תביעת ליקוי בניה/בדק בית וירידת ערך

 

 

בתי המשפט

 

 

פסק דין

א. עובדות המקרה וטענות בעלי הדין

1.         הרקע לתובענה

1.1       התובעים רכשו מהנתבעת 1 (להלן: "שקד") דירת 4 חדרים בפרויקט "קריית האוניברסיטה" בנתניה (להלן: "הדירה"), לפי הסכם מכר מיום 21.12.97 (להלן: "ההסכם").

החזקה בדירה נמסרה לתובעים במהלך חודש מרץ 1999.

הנתבעת 2 (להלן: "לינון"), היא גם צד ג' בעניינינו, שימשה כקבלן המבצע של הפרויקט וככזו בנתה גם את הדירה.

 

1.2       בדירה נתגלו ליקויי בניה ואי התאמות (להלן: "הליקויים") שבגינם עותרים התובעים לפיצוי בסך כולל של 74,500 ₪, כפי שיפורט לעיל.

 

 

 

 

2.         טענות התובעים בקליפת אגוז

2.1       הליקויים התגלו במהלך תקופת הבדק והאחריות, אך פניות התובעים לשקד נפלו על אוזניים ערלות.

 

2.2       המהנדס גנישב אלכסיי ערך מטעם התובעים ביקורת בדירה ביום 15.4.05, ואיתר בה ליקויים ואי התאמות שתיקונם הוערך בסך של 19,100 ₪ בתוספת עלויות פיקוח הנדסי ומע"מ.

 

2.3       שמאי המקרקעין מטעם התובעת, יעקב שלום, ביקר בדירה ביום 26.7.05, וקבע את ירידת הערך לדירה בגין אי התאמות, בסך 40,029 ₪.

 

2.4       התובעים מייחסים לנתבעות טענות של הפרת חוזה, רשלנות, הפרת חובה חקוקה ותניות מקפחות בחוזה אחיד, ועותרים לחייב את שקד לפצותם בסכומים הקבועים בחוות הדעת שהובאו מטעמם, בצירוף סך 7,000 ₪ בגין עוגמת נפש, אי נוחות והפסד ימי עבודה, וסך 3,500 ₪ בגין הוצאות שכ"ט מומחים.

כמו כן עותרים התובעים לחייב את לינון לפצותם בסכום הקבוע בחוות הדעת מטעמם, בסך 5,000 ₪ בגין עוגמת נפש, אי נוחות והפסד ימי עבודה וסך 2,500 ₪ בגין שכ"ט מומחים.

 

3.         טענות שקד

3.1       ממועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים ומשך למעלה מ- 6.5 שנים, הקפידה שקד לטפל בליקויים שהתגלו ביסודיות וללא שהות, הגם שבמקרים רבים התעורר בקירבה חשש כי הם נובעים מאופן שימושם של התובעים בדירה. לעומת זאת, התובעים עשו ככל יכולתם על מנת לחמוק מביצוע התיקונים תוך שסירבו להכניס לביתם את פועלי לינון, וזאת בניגוד להוראות ההסכם.

 

3.2       התובעים לא נתנו לשקד הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, ופנייתם הראשונה של הנתבעים אליה לאחר התיקונים האחרונים שבוצעו בדירתם, היתה בהגשת כתב התביעה דנן.

 

3.3       דירת התובעים נבנתה באמצעות לינון, שהוגדרה כקבלן מבצע "עד למסירת מפתח". לפיכך ולפי הוראות ההסכם, כל טענה כנגד טיב הבניה או איכותה צריכה להיות מופנית אל לינון.

חרף זאת ולפנים משורת הדין, מסכימה שקד לבצע את תיקון הליקויים בדירה כפי שאלו יאותרו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

 

3.4       שקד צרפה חוות דעת מומחה מטעמה, לפיה אומדן עלות תיקון הליקויים הוערך בסך 7,800 ₪ בצירוף מע"מ.

