עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 7789/10

עו"ד? הצטרף לאינדקס חינם

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 7789/10

לפני:

כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין

כבוד השופט ס' ג'ובראן

כבוד השופט י' עמית

המערערים:

1. ד"ר גלעד וקסלמן

2. טל אדלר

3. שרון אדלר

נ ג ד

המשיבים:

1. גאיהל בע"מ

2. תותי תמיר

3. ישראל תמיר

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בת"א 2698/05 שניתן ביום 10.8.2010 על ידי כבוד השופטת ד' אבניאלי

תאריך הישיבה:

ה' בכסלו התשע"ב

(01.12.11)

בשם המערערים:

עו"ד גלעד וקסלמן

בשם המשיבים:

עו"ד איתן עמית

פסק-דין

השופט י' עמית:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת ד' אבניאלי) בת"א 2698/05, בגדרו נדחתה תביעתם של המערערים.

1. ענייננו בעיסקה משותפת של רכישת מקרקעין לשם הקמת פרוייקט בנייה. השחקניות המרכזיות הן שתי החברות הבאות:

חברת סייפקס נכסים בע"מ (להלן: סייפקס) – חברה יזמית שבבעלות ובשליטה של ה"ה אהרון וקסלמן, אלכס אנגלהרט ודוד אדלר. נספר כבר כעת, כי אהרון וקסלמן, הוא אביו של המערער 1 וגיסו של דוד אדלר שהוא אביהן של המערערות 3-2.

חברת גאיהל בע"מ (להלן: גאיהל) – היא חברה שבבעלות ובשליטה של משפחת תמיר, המשיבים 3-2.

2. לצורך הפרוייקט נחתמה מערכת של הסכמים כלהלן:

ביום 8.12.1997 נחתם הסכם לרכישת מחצית מחלקת קרקע בהרצליה הצעירה בשטח של 8,137 מטר (להלן ובהתאמה: הסכם הרכישה והנכס) תמורת כשני מליון דולר. על פי הסכם הרכישה, הרוכשות הן סייפקס – 56% מהנכס, גאיהל – 28% מהנכס, והמשיבה 2 (להלן: תמיר) כנאמנה עבור ששה נהנים – 16% מהנכס. הנהנים הם בני המשפחות בחברות סייפקס וגאיהל כלהלן: המערער 1 – 3.2%, המערערות 3-2 יחדיו– 3.2%, גב' אנגלהרט (גרושתו של אנגלהרט) – 3.2%, ובנותיה של תמיר בשם רזי והילה – 6.4% (3.2% כל אחת).

ביום 3.12.1997 נחתם הסכם שיתוף בין כל רוכשי הנכס, לרבות ששת הנהנים (להלן: הסכם השיתוף).

ביום 7.12.1997 נחתם הסכם נאמנות בין תמיר לבין הנהנים ובו נקבע כי הנאמן ירכוש עבור הנהנים את חלקיהם בנכס, כל אחד לפי חלקו, וייפתח חשבון בנק מיוחד בו יופקדו כל התשלומים שחייבים הנהנים לשלם על חשבון רכישת חלקיהם בממכר.

3. המערערים מימנו את רכישת חלקם במגרש מכספם הפרטי בסכום של כ-73,000$ עבור חלקו של כל אחד (3.2% מערער 1 ו-3.2% מערערות 3-2), וכך עשו גם הנהנות בנות משפחת תמיר, ואילו החברות סייפקס וגאיהל נטלו מימון מהבנק לצורך רכישת חלקן במגרש.

4. ביום 14.1.2000 חתמה תמיר בשם הנהנים, ביחד עם חברות גאיהל וסייפקס, על שטר משכנתא לצורך קבלת הלוואה מ בנק הפועלים, הלוואה שנועדה למימון רכישת הנכס והבנייה עליו. על פי שטר המשכנתא, מושכן כל הנכס לטובת הבנק.

