עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 7808/06

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

 

 

 

השופט ח' מלצר:

 

1.             לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברון), בגדרו נדחתה בקשת המערערים לאשר את תביעתם כתובענה ייצוגית, בהתאם לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 (להלן: חוק תובענות ייצוגיות).

 

           אפתח בהבאת הנתונים הרלבנטיים לענייננו.

 

 

 

 

העובדות הצריכות לערעור

 

2.             בסוף שנות השמונים ותחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, החליטה ממשלת ישראל לפעול להקלת מצוקת הדיור במדינה על ידי מתן סבסוד והטבות כלכליות שיעודדו חברות קבלניות להירתם לבניית דירות מגורים ברחבי הארץ. במסגרת היוזמה הנ"ל, הובטח לקבלנים, בין היתר, כי במידה שהדירות שייבנו על ידם – לא יימכרו, יקנה משרד השיכון את הדירות הנותרות וימכור אותם בעצמו (הבטחה זו באה לצמצם את הסיכון שלקחו החברות הקבלניות בבניית יחידות הדיור). ואכן, כ-20,000 דירות שלא נמכרו על ידי החברות הקבלניות – נרכשו על ידי המדינה, וחלקן הועברו לחברת "שיכון ופיתוח לישראל בע"מ" (להלן: חברת שיכון ופיתוח), אשר הוקמה בשנת 1962 כחברה ממשלתית, שמטרתה שיווק ומכירה של יחידות דיור מרכוש המדינה ברחבי הארץ. יש לציין כי חברת זו הופרטה, בשנת 1995, ובעקבות כך נחתם בינה ובין משרד הבינוי והשיכון הסכם, שנועד להסדיר את מערכת ההתחייבויות והזכויות בין הצדדים.

 

3.             המערערים, בעל ואישה, רכשו בתאריך 8.12.1996 דירה בעיר עפולה מחברת שיכון ופיתוח (מתוך סך הדירות שהועברו לחברת שיכון ופיתוח, כאמור בפיסקה 2 שלעיל) (להלן: הדירה). במסגרת החוזה שנחתם בין הצדדים (שיכונה להלן: חוזה המכר), שילמו המערערים לחברת שיכון ופיתוח, בין היתר, סכום של 6,354 ש"ח, המהווים 2.34% ממחיר הדירה, וזאת: "כסכום מוסכם וסופי לכיסוי חלקו של הרוכש באגרות ובהוצאות בביצוע הרישומים בלשכת רישום המקרקעין (כולל רישום זכות הרוכש בנכס) וכן בהוצאות השגת והוצאת הבטוחה לפי סעיף 8א' לעיל" (ראו: סעיף 14 לחוזה המכר).

 

           מחויבויותיה של חברת שיכון ופיתוח כנגד תשלום הסכום האמור נקבעו בחוזה המכר כך:

 

"7.א. החברה מתחייבת לגרום לכך כי:

(1)   יבוצעו כל הפעולות, ההסדרים והרישומים שידרשו לצורך רישום הנכס (בלשכת רישום המקרקעין) כיחידת רישום נפרדת, או כיחידת רישום נפרדת עם הצמדה/ות מיוחדות – אם הוגדרה/ו הצמדה/ות כאלה כחלק מהנכס כמפורט בנספח/ים להסכם זה, כבית משותף לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969...

(2)   תרשם לזכות הרוכש – הזכות בנכס, כמפורט בנספח א' להסכם זה (בעלות, או חכירה ראשית או חכירת משנה לתקופה ארוכה) וירשמו כל משכנתא ו/או שיעבוד לחובת הרוכש על זכותו בנכס, ע"פ כל התחייבות ו/או הוראה שנתן הרוכש לחברה....

[...]

8.א. החברה מתחייבת לתת לרוכש בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כפי שהוא בתוקף בתאריך חתימת הסכם זה, אשר סוגה יהא לפי שיקול דעת החברה".

 

4.             בעקבות חילוקי דעות שנתגלעו בין הצדדים בנוגע לחיוב הנ"ל, הגישו המערערים תביעה כנגד חברת שיכון ופיתוח וכנגד מדינת ישראל/משרד השיכון וביקשו לאשר אותה כתובענה ייצוגית. טענתם המרכזית של המערערים כלפי חברת שיכון ופיתוח, שפעלה בנושא כשלוחתה של המדינה, היתה כי האחרונה הטעתה אותם לסבור, כי היא מבצעת את הפעולות המצוינות בחוזה המכר: רישום פרצלציה, רישום בית משותף, רישום הדיירים והעברת ערבות (פעולות אלו יכונו להלן, ביחד גם: פעולות הרישום). התברר, כך לטענת התובעים, שלמעשה חברת שיכון ופיתוח ביצעה רק את רישום זכויות הדיירים בלשכת רישום המקרקעין, ואילו שאר הפעולות הושלמו על ידי גורמים אחרים. כך: רישום הפרצלציה נעשה על ידי המדינה, רישום הבית המשותף נעשה על ידי החברה הקבלנית שבנתה את הדירה (בהתאם להתחייבותה כלפי המדינה), והערבות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר) – לא נמסרה לידיהם של המערערים מעולם. במצב דברים זה, לטענת המערערים, הועבר לידי חברת שיכון ופיתוח "כפל תשלום" עבור שירותים שהיא התיימרה לספק, שכן ביצוע הפעולה על ידי גוף אחר מסלק, לשיטתם, את הצורך לקבלת תשלום עבור השירות על ידי המערערים. על כן, עתרו המערערים בגדרי תביעתם לקבל השבה מחברת שיכון ופיתוח של הסכום ששילמו בגין פעולות הרישום.