 

4.         טענות לינון

4.1       לינון כלל איננה צד להסכם שבין התובעים לשקד, ושמה אינו מוזכר בו. לינון ביצעה את העבודות בהתאם להסכם העבודה שנכרת בינה לבין שקד (להלן: "הסכם העבודה"), ולפי ההנחיות שנתן המפקח מטעם שקד (להלן: "המפקח").

 

4.2       התובעים מעולם לא פנו אל לינון בטענה לליקויים כלשהם. כל ליקוי שהודיעה אודותיו שקד תוקן במסגרת תיקוני תקופת הבדק.

 

4.3       לינון כפרה בטענת התובעים כי התרשלה בבניית הדירה.

 

4.4       השתהותם של התובעים מספר שנים עד להגשת כתב תביעתם מלמדת כי אין ממש בטענותיהם, ומכל מקום בחלוף תקופת האחריות כקבוע בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), התיישנה זכותם של התובעים ממילא.

 

5.         הליכי צד ג'

5.1       שקד הגישה הודעת צד ג' כנגד לינון על מלוא סכום התביעה, בטענה כי היא האחראית הבלעדית לכל טענות התובעים בדבר הליקויים, הן מכוח האמור בהסכם העבודה ובהסכם שבין התובעים לשקד, והן מכוח הדין.

 

5.2       צד ג' הגישה כתב הגנה ובגדרו טענה כי ביצעה את העבודות בהתאם להתחייבויותיה ולהנחיות שקיבלה מהמפקח, וכי התחייבותה לתיקון כל פגם או ליקוי לפי דרישה הוגבלה לתקופה של 12 חודשים או לפי הוראות חוק המכר, ומכל מקום מועדים אלו חלפו זה מכבר.

כמו כן, הטעימה לינון כי שקד אישרה, באמצעות המפקח מטעמה, שהעבודות בוצעו בהתאם להוראות, וכי שקד היא זו שלא עמדה בהתחייבויותיה לפי ההסכם שבין השתיים, שכן היא עדיין חייבת סך 70,000 ₪ בגין התמורה על עבודתה של לינון.

 

5.3       שקד הגישה כתב תשובה לכתב ההגנה של לינון.

 

עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.

 

6.         מומחה מטעם בית המשפט

6.1       ביום 26.1.06, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין אסודי בנימין כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

 

6.2       המומחה ביקר בדירה ביום 15.8.06, ואיתר בה ליקויים שעלות תיקונם הוערכה על ידו בסך של 15,700 ₪ כולל פיקוח הנדסי ומע"מ, במחירי עלות לקבלן מזדמן הנשכר על ידי התובעים, כערבים ליום עריכת חוות דעת. כמו כן, קבע המומחה כי ירידת הערך בדירה מתבטאת בסכום 22,800 ₪ המיוחסים לאי התאמה בתצורת חדר הילדים ולקטיטון מן המידות המינימאליות הנדרשות על פי דין.

סך כל הנזקים על פי חוות הדעת מסתכם לסך של - 38,500 ₪.

 

6.3       המומחה העריך את משך העבודות בבית בכ-4 ימים, במהלכם המליץ על פינוי הדירה.

 

6.4       המומחה השיב לשאלות הבהרה מטעם שקד במסמך מיום 27.10.06, וקבע בו (סע' 1.2) כי יש לעדכן את חוות דעתו לעניין ירידת ערך הדירה, שכן הערכתו המקורית הסתמכה על עלות קניית הדירה בשנת 1997, ולפיכך יש להוסיף עליה כ-25% לאור מחירי הדירות כיום.

 

ב. הסוגיות שבמחלוקת

1.         סוגיית מיצוי זכות התיקון בעין;

2.         הממצאים העולים מחוות דעת המומחה;

3.         חבות צד ג';

 

ג. דיון וממצאים

1.         האחריות העקרונית לתיקון הליקויים וסוגיית מיצוי זכות התיקון

1.1       אין חולק כי התובעים התריעו בפני הנתבעת אודות ליקויים כאלו ואחרים קודם להגשת התביעה, וכי שקד נענתה לפניות התובעים וביצעה תיקונים בדירה בהזדמנויות שונות, בין באמצעות פועלים מטעמה ובין באמצעות לינון.