חלפו מספר שנים. בין בעלי המניות בסייפקס נתגלעו מחלוקות, והפרוייקט עלה על שרטון. בשנת 2003 נקט הבנק בהליכי מימוש משכנתא בשל אי תשלום חוב ההלוואה על ידי סייפקס וגאיהל. הבנק מימש את שטר המשכנתא ומכר את הנכס בהליכי הוצאה לפועל והנכס נרכש בסופו של דבר על ידי גאיהל לאחר הליך התמחרות.

5. המערערים הגישו תביעה כנגד המשיבים, וטענו כי תמיר חתמה בשמם על שטר המשכנתא ללא הסכמתם ובניגוד להסכם הנאמנות. לטענתם, יש לראות אותם כמי ששיעבדו את חלקם במקרקעין להבטחת חובות צד ג' (סייפקס וגאיהל), והם זכאים אפוא לחזור על גאיהל בתביעה לשפותם על שווי זכויותיהם במקרקעין. המערערים הצביעו על כך שהם הפסידו פעמיים - גם נותרו ללא זכויותיהם במגרש שמומש על ידי הבנק וגם הפסידו את הכספים הפרטיים שהשקיעו ברכישת המגרש.

6. בית משפט קמא קבע בפסק דינו, כי תמיר אכן חרגה מסמכויותיה על פי הסכם הנאמנות, בכך שחתמה על שטר המשכנתא. ברם, המערערים ממילא לא היו רשאים להתנגד לרישום המשכנתא לאור הסכם השיתוף בו נקבע כי לצורך מימון הנכס והליווי הבנקאי בפרוייקט, הנכס ישועבד בשלמותו. לכן, אין קשר סיבתי בין חתימתה של תמיר על שטר המשכנתא לבין הנזק שנטען.

לאור זאת נדחתה התביעה, ומכאן הערעור שלפנינו.

7. המערערים חזרו על טענתם לפיה חלקם בנכס שועבד על ידי תמיר בחריגה מסמכותה כנאמן. הטענה המרכזית של המערערים היא, כי יש לראותם כמי ששיעבדו את חלקם בנכס להבטחת חיובו של אחר, ולכן לפי סעיף 12 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967 (להלן: חוק המשכון), דינם כדין מי שערב לאותו חיוב. עם מימוש המקרקעין, הם זכאים כערבים לחזור על החייבות העיקריות סייפקס וגאיהל, ביחד ולחוד, מכוח סעיף 9 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967 (להלן: חוק הערבות). מאחר שסייפקס היא חדלת פרעון, הרי שכל החיוב מוטל על גאיהל.

8. אקדים ואומר, כי בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, איני סבור כי תמיר חרגה מסמכותה בכך שחתמה על שטר המשכנתא. כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא עצמו, בהסכם השיתוף בין הצדדים נקבע כי לצורך מימון רכישת חלקיהם בנכס ומימון הליווי הבנקאי לבניית הדירות בפרוייקט, ימושכן הנכס לטובת הבנק, כך שממילא היה על המערערים לחתום על שטר המשכנתא.

לא למותר לציין כי שטר המשכנתא נחתם בשם סייפקס על ידי ה"ה אנגלהרט ווקסלמן, אביו של המערער, אשר הסכימו לרישום המשכנתא. ברי כי מר וקסלמן ידע והבין כי הוא משעבד את כל הנכס, כולל את חלקו של בנו (המערער 1) ושל אחייניותיו (המערערות 3-2), כפי שבנותיה של גב' תמיר שיעבדו אף הן את חלקן בנכס. לכן, הטענה של המערערים כי לא ידעו או לא הסכימו שתרשם משכנתא להבטחת חובות החברות אינה במקומה.

9. עם זאת, אין בכך כדי לגרוע מהטענה המרכזית של המערערים לגבי זכות החזרה שלהם על גאיהל. ענייננו בעיסקת שותפות בין מספר שותפים – שתי חברות וששה יחידים – כאשר היחידים מימנו את רכישת זכויותיהם בנכס מכספם האישי והחברות מימנו את חלקן ברכישת הזכויות במימון בנקאי, ונרשמה משכנתא על כל הנכס. במצב דברים זה, כאשר הנכס מומש על ידי הבנק בשלמותו, ליחידים יש זכות לחזור על החברות ביחד ולחוד מכוח סעיף 12 לחוק המשכון וסעיף 9 לחוק הערבות.

