עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 6426/10

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

 

 

 

 

 

המשנָה לנשיא מ' נאור:

 

1.             הערעור שלפנינו עניינו היטלי פיתוח ששילמו החברות המערערות לעיריית פתח תקווה, בגין נכסים המצויים בשטח שיפוטה של העירייה. לטענת המערערות על העירייה להשיב להן היטלים מסוימים ששילמו, הן משום שלא הייתה עילה לגביית ההיטלים מלכתחילה, והן משום שהסכמים שונים שכרתה העירייה ביחס לנכסים האמורים פוטרים אותן, לטענתן, מתשלום ההיטלים. בית המשפט המחוזי (השופטת ר' רונן) דחה את תביעת המערערות, ומכאן הערעור שלפנינו.

 

רקע והליכים קודמים

 

2.             בחודש אוגוסט 1998 חתמה עיריית פתח תקווה שני הסכמים הנוגעים לפיתוח אזור התעשייה קריית אריה (להלן: אזור התעשייה), המצוי במערב העיר. בהסכם הראשון, הסכם עם חברת מבני תעשייה בע"מ (להלן: מבני תעשייה) מיום 4.8.1998, התחייבה מבני תעשייה לבצע עבודות פיתוח במקום העירייה באזור התעשייה. בין היתר, נקבע בהסכם כי יזמים שירכשו זכויות באזור התעשייה יהיו פטורים מאגרות והיטלי פיתוח, בתנאים המפורטים בהסכם (להלן: הסכם המסגרת). בהסכם השני, הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל מיום 6.8.1998, התחייבה העירייה לפטור את מי שירכשו זכויות במגרשים באזור התעשייה מאגרות והיטלי פיתוח, בתנאים המפורטים בהסכם (להלן: הסכם העירייה והמינהל).

 

           בחודש יוני 2003 הוציא מינהל מקרקעי ישראל מכרז לחכירה לדורות של שני מגרשים שבבעלותו באזור התעשייה. חברת קריאו אי. אל. בע"מ (להלן: קריאו) זכתה במכרז זה, ולאחר מכן חתמה שני הסכמים הנוגעים אליהם. בהסכם הראשון, הסכם עם חברת מבני תעשייה מיום 11.9.2003, התחייבה מבני תעשייה לפתח תשתיות במגרשים – סלילת כבישים ומדרכות, ופיתוח תשתיות מים, ביוב וניקוז. בהסכם השני, הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל מיום 7.10.2003, התחייבה קריאו בפני המינהל לפתח את המגרשים ולשלם את המיסים וההיטלים שיחולו על המגרשים בהתאם לדין. המערערות התקשרו ביום 10.3.2004 בהסכם עם קריאו, ורכשו את כל זכויותיה במגרשים. כתוצאה ממערכת הסכמים זו המערערות הן בעלות הזכויות במגרשים, ומבני תעשייה ביצעה עבודות פיתוח במגרשים.

 

           המערערות ביקשו מן העירייה היתר לבניית מרתפים במגרשים, ובחודש מאי 2004 קיבלו את ההיתר. כתנאי לקבלת ההיתר שילמו המערערות אגרות בנייה, מד מים ותשלום עבור חיבור למפעל מים. בחודש יולי 2004 ביקשו המערערות היתר לבנייה בשטח העיקרי, וכתנאי לקבלתו חויבו בתשלום אגרות והיטלי פיתוח בנוסף לתשלומי אגרות בנייה, מד מים וחיבור למפעל מים. בהמשך ביקשו המערערות היתר בנייה נוסף, אשר כתנאי לקבלתו שוב חויבו בתשלום היטלי פיתוח. היטלי הפיתוח שדרשה העירייה בשתי הפעמים חושבו על יסוד חוקי העזר העירוניים.