המחלוקת שבפני הינה בשאלה -  האם מיצתה שקד את זכות התיקון?

 

1.2       לגירסת התובעים, ניתנו לשקד הזדמנויות רבות לבצע את התיקונים אך היא התקשתה לתאם עם התובעים מועד לביצועם, ואף כשכבר ביצעה אותם, הדבר נעשה שלא לשביעות רצון התובעים (ראה עמ' 10-11 לפרוטוקול יום 11.7.07, להלן "הפרוטוקול").

שקד מצידה טוענת כי התובעים עשו ככל אשר לאל ידם כדי לסכל את תיאום המועדים עימם ואת ניסיונותיה לטפל בתלונותיהם, נסיבה המעלה עליהם כי לא היו מעוניינים באמת בביצוע התיקונים.

 

1.3       הגם שמכתבי שקד כפי שצורפו לתצהיר העדות מטעמה (שם, נספחים ב'-ו'), מעידים על מתן מענה לפניות התובעים ומחזיקים את טענותיה לפיהן פעלה על מנת לתאם מועד לביצוע התיקונים בדירת התובעים, הרי שהוכח בפני כי בסופו של יום בוצע ביקור משותף של הנתבעות בדירה ביום 9.8.05 (סע' 2.10 לתצהיר התובע וסע' 13 לתצהיר עדותה הראשית של שקד), ואף בוצעו בה תיקונים על ידי לינון (בהתאמה: שם, סע' 2.12 ושם, סע' 16). נסיבות אלו יובאו בחשבון לצורך בחינת טענת הנתבעת לפיה לא מיצתה את זכותה לתקן בעין.

 

1.4       מתצהיר עדותו של התובע (שם, סע' 2.13), עולה כי גם לאחר מועד ביצוע התיקונים על ידי לינון, החליטו התובעים כי הם אינם שבעי רצון מהתוצאה, כך גם טען התובע בעדותו בפני (פרוטוקול הדיון, עמ' 10), שם נימק את דבריו בטענה כי העבודה לא בוצעה כמו שצריך.

אטעים כי ממצאי המומחה בדבר ליקויים בדירה מהווה תימוכין לגירסת התובעים לפיה כשלו הנתבעות בביצוע עבודות התיקון.

 

1.5       בבוא בית המשפט להכריע בשאלת מיצוי זכות התיקון של המוכרת (הנתבעת), ישווה לנגד עיניו מספר שיקולים, ביניהם משך הזמן שחלף ממועד קבלת החזקה בדירה ועד להגשת התביעה, אופי היחסים בין הרוכשים למוכרת, התנהלות הצדדים עובר להגשת התביעה, תיקונים קודמים- אם בוצעו על ידי המוכרת וכן מידת הפיקוח שיאלץ בית המשפט להפעיל במידה ויקבע כי המוכר עדיין משייר לעצמו זכות לתקן בעין.

(השוו: ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה ואח' נ. מעונות בנין פ"ד נ"ז (5), 1).

 

1.6       כאמור לעיל, הביעו התובעים חוסר שביעות רצון מעבודתה של שקד וכי תחושתם מגובה גם בממצאי המומחה, מכאן שהענות לטענת שקד באשר לזכות התיקון שלה -  תגרור התנהלות נוספת לצורך הפיקוח והביקורת על עבודתה, לרבות הוצאות נוספות בגין המשך הפעלת המומחה לצורך כך והמשך ניהול הליך זה.

דומה כי במצב דברים שכזה, יעדיף בית המשפט לקבוע פיצוי כספי תוך התחשבות בהתנהלות הצדדים לצורך קביעת גובהו (השוו: ע"א 7799/01 יורם סלים ואח' נ' שרביב בע"מ נו(5) 725).