 

5.             כתב התביעה התבסס על סעיפים 2(א) ו-3 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן: חוק הגנת הצרכן), שאותם הפרה, כנטען, חברת שיכון ופיתוח. סעיפים אלה, בהוראותיהם הרלבנטיות לענייננו, קובעים כדלקמן:

 

"2. (א) לא יעשה עוסק דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת לרבות לאחר מועד ההתקשרות בעסקה – העלול להטעות צרכן בכל ענין מהותי בעסקה... .

[...]

3. (א) לא יעשה עוסק, כדי לקשור עסקה, דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול

(1) חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן.

(2) אי ידיעת השפה שבה נקשרת העסקה.

(ב)     לא יעשה עוסק דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול מצוקתו של הצרכן, בורותו, או הפעלת השפעה בלתי הוגנת עליו, הכל כדי לקשור עסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים, או לשם קבלת תמורה העולה על התמורה המקובלת".

 

           עוד הוסיפו המערערים כי גם משרד הבינוי והשיכון אחראי לנזק שנגרם להם, לטענתם, שכן המשרד האמור היה אמון על פעולות מכירת הדירות, והוא פיקח על מחירם ועל תהליך מכירתם. בתוך כך, איפשר האחרון, לטענתם, לחברת שיכון ופיתוח לגבות כספים שלא כדין ממספר רב של רוכשי דירות.

 

6.             המשיבים טענו מנגד כי לא בוצע כל "כפל תשלום" בעבור הוצאות ופעולות הרישום (להלן גם: ההוצאות), שכן משרד הבינוי והשיכון שילם עבור הוצאות אלו בעת קניית הדירות מן החברות הקבלניות, כחלק ממחיר הדירות. עוד הוסיפו המשיבים כי ממילא, מקובל בעסקאות מסוג זה כי בהוצאות יישא קונה הדירה – ועל כן המערערים לא הוטעו על ידי המשיבים כלל, שכן הם חויבו בתשלום סטנדרטי, ואין רלבנטיות לשאלה מי ביצע את פעולות הרישום בפועל.

 

7.             להשלמת התמונה יש לציין כי מבחינה דיונית, חלו מספר תמורות בבקשה, מושא הערעור: הבקשה לאישור התביעה כתובענה ייצוגית הוגשה, בתחילה, מכוח תקנה 29 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות הסד"א) ופרק ו' 1 לחוק הגנת הצרכן. ואולם, בעקבות פסיקתו של בית משפט זה ב-רע"א 3126/00 מדינת ישראל נ' א.ש.ת ניהול פרויקטים וכוח אדם בע"מ, פ"ד נז(3) 220 (2003), ואישורו ב-דנ"א 5161/03 א.ש.ת ניהול פרויקטים וכוח אדם בע"מ נ' מדינת ישראל (לא פורסם, 1.9.2005) – קבע בית המשפט הנכבד קמא כי כתב התביעה והבקשה לא יהיו נסמכים עוד על תקנה 29 לתקנות הסד"א. בהמשך, תוקנה הבקשה בשנית, לאחר שנחקק חוק תובענות ייצוגיות, שכן חוק זה ביטל את הוראותיו של פרק ו' 1 לחוק הגנת הצרכן, וקבע כי הביטול חל גם בנוגע לבקשות לאישור תובענה ייצוגית, אשר היו תלויות ועומדות ביום פרסום החוק (ראו: סעיף 45(א) לחוק תובענות ייצוגיות). בעקבות השינוי האמור, תוקנה הבקשה, כך שהיא התבססה על סעיף 3(א) לחוק תובענות ייצוגיות, וסעיף 1 לתוספת השנייה לו, המאפשרים להגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית ב: "תביעה נגד עוסק, כהגדרתו בחוק הגנת הצרכן, בקשר לענין שבינו לבין לקוח, בין אם התקשרו בעסקה ובין אם לאו".