 

3.             המחלוקת שנתגלעה בין המערערות לעירייה נוגעת לתשלום היטלי הפיתוח האמורים, אשר לטענת המערערות לא היה עליהן לשלמם. אין חולק כי ההסכמים שכרתה העירייה – הסכם המסגרת והסכם העירייה והמינהל – מעניקים למערערות פטורים מסוימים מתשלום היטלי פיתוח. המחלוקת נוגעת להיקפם של הפטורים דנן. לשם הבנת גדר המחלוקת נפרט תחילה את הוראות הפטור האמורות. בהסכם המסגרת בין העירייה למבני תעשייה נרשם כך:

 

"6.   העירייה מסכימה ומתחייבת, כי בתמורה לביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה לפי הסכם זה: לא ישלמו היזמים תשלומי היטלים ומיסים המחויבים על פי חוקי העזר של העירייה, בגין התקנת תיעול, ביוב, הנחת צנרת מים וכבישים והיטל השבחה עד לשיעור 90% מההשבחה, וזאת עד לשיעור ניצול של 120% עיקרי משטחי הבניה ברוטו, המוקנות על פי התוכנית. דרישה לניצול זכויות מעבר ל-120% תחויב בהיטלים, כפי שיהיה נהוג בזמן הבקשה לתוספת זכויות...".

 

           כאמור, גם בהסכם בין העירייה למינהל מקרקעי ישראל הופיעה הוראה בדבר פטור מהיטלים ואגרות, שנוסחה כדלקמן:

 

"הנני לאשר כי היזמים שירכשו מגרשים במתחם שבנדון, יקבלו פטור מלא מאגרות והיטלי פיתוח, למעט אגרות בניה, תשלומים עבור מד מים... וזאת עד לשיעור ניצול של 120% עיקרי משטח הבניה ברוטו, המוקנות על פי התוכנית".

 

4.             היטלי הפיתוח שדרשה העירייה שולמו על ידי המערערות תחת מחאה, ובגינם נקטו המערערות בהליכים משפטיים. בית המשפט המחוזי (השופטת ר' רונן) בחן את סוגיית חבותן של המערערות בהיטלים בשני שלבים: תחילה, בחן מה היה על המערערות לשלם אלמלא הפטורים המפורטים לעיל; לאחר מכן, בחן כיצד יש לפרש את התחייבויות הפטור דלעיל ומהי השפעתן על חובן של המערערות.

 

           אשר לשלב הראשון קבע בית המשפט המחוזי כי בשיטת ההיטלים חיובן של המערערות בהיטלים נובע מעצם הבנייה שביצעו, ולא מקיומה של זיקה לתשתיות ספציפיות. בית המשפט קבע כי אין מחלוקת לגבי סבירות תחשיב ההיטלים בחוקי העזר העירוניים, והמערערות לא תקפו את חוקי העזר. לכן קיבל בית המשפט כנקודת מוצא את התחשיב שערכה העירייה. נקבע כי החבות בהיטל היא על כל הבנייה, לרבות שטחי השירות, וכי המערערות לא הוכיחו כיצד הייתה משפיעה הוספת שטחי השירות לתחשיב העירוני. עוד נקבע כי אין חשיבות לעובדה שאזור התעשייה קריית אריה, בו מצויים כאמור המגרשים, לא נכלל בתחשיב חוק העזר. בית המשפט דחה אף את הטענה שפיתוח המגרש על ידי חברה מפתחת (מבני תעשייה) מונע את הטלת ההיטל.

 

           אשר לשלב השני – השפעת הוראות הפטור על חובן של המערערות – בית המשפט אימץ את פרשנותה של העירייה לפיה הוראות הפטור חלות על שטחים "עיקריים" בלבד, ולפיכך המערערות חייבות בתשלום היטלים על שטחי השירות.

 

5.             בשולי הדברים דחה בית המשפט טענות נוספות של המערערות. בית המשפט קבע כי המערערות לא הוכיחו שהן חויבו בכפל היטלים, ויש לדחות טענתן בהקשר זה. עוד קבע בית המשפט כי תיקון כתב ההגנה שהגישה העירייה בתיק לא הביא להוספת טענות חדשות או "כבושות" לעומת כתב ההגנה המקורי. בית המשפט דחה טענה לפיה הליכים משפטיים שנוהלו מול חברת המים של העירייה (חברת מית"ב) משפיעים על ענייננו. עוד קבע בית המשפט כי העובדה שחוקי העזר אינם מזכירים ברחל בתך הקטנה "תשתיות על" איננה מעלה או מורידה אף היא, שכן חוקי העזר חלים על כל התשתיות. כן קבע בית המשפט כי פסקי דין שונים שהגישו המערערות אינם משנים ממסקנתו.

 

           על כן בסופו של יום נדחתה תביעת המערערות.