 

1.7       כאמור לעיל בסעיף 1.3, התנהלות התובעים עובר לביקור הנתבעות בדירתם יש בה כדי להשליך על גובה הפיצוי שיקבע להם בסופו של יום, ומאחר ונוכחתי כי אמנם נעשו נסיונות כנים מצד הנתבעות לתאם מועדים לביקור בדירת התובעים ואלו לא זכו לשיתוף פעולה מלא מאת התובעים, מצאתי לנכון להפחית סך 5% מהפיצוי שיקבע לתובעים בגין הליקויים.

2.         חוות דעת המומחה – סוגיית אי ההתאמה בחדר הילדים

2.1       טרם אדרש לפולמוס שבין הצדדים בסוגיה זו, יש ליתן את הדעת להלכה הגורסת כי מקום בו נתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה מטעם בית המשפט שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות המובאות בפניו, יש לקבל את חוות הדעת, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים, וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלו או אחרים, ובלבד שאין המדובר בטעות היורדת לשורש העניין או פוגעת באופן בוטה בזכות כלשהי (ראו: ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח', תק-על 96(2), 481להלן: "עניין סולל בונה").

טענות הצדדים בעניין חוות הדעת יבחנו על רקע ההלכה כאמור.

 

2.2       בחלקה השמאי של חוות דעת המומחה, התייחס הנ"ל לסוגיית צורתו של חדר הילדים (להלן: "החדר"), ולטענת התובעים לפיה החדר אינו תואם את המידות המינימאליות הנדרשות לפי הדין, וכי מחמת צורתו הבלתי מרובעת והיות אחת מפינותיו קטומות, נפגעת חזותו והפונקציונאליות שלו באופן ששוויו מסתכם לערך חצי חדר לאור הקושי להציב בו ריהוט במידות סטנדרטיות.

קביעת המומחה בעניין זה גורסת כי לחדר צורה הנדסית של מצולע בלתי משוכלל בעל 6 צלעות, כי מידותיו אינן תואמות את התנאים שנקבעו בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 (להלן: "תקנות התכנון והבניה") להגדרת "חדר", וכי קיימת אי נוחות כללית בשל הצורה ההנדסית המאולצת. עם זאת, קובע המומחה כי עדיין קיימת אפשרות לתכנון מיטה וארון בחדר (עמ' 23-24 לחוות דעת המומחה).

חרף המגרעות שמצא, ייחס המומחה לחדר שווי בשיעור של 80% מחדר מושלם, והעריך את ההפסד בגין ה-20% הנותרים בסך 22,800 ₪, כשווי ירידת הערך.

התובעים מבקשים לאמץ את קביעת המומחה בעניין זה.

 

2.3       שקד, לעומת זאת, ביקשה להיבנות מחוות דעת שניתנה על ידי אינג' יצחק ברמן, כמומחה מטעם בית המשפט בתובענה אחרת שיזמו דיירים באותו הבניין כנגד שקד, לגבי חדר דומה. בחוות דעתו זו שצורפה על ידי הנתבעת לתצהיר עדותה נספח כ -  (סע' 3 בעמ' 6-7 לנספח א' בחוות הדעת) קובע ברמן לעניין חדר דומה בדירה דומה כי אין בו כל ליקוי או אי התאמה בצורתו או במידותיו, ומנמק את החריגה מתנאי הגדרת "חדר" הקבועה בתקנות התכנון והבניה בטענה שיש להניח כי התקנה עוסקת בחדר בעל צורה מלבנית או קרובה לכך, בעוד שהחדר נשוא התביעה, על צורתו הבלתי רגילה, לא מאפשר יישום ההוראות מתקנות התכנון והבניה.

