סגירת מרפסת

תקציר : ככלל, סגירת מרפסת היא פעולה שגורמת לשינוי חזותו החיצונית של הבית המשותף ולכן היא פעולה המנוגדת לכאורה לסעיף 2 לתקנון המצוי, מכאן שנדרשת הסכמת בעלי הדירות, לביצוע הפעולה.
מאת: עו"ד עוז כהן

סעיף 2 לתקנון המצוי קובע כי:

"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

על יסוד סעיף זה, פסק בית המשפט העליון כי בניית מרפסת או תוספת למרפסת קיימת, סגירת מרפסת ופגיעה בזכות שימוש של הדיירים בגג על ידי סגירת פתח כניסה לגג, הן פעולות הדורשות את הסכמת בעלי הדירות.

יחד עם זאת, נמצאו פסיקות מפקחים אשר "מתחו" במקרים מסויימים ולאור "תנאי המקום" את פרשנות ה"שימוש הסביר" גם לעניין של סגירת מרפסת, בייחוד במקרים בהם התופעה נפוצה בדירות רבות באותו בית משותף. ניתן לטעון כי קיומן של פסיקות אלה מהווה אינדיקציה לכך שההסדר החקיקתי אולי אינו עומד במבחן המציאות. ("תנאי הזמן והמקום").

כך למשל, בתיק מפקח (י-ם) 121/96 אהרון בלוקה נ' דניאל טאטי,  קבע המפקח פנחס לוי כי סגירת מרפסת והפיכתה לחדר הנה שימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן תוך שהוא מסתמך על כך ששלוש מבין ארבעת הדירות בקומה הראשונה עשו זאת אף הם וסגרו מרפסות.

כמו כן ראה תיק מפקח (י-ם) 46/03 מזל כהן נ' א.א.ג.ד נכסים והשקעות בע"מ שם קבע כב' המפקח כי סגירת מרפסת היא שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף כחלק מזכות בעל הדירה על פי סעיף 2(ג) לתקנון המצוי וכי אין הדבר עולה כדי "פגיעה בקניינו של אדם" כאמור בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. (להלן: "חוק היסוד"). המפקח הבהיר כי אין הוא נזקק לשאלת היתר הבניה, וכי הדבר הוא עניין בלעדי של רשויות התכנון.

בתיק מפקח (י-ם) מס' 169/96 בורד ואח' נ' קרבסי אליעזר ואח' קבע המפקח כי בשעה שבעלי דירות בבית המשותף הקימו מרפסות תלויות ואף סגרו אותם, רשאים בעלי הדירות "בקומת העמודים" במפלס הכניסה של הבית המשותף להרחיב את דירתם בקומת העמודים הנ"ל.

ניתן לטעון כי למערכת השיקולים של פסיקות אלה, נתן המפקח ביטוי לעקרון תום הלב ולשימוש בזכות במקרקעין בתום לב, כאמור בסעיף 14 לחוק המקרקעין.

ניתן גם לטעון כי כיום לאור ה"השתק" שבסעיף 71א' לחוק המקרקעין (הרחבת דירה), יהיה בעל דירה מנוע מלהעלות טענה כנגד סגירת מרפסת של חברו לבית המשותף שעה שהוא עצמו ביצע אותה פעולה, תוך הסתייגות לזהות הבנייה ומהות הפגיעה.

הצבת מתקנים שונים על הרכוש המשותף
ההלכה, כפי שמסתמנת מפסיקות המפקחים, היא כי הצבת מתקנים על הרכוש המשותף עשויה להוות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ולכן אין צורך לקבל את הסכמת בעלי הדירות להציב את המתקנים, כאשר לדעתנו ישנם גורמים אשר ישפיעו על קביעה זו כגון: גודל המתקן, בטיחותו, המיקום בו הוצב, חסימה של מעבר ואופי הבית המשותף.