פסק הדין בבית המשפט המחוזי

 

8.             פסק דינו המקיף של בית המשפט הנכבד קמא התמקד באחד מן התנאים הנדרשים לאישור תביעה כתובענה ייצוגית, לפיו, על התובע-המבקש להחזיק בעילת תביעה אישית כנגד הנתבע (ראו: סעיף 4(א) לחוק תובענות ייצוגיות). על מנת להכריע האם קיימת למערערים עילת תביעה, בחן בית המשפט הנכבד קמא את "מרובע היחסים" שבין הצדדים הנוגעים בדבר: המערערים, חברת שיכון ופיתוח, משרד הבינוי והשיכון והחברות הקבלניות, שבנו את יחידות הדיור הרלבנטיות. במסגרת זו, ולאחר דיון ממושך במסגרת החוזית ובהסדרים שהוצגו לפניו, הגיע בית המשפט הנכבד קמא למספר ממצאים עובדתיים באשר לחבויות הצדדים שהיו אמורים לשלם עבור, או לבצע את פעולות הרישום, בכל הקשור לתקופה הקודמת לחתימת חוזה המכר בין חברת שיכון ופיתוח לבין המערערים (תקופה שבה היו המערערים, מטבע הדברים, "מחוץ לתמונה" בכל הקשור לדירה).

 

           לא אפרט כאן ממצאים אלה, שכן אני סבור כי הם אינם רלבנטיים, ברובם, להכרעה בערעור. הסיבה לכך היא שבנסיבות המקרה, מערכת היחסים הפנימית בין הצדדים שהיו אמונים על בנייתה של הדירה, ועל הטיפול בה לפני חתימת חוזה המכר – איננה אמורה להשליך על טענותיהם של המערערים, הנוגעים לחוזה המכר עצמו. על כן, לא אתייחס לממצאי בית המשפט הנכבד קמא בהקשר זה, אף כי הם נראים לי מדויקים, ובמקום זאת אמקד את הדיון בשלושה ממצאים עובדתיים והיסקים משפטיים שאליהם הגיע בית המשפט הנכבד קמא בנוגע למערכת היחסים שבין המערערים לבין חברת שיכון ופיתוח, ואשר מכוחם נקבע כדלקמן:

 

(א)      מבחינה עובדתית, עצם חיוב רוכשי דירות בעלויות פעולות הרישום הינו נוהג מקובל בענף הבנייה והנדל"ן (ראו: פיסקה 31 לפסק הדין).

 

(ב)      לא עלה בידי המערערים להראות כי, עובדתית, גובה החיוב – כאמור, 2.34% ממחיר הדירה – היה גבוה יתר על המידה, או חרג מהמקובל בנסיבות, כפי שהיו כאן (ראו: שם, שם).

 

(ג)       ממילא כל שהתחייבה אליו חברת שיכון ופיתוח הוא כי היא "תגרום" לכך שפעולות הרישום יתבצעו, ולא כי היא תבצע אותם בעצמה (ראו: סעיף 7א לחוזה המכר).

 

           כפועל יוצא מן הקביעות הללו הגיע בית המשפט הנכבד קמא למסקנה, כי המערערים לא הוטעו, או נוצלו על ידי חברת שיכון ופיתוח, וכי ממילא לא נגרם להם כל נזק, שכן חוזה המכר שעליו הם היו חתומים לא הכיל בקרבו חיובים שחרגו מן המקובל בענף הבנייה (באשר לסעיף 8א לחוזה המכר, הנוגע לערבות לפי חוק המכר – אדרש לנושא זה בנפרד בהמשך הדברים). על כן – נדחתה בקשת המערערים, וכן נדחתה התביעה עצמה לגופה, בהיעדר עילה.

 

           מכאן הערעור שלפנינו.

 

טענות הצדדים

 

9.             המערערים חוזרים וטוענים כי הם הוטעו על ידי חברת שיכון ופיתוח לחשוב, כי פעולות הרישום תיעשנה על ידה, כאשר למעשה הפעולות הנ"ל ברובן בוצעו על ידי צדדים שלישיים, ולא על חשבונה של חברת שיכון ופיתוח. המערערים אף מלינים על כשלונו של משרד הבינוי והשיכון לפקח כראוי על חברת שיכון ופיתוח. המערערים מסתמכים בערעורם הן על הוראות חוזה המכר (שהוזכרו ונידונו לעיל), והן על שתי ראיות נוספות שמעידות, לשיטתם, על "הודאה" של המשיבות בעוולות הנטענות כלפיהן, שפירוטן להלן:

 

(א)      בישיבה מתאריך 10.1.2001 בין משרד הבינוי והשיכון לחברת שיכון ופיתוח (להלן: הישיבה), הסכימו הצדדים האמורים כי: "חב' שו"פ [חברת שיכון ופיתוח – ח"מ] תבחן את הנושא: כמה דירות נמכרו על ידה, מה היקף הבנייה וכיצד ניתן להחזיר את הכסף [לרוכשי הדירות – ח"מ]. יערך דיון משותף עם חב' שו"פ, אגף נכסים ודיור ואגף פרוגרמות לסיכום הנושא". ה"כסף" שעליו דובר בישיבה הינו חלק מהסכום שנמצא במחלוקת בין הצדדים, בגובה 1.09% ממחיר הדירה (כזכור, מתוך 2.34% ששולמו), אשר נגבה על ידי חברת שיכון ופיתוח עבור רישום הבניינים – כבתים משותפים.