 

2.4       עם זאת, גם לשיטת המהנדס ברמן, אין חולק כי המידות הקבועות בהגדרת "חדר" בתקנות התכנון והבניה לא מתקיימות בחדר נשוא התביעה, כך גם עולה מחקירתו בפני (שם, עמ' 3 לפרוטוקול). נימוקיו של ברמן לויתור על תנאי התקנות כשיקול עיצובי-אדריכלי כפי שתיאר בחוות הדעת מטעמו (שם, עמ' 7) איננה מקובלת עלי ולא השתכנעתי כי יש להעדיף את שיקוליו המקצועיים או האסתטיים של ברמן על פני הוראות מחייבות של הדין.

אטעים כי כל סטייה מתקנות התכנון והבניה הינה בבחינת אי התאמה כמתבקש מסעיף 4(א)(1) לחוק המכר, מכאן שטענת שקד לפיה התובעים היו מודעים לצורתו וגודלו של החדר - לאו טענה היא.

 

אשר לידיעה הקונסטרוקטיבית שביקשו הנתבעות לייחס לתובעים, נקבע כי אין בה די [השוו: ע"א 531/75 מרקו נ. רוטפלד, פ"ד ל(2), 393]. עמדה נחרצת בסוגיה זו ביטא פרופ' איל זמיר בספרו על חוק המכר, ולפיה:

"חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'ייזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה, אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר" (שם בעמ' 281-282).

עמדה זו בגיבושה הקונקרטי לגבי חובות המוכר (הנתבעת) ע"פ חוק המכר (דירות),תשל"ג – 1973 באה לידי ביטוי בע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ. בני יעקב נדל"ן [פ"ד נו(5) 198], שם נקבע:

"נראה כי סעיף 12 לחוק המכר הכללי, חל גם על אי התאמה לפי חוק המכר (דירות). ידיעה על ליקוי או פגם דורשים לא רק להכיר את מצב הדירה, אלא גם את הנורמות החלות על בנייתה...המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את תשומת לבו של הקונה לאותם תקנים ולעובדה כי הדירה נבנתה בניגוד אליהם. ללא מידע זה אין להניח כי קונה הדיוט מודע לאי ההתאמה, ולכן גם אי אפשר לראותו כמי שהסכים לה...שיקולי המדיניות שביסוד חוק המכר (דירות) דורשים להכביד את הנטל על המוכר בנקודה זו".

 

מכאן שאני מעדיף את דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ונימוקיו העניניים לעניין תמחור שווי ירידת הערך, הן בחוות הדעת מטעמו והן בחקירתו בפני (עמ' 6 לפרוטוקול). אינני מסכים עם טענת שקד לפיה מדובר בקביעה שרירותית (סעיף 74 לסיכומיה), שכן המומחה מבסס קביעתו הן על ניסיונו והן על הדרישה הקטגורית שנקבעה בתקנות הבניה.

 

2.5       על יסוד המפורט עד כאן, אני פוסק כי ממצאיו של המומחה באשר למגבלות הנובעות מצורתו הבלתי רגולארית של החדר ואי התקיימותם של המידות הקבועות בתקנות התכנון והבניה מצדיקות את הערכתו לגבי פחיתות שוויו, לרבות עדכון שווי ירידת הערך בתוספת של 25% כפי שקבע המומחה בתשובותיו לשאלות הבהרה, סע' 1.2 למסמך מיום 27.10.06 (ראה סע' 6.4 בעמ' 5 לעיל).

 

2.6       למעלה מן הצורך, אתייחס לטענת שקד בסיכומיה לפיה המומחה הינו מהנדס אניות בהשכלתו, בעוד שהמומחה מטעמה הינו מהנדס בניין ולכן חוות דעתו עדיפה – טענה זו מוטב היה שלא היתה נטענת בהעדר כל ניסיון של ממש להוכיחה. יתר על כן, לשקד היו הזדמנויות למכביר להשיג על מינויו של המומחה. משבחרה שלא לעשות כן בהזדמנות הראשונה ואף לא מאוחר יותר, אינני רואה סיבה לקבל טענתה זו כעת.