להלן מספר דוגמאות:
בתיק מפקח (י-ם) 95/97 (המ' 39/97) אדריאנה רוזנברג נ' בן חמו קבע כב' המפקח לוי כי הצבת מתקן הסקה בחלקה האחורי של חצר הבית, מהווה שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף שאינו מחייב החלטה של האסיפה הכללית מאחר ויש בחצר הנ"ל מקום למכביר לבניית מתקנים דומים, וממילא קיימים בחצר מתקנים נוספים אחרים.

בתיק מפקח (י-ם)109/01 פנינה ואריה סלומון נ' יוסף צבאן,  נקבע כי הצבת מיכלי דלק, 2 מדחסים של מזגנים, מתקן חימום, ארובה וצנרת פלסטיק הם מתקנים שהם שימוש רגיל וסביר של בעל דירה ברכוש המשותף של הבית, אשר זכאי ורשאי לעשותם גם ללא קבלת הסכמה תחילה של האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

בע"א (י-ם) 6190/99 אודט אל-עיני נ' קרין מוזס נקבע כי כי ארובה המשמשת לפליטת עשן ממתקן ההסקה שעוברת בתחומי דירת המערערת היא רכוש משותף (רכוש משותף הינו גם: "מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת") והשימוש בה לצורך הסקה, על כל המשתמע מכך, הוא שימוש רגיל וסביר, בהתאם לתנאי המקום והזמן, ואדם הרוכש דירה דרכה עוברת ארובת הסקה, אינו יכול להישמע בטענה כי הפעלתה מפריעה לו ומטרידה את מנוחתו בבחינת "מי שבאה אל אי הנוחות והכפיפה עצמה אליה" , והשימוש אותו עושה המשיבה במתקן ההסקה הוא סביר ומתאים לייעודו.
בתיק מפקח (י-ם) 103/01 רינה ורבקה בוקובזה נ' שי עופר ואח' נקבע כי התקנת מיכל סולר מתחת לקרקע, אפילו אם היא קרקע המוצמדת לדירת דייר אחר ולא למתקין, מותרת שכן "אין אותו מיכל גוזל מקום על פני הקרקע" וזאת על אף ש"הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע וכן מתפשטת בחלל הרום שמעליו (סעיף 11 לחוק המקרקעין)".

עניין "חלל הרום" נדון בע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן , שם היה על בית המשפט להכריע בשאלה אם מתיחת חוט טלויזיה מדירת המשיב לגג הבית הסמוך מעל לחלק החצר שבבעלות המערערת, מהווה הסגת גבול המזכה את המערערת בצו מניעה להסרת החוט. כב' הנשיא זוסמן דן בשאלה:

"האם הסיג המשיב את גבול המערערת על ידי מתיחת החוט העובר בחצר הבית? גם אילו נמתח אותו חוט מגג ביתה, הייתה זו חדירה לתחום האוויר שלה, אם כי לאו דווקא לרחבה של החצר".

ופסק כי:
"על פי סעיף 11 לחוק המקרקעין, בעלות המערערת מתפשטת בחלל הרום שמעל השטח, אולם אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום. ומאחר שלא הוקנתה לדייר זכות שימוש בלעדית בחצר הבית, וחזקת החצר נשארה בידי בעלת הבית, גם היקף חזקתה - העשוי לשמש יסוד לתביעת הסגת גבול- כהיקף הבעלות. מתיחת הקו בחלל הרום אף איננה בבחינת מעבר בלבד, כי החוט הותקן שם דרך קבע.
...הדעה המודרנית היא, שהחודר אל תחום האוויר של הזולת מסיג את גבולו".