 

טענות הצדדים

 

6.             למערערות טענות מכל הבא ליד נגד ההיטל. לטענתן החיוב בהיטל על שטחי השירות עלה רק בכתב ההגנה המתוקן מטעם העירייה, והיווה הרחבת חזית. הן טוענות כי לפי ההלכה הפסוקה אין העירייה רשאית לגבות היטלים באזור המפותח על ידי חברה מפתחת. זאת, משום שלעירייה סמכות לגבות היטל רק כאשר היא מבצעת תשתית כלשהי לנכס החייב בהיטל, וכל עוד הפיתוח לא נעשה על ידי העירייה – לא תיתכן זיקה שכזו, ומדובר במס שהעירייה איננה מוסמכת לגבות. עוד טוענות המערערות כי העירייה איננה מוסמכת בחוקי העזר לגבות היטל בגין "תשתיות על", וכי טענת העירייה בבית המשפט המחוזי שזוהי תכלית ההיטל הועלתה בשלב מאוחר בדיון וללא ביסוס בראיות. המערערות מוסיפות וטוענות כי העירייה לא הוכיחה שבוצעו "תשתיות על" כלשהן, וכי כלל התשתיות באזור מושא דיוננו הוקמו על ידי חברת מבני תעשייה. המערערות מפנות לפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו (עת"מ (מינהליים ת"א) 2234/07 גילת רשתות לוין נ' עיריית פתח תקווה (טרם פורסם, 18.11.2008) (להלן: פרשת גילת)), אשר עוסק באותה מערכת הסכמים ובמגרש סמוך, בו נקבע לטענתן כי העירייה אינה מוסמכת לגבות היטלים מסוג זה מן היזמים. טענות אלו כולן מלמדות לשיטת המערערות כי עצם הטלת ההיטל איננה כדין.

 

           לשיטת המערערות אף הוראות הפטור בהסכמים שכרתה העירייה מלמדות כי אין הן חייבות בהיטל על שטחי השירות, ויש לפרש אותן כפטור מלא לכלל השטחים עד 120% ניצול. עוד טוענות המערערות כי חויבו בשיעור היטל גבוה מדי, בשל שגיאה בחישוב שערכה העירייה להיטלי הפיתוח, המתעלמת מאופיו של המגרש כמבנה לתעשייה. 

 

7.             העירייה דוחה את טענת המערערות כי תיקון כתב ההגנה היווה הרחבת חזית. העירייה טוענת כי על פי שיטת ההיטל, היא רשאית לגבות היטלים בשל בנייה חדשה לצורך מימון תשתיות קיימות מהן נהנה הנכס. העירייה מבהירה כי ההיטלים נגבו בגין הבנייה החדשה בלבד, שבגינה לא שולמו היטלים בעבר. לשיטת העירייה עילת החיוב בהיטל היא עצם הבקשה להיתר בנייה, ואין היא תולדה של ביצוע תשתיות חדשות ליד הנכס. ייעוד ההיטל לפי העירייה הוא מימון התשתיות העירוניות הקיימות והעתידיות בכללן, וממילא אין צורך להצביע על ביצוען של תשתיות מסוג זה לצורך גביית ההיטל. העירייה טוענת כי היא משקיעה הן ב"תשתיות על" (שאינן גובלות בנכס), והן ב"תשתיות צמודות" לנכס, וכי ההיטלים מממנים את שני סוגי התשתיות. העירייה דוחה את טענת המערערות כי העובדה שאין היא מבצעת ישירות את עבודות הפיתוח באזור מונעת ממנה לגבות היטלים. העירייה מציינת, למעלה מן הצורך מבחינתה, כי  חלק ניכר מן התשתיות באזור התעשייה מושא דיוננו בוצעו על ידה, ועל כן גם ברמה העובדתית יש לדחות את טענות המערערות בהקשר זה. העירייה טוענת כי אין מקום להשוואה עם פרשת גילת, אשר עסקה במחלוקות משפטיות שונות בתכלית, וכי מדובר בטענה חדשה שנטענה בשלב הערעור.

 

           העירייה טוענת כי הוראות הפטור בהסכמים השונים אינן נוגעות לשטחי השירות, וכי בהתאם לחוקי העזר המערערות חייבות בתשלום היטלים על שטחי שירות. העירייה מפרטת את האופן בו חישבה את חבותן של המערערות בהיטל, על יסוד חוקי העזר העירוניים והיקף הבנייה שביצעו המערערות. לטענתה לא עלה בידי המערערות לסתור את אופן החישוב, והוא אף סביר לגופו, ובצדק סמך עליו בית המשפט המחוזי את ידו.