10. אילו עצרנו הילוכנו בנקודה זו, היה מקום לקבל את הערעור. אלא, שיש לראות את העיסקה בהקשרה הכולל כפי שעולה מחומר הראיות.

מהסכם השיתוף עולה, כי העיסקה נבנתה כך שחברות סייפקס וגאיהל ירכשו את הקרקע ויבנו 30 דירות, כאשר כל הצדדים להסכם השיתוף, לרבות הנהנים, יממנו בהון עצמי או במימון בנקאי, את כל העלויות הכרוכות ברכישת הנכס ובבניית הבניינים, והרווח ממכירת הדירות יתחלק בין שתי החברות בשיעור של 67% לסייפקס (כמי שהייתה אמורה להיות גם הקבלן האחראי על בניית הפרוייקט) ו-33% לגאיהל. נקבע כי הנהנים, יחידי המשפחות, יהיו זכאים לקבל דירות בבניינים שייבנו, מה שמסביר מדוע כל אחד מבני משפחות הנהנים קיבל -3.2% בקרקע, שיעור המשקף דירה אחת בפרוייקט לצורך קבלת פטור דירת יחיד במס שבח.

הסכם השיתוף מתייחס לחברות ולנהנים כמקשה אחת. כך, סעיף 3.1 להסכם השיתוף קובע כי בכפוף לסעיף 5 להסכם, כל הצדדים, כולל הנהנים, ישלמו את מחיר הנכס למוכר לפי חלקיהם בנכס ויממנו את שכר היועצים לתכנון וכל תשלום הקשור בנכס, כאשר הנכס ישמש כבטוחה נוספת למימון שיינתן על ידי הבנק. נקבע כי הצדדים יממנו את כל העלויות והתשלומים וההוצאות הקשורים בנכס על פי חלקיהם בנכס, כאשר הנהנים יגיעו להסדרי מימון נפרדים עם הבנק. סעיף 5 עניינו בבטחונות שיינתנו עבור מימון הרכישה והליווי הבנקאי, ובו נקבע כי תרשם משכנתא ראשונה על הנכס; כי החברות יעמידו בנוסף בטחונות נזילים לטובת הבנק ביחס של 75% לגאיהל ו-25% לסייפקס; וכי הנהנים ימציאו לבנק בטחונות נפרדים עבור הלוואות שיקבלו מהבנק לצורך רכישת חלקיהם. משום חשיבותו, אביא חלק זה של סעיף 5 להסכם השיתוף בשלמותו (הדגשה הוספה-י.ע.):

"5.1.4 לגבי היחידים, מוסכם כי כל אחד מהיחידים בנוסף למשכנתא על מחצית החלקה, ימציא לבנק בטחונות עבור ההלוואה או ההלוואות שיקבל מהבנק לצורך סיוע במימון רכישת חלקיו במחצית חלקה ו/או בבניית דירה או דירותיו על מחצית החלקה או על המגרשים שייצרו כתוצאה מאישור 'התכנית החדשה'".

האמור בסעיף זה סותר טענת המערערים כי הסכם השיתוף צפה אפשרות לרשום משכנתא על כל הנכס רק אם כל השותפים יקחו הלוואות מהבנק לצורך רכישת המקרקעין או לצורך מימון הבניה, וכביכול לא ניתן על פיו לשעבד את חלקם של הנהנים בנכס אך לטובת הלוואות שקיבלו סייפקס וגאיהל. מהסעיף הנ"ל עולה כי בנוסף לשעבוד חלקם של הנהנים בנכס לטובת ההלוואות שקיבלו סייפקס וגאיהל, הנהנים יכולים היו ליטול הלוואה מהבנק וליתן בטחונות נפרדים לשם כך. העובדה שהמערערים והנהנים האחרים בחרו בסופו של יום "להביא כסף מהבית" ולא לשעבד נכס אחר שלהם, אינה מעלה ואינה מורידה.

11. בנסיבות אלה, יהא זה מלאכותי להתעלם מהנפשות הפועלות ומכך שהמערערים, שהם יחידי משפחות וקסלמן ואדלר, פעלו למעשה במסגרת סייפקס (המערער 1 אף החזיק זמן מה במניות סייפקס במקום אביו). הנהנים, וביניהם המערערים, "היו בסירה אחת" עם החברות בפרוייקט, ואין להתייחס אליהם בנפרד מהחברות, במיוחד כאשר נכללו מלכתחילה בפרוייקט לצרכי קבלת פטור ממס שבח על דירות יחיד.

החלת סעיף 9 לחוק הערבות בנסיבות המאוד מסויימות של המקרה שלפנינו מביאה לתוצאה בלתי צודקת, המתעלמת ממתווה העיסקה ומהנפשות הפועלות. אין מדובר ביחסי ערב-נערב, כביכול המערערים משכנו את המקרקעין כערובה להלוואה של גאיהל, אלא בפרוייקט משותף של המשפחות באמצעות שתי חברות, כאשר המימון הבנקאי נלקח מלכתחילה בהסכמת כולם והנכס מושכן בשלמותו בהסכמה ובידיעה של כולם. לשיטתם של המערערים יוצא כי כנהנים המשתייכים לסייפקס, הם חוזרים בתביעה לפי סעיף 9 לחוק הערבות על גאיהל בלבד, בעוד שסייפקס, שהיא הבעלים של חלק הארי בנכס, תצא פטורה בלא כלום מאחר שנקלעה לחדלות פרעון. תוצאה זו, בנסיבות המיוחדות דנן, נוגדת את הרציונל שעמד בבסיס העסקה המשותפת. לכן, אף איני נדרש לשלל טענות גאיהל ואשר ככל הנראה יש בהן ממש, ולפיהן: הפרוייקט ירד לטמיון בשל סכסוכים פנימיים בתוך סייפקס; סייפקס לא מילאה חלקה על פי ההסכמים; גאיהל היא שהפקידה את כל הבטחונות הנזילים בבנק בניגוד להתחייבות סייפקס על פי הסכם השיתוף, גאיהל נאלצה לרכוש את המקרקעין פעם נוספת במסגרת ההתמחרות, ונאלצה לשלם סכומי כסף ניכרים מעבר למה שהתחייבה על פי מערכת ההסכמים המקורית (כמו ריביות והיטל השבחה); גם הנהנים ממשפחת תמיר נקלעו לאותו מצב כמו המערערים, וגם חלקם בנכס מומש על ידי הבנק.

12. טענה נוספת שהעלו המערערים היא כי בעקבות הסכסוך שנתגלע בין בעלי המניות בסייפקס, נוהל משא ומתן עם המשיבים על מנת שגאיהל תרכוש את חלקה של סייפקס במקרקעין, וכן תרכוש גם את חלקם של המערערים במקרקעין תמורת הסך של 210,000$, אלא שהמשיבים פרשו מהמשא ומתן בחוסר תום לב בשלב הסופי, ולכן זכאים המערערים לתרופות המקובלות עקב הפרת חובת תום לב במשא ומתן.

אומר בקצרה כי מהתכתובות בין הצדדים עולה כי לא התגבשה הסכמה ממנה הסתלקו המשיבים. המדובר בחילופי טיוטות שונות כאשר כל צד העיר הערותיו וביקש שינויים ומחיקות בנושאים שונים, חלקם מהותיים וחלקם פחות, ולא למותר לציין כי אביו של המערער, כנציג סייפקס, היה מעורב עד מאוד בחילופי הדברים. קיצורו של דבר, שאין לפנינו אלא משא ומתן שלא נתגבש לכלל הסכם.

13. אשר על כן דין הערעור להידחות, ובנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ש ו פ ט

המשנה לנשיאה א' ריבלין:

אני מסכים.

המשנה לנשיאה

השופט ס' ג'ובראן:

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.

ניתן היום, כ"ז בשבט התשע"ב (20.2.2012).

המשנה לנשיאה ש ו פ ט ש ו פ ט