על הלכה זו חזר בית המשפט העליון בע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב :

"מפי סעיף 11 לחוק המקרקעין, הקובע כי זכות הבעלות בקרקע מתפשטת גם "בחלל הרום שמעליו". ואם כי סעיף זה מדבר בזכות בעלות בקרקע, חלה הוראתו גם על זכות ההחזקה: והא ראיה שלפי סעיף 13 חלה הוראת סעיף 11 גם על כל "עסקה במקרקעין", ובסעיף 6 מוגדרת "עסקה במקרקעין" ככוללת הקניית כל זכות במקרקעין. לרבות זכות ההחזקה.
אשר-על-כן יש לקרוא את סעיף 29 לפקודת הנזיקין כאילו הוגדרו בו "המקרקעין" האמורים שם כפי שהוגדרו בסעיף 11 לחוק המקרקעין, לאמור: הסגת-גבול במקרקעין היא גם הסגת-גבול בחלל הרום שמעליהם. והוא הדין לסעיף 17 לחוק המקרקעין: כשם שהמחזיק במקרקעין זכאי לדרוש הימנעות מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימושם, כן רשאי הוא לדרוש הימנעות מכל מעשה שיש בו משום הפרעה להנאת חלל הרום שמעליהם".

כמו כן ראה תיק מפקחת (חולון) 37/01, 144/00 קופת חולים מאוחדת נ' ב.א.מ בנין ופיתוח ושירותים בע"מ, שם קבעה המפקחת על רישום המקרקעין, אורה קניון כי חלל הרום שבו מבקשת הנתבעת להקים גשר הוא בלתי נפרד מהרכוש המשותף של הבית. פועל יוצא מכך הוא שבניית הגשר בלא הסכמת בעלי הדירות, יהיה משום הסגת גבול ברכוש המשותף.

בתיק מפקח (י-ם) 46/01 מ.די. או אחזקות בע"מ ואח' נ' שירותי בריאות כללית נקבע כי שימוש בחצר להחסנת ציוד וכיוצ"ב הוא שימוש רגיל וסביר, וזאת בהתאם לתנאי "המקום.." ולאור העובדה כי גם בעלי הדירות האחרים רשאים לעשות שימוש דומה באותו היקף אם יחפצו בכך:

"אם הנתבעת עושה שימוש באותה חצר לצורך החסנת ציוד וכיוצ"ב, הרי זה שימוש רגיל וסביר, שכן מדובר בבית משותף שבו כל היחידות משמשות בפועל כמשרדים המספקים שירותים שונים לציבור, ואין הוא משמש כבית מגורים".

לעומת זאת קיימת פסיקה הקובעת כי הצבת מתקנים על הרכוש המשותף היא פעולה הדורשת את הסכמתם של כל בעלי הדירות. כך למשל:

בפס"ד בן דוד נ' קסיס קבע בית המשפט המחוזי כי:

"באשר למיכל הסולר והמתקן סביבו, שינוי מסוג זה ברכוש המשותף מחייב בהקשר הקנייני בדרך כלל את הסכמתם של בעלי כל הדירות ואין די בהחלטת האספה הכללית. המדובר במתקן המייחד שטח מהרכוש המשותף לצורכי דייר פלוני, ולפיכך בלא הסכמת כל הדיירים אין הצבתו מותרת".

גישה דומה נקט כב' המפקח פנחס לוי בתיק מפקח (י-ם) 102/05 דוד ומיכל בנינגא נ' יאיר ונצחיה סלמאן (לא פורסם) שם נדונה תביעה בה קובלים התובעים כנגד פעולות ו/או עבודות שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף בבית המשותף ברח' נקדימון 7 בירושלים ובניהם: הצבה של ארון ברזל בחצר, הצבתו של אופנוע בחצר ושימושים שונים ברכוש המשותף של הבית לצורך ביצוע עבודות צביעה.

כב' המפקח קבע כי בהצבה קבועה של ארון  המתכת ושל האופנוע ברכוש המשותף של הבית, יש משום השגת גבול של הרכוש המשותף, ולמעשה סיפוח של חלק מהרכוש המשותף על ידי הנתבעים.
באמצעות הצבתם הקבועה של שני מתקנים אלה ברכוש המשותף, קבע המפקח, מנועים למעשה הנתבעים הן מהתובעים והן מכל שאר בעלי הדירות בבית המשותף, לעשות שימוש כלשהו באותם שטחים התפוסים והמוחזקים ע"י הנתבעים דרך קבע, ויש בכך משום פגיעה מהותית בזכויות הקנייניות של כל שאר בעלי הדירות.

באשר לשימוש שנעשה על ידי הנתבעים ברכוש המשותף לביצוע עבודות צביעה שונות, נקבע כי שימוש זה איננו שימוש רגיל וסביר במקרקעין שבעל דירה זכאי לעשותו ללא קבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף. המפקח קבע כי הוא לא שוכנע כי בחצר ו/או בגינה של הבית המשותף המיועד למגורים, יכולות עבודות צביעה של מתכות ו/או חומרים אחרים להיחשב כשימוש רגיל וסביר במקרקעין, עפ"י תנאי המקום והזמן. "ההפך הוא הנכון, עבודות כאלה אסור להן שיתבצעו בבית המשותף המיועד כולו למגורים, שכן עליהם להתבצע במקום אחר המיועד להן מטבע הדברים, שטח מסחרי או תעשייתי".
לצורך ביצוע הפעולות הללו על ידי הנתבעים שיש בהם משום הפקעה של שטח או חלק מהרכוש המשותף, יש לקבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות בבית המשותף, ורק הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף יכולה לשנות את היעוד של הרכוש המשותף על מנת שיעשה בו שימוש לא רגיל ולא סביר כגון: עבודות צביעה.

בתיק מפקח (י-ם) 207/99 טוביה וחנה יקר נ' ברוך ואורנה כץ , נקבע כי כאשר בעל דירה מציב מיכלי סולר ומתקנים ומגדרם באמצעות גדר החוסמת את הגישה לשטח, הרי שאז מדובר ב"הצמדה" לשמה, ובמקרה זה דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות, דהיינו הסכמה מלאה של 100% ולא די ב- 75% מבעלי הדירות, שכן לא מדובר בהצמדה של שטח למטרת הרחבת דירה. כך נקבע

לגבי הצבת מתקנים ברכוש המשותף, הרי ששאלה זו עשויה לחרוג מ"דיני הבתים המשותפים" ולהוות רק שאלה של מטרד.
כך למשל, בתיק מפקח (י-ם) 187/02 גדעון לוי נ' ויקטוריה גבאי נדונה שאלת הצבת חפצים, גרוטאות וכלב במעבר פתוח ("פודסט") ברכוש המשותף. 
למרות שהמפקח קבע כי יש לו סמכות שבגררא להחליט בעניין מעמדו הקנייני של הפודסט, החליט המפקח שלא לדון בתביעה ולהעבירה לבית משפט השלום בירושלים שכן סבר כי ליבו של הסכסוך הוא מטרד לתובע, והסכסוך האמיתי אינו הזכויות הקנייניות באותו פודסט. זהו מקרה בו עניין השימוש "גולש" לענייני מטרד שאינם, על פי ההלכה שנקבעה בע"א 458/69 שליט נ' גולדברג,  בסמכותו של המפקח אלא בסמכות בית משפט השלום.

8. ריצוף שטח וטיפוח גינה
ההלכה, כפי שמסתמנת מפסיקות המפקחים, היא כי ריצוף שטח וטיפוח הגינה הן פעולות העשויות לעלות כדישימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ולכן אין צורך לקבל את הסכמת בעלי הדירות לרצף את השטח או לטפח את הגינה, כאשר לדעתנו ישנם גורמים אשר ישפיעו על קביעה זו, כגון: ייעודו המקורי של השטח שרוצף, בעיית המים במדינת ישראל (ריצוף במקום דשא) והאם פעולות אלו גורמות לכך שלמעשה נוצרת הצמדה לדירה בשל אי יכולת של בעלי הדירות האחרים להשתמש בשטח.

-פירמות עורכי דין מובילות-

  • meitar
  • nevo-molson
  • maschit
  • gornitzky
  • yehuda
  • firon
  • firon