עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 1874/12

 

 

 

 

                                          

                                                                                                  

                                          

                                          

 

 

 

           בקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת א' כהן) אשר דחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים במחוז תל-אביב. בהחלטה זו נדחה ערר שהגישה המבקשת על החלטת שמאי מכריע בעניין פיצוי בגין פגיעה מתוכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק).

 

תמצית העובדות, ההליכים והטענות

 

1.             המשיבה – בעלת זכויות חכירה בחלקת מקרקעין בחולון (להלן: המקרקעין) – הגישה למבקשת תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין פגיעה על-ידי תוכנית. בתביעה נטען כי תוכנית בניין עיר שנכנסה לתוקף לאחרונה הפחיתה את מספר יחידות הדיור שהותר לבנות על המקרקעין. המבקשת דחתה את התביעה. המשיבה הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה (להלן: ועדת הערר) וזו מינתה שמאי מכריע בהסכמת הצדדים. הלה קבע כי המשיבה זכאית לפיצוי בסך של 217,650 ש"ח נכון למועד אישור התכנית הפוגעת. המבקשת הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע. היא טענה כי הוא שגה כשהתעלם מכך שחוזה החכירה התיר למשיבה לבנות שתי יחידות דיור בלבד; וכי יש להפחית את שיעור הריבית שנפסק לחובתה בגין עיכוב בהליך בירור שווי הפגיעה במקרקעין. ועדת הערר דחתה את הערר.

 

2.             המבקשת הגישה ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים ובו טענה כי השמאי המכריע שגה בכך שלא נתן ביטוי בהחלטתו לעובדה שלמשיבה זכויות חכירה ששוויין נמוך מזכויות בעלות, בין היתר, עקב החובה לשלם דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל לשם מימוש הזכויות במקרקעין. עוד טענה המבקשת כי היה על השמאי המכריע לערוך מיוזמתו תחשיב בעניין דמי ההיתר, אף מבלי שהדבר נטען לפניו במפורש. לבסוף נטען כי הקביעה שבמצב התכנוני הקודם אפשר היה לבנות במקרקעין ארבע יחידות דיור לא הוכחה, וכי אף לפני התוכנית הפוגעת הייתה המשיבה רשאית לבנות רק שתי יחידות דיור.

 

3.             בית המשפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת א' כהן) דחה את הערעור בקובעו שהחלטת ועדת הערר סבירה ולא נפל בה פגם. למעלה מן הצורך קבע כי היא מקובלת עליו לגופה. בית המשפט ציין כי המבקשת לא טענה לעניין דמי ההיתר במועד, וכי לא היה מקום שהשמאי המכריע יידרש לעניין מיוזמתו.

 

4.             מכאן הבקשה שלפניי. לטענת המבקשת, פסק דינו של בית המשפט קמא עומד בסתירה להלכות שנקבעו בבית משפט זה באופן שמקים עילה למתן רשות ערעור. ואלה טענותיה בתמצית: נטל השכנוע לקיום יסודותיו של סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה מוטל על התובע פיצוי בגין ירידת ערך והוא כולל בחובו את הוכחת שיעור הפגיעה; יש לבחון את הפגיעה במקרקעין לפי הזכות שבידי הזכאי לפיצוי במועד אישור התכנית הפוגעת; במקרה דנן מצדיקה זכות החכירה שבידי המשיבה פיצוי בשיעור נמוך מאשר בגין זכות בעלות נוכח דמי ההיתר שחובה לשלם כתנאי לבנייה במקרקעין; היה זה מחובתו של השמאי המכריע לערוך שומה עצמאית כדי להגיע למסקנה אם חלה פגיעה בשווי המקרקעין ומה שיעורה; וכי אין מניעה לטעון לפני ועדת הערר טענה משפטית גם במקרה שקיימת מחלוקת אם טענה זו עלתה במפורש לפני השמאי המכריע.

 

רשות ערעור על פסק דין בתביעת פיצוי על ירידת ערך לפי חוק התכנון והבניה

 

5.             טרם שנפנה לבחינת הבקשה גופה, נקדים דיון בשאלה מהי אמת המידה למתן רשות ערעור לבית משפט זה על פסק דינו של בית משפט לעניינים מינהליים בערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, במאטריה שבה עסקינן.

