביום 1.2.1991. אכן, הפער בתאריכים אינו ברור והמערערים טענו כי קשי החזיק ביפוי כוח כללי אחר שלא נשמר, לאחר שתוקפו פג בחלוף עשר שנים. אף ניתן לטעון כי העובדה שניתן ייפוי כוח כללי על ידי המערער 2 לאחיו קשי, סמוך כל כך למועד חתימת העסקה, אך מוכיח כי המערער 2 כתושב ארה"ב אכן נהג לייפות את כוחו של אחיו קשי באותה תקופה. מכל מקום, איני סבור כי יש לזקוף לחובת המערערים את העובדה שבחלוף כעשרים שנה, לא מצאו את ייפוי הכוח הכללי שניתן על ידי המערער 2 לקשי במועד העסקה או בשנים שקדמו לעסקה. ובכלל, אילו היו המערערים זייפנים ורמאים, יש להניח כי הקפידו לפחות בכל הקשור לחתימותיהם-שלהם.

 

29.      בית משפט קמא הגיע למסקנה כי האחים לא חתמו על החוזה בעצמם, מאחר שלא שהו בישראל במועד הנקוב בחוזה ובשטרי המכר, ואילו עו"ד יעקובוביץ' נמצא באותו הזמן בארץ. בנוסף, הצביעו המשיבות על כך שחתימות האחים מופיעות בעמוד השני-האחרון להסכמי המכר, יחד עם חתימותיהם של עו"ד יעקובוביץ' והמערערים, בעוד שבעמוד הראשון מופיעות חתימותיהם של עו"ד יעקובוביץ' והמערערים בלבד, וכי המערער השיב בחקירתו כי נדמה לו שהחוזים לא היו חתומים בעת שחתם עליהם.

 

           ברם, ראיות נסיבתיות אלה לא מובילות בהכרח למסקנה אליה הגיע בית משפט קמא ויש מספר אפשרויות סבירות שניתן להעלות על הדעת לגבי חתימת האחים-המנוחים. אין חולק כי המוכרים והקונים לא נפגשו ומכאן שיש אפשרות סבירה כי הסכמי המכר ושטרי המכר לא נחתמו כלל בתאריכים שצויינו. אזכיר כי בתאריך 30.9.1990 הנחזה כתאריך בו נחתמו הסכמי המכירה, האחים-המנוחים טרם נרשמו כבעלים של החלקות. ייתכן כי המערערים חתמו על הסכם המכר בישראל ולאחר מכן יצא עו"ד יעקובוביץ' ז"ל לרומניה ושם החתים את האחים-המוכרים על גבי הסכמי המכר ושטרי המכר, וכי אימת את חתימתם רק ביום 13.1.1991, הוא התאריך המופיע ע"ג שטרי המכר, סמוך למועד הגשתם ללשכת רישום המקרקעין. ייתכן כי עו"ד יעקובוביץ' החתים את האחים בנסיעתו לחוץ לארץ בין התאריכים 19.8.1990–9.9.1990, ומהעדויות עולה כי הרבה לנסוע לרומניה (אציין כי רק במהלך חקירתה הנגדית של המשיבה נתברר כי היא מחזיקה בדו"ח כניסות ויציאות של עו"ד יעקובוביץ', מסמך שלא צורף לתצהירה). ייתכן כי עו"ד יעקובוביץ' החתים את האחים רק על העמוד האחרון ועל שטרי המכר ולאחר מכן מילא את התאריכים, וייתכן כי האחים חתמו על שני העמודים של הסכמי המכר, אך בעקבות שינוי כלשהו הוחלף העמוד הראשון. ייתכן כי הסכמי המכר ושטרי המכר נחתמו על ידי שני הצדדים ללא תאריך, וזה הוסף על ידי עורכי הדין שחור ועו"ד יעקובוביץ' שייצגו את הצדדים לעסקה. יש בכך כדי להסביר הכיצד פרנצ'יסק, שנפטר ביום 23.12.1990 חתום על שטר המכר הנושא תאריך 13.1.1991. בהתחשב בכך שמקום מושבו של פרנצ'יסק היה ברומניה, לא ברור כלל אם עו"ד יעקובוביץ' ידע על פטירתו, בעת שאישר את החתימות על שטר המכר.

 

30.      קיצורו של דבר, שאיני סבור כי היה מקום לקביעה כי בעסקת זיוף וקנוניה עסקינן, אך בשל אי התאמה לכאורית בתאריכים. בחלוף כעשרים שנה מחתימת העסקה, כאשר האחים-המוכרים הם תושבי רומניה והמערערים-הקונים הם תושבי ארה"ב, וכאשר ברור שהחוזים ושטרי המכר לא נחתמו במשותף על ידי הצדדים, יש אפשרויות רבות להסביר את התאריכים על גבי המסמכים. בוודאי שאין לראות בכך ראיה נסיבתית חד-משמעית כי העסקה לא הייתה ולא נבראה.