 

3.         חוות דעת המומחה - סוגיות נוספות

אתייחס למספר סוגיות מתוך חוות דעת המומחה:

3.1       מחסור בחלון חיצוני במטבח- המומחה מציין כי לפי תיקון של תקנות התכנון והבניה משנת 2004, ניתן לאוורר את המטבח באמצעות חלון הפונה אל מרפסת סגורה, אלא שבמועד קבלת הדירה, התקנות קבעו חובת אוורור המטבח באמצעות חלון חיצוני. לפיכך הותיר את שאלת הפיצוי בסוגיה זו לשיקול דעת בית המשפט (עמ' 13-14 לחוות דעתו, סע' 1).

הגם שלשיטת המומחה אין כיום ליקוי הנדסי במטבח, הרי שציפיית הקונים לקבלת דירה הבנויה על פי הוראות הדין, ראוי שתיבדק לכל המאוחר בשים לב למועד מסירת הדירה לחזקתם: אין חולק כי נכון לאותו מועד אוורור המטבח לא תאם את דרישות התקנות ובאותם מועדים היה מדובר באי התאמה. אין מקום לפטור את הנתבעות מאחריות לליקוי זה רק בשל שעם חלוף הזמן נקבעה הוראה אחרת בעניינו. מן הטעם הזה אף אינני מקבל את המלצת המומחה להפחית מחישוב הפיצוי בשל שינוי התקנה, ולפיכך מורה כי הפיצוי בגין ליקוי זה יועמד על סך 2,500 ₪.

 

3.2       סטייה בגובה פתח היציאה מהסלון למרפסת - המומחה איתר סטייה של 5 מ"מ בין גובה פתח היציאה מהסלון, שהינו 198.1 ס"מ, לגובה המינימאלי הנדרש לפי התקנות - 198.6 ס"מ, לשיטתו ניתן לעקור פס המודבק על הריצוף ואשר מקטין את גובה הפתח, על מנת לקבל את המידה הדרושה כאמור, והמליץ לפצות את התובעים בסך 1,500 ₪, חלף תיקון.

אטעים  כי בבחינת תקנות התכנון והבניה, הפרש כגון זה אינו בבחינת ליקוי כלל ועיקר, אולם משראה המומחה מטעם שקד לקבוע כי עסקינן בליקוי ואף תמחר את עלותו בסכום של 1,500 ₪ - אני רואה לפסוק לתובעים סכום זה כפיצוי.

4.         פינוי הדירה

4.1       התובעים עותרים לפצותם בסך 4,000 ₪ בגין פינוי הדירה למשך 4 ימי עבודה כפי שנקבע בחוות דעת המומחה. כאמור, מקובלת עלי הערכת המומחה את משך ימי העבודה בדירה.

 

4.2       דא עקא, התובעים לא הוכיחו כי ידרשו להם 1,000 ₪ ליום כהוצאות דיור חלופי, וממילא מדובר בסכום גבוה לעניות דעתי. לפיכך, אני פוסק לתובעים סך 2,000 ₪ בגין הוצאות דיור חלופי.

 

5.         נזק בלתי ממוני

5.1       התובעים עותרים לפיצוי בסך 7,000 ₪ בגין ראש נזק זה, ומייחסים סך זה בין השאר לטיפול הכושל של הנתבעות ניסיונות הסרק שלהן לבצע תיקונים בדירה (סע' 9 לכתב התביעה).

 

5.2       ההלכה הפסוקה קובעת כי פסיקת שיעור הפיצויים בגין עוגמת נפש בקשר עם ליקויי בניה תהא בתוך מתחם הסבירות מבחינת היקף הליקויים הפיזיים, תוך התחשבות בקריטריונים שונים, ביניהם התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, דינים עליון, כרך ע"א, 461; ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות - ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421).

 

5.3       על יסוד שיקולים אלו, הנני מעמיד את הפיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני על סך 4,000 ₪.