 

(ב)      המערערים מפנים להליך אחר שבו נידונה מערכת היחסים שבין חברה קבלנית מסוימת (פזל חברה להנדסה בע"מ), לבין משרד הבינוי והשיכון, בהקשר הדומה בחלקו לזה שלפנינו (ת"א (י-ם) 1231/97 פזל חברה להנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון (לא פורסם, 9.1.2001) (להלן: עניין פזל). במסגרת הליך זה, טוענים המערערים, הודו המשיבים ב"גבייה הכפולה" שביצעו.

 

           המערערים גורסים בהקשר זה עוד כי סיכום הישיבה והחלטת בית המשפט המחוזי בירושלים בעניין פזל – מהווים הודאה של משרד הבינוי והשיכון בכך שהגבייה, מושא ההליך שלפנינו, לא היתה מוצדקת.

 

10.          המשיבים מצידם סומכים ידם על פסק דינו של בית המשפט הנכבד קמא, ומבקשים כי נימנע מלהתערב בו. מעבר לכך משרד הבינוי והשיכון מסביר כי לשיטתו הוא איננו נחשב "עוסק", כמשמעותו של מושג זה בחוק הגנת הצרכן. כפועל יוצא מכך הוא טוען כי לא ברורה אחריותו הנטענת כלפי המערערים, שעה ששני צדדים אלה אינם חתומים על כל חוזה ואין ביניהם מערכת יחסית משפטית. לגופו של עניין, טוענים המשיבים כי המערערים (ודומיהם) רכשו דירה בפרויקט בו מדובר (וכן בפרויקטים המקבילים, עליהם מבקשים להחיל את תוצאות התובענה הייצוגית) במחיר כולל אטרקטיבי מאוד ולכן תביעתם להחזר יש בה משום התעלמות מעובדה זו וכן מהנתון שהדירה נרשמה על שמם כדין וכי קיבלו איפוא בצורה מספקת את שירותי הרישום שהובטחו להם.

 

דיון והכרעה

 

11.          לאחר שמיעת טענות הצדדים ועיון בחומר הרב שהוגש על ידם, הגעתי למסקנה כי אם תישמע דעתי, נדחה את הערעור, וזאת מן הטעמים שיובאו להלן.

 

הערה מקדימה: סיווג המשיבות כ"עוסק"

 

12.           המונח "עוסק" הוגדר בסעיף 1 לחוק הגנת הצרכן כך: "מי שמוכר נכס או נותן שירות דרך עיסוק, כולל יצרן". סעיף 42 לחוק האמור ממשיך וקובע כי: "לענין חוק זה דין המדינה כעוסק כדין כל עוסק אחר". משמעותן של הוראות אלו לענייננו הינה כי מעמדן המיוחד של רשויות המדינה השונות כגופים שעליהן חל, בין היתר, גם המשפט הציבורי – לא יעמוד להן למגן בפני תביעה, מקום בו המדינה עסקה בפעילות שניתן לראותה כ"עסקית", או כ-"פרטית" במהותה (ראו: רע"א 2701/97 מדינת ישראל נ' צ'רטוק, פ"ד נו(2) 876, 883 (2002)). לשיטתי, החלת אמת מידה זו לעניין שלפנינו מובילה למסקנה כי במקרה זה, הפעולות נשוא ההליך – גביית כספים מרוכשי דירות עבור פעולות רישום שנעשו בדירותיהם – הינן פעולות במישור המשפט הפרטי, שנעשו במסגרת עסקה בעלת אופי מסחרי. אין לפעולות אלו השלכה "ציבורית" שתעלה כדי מניעת סיווג המדינה כ"עוסק" לעניין זה (וזאת – על אף העובדה שבניית הדירות, מלכתחילה, נעשתה כחלק ממיזם שמטרתו הקלת מצוקת הדיור בישראל).