 

31.      הוכחה נוספת לכך שמדובר בקנוניה ובעסקה נעדרת תוקף, ראה בית משפט קמא בעובדה שביום 30.9.1990 חתם עו"ד יעקובוביץ' בעצמו, מכוח יפוי כוח, על בקשה לשחרר את המקרקעין מניהול האפוטרופוס הכללי ועל "כתב קבלה והתחייבות בקשר עם קבלת רכוש לפני מתן צו שחרור", למרות שלכאורה יכול היה להחתים את המנוחים על מסמכים אלה. בנוסף, במכתבו של עו"ד יעקובוביץ' מיום 30.9.1990 לאפוטרופוס הכללי הוא ביקש פטור מאגרת השחרור "מאחר ומרשי הינם ברומניה אין לי כסף לשלם אף פרוטה". זאת, למרות שבאותו יום נחתמו לכאורה הסכמי המכר, ושולם סך של 5,000$ לחלקה. מכאן הסיק בית משפט קמא כי עו"ד יעקובוביץ' ביקש להסתיר מהאפוטרופוס הכללי כי החלקות כבר נמכרו.

 

32.      איני סבור כי יש בכך כדי להעיד על אי כשרותה של העסקה. נהפוך הוא. על פי הסכמי המכר, הסכום של 5,000$ לא היה אמור להשתלם למוכרים כל עוד לא נרשמה הערת אזהרה לזכות המערערים, והערת אזהרה לא יכולה הייתה להרשם לזכותם כל עוד האחים-המוכרים לא נרשמו כבעלים. יש בכך להסביר מדוע כתב עו"ד יעקובוביץ' כי בשלב זה אין ביכולתו לשלם אף פרוטה. ואכן, בהמשך המכתב לאפוטרופוס הכללי כותב עו"ד יעקובוביץ כי אם יתאפשר לו לרשום מכוח צו קיום צוואה את זכויותיהם של האחים "מיד יהיה באפשרותי לשלם גם את האגרה עבור השחרור וגם את מס הרכוש המגיע כבר מעבר ל-15,000 ₪. לפי בקשתם אני מוכן גם להפקיד שיק בטחון שתוך שבועיים מיום קבלת הנכס לרישום הירושה אבצע את הנדרש ממכם". התחייבות זו מעידה על בטחונו של עו"ד יעקובוביץ' כי עומד לרשותו כסף לתשלום אגרת השחרור, כסף שמקורו בתשלום הראשון על פי הסכמי המכר. ובקיצור, מכתב זה מהווה לטעמי דווקא אינדיקציה נוספת כי היה מדובר בעסקה שבוצעה וכי התמורה שולמה, ולא במעשה קנוניה ותרמית.

 

סיכום וסוף דבר

 

33.      המשיבות לא עמדו בנטל ההוכחה הכבד במיוחד שרבץ עליהן בהתחשב בטענות הזיוף והתרמית שהועלו בשיהוי של כעשרים שנה, ולמצער, בשיהוי קריטי של כחמש שנים. למעט עדותה היחידה של המשיבה, הנסמכת על סתירות ותמיהות לגבי התאריכים הנחזים בהסכמי המכר ושטרי המכר, המשיבות לא הביאו ראיה של ממש להוכחת טענתן כי המערערים נרשמו בזיוף ובתרמית כבעלים של החלקות. מנגד, שורה ארוכה של ראיות המוכיחות את תשלום התמורה על פי הסכמי המכר, כמו-גם שיקולים של הגיון וניסיון החיים, מאששים טענתם של המערערים כי רכשו כדת וכדין את החלקות ושילמו תמורתן.

 

           אשר על כן, דין הערעור להתקבל באופן שפסק דינו של בית משפט קמא יבוטל והרישום בחלקות 81 ו-179 בגוש 6607 יוחזר על שמם של המערערים. המשיבות ישאו בשכ"ט המערערים בסך 40,000 ₪.

 

 

ש ו פ ט

 

 

המשנה לנשיא א' ריבלין:

           אני מסכים.

המשנה לנשיא

 

 

השופט ע' פוגלמן:

           אני מסכים.

ש ו פ ט

 

 

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.

 

 

           ניתן היום, כ"ו בניסן התשע"ב (18.4.2012).

 

 

 

המשנה לנשיא                           ש ו פ ט                             ש ו פ ט

 

 

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 10035460_E08.doc עכב

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il