 

 

 

6.         חלוקת האחריות בין שקד לצד ג' - לינון

6.1       שקד טוענת לאחריותה המלאה של לינון לכל טענות התובעים בהיותה קבלן "עד מפתח", ומפנה לסעיפים ספציפיים בהסכם העבודה שביניהן (נספח ו' לסיכומיה) לתמיכה בטענתה זו, בין השאר לסעיפים הקובעים את התחייבות לינון לבצע את העבודה "בטיב וברמה מעולים" (סע' 5.1 להסכם). לינון טוענת בתגובה כי פעלה בהתאם להסכם שביניהן ובהתאם לתכניות, להוראות ולהנחיות שניתנו לה על ידי שקד והמפקח מטעמה, וכי בנסיבות העניין היא איננה אחראית לליקויים שהם בגדר ליקויים תכנוניים.

 

6.2       בין השאר, הסתייעה לינון בטענתה להעדר אחריות כלפי שקד בהתבסס על סעיף 6.7 להסכם העבודה, בו נקבע כדלקמן:

"הקבלן (לינון - מ.ב.ח.) מתחייב לשפות ו/או לפצות את המזמין (שקד - מ.ב.ח.) על כל סכום שיתבע ו/או ידרש מהמזמין על ידי שוכר, בגין ליקויים ו/או נזקים שנגרמו כתוצאה מביצוע רשלני או לקוי של העבודות..." (ההדגשות שלי - מ.ב.ח.)

לשיטת לינון, התחייבותה לפצות את שקד כפי שנקבעה בסעיף לעיל, הינה רק במקרה של תביעה על ידי שוכר דירה, להבדיל מרוכש דירה, ומאחר והתובעים אינם שוכרים, הרי שלא חלה על לינון חובת הפיצוי.

שקד טוענת כי מדובר בטעות סופר בלבד, וכי לא היתה כל כוונה לצדדים ליצור אבחנה בין רוכשים לשוכרים לעניין אחריות לינון.

 

6.3       בחנתי את סעיף 6.7 להסכם, כמו גם את שאר סעיפי המשנה שתחת הסעיף העוסק באחריות לטיב העבודה והחומרים, ונחה דעתי כי פרשנות תכליתית של סעיפי ההסכם מחייבת מסקנה לפיה אכן מדובר בטעות קולמוס שאין ללינון כל זכות להיבנות ממנה. סעיפים 6.3 ו-6.5 להסכם העבודה עוסקים אף הם באחריות לינון כלפי הרוכשים/השוכרים, וקובעים בין השאר את אחריות לינון לתקן כל פגם או ליקוי שמתגלה בתקופת הבדק לפי הודעה של רוכש או שוכר. לפיכך, לא סביר להניח שכוונת הצדדים היתה ליצור אבחנה בין האחריות הישירה של לינון לתקן ליקויים כלפי רוכשים ושוכרים כאחד, ולצמצם אחריות זו כלפי שוכרים בלבד בסוגיית פיצוי שקד בכל הנוגע לליקויים כאמור. מכל מקום, לא הובא בפני נימוק משכנע לגרסתה של לינון, ואף משכך דין טענתה בעניין זה להדחות.

 

6.4       טענה נוספת של לינון הינה כי שקד מינתה את חברת "אפרתי-מדפיס" כגוף מפקח מטעמה בפרוייקט (להלן: "המפקח") וכי המפקח אישר כל שלב בביצוע עבודות הבניה, בכך מוסרת כל אחריות מלינון.

 

6.5       סעיף 4.7(ג) להסכם העבודה דן בהליכי הבדיקה שלאחר השלמת הבנייה, וקובע כי בשלב זה יבצע המפקח בדיקה שבסיומה יעביר ללינון רשימת תיקונים והשלמות שעליה לבצע, ולאחר שאלו יתוקנו ייתן המפקח ללינון אישור בדבר גמר ביצוע העבודה.

עם זאת, סעיף 4.7(ד) להסכם העבודה קובע כי אין ברשימת תיקונים זו כדי לגרוע מאחריות הקבלן לביצוע כל העבודות לפי ההסכם ולפי כל דין, וכן נקבע:

"עבודה שלא בוצעה ו/או אם בוצעה באופן לקוי יהיה הקבלן חייב לבצעה, להשלימה ו/או לתקנה גם אם אותה עבודה ו/או החובה לתקן עבודה כלשהי הושמטו מרשימת התיקונים וההשלמות."