 

פסק הדין ב-עע"ם 2314/10

 

8.             זמן קצר לפני הדיון בערעור זה ניתן פסק דין בהרכב מורחב שעסק אף הוא בעניינים הנוגעים להיטלי פיתוח (עע"ם 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ (טרם פורסם, 24.6.2012) מפי המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין והשופטים א' רובינשטיין, ס' ג'ובראן, ח' מלצר ו-ע' פוגלמן (להלן: פרשת אשבד)). פסק הדין שינה הלכה קודמת שנקבעה ב-ע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובנייה בע"מ, פ"ד נז(1) 889 (2002) (להלן: הלכת אל עמי). לפי הלכת אל עמי, רשות מקומית שלא גבתה היטל פיתוח תוך זמן סביר ממועד ביצוע עבודות התשתית המקימות חבות בהיטל, הייתה מנועה מלעשות כן. זאת, משום שחלוף הזמן בלא גביית ההיטל ניתק את הזיקה הנדרשת בין העבודות לבין הנכס והשמיט את הבסיס לחיוב. בפרשת אשבד שונתה ההלכה כאמור, ונקבע שחלוף הזמן איננו מונע את הטלת ההיטל. הטעמים לכך פורטו בפסק דינו המקיף של חברי השופט ע' פוגלמן, ועיקריהם: הלכת אל עמי לא התיישבה עם הרציונאל המונח בבסיס שיטת ההיטלים; ההלכה יצרה מערך תמריצים לקוי לרשויות המקומיות; והיא חילקה את נטל מימון התשתיות העירוניות באופן בלתי שוויוני ובלתי הוגן. 

 

             שני הצדדים אוחזים בפסק הדין בפרשת אשבד, כל צד וטעמיו. לטענת המערערות פרשת אשבד מחזקת עקרונות שנקבעו ב-ע"א 2939/03 המועצה המקומית ראש העין נ' בן יקר גת, חברה להנדסה ולבניין בע"מ (לא פורסם, 18.8.1996) (להלן: פרשת בן יקר גת), לפיהם כאשר אזור מפותח באמצעות חברה מפתחת, אסור לעירייה לגבות היטלים שכן אלו יהוו כפל היטל. המערערות מבהירות כי בשונה מפרשת אשבד, הן לא חרגו מזכויות הבנייה המותרות להן לפי התוכניות החלות. לטענת העירייה, לעומת זאת, מאפייני ההיטל כפי שפורטו בפרשת אשבד תומכים בעמדתה כי ההיטל נגבה כדין.

 

דיון והכרעה

 

9.             אין מחלוקת בפנינו כי לו הייתה העירייה מוכיחה שהמערערות ניצלו למעלה מ-120% משטחי הבנייה המותרים על פי התוכנית, הן היו חייבות בהיטלים על בנייה נוספת זו. בנייה המנצלת למעלה מ-120% לא הוכחה, ועילת הטלת ההיטל בה אוחזת העירייה היא כי שטחי השירות שבנו המערערות חייבים בהיטל. דיוננו יתמקד אפוא בשאלה אם גביית ההיטל על שטחי השירות היא גבייה כדין. לפיכך עלינו לברר תחילה האם חייבות המערערות בתשלום היטל כלשהו על שטחי השירות לפי חוקי העזר של עיריית פתח תקווה ובהתאם לדינים הנוגעים להיטלי פיתוח. אם התשובה לכך חיובית – יש לבדוק האם העובדה שהשטח פותח על ידי חברה מפתחת (מבני תעשייה) מונעת את הטלת ההיטל, והאם ההסכמים שכרתה העירייה מול המינהל ומול חברת מבני תעשייה פוטרים את המערערות מתשלום ההיטל.   