 

13.           חיזוק נוסף לעמדתי הנ"ל אני מוצא גם בעובדה שחברת שיכון ופיתוח היתה חברה ממשלתית, שכידוע פועלת, על דרך העיקרון, כתאגיד שחל עליו הדין שחל גם על תאגידים פרטיים (ראו: סעיפים 2 ו-4 לחוק החברות הממשלתיות, התשל"ה-1975); כך קודם להפרטה וודאי לאחר מכן, כשחדלה להיות חברה ממשלתית (אף שהמשיכה לשמש כשלוחה של המדינה). מעבר לכך, יש לזכור כי חוק הגנת הצרכן: "בא להבטיח כי העוסק לא ינצל את מעמדו הכלכלי העדיף על-מנת להתעשר שלא כדין על חשבונו של הצרכן" (ראו: ע"א 1977/97 ברזני נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נה(4) 584, 598 (2001) (להלן: עניין ברזני)). המקרה שלפנינו מציג מערכת יחסי-כוחות ברורה שבה היתה למשיבים עדיפות על פני המערערים בכל הקשור לפערי מידע, מומחיות וניסיון בעסקאות מכר ובתחום הנדל"ן, ועל כן – ראוי להשאיר את הדלת פתוחה בפני תובעים פוטנציאליים, כדוגמת המערערים, הטוענים להפרה של חוק הגנת הצרכן בהקשר שבו עסקינן, אף כנגד המדינה ורשויותיה (עיינו: סיני דויטש דיני הגנת הצרכן כרך א' 240 (2001) (להלן: דויטש, דיני הגנת הצרכן)).

 

           בעקבות הערות ראשוניות אלו, אעבור עתה לבחון את טענות המערערים לגופו של עניין.

 

הטענות להטעיה וניצול

 

14.          כזכור, המערערים טוענים כי "הוטעו" ו"נוצלו", כמשמעות מונחים אלה בסעיפים 2(א) ו-3 (בהתאמה) לחוק הגנת הצרכן, על ידי המשיבות – לשלם סכומי כסף עבור פעולות שלא בוצעו על ידן. אין לקבל טענותיהם אלה של המערערים, וזאת משני טעמים מרכזיים וחלופיים, שיובאו עתה מיד בסמוך:

 

(א)      מקריאת חוזה המכר שנחתם בין הצדדים עולה בצורה ברורה, כי  חברת שיכון ופיתוח לא התחייבה לבצע את פעולות הרישום בעצמה, אלא רק לכך שהן יתבצעו. סעיף 7.א להסכם המכר קובע, כאמור, כי חברת שיכון ופיתוח "תגרום" לכך שפעולות הרישום יתבצעו – ויש לקרוא: "תגרום", בין אם בעצמה ובין אם על ידי אחרים. הדבר עולה מפשט הדברים ואף מתיישב עם הגיונה של עסקת המכר, שבמהותה עירבה מספר רב של גורמים שהיו פעילים בבנייתה ורישומה של הדירה, עובר למכירתה. יתר על כן, חוזה המכר נוקט בפעלים: "יבוצעו" ו"תירשם" בהמשכו של סעיף 7.א, ובכך יש עדות נוספת לאופי התחייבויותיה של חברת שיכון ופיתוח על פי סעיף זה (על אף שיש שוני מסוים בין סעיף זה ובין סעיף 8.א – ענין לו אדרש בהמשך הדברים). הנה כי כן, עיניינו הרואות, כי זהות המבצע של פעולות הרישום לא הוצהרה בפירוש בחוזה המכר, ועל כן לא קיימת אי-התאמה בין הנאמר בחוזה המכר לבין האירועים שהתרחשו במציאות, המגיעה כדי "הטעיה" (ראו: רע"א 2837/98 ארד נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נד(1) 600 (2000); דויטש, דיני הגנת הצרכן כרך ב' 150-142 (2012)). יתר על כן, אין חולק כי הדירה אף נרשמה כדין על שם המערערים.

 

(ב)      אף אם היינו קובעים כי המדובר במקרה זה ב"הטעיה", או "ניצול" – הרי שקיים יסוד נוסף בתביעתם של המערערים שלא התגבש די צורכו, והוא יסוד הנזק. אסביר: סעיף 31(א) לחוק הגנת הצרכן קובע כי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] תחול, בין היתר, גם על מעשה או מחדל בניגוד לסעיפים 2(א) ו-3 לחוק הגנת הצרכן, שבהם עסקינן. משמע, שעל התובע על פי סעיפים אלה לעמוד בנטל ההוכחה הרגיל בדיני הנזיקין ולהוכיח, בין היתר, כי נגרם לו נזק כתוצאה מהפעילות העוולתית הנטענת, ובנוסף, כי קיים קשר סיבתי בין הפעילות האמורה לבין הנזק (ראו: עניין ברזני, בעמוד 617; דנ"א 5712/01 יוסף ברזני נ' בזק – חברה ישראלית לתקשורת בע"מ (לא פורסם, 11.8.2003)). בנושא זה בית המשפט הנכבד קמא קבע, כעניין שבעובדה, כי התשלום עבור פעולות הרישום מוטל, ברגיל, על הקונה, ובנוסף, כי גובה התשלום שנגבה מן המערערים במקרה דנן – לא היה גבוה מהמקובל (ראו: פיסקה 8 שלעיל). נתונים עובדתיים אלה סותמים, לשיטתי, את הגולל על נסיונם של המערערים לטעון כי נגרם להם נזק בגין התנהגות חברת שיכון ופיתוח, שהרי, פעולותיה של זו הובילה, לכל היותר, לכך כי המערערים שילמו פעם אחת עבור שירות שאותו היו נדרשים לשלם ממילא. מצב זה זהה למצב שבו היו המערערים מוצאים עצמם אף אילולא ה"הטעיה" או "הניצול", ועל כן, ברור הדבר שנזק – לא נוצר כאן. המערערים לא השיגו בערעורם על קביעותיו העובדתיות של בית המשפט הנכבד קמא בנושא זה, אלא במילים רפות ובלא הנמקה משכנעת ומשמעותית, ועל כן יש לדחות את טענתם אף מטעם זה.

 

15.          מסקנותיי שלעיל כוחן יפה אף בנוגע לטענת הניצול, שכן משמעות הדברים היא כי ממילא לא נכרתה כאן "עסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים", כלשון סעיף 3(ב) לחוק הגנת הצרכן. לשיטתי, ברי כי גם התנאים של סעיף 3(א) אינם מתקיימים כאן, שהרי המערערים אינם מצביעים על חולשה שכלית או גופנית, או על אי-ידיעה של השפה, שהיא רלבנטית לעניין. יתר על כן, חשוב לציין בהקשר זה כי גב' לוי, המערערת 1 – עבדה בעבר בחברה הקבלנית, אשר בנתה בפועל את הדירה שקנתה, ולנתון זה השלכות הן לענין הבנתה את המכלול והן באשר ל"תמרוצה" להגשת ההליך, ולא אוסיף (ראו: פרוטוקול הדיון בבית המשפט הנכבד קמא מתאריך 4.11.2004, עמוד 13-12).

 

           משנדחו טענותיהם המשפטיות של המערערים – אדרש, בקצרה, לשתי ה"ראיות" שהובאו על ידם, לחיזוק עמדתם.

 

הטענות שהעלו המערערים ביחס להודאת המשיבות באשר לגביית יתר

 

16.           המערערים מבקשים לראות בסיכום הישיבה שבין משרד הבינוי והשיכון לבין חברת שיכון ופיתוח מעין הודאה בצדקת טענותיהם. נושא זה פותח ולובן על ידי בית המשפט הנכבד קמא, אשר הגיע למסקנה כי אין לראות בנאמר בסיכום ישיבה זו כ"הודאה" בגביית-היתר הנטענת. בעניין זה דעתי כדעתו של בית המשפט הנכבד, מן הטעמים הבאים: בפני בית המשפט הנכבד קמא העידו אנשי מפתח אצל המשיבות, ואלה סיפקו הסבר לאמור בסיכום הישיבה, אשר מתיישב עם עמדתם המשפטית של המשיבים, שהוצגה לעיל. כך, גב' צביה אפרתי, מנהלת אגף פרוגרמות במשרד השיכון מאז חודש מאי 1994, הגישה תצהיר ותצהיר משלים לבית המשפט, ואף נחקרה נגדית על הדברים. בעדותה היא הסבירה כי מטרתה של השבת הכספים האמורה היתה לשמור על שוויון ואחידות בין רוכשי הדירות בכלל הפרויקטים. במה דברים אמורים? במרבית הפרויקטים שנבנו, הרוכשים לא נדרשו לשלם עבור רישום הבניינים כבתים משותפים, וזאת מאחר שבתחילת שנות התשעים, מצוקת הדירות היתה קשה במיוחד, וידם של רוכשים-פוטנציאליים לא היתה משגת לשלם את התשלום האמור, ועל כן וויתר משרד הבינוי והשיכון על תשלום זה, אף שהוא סבר – כאז כן עכשיו – כי תשלום זה מגיע לו בדין. עם שינוי הזמנים והנסיבות – משרד הבינוי והשיכון שינה את עמדתו בנושא, והתיר לגבות גם את הסכום האמור מרוכשים, ובהם גם מהמערערים. בכך נוצר פער בין קבוצות רוכשים שונות, אשר המשיבות שקלו בשלב מסוים לבטלו, על ידי החזרת הכספים ששולמו לרוכשים.

 

           מן האמור עולה, כי השבת הכספים לא התבקשה כתוצאה מ"גבייה כפולה", כנטען על-ידי המערערים, אלא לנוכח העובדה כי בפרויקטים אחרים לא נגבה מן הרוכשים תשלום זה (כלומר – משיקולים של שוויון). ודוק: המערערים לא טענו בתובענתם כי הם הופלו לעומת רוכשים אחרים, והם העדיפו להתמקד בפרופוזיציה כי בוצעה "גבייה כפולה" בעניינם (מה שהיה עשוי אולי לסייע גם לחברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט). הסברם הנ"ל של אנשי משרד הבינוי והשיכון מיישב איפוא את הנתונים העולים מסיכום הישיבה ותואם את עמדתם בהליך, ועל כן אינני מוצא כי קיימת כאן "הודאה" בנכונות גרסת המערערים.

 

           זה המקום לציין כי בעקבות הדיון שהתקיים לפנינו – באת-כוח משרד הבינוי והשיכון מסרה כי היא תפעל לבחינת האפשרות להחזרת סכום בגובה 1.09% ממחיר הדירה, גם ביחס למערערים לפנים משורת הדין, ועל כן הורינו כי משרד הבינוי והשיכון יגיש בעניין זה הודעה מעדכנת. בהודעה שהתקבלה בעקבות התפתחות זו נמסר לנו כי משרד הבינוי והשיכון לא שינה מעמדתו העדכנית, שאין לעשות כן בכל הקשור למערערים.

 

17.          עיון במה שנאמר בעניין פזל מלמד כי גם שם לא ניתן לאתר "הודאה" בגביית-יתר. בנושא זה אציין בקצרה, כי פסק דינו של בית המשפט בעניין פזל עסק במערכת היחסים שנוצרה בין "פזל חברה להנדסה בע"מ" לבין משרד הבינוי והשיכון, על רקע דומה לזה שבו אנו דנים בערעור. כל קביעותיו של בית המשפט הנכבד שם הוגבלו, איפוא, למישור שבין החברה הקבלנית הספציפית לבין משרד הבינוי והשיכון, ועל כן, אין לו נגיעה ישירה לענייננו, שבו נבחנה מערכת יחסים שונה בתכלית – זו שבין חברת שיכון ובינוי לרוכשי הדירות. יתרה מכך, על פני הדברים נראה כי פסק הדין האמור תומך בטענה שהעלה משרד הבינוי והשיכון בערכאה דלמטה, ולפיה הוא שילם, במסגרת התמורה שניתנה לחברות הקבלניות עבור יחידות הדיור שנקנו מהן, גם עבור הוצאות פעולות הרישום. בנושא זה אזכיר, כפי שקבעתי לעיל, כי מערכת היחסים הפנימית שבין משרד הבינוי והשיכון לבין החברה הקבלנית – איננה רלבנטית להכרעה בענייננו, ולכן אין אני נדרש לה.

 

           נותרה בפנינו, איפוא, רק טענה אחת של המערערים, הקשורה לאי-קבלת ערבות לפי חוק המכר. לבחינת טענה זו אעבור עתה.

 

הערבות לפי חוק המכר

 

18.          המערערים מעלים למעשה שתי טענות-משנה חלופיות הנוגעות לנושא הערבות: כי הם לא קיבלו, בפועל, ערבות לפי חוק המכר, למרות האמור בחוזה המכר; וכי ערבות שכזו לא נדרשה מלכתחילה, נוכח נסיבות המקרה, ועל כן הם שילמו עבור השירות הנ"ל, אף שלמעשה לא נזקקו לו.

 

19.          הטענה הראשונה שלעיל איננה יכולה להיתפס ברשתה של המסגרת הנורמטיבית ששורטטה בפיסקאות 4 ו-5 לעיל, שכן המדובר, למעשה, בטענה להפרת חוזה, ולא בטענה להטעיה. עילה לתובענה ייצוגית המבוססת על הפרת חוזה איננה מעוגנת בחוק הגנת הצרכן, וממילא שני הצדדים מיקדו את טיעוניהם בפנינו בעילות של הטעיה וניצול, ועל כן, אין מנוס מלדחות את טענות המערערים בהקשר זה, תוך שמירת זכותם של המערערים להעלות טענותיהם בנושא האמור בהליך נפרד, ככל שהדין מאפשר זאת (להבחנה בין טענות לגבי הפרת חוזה לבין טענות באשר להטעיה, ראו: אורנה דויטש מעמד הצרכן במשפט 255-253 (2002)).

 

           לעומת זאת, את הטענה השנייה שלעיל, לפיה חברת שיכון ופיתוח חייבה את המערערים בגין תשלום עבור ערבות שלא נדרשה מלכתחילה, מוכן הייתי לסווג כטענת הטעיה, בהינתן התשתית העובדתית המתאימה, וזאת נוכח העובדה כי חברת שיכון ופיתוח התחייבה בהסכם המכר "לתת לרוכש בטוחה" (בסעיף 8.א להסכם המכר). דא עקא, שהמערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם, להראות כי אכן הוטעו בנושא זה. אבאר עתה את הדברים בהקשר זה.

 

20.          סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר – הבטחת השקעות) קובע, כנקודת מוצא, מספר דרכים חלופיות שבהן ניתן לנקוט על מנת להבטיח את כספי הקונה בעסקת רכישת דירה, בשלב שלפני קבלת חזקה והעברת הבעלות עליה. סעיף 2ב לחוק האמור, המהווה חריג לעניין זה, קובע כי הבטוחות הנזכרות בסעיף 2 לחוק נדרשות, בקרקע ממקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, רק למשך התקופה שתסתיים, בהתקיים שלושה התנאים המצטברים הבאים:

 

(א)      הושלמה בניית הדירה בהתאם לחוזה המכר;

 

(ב)      נמסרה ההחזקה בדירה לקונה;

 

(ג)       נחתם בין הקונה לבין מינהל מקרקעי ישראל חוזה מתאים, בגדרו המינהל התחייב להביא לידי רישום הקונה כחוכר, כשהדירה נקיה מכל שעבוד או התחייבות לשעבוד, מעיקול, ומכל זכות של צד ג', למעט שעבוד או התחייבות לחובת הקונה.