 

6.6       דומה כי סעיף זה מתיישב עם טענת שקד בעניין, שכן הוא קובע מפורשות כי אין ברשימת המפקח כדי להשליך על אחריות לינון. בכך נסתרת טענת לינון בעניין ודינה להדחות.

 

6.7       טענת הגנתה העיקרית של לינון הינה כי הליקויים הנטענים בכתב התביעה הינם ליקויים תכנוניים, וככאלו אינם באחריותה אלא באחריות שקד.

עם זאת, בסיכומיה נסוגה בה לינון קמעא מעמדתה ההחלטית וטענה כי עלות תיקון הליקויים התכנוניים מסתכמת לסך של 8,250 ₪ (סעיף 10 לסיכומי לינון).

ביחסים שבין שקד כשולחת הודעת צד ג', ללינון כנתבעת בהודעה, הנטל הוא על שקד להוכיח כי הליקויים הנטענים הינם בבחינת ליקויים ביצועיים ומשכך באחריות לינון.

שקד לא עמדה בנטל האמור: לא הובאו מטעמה מסמכים (כגון תוכניות עבודה) שמטבעם מצויים בחזקתה ושיש בהם כדי להוכיח באופן חד משמעי סטיות בין תכנון לביצוע, עם זאת משעה שבחרה לינון בסיכומיה לקצוב את סכום עלות הליקויים התכנוניים אין לשעות להכחשה הכללית.

חסר זה בראיות מטעם שקד בולט גם לעניין הליקוי הנוגע לחדר, ומשכך לא עלה בידי שקד להוכיח כי לינון נושאת באחריות לבנייתו באופן שנבנה.

 

5.         סוף דבר

5.1       אני מקבל את התביעה בחלקה, ומחייב את שקד לשלם לתובעים סך של 49,587  ₪, כפורט להלן:

א.         עלות תיקון הליקויים כמפורט בחוות דעת המומחה (כולל מע"מ) לרבות הפיצוי בגין העדר חלון חיצוני ופיצוי בגין סטיה מגובה פתח היציאה בחישוב פרטני של כל סעיפי הליקוי שפירט המומחה לרבות פיקוח הנדסי:                                                       15,881 ₪

 

ב.         ניכוי 5% מעלות התיקונים כאמור בסעיף ג. (1.7)

לפסק הדין                                                                   (-794  ₪)

 

ג.          סכום ירידת ערך בגין המיוחסת לאי התאמה

לגבי החדר בתוספת 25% כעולה מתשובות ההבהרה

של המומחה (22,800 X 125%)                                     28,500 ₪

 

ד          פיצוי בגין נזק בלתי ממוני                                            4,000 ₪

ה.         עלות פינוי הדירה                                                          2,000  ₪

סך הכול:                                                                  49,587 ₪

5.3       אשר לחבותה של לינון במסגרת ההודעה לצד שלישי - אני מחייב את לינון לשפות את שקד בסכום של 7,631 ₪, המהווים את סכום ההפרש שבין סך כל עלות תיקון הליקויים בניכוי ליקויים תכנוניים על פי הודאת לינון.

לסכום החיוב שהושת כלפי התובעים על שקד, וכן לסכום השיפוי שהושת על לינון כלפי שקד יווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום עריכת חוות דעת המומחה (20.8.06) ועד ליום התשלום בפועל.

 

5.4       לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבעת 1 (שקד) לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום של 4,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ₪.

הנתבעת 2 (לינון) תשלם לנתבעת 1 שכר טרחת עורך דין בסכום של  2,000 ₪.

הודעה זכות הערעור.

ניתנה היום, כ"ג בסיון, תשס"ח (26 ביוני 2008) , בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לבעלי הדין.