 

חבות המערערות בהיטל לפי שיטת היטלי הפיתוח וחוקי העזר העירוניים

 

10.          היטלי פיתוח נועדו לממן את התשתיות שמקימה הרשות המקומית. עיקרי שיטת ההיטל סוכמו בפרשת אשבד על ידי חברי השופט ע' פוגלמן:

 

"שיטת ההיטל החליפה את שיטת דמי ההשתתפות שנהגה עד שנות השבעים... לפי שיטה זו [שיטת ההיטל – מ"נ], תעריף ההיטל אינו מחושב בזיקה מימונית לעלות הקונקרטית של הקמת תשתית ספציפית, אלא מחושב כנגזרת מתחשיב מקצועי המבוסס על אומדן של כלל עלויות התשתית שאותו סוג של היטל נועד לממן בתחומי הרשות המקומית כולה. התחשיב נערך על-ידי אנשי מקצוע (מהנדסי תעשיה וניהול, מהנדסי בניין, כלכלנים ושמאי מקרקעין) ומביא בחשבון הן את השטח הבנוי בעת עריכת התחשיב הן את זכויות הבניה שטרם נוצלו לפי התוכנית הקיימת. מתחשיב כולל זה נגזר תעריף ההיטל, המשולם לכל מטר רבוע או מטר מעוקב של בנייה" (שם, בפסקאות 15-13).

 

           כפי שציינתי בעבר, "חוקיותה של שיטת ההיטל עמדה לבחינתו של בית משפט זה מספר פעמים ובכולן, לא מצא בית המשפט לנכון לבטלה" (בר"מ 5539/08 רוני דו השקעות בע"מ נ' עיריית הרצליה, פסקה 13 (טרם פורסם, 22.2.2010) (להלן: פרשת רוני דו)).

 

11.          התחשיב הקובע את ההיטל בענייננו מופיע בחוקי העזר של עיריית פתח תקווה – חוק עזר לפתח תקוה (סלילת רחובות), התשנ"ז-1997; חוק עזר לפתח תקוה (תיעול), התשל"ד-1993; חוק עזר לפתח תקוה (ביוב), התשנ"ו-1996; וחוק עזר לפתח תקוה (אספקת מים), התשנ"ו-1996. עיון בדברי החקיקה דנן מלמד שהם אינם כוללים התייחסות מיוחדת לשטחי שירות, כלומר הם חלים באופן מלא על כלל הבנייה המבוצעת בעיר. חריג אחד לכך מופיע בסעיף 4(ב)(2)(ג) לחוק העזר העוסק בסלילת רחובות, הקובע כי תשלום ההיטל עבור מרתפים המיועדים לשמש לחניה באזור תעשייה (המהווים למעשה "שטח שירות") יהיה בשיעור 50% משיעור ההיטל המלא. יתר חוקי העזר אינם מזכירים במפורש או בעקיפין שטחי שירות. אם כן, חוקי העזר חלים על שטחי השירות כחלק מתחולתם הכללית על הבנייה המבוצעת בעיר.

 

12.          חוקי העזר לא נתקפו על ידי המערערות בבית המשפט המחוזי, ועל כן התחשיב המופיע בהם הוא נקודת המוצא לדיוננו. המערערות חייבות אפוא באורח עקרוני בתשלום היטלים עבור שטחי השירות.

 

גביית היטל על ידי העירייה כאשר הפיתוח בפועל בוצע באמצעות חברה מפתחת

 

13.          האם יש חשיבות לעובדה שעל פי הסכם המסגרת ועל פי ההסכם בין מבני תעשייה לקריאו, חברת מבני תעשייה היא שפיתחה בפועל את השטח, ולא העירייה? המערערות מבקשות ללמוד מעובדה זו כי נותקה הזיקה בין ביצוע התשתיות לבין החבות בהיטל, ולכן אין עילה לגביית ההיטל על ידי העירייה. העירייה טוענת כי גביית ההיטל היא כדין, בשים לב למאפייני שיטת ההיטלים; לעובדה שקריאו ידעה שמבני תעשייה מבצעת את הפיתוח "בשם ובמקום העירייה" (לשון החוזה); ולעובדה שהעירייה פיתחה בפועל ומימנה "תשתיות על" רבות המשמשות את האזור. 