 

           כידוע, בעל דין שזכויותיו במקרקעין נפגעו על-ידי תכנית זכאי לפיצוי מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה נמצאים המקרקעין (סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה) (להלן: תביעה לירידת ערך). המסגרת לדיון בתביעה והליכי ההשגה בעניינה מוסדרים בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה. תיקון מס' 84 לחוק – אשר נכנס לתוקף בשנת 2009 (חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008), ס"ח 2165) (להלן: התיקון) – שינה את המסגרת הדיונית האמורה, אולם השינוי חל רק ביחס לתביעות שהוגשו לאחר כניסתו לתוקף (סעיף 11 לתיקון). נבחין להלן אפוא בין המסגרת הדיונית שחלה לפני התיקון לבין המסגרת הדיונית שלאחריו.

          

6.             הדין לפני התיקון. תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך תוגש לוועדה המקומית והיא אשר תחליט בה. בהתייחס להליכי ההשגה על החלטתה בתביעה, מבחין החוק בין שני מצבים: האחד, מקום שהתביעה נדחתה במלואה; והשני, מקום שהתביעה נדחתה בחלקה – הווה אומר: הוועדה המקומית הכירה בזכותו של התובע לפיצוי, אך הצדדים חלוקים באשר לסכומו. במצב הראשון התובע רשאי לערור על החלטת הוועדה המקומית לפני ועדת הערר, שהיא טריבונל מעין-שיפוטי בלתי תלוי (סעיף 198(ד) לחוק; בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה, פסקאות 61-58 (לא פורסם, 17.7.2011) (להלן: עניין רשות שדות התעופה)). ועדת הערר רשאית לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע לדון בתביעה (סעיף 198(ו) לחוק). אם החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע – וכך נהגו ועדות הערר לעשות כעניין שבשגרה מקום שהמחלוקת בין הצדדים הייתה שמאית בעיקרה – זהותו תיקבע בידי ועדת הערר (סעיף 198(ו) לחוק). על הליכים לפני השמאי המכריע חל חוק הבוררות, התשכ"ח-1968, בשינויים המחויבים (סעיף 198(י) לחוק; ראו גם ע"א (מחוזי י-ם) 4071/98 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' דנקנר השקעות בע"מ, פסקה 23 (לא פורסם, 15.3.2000); אהרן נמדר פגיעה במקרקעין [פיצויים בגין נזקי תכנית] 524 (מהדורה שנייה, 2008)). על החלטת השמאי המכריע אפשר לערור לפני ועדת הערר (סעיף 198(ה)(4) לחוק). החלטת ועדת הערר נתונה לערעור בזכות לפני בית משפט לעניינים מינהליים. במצב השני – מקום שהתביעה שהוגשה לוועדה המקומית התקבלה בחלקה – התביעה תוכרע מלכתחילה בידי שמאי מכריע שימונה בהסכמת הצדדים, ובהעדר הסכמה על המינוי ימנה אותו יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין לפי פניית אחד מהם (סעיף 198(ה) לחוק). על החלטת השמאי המכריע אפשר לערור, כאמור, לפני ועדת הערר; ועל החלטה זו האחרונה יש זכות ערעור לבית משפט לעניינים מינהליים.

 

           לפני התיקון אפוא – וכך גם בעניין שלפנינו – תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך נדונה לפחות פעמיים, ובחלק ניכר מהמקרים אף שלוש פעמים, לפני שבאה לפתחו של בית משפט זה: פעם, בהינתן חלופות דיוניות מסוימות, בידי שמאי מכריע; פעם בידי ועדת ערר; ופעם בידי בית משפט לעניינים מינהליים.

 

7.             הדין לאחר התיקון. מסלול ההשגה כיום על החלטת הוועדה המקומית בתביעה בגין ירידת ערך מבחין בין שתי חלופות: הראשונה, מקום שהוועדה המקומית החליטה לדחות את התביעה, כולה או חלקה, או החליטה שאין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים לפי סעיף 200 לחוק. בגדר חלופה זו רשאי התובע לערור על ההחלטה לפני ועדת הערר (סעיף 198(ד) לחוק). ועדת הערר רשאית, בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו (סעיף 198(ו)(1) לחוק). כמו כן רשאית ועדת הערר לפי חלופה זו לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין כדי שימנה שמאי מייעץ, אשר יגיש חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר. אם מונה שמאי מייעץ כאמור, החלטת ועדת הערר תינתן לאחר שהוגשה חוות דעתו, ובלבד שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון טענותיהם בקשר אליה (סעיף 198(ו)(2) ו-(3) לחוק). על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית משפט לעניינים מינהליים (סעיף 198(ז) לחוק). החלופה השנייה, נוגעת למקרה שבו החליטה הוועדה המקומית כי התובע זכאי לפיצוי בסכום שונה מהסכום שתבע. במצב כזה רשאים בעלי הדין לפנות בהסכמה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע מתוך רשימת השמאים המכריעים לפי פרק ט1 לחוק, לצורך הכרעה במחלוקת על סכום הפיצוי (סעיף 198(ה) לחוק). במסגרת התיקון נקבעו תנאי כשירות להיכלל ברשימת השמאים המכריעים (סעיף 202ה לחוק) וכללים למניעת ניגוד עניינים (סעיפים 202ו עד 202יב לחוק). הוראות אלו נועדו לבצר את מעמדו של מוסד השמאי המכריע ולהגביר את אמון הצדדים בו. על החלטת השמאי המכריע נתונה לערר לפני ועדת הערר (סעיף 198(ה)(4) לחוק). על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים (סעיף 198(ז) לחוק). יושם אל לב שהחלופה השנייה היא הוראת שעה שעומדת בתוקפה למשך חמש שנים מיום כניסתו לתוקף של התיקון (סעיף 4(4) לתיקון).

 

           הנה כי כן, בקשה למתן רשות ערעור על פסק דין בערעור על הכרעה בתביעה לפיצוי בגין ירידת ערך שהוגשה לאחר כניסת תיקון מס' 84 לתוקף תבוא לבית משפט זה לאחר שעניינה נדון לפחות פעמיים (פעם ראשונה לפני ועדת הערר ופעם שנייה בבית משפט לעניינים מינהליים), ובמקרים מסוימים אף שלוש פעמים (אם הצדדים הסכימו על מינוי שמאי מכריע כאמור).

 

8.             כיצד משליכים מסלולי הדיון האמורים על אמת המידה למתן רשות לערער על החלטה העוסקת בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק? כידוע, על בקשות רשות לערער ב"גלגול שלישי" כשהערכאה הראשונה היא בית משפט חלה אמת מידה מחמירה: הבקשה נדרשת לעורר שאלה משפטית בעלת חשיבות כללית, החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת, או לגרום למבקש עיוות דין מקום שלא תינתן לו רשות הערעור (רע"א 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); רע"א 4193/11 כראדי נ' נרקיס (לא פורסם 14.6.2011)). כפי שציינתי לאחרונה, השאלה אם אמת מידה זהה חלה בבקשות רשות לערער מקום שהערכאה הראשונה היא טריבונל מינהלי, לא הוכרעה בפסיקתנו (בר"ם 1295/12 נורקייט בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, פסקה 6 (לא פורסם, 12.3.2012)). להשקפתי, אין מניעה להתוות אמות מידה למתן רשות ערעור לגבי סוגים שונים של עניינים בהתחשב במאפייניהם הקונקרטיים. כך, למשל, ומבלי לקבוע רשימה סגורה של שיקולים, יש להתחשב באופיו של הטריבונל הראשון הדן בעניין: ככל שהוא קרוב יותר במאפייניו לערכאה שיפוטית, כך תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור נוסף לבית משפט זה (למאפייניהם של טריבונלים מעין-שיפוטיים כפי שעוגנו בחוק בתי דין מינהליים, התשנ"ב-1992, ראו יצחק זמיר "בתי דין מינהליים: הקמה, הרכב ומינהל" ספר תמיר 89, 100-97 (יוסף תמיר ואורה הירש עורכים, 1999)). שיקול נוסף הוא מידת מומחיותו של הטריבונל בשאלה העומדת לדיון: ככל שמדובר בשאלה שהטריבונל המינהלי ניחן בידע ומומחיות מיוחדת לגביה ובהיבט זה אף נהנה הוא מיתרון על פני בית המשפט, כך תקטן הנכונות לתת רשות לערער (השוו: ע"א 266/97 מנהל מס שבח נ' ווייסמן, פ"ד נז(3) 207, 216-212 (2003) (חוות דעתו של המשנה לנשיא ש' לוין, אשר היה בדעת מיעוט באותו עניין)). שיקול שלישי הוא מספר ה"גלגולים" שבהם נשמע העניין קודם לבקשת הרשות לערער: ככל שהעניין נדון מספר רב יותר של פעמים, כך קטנה ההסתברות שנפלה טעות בהחלטותיהן המצטברות של הטריבונלים שנדרשו לעניין, ובהתאם קטנה הנכונות להתיר בירור ערעורי נוסף. משקלו של שיקול זה גובר מקום שכל הערכאות שדנו בעניין הגיעו לתוצאה זהה, שאז קטן הסיכוי שבית משפט זה יכריע באופן שונה. שיקול זה מביא בחשבון את הצורך בניצול יעיל של המשאבים המוגבלים העומדים לרשותו של בית משפט זה, שכן טיפול בתיק אחד דוחה בהכרח את הטיפול בתיק אחר (ראו והשוו: דנ"א 2393/12 מדינת ישראל נ' מולהי, פסקה 9 (לא פורסם, 22.4.2012); רע"א 1018/07 לויאשוילי נ' רומנו, פסקה ז (לא פורסם, 19.3.2007)).

 

9.             עיון בפסיקתו של בית משפט זה בבקשות רשות לערער שעניינן תביעות מהסוג הנדון מגלה שאמת המידה שיושמה בעניינן היא ככלל אמת מידה מחמירה. מטבע הדברים, ניתנה רשות לערער בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים ושיש להן השלכות רוחב (ראו, למשל, בר"ם 10510/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' כהן (לא פורסם, 31.1.2007); בר"ם 2340/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון נ' וכט, פ"ד נז(3) 385 (2003)); כאשר התעורר צורך לקבוע כלל משפטי בעל חשיבות עקרונית (עניין רשות שדות התעופה); ולצורך פירוש חיקוק מקום שנחלקו בו הדעות בערכאות הקודמות (עע"ם 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005)). מנגד, לא ניתנה רשות לערער מקום שהועלו טענות בדבר יישום הדין בערכאות הקודמות, אפילו נפלה טעות ביישום הדין (בר"ם 8730/06 חברת מגדלי אלרוב בע"מ נ' טייבר (לא פורסם, 14.12.2006); בר"ם 8268/10 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' כחלון (לא פורסם, 28.4.2011)); כשהתעוררה שאלה שעניינה יישום כללים שבהם נתון לבית המשפט שיקול דעת רחב, כגון מתן פטור מפיצוי לפי חוק התכנון והבניה או הכרעות הנוגעות להיקף ההתערבות הראוי בהחלטות שמאי מכריע (בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר (לא פורסם, 20.8.2008); בר"ם 8609/08 ברנובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (לא פורסם, 19.1.2009); בר"ם 4281/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל נ' מפרק נו-רסט בע"מ (לא פורסם, 24.11.2008)); מקום שהשאלה שעמדה במרכז הערעור הייתה תחומה במאפייניו העובדתיים של המקרה (בר"ם 1328/11 וינברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (לא פורסם, 10.4.2011)); ומקום שטרם מוצו ההליכים לפני הערכאות השונות (בר"ם 8605/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק נ' בן אמוץ, פסקה 7 (לא פורסם, 29.10.2007)).

 

מן הכלל אל הפרט

 

10.          יישום אמות המידה האמורות מוליך למסקנה שאין עילה ליתן רשות לערער בענייננו. השאלה הנוגעת להיקף חובתו של השמאי המכריע להידרש לנתונים שהמבקשת לא הניחה לפניו מלכתחילה נדונה פעמיים – פעם אחת בוועדת הערר ופעם שנייה בבית המשפט לעניינים מינהליים. העניין כולו – תביעתה של המשיבה לפיצוי בגין ירידת ערך – נדון שלוש פעמים (הפעם הראשונה לפני השמאי המכריע והפעמיים האחרות כמצוין לעיל). התוצאה בכולן הייתה זהה. לכך יש להוסיף כי טענותיה של המבקשת מכוונות כולן לאופן שבו יישמו הערכאות הקודמות את הדין החל בעניין נטל ההוכחה. הבקשה אף אינה מעלה שאלה החורגת מדל"ת אמותיו של המקרה הקונקרטי והדין החל בו. בהינתן שיקולים אלה, דין הבקשה להידחות.

 

           במקרה שלפנינו לא ראיתי לעשות צו להוצאות משלא נתבקשה תשובה. אעיר, בצד האמור ובמאמר מוסגר, כי במקרים המתאימים ניתן לפסוק הוצאות לטובת אוצר המדינה בגין בקשות רשות לערער שעל פני הדברים אינן באות בגדר אמות המידה שנסקרו לעיל, וזאת גם במקרים שבהם לא נתבקשה תשובת הצד שכנגד (השוו, למשל: רע"א 3122/09 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' כהן (לא פורסם, 9.7.2009); רע"א 7746/09 כהן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (לא פורסם, 26.11.2009); רע"א 7882/11 הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' אלקלעי (לא פורסם, 20.12.2011)).        

 

           סוף דבר: הבקשה נדחית.

 

           ניתנה היום, ‏ט' באייר התשע"ב (‏1.5.2012).

 

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.  12018740_M01.doc  אצ

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il