 

          

           סעיף החוק האמור מלמדנו, איפוא, כי מקום בו כל התנאים האמורים התקיימו בעת ובעונה אחת, בזמן מסירת החזקה לקונים – אין צורך במתן ערבות כאמור. אף שהמערערים לא מציינים סעיף זה במפורש, נראה מסיכום טענותיהם כי הם גורסים כי התנאים האמורים בו – התקיימו, ועל כן, ממילא, ערבות לפי חוק המכר לא נדרשה כאן. לא אוכל לקבל את טענתם זו של המערערים, ולו מן הטעם כי לא הונחה בפנינו כל תשתית עובדתית להוכחת טענה זו, והיא הועלתה ללא תימוכין (ראו: סעיף 8 לסיכומי המערערים לפנינו, וסעיף 37 לסיכומי המשיבים בפני בית המשפט הנכבד קמא). כך, לדוגמה, המערערים לא הציגו כל חוזה בינם לבין המינהל, כמתבקש על-פי סעיף 2ב לחוק המכר הבטחת השקעות וכמובהר לעיל, וכן לא הראו כי הם קיבלו חזקה על הדירה באותו המועד שבו נחתם חוזה המכר (שכן, בכל מקרה אחר, הבטוחות נדרשות, אף אם לתקופה קצרה). בהיעדר תשתית עובדתית מתאימה להוכחת הטענה, ועל רקע העובדה כי הנושא לא לובן כל צרכו בבית המשפט הנכבד קמא – סבורני כי לא ניתן להתערב בהכרעתו של בית המשפט המחוזי הנכבד גם בנושא זה.

 

 

 

סוף דבר

 

21.          מן המכלול עולה כי המערערים לא הוטעו ולא נוצלו, ולא קמה להם עילה לפי חוק הגנת הצרכן. ממילא, הם אינם יכולים להצביע גם על נזק שנגרם להם. על כן, בדין דחה בית המשפט הנכבד קמא את תביעתם האישית, ועמה – גם את בקשתם לאישור התביעה כתובענה ייצוגית.

 

           משמצאתי כי המערערים אינם מחזיקים בעילת תביעה אישית כנגד חברת שיכון ופיתוח, הרי שאין מנוס מלדחות את ערעורם כנגד חברה זו, וכנגזרת מכך, אף את ערעורם כנגד משרד הבינוי והשיכון. עינינו הרואות כי המערערים אינם עומדים בתנאי סעיף 4(א) לחוק תובענות ייצוגיות, שנזכר לעיל, וכן בתנאי סעיף 8(א)(1) לחוק תובענות ייצוגיות, הדורש, כתנאי מקדים לאישור התובענה כייצוגית, כי קיימת אפשרות סבירה שהשאלות המשפטיות שהתובענה מעלה, יוכרעו לטובת הקבוצה. על כן, אין טעם לבחון את התקיימות שאר התנאים הנדרשים לפי חוק תובענות ייצוגיות (השוו: ע"א 1509/04 דנוש נ' Chrysler Corporation (לא פורסם, 22.11.2007)).

 

 

22.          נוכח כל האמור לעיל – אציע לחברי לדחות את הערעור. עוד אציע כי המערערים ישאו בשכר טרחת עורך-הדין של המשיבות בסכום של 10,000 ש"ח.

 

                                                                                  ש ו פ ט

 

המשנה לנשיא (בדימ'):

 

           מצטרף אני לפסק דינו של חברי, השופט ח' מלצר. אין ספק כי טענות המערערים צריך שיידחו לגופן. ממילא גם איני רואה צורך להידרש לשאלה אם יש לסווג את המשיבות כ"עוסק" ואיני קובע עמדה בשאלה זו.

 

                                                                                  המשנה לנשיא (בדימ')

 

השופטת ע' ארבל:

 

           אני מצטרפת לפסק דינו של חברי, השופט ח' מלצר, ולהערתו של חברי, המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין בעניין סיווג המשיבות כ"עוסק".

 

                                                                                  ש ו פ ט ת

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ח' מלצר, למעט בסוגיית סיווג המשיבות כ"עוסק", שבה, על-דעת המשנה לנשיא (בדימ') השופט א' ריבלין והשופטת ע' ארבל, לא נקבעה עמדה.

 

           ניתן היום, ‏ב' אלול התשע"ב (‏20.08.2012).

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   06078080_K08.doc   מה

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il