 

           הדין בסוגייה זו עם העירייה. בשיטת ההיטלים הרשות המקומית מוסמכת לגבות היטלים רק עבור תשתיות שמשלם ההיטל נהנה מהן. תנאי סף זה נזכר בפרשת אשבד האמורה, ומשמעותו "שהגבייה תותנה בכך שהוקמו תשתיות בפועל ברחוב גובל באופן שמקיים זיקה של הנאה ישירה בין עלות התשתיות לבין החיוב הראשוני בהיטל. במילים אחרות: שיטת ההיטל נשענת על זיקה של הנאה בין ביצוען של עבודות תשתית ברחוב גובל ונשיאה בעלותן לבין עצם החיוב בהיטל. זיקה זו יוצרת את עילת החיוב בהיטל והיא בבחינת תנאי-בלעדיו-אין לגבייתו" (שם, בפסקה 17). תנאי סף זה נזכר גם בפרשת בן יקר גת האמורה, שהמערערות מבקשות להיתלות בה מטעמיהן: "יוצא, שצדק בית המשפט המחוזי בציינו כי רק במקרה של הוצאה כספית בפועל על ידי רשות מקומית, על הנחת צינורות או התקנת ביוב – בין הוצאה כספית בעבר ובין הוצאה כספית בעתיד, בין שתבצע את העבודות האמורות בעצמה ובין על ידי אחרים – רשאית היא לגבות היטלים מבעלי נכסים שאלה ישמשום" (שם, בפסקה 2). השאלה אלו תשתיות בוצעו בפועל ומתי איננה יכולה להועיל בעניינו למערערות, שכן עצם הנאתן מהתשתיות העירוניות המשרתות את הנכס היא שמביאה לכך שיצלחו את תנאי הסף לחיוב בהיטל.

 

           יצוין למען שלמות התמונה, כי בפרשות צרפתי ואשבד הנזכרות הוזכר תנאי סף נוסף לצורך חיוב בהיטל, והוא שהסכומים שגובה העירייה יחושבו וישמשו לתכלית שלשמה נגבו ולא להעשרת קופת העירייה, וכן שישקפו את ההוצאות הצפויות נאמנה (ראו פרשת אשבד, בפסקה 17; ופרשת צרפתי, בפסקה כ"ג). תנאי סף שני זה איננו רלבנטי לענייננו.

 

           המערערות נהנות אפוא מתשתיות עירוניות של כבישים, מים וביוב, שהוקמו בהתאם להסכם המסגרת בין העירייה לחברת מבני תעשייה. העובדה כי העירייה ביצעה את עבודות הפיתוח באזור באמצעות חברה מפתחת – חברת מבני תעשייה – איננה שוללת ממנה את הזכות לגבות היטלים למימון התשתיות שהוקמו. אכן, ייתכנו הסדרים חוזיים שונים ביחסים שבין היזמים, החברה המפתחת והעירייה, אשר עשויים לכלול גם הסדרים של פטור ליזמים מתשלום היטלים בתנאים שונים. לכך נידרש מייד. אולם את הטענה כי מעורבותה של חברה מפתחת מונעת אפריורית מהעירייה לגבות היטל – אין לקבל.

 

           בשולי הדברים אעיר כי לא מצאתי שפרשת גילת האמורה (עת"מ 2234/07) אליה הפנו המערערות מסייעת להן. מקובלת עליי עמדת העירייה כי מהות החוב העומד לדיון בשתי הפרשות היא שונה. בפרשת גילת העירייה לא טענה כי היזם חייב לה היטלי פיתוח בגין בנייה שביצע; העירייה הפעילה שם את סמכותה לעכב רישום העברת זכויות במקרקעין בשל חובות המגיעים לה (ראו: סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש]), בעוד החובות היו למעשה חובות לחברת מבני תעשייה. קביעותיו של בית המשפט לעניינים מינהליים בפרשת גילת, המבחינות באופן חד בין עיריית פתח תקווה לחברת מבני תעשייה, מבוססות על השאלה שעמדה שם לדיון: אם בהפעלת סמכות עיכוב הרישום על ידי העירייה היא הייתה רשאית לראות בחובו של היזם לחברת מבני תעשייה חוב המגיע לה. ענייננו כאן שונה: בעל החוב בענייננו הוא העירייה עצמה, והיא מחזיקה בתביעה עצמאית לגביית היטלים מהמערערות. העובדה כי חברת מבני תעשייה ביצעה עבודות פיתוח עבור העירייה איננה מנתקת, כאמור, את זכותה של העירייה לגבות היטל עבור התשתיות, ככל שהוראות הפטור שבהסכמים מאפשרות לה לעשות כן. נפנה אם כן לבחינת הוראות הפטור. 

 

הוראות הפטור בהסכמים והשפעתן על החבות בהיטל

 

14.          השאלה האחרונה בה נותר לדון היא אם הוראות הסכם המסגרת (בין העירייה לחברת מבני תעשייה) והוראות ההסכם בין העירייה למינהל מקרקעי ישראל פוטרות את המערערות מתשלום היטל עבור שטחי השירות. נביא בשנית את הוראות הפטור האמורות. הוראת הפטור בהסכם המסגרת בין העירייה למבני תעשייה נוסחה כך:

 

"6.   העירייה מסכימה ומתחייבת, כי בתמורה לביצוע עבודות הפיתוח על ידי החברה לפי הסכם זה: לא ישלמו היזמים תשלומי היטלים ומיסים המחויבים על פי חוקי העזר של העירייה, בגין התקנת תיעול, ביוב, הנחת צנרת מים וכבישים והיטל השבחה עד לשיעור 90% מההשבחה, וזאת עד לשיעור ניצול של 120% עיקרי משטחי הבניה ברוטו, המוקנות על פי התוכנית. דרישה לניצול זכויות מעבר ל-120% תחויב בהיטלים, כפי שיהיה נהוג בזמן הבקשה לתוספת זכויות...".

 

           הוראת הפטור בהסכם העירייה והמינהל נוסחה כך:

 

"הנני לאשר כי היזמים שירכשו מגרשים במתחם שבנדון, יקבלו פטור מלא מאגרות והיטלי פיתוח, למעט אגרות בניה, תשלומים עבור מד מים... וזאת עד לשיעור ניצול של 120% עיקרי משטח הבניה ברוטו, המוקנות על פי התוכנית".

 

15.          בדונו בהוראות הפטור קיבל בית המשפט המחוזי את טענת העירייה שהמילה "עיקרי" בנוסח הפטור ("עד לשיעור ניצול של 120% עיקרי משטח הבניה ברוטו, המוקנות על פי התוכנית", לשון שתי ההוראות דנן) נועדה להבחין בין שטחים עיקריים לשטחי שירות. בית המשפט ציין כי על כך העיד גם מר גולומבק, מנהל הארנונה וסגן ומ"מ מנהל אגף השומה בעיריית פתח תקווה, שהיה מעורב בניסוח הוראת הפטור בהסכם מול המינהל, והמערערות לא הפריכו את עמדתו ולא הציעו גרסה אחרת. על כן קבע בית המשפט המחוזי ששטחי שירות חייבים בהיטל.

 

16.          המערערות דוחות את הפרשנות שנקבעה על ידי בית המשפט המחוזי, וטוענות כי הוראות הפטור פוטרות אותן מתשלום היטל גם לגבי שטחי השירות. המערערות סבורות כי יש לפרש את ההוראות בדווקנות, וכי לו רצתה העירייה לגבות היטלים בגין שטחי השירות, הייתה מציינת זאת במפורש כפי שעשתה בעניין תשלומים אחרים. אם יש ספק בניסוח, לטענתן יש לפרשו כנגד העירייה. המערערות מוסיפות וטוענות כי לא ניתן להפריד בין שטח עיקרי לשטחי שירות כפי שעשתה העירייה. לטענת המערערות הסכם העירייה והמינהל נועד לשדר ליזמים עתידיים שמלוא התחייבותם היא מול חברת מבני תעשייה, וכי הם לא ישלמו לעירייה סכומים נוספים.

 

           העירייה טוענת כי הוראות הפטור אינן נוגעות לשטחי השירות, אלא לשטחים "עיקריים" בלבד. נוכח העובדה שחוקי העזר חלים גם על שטחי שירות, העירייה סבורה כי על המערערות לשלם היטל גם בגינם.

 

17.          אינני רואה מקום להתערב בפרשנות שקבע בית המשפט המחוזי. לשון ההוראות החוזיות קובעת כי הפטור מהיטלים הוא לניצול "120% עיקרי". מן הבחינה הלשונית, משמעות המילה "עיקרי" בהקשר ההסכמים מושא דיוננו איננה ברורה. המשפט בו שובצה המילה "עיקרי" איננו מבהיר את מהותה של המילה, והיא איננה משקפת באופן ברור את אומד דעתם של הצדדים. על כן המילה "עיקרי" מצריכה פירוש על רקע נסיבות כריתת החוזה.

 

           ההסבר של העירייה נמצא בעדותו של מר גולומבק, שהוא כאמור מנהל הארנונה וסגן ומ"מ מנהל אגף השומה בעיריית פתח תקווה. מסיכומי המשיבה עולה כי מר גולומבק טיפל מתוקף תפקידו מטעם העירייה בהסכמי פיתוח, ואף היה מעורב באופן אישי בניסוח הסכם המסגרת מול חברת מבני תעשייה. עיון בתצהירו של מר גולומבק, בנספחים שצורפו לו ובחקירתו הנגדית של מר גולומבק בבית המשפט המחוזי מלמד על משמעות המילה "עיקרי" בהקשר דיוננו. טיוטות המכתבים ששלחה העירייה למינהל מקרקעי ישראל בהתאם להסכם המסגרת, שצורפו כנספחים לתצהירו של מר גולומבק, מלמדות כי המילה "עיקרי" נוספה בכוונת מכוון, במטרה להבהיר כי אין המדובר בשטחי שירות. בחקירה הנגדית בבית המשפט על תצהירו נשאל מר גולומבק מדוע לא הובהר בהסכם במפורש כי שטחי שירות הם פטורים, והשיב: "מבחינתי הוא [הנוסח] ברור לחלוטין... מבחינה מקצועית אם כתוב 120% בניה, 120% בניה זה שטחים עיקריים" (עמ' 51 לפרוטוקול). מר גולומבק אף הסביר את ההיגיון מאחורי שיטה זו במקרה שלפנינו: "המינהל לקח חטיבת קרקע, והוציא אותה למכרז. במכרז... אין הגשה של תוכניות לבניה ואין נתונים של מה יזם רוצה לבנות. יכול להיות שיזם פלוני אלמוני יחליט שהוא כן בונה מרתפים, יזם אחר יחליט שהוא לא רוצה לבנות מרתפים. יזם אחר יתכנן בניין בצורה שיש לה 20% שטחי שירות, אחד יתכנן ב-30% שטחי שירות, בהתאם לייעוד שלו ולשימוש המתוכנן שלו. הדבר שכן ידוע בוודאות זה שבאזור תעשייה זכויות הבנייה לשטחים עיקריים הם 120%, זה נתון ידוע" (עמ' 54 לפרוטוקול). אם כן, העירייה מסבירה את מתן הפטור לשטחים "עיקריים" בלבד בכך שהיקף שטחי השירות איננו נתון קבוע בשלב בו ניתן הפטור, בשונה מאחוז הניצול המקסימאלי של השטחים העיקריים שהוא ידוע מראש.

 

           הדברים מתיישבים עם השכל הישר. הפכתי והפכתי בכתבי בית הדין שהגישו המערערות ולא מצאתי כל הסבר חלופי למשמעות המילה "עיקרי" לשיטתן. המילה "עיקרי" טעונה הסבר כאמור. המערערות ניסו להיבנות מעקרונות פרשנות כלליים, כדוגמת הצורך בפרשנות דווקנית כשעסקינן בחקיקת משנה, וכלל הפרשנות נגד המנסח. אלא שעקרונות אלו אינם מועילים להן, כאשר הן אינן מציעות פרשנות סבירה ללשון ההוראה על רקע נסיבות ניסוחה. אין בעדותו של מהנדס העירייה לשעבר מר אורי ורון, אליה מפנות המערערות, כדי להועיל להן. מר ורון העיד כי אין היגיון בהפרדה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים. זוהי עדות כללית, ואין היא נוגעת באופן ישיר להסכמים מושא דיוננו. מר ורון, כך יודגש, סיים את תפקידו כמהנדס העירייה בשנת 1997, דהיינו לפני כריתת ההסכמים הטעונים פרשנות. נוסח ההסכמים שלפנינו מחייב ביאור כאמור, ועדותו של מר ורון איננה מציעה פרשנות אחרת מזו המוצעת על ידי העירייה. 

 

           בצדק קבע אפוא בית המשפט המחוזי כי פרשנות העירייה להוראה בהסכם העירייה והמינהל היא הנכונה. פרשנות זו יפה היא אף להוראת הפטור שבהסכם המסגרת, ואינני רואה מקום לקבוע פרשנות אחרת ביחס להסכם זה. אין מקום אפוא לטענות הסתמכות של המערערים על הוראות הפטור.  

 

טענות נוספות

 

18.          בשולי הדברים אתייחס לטענות נוספות שהעלו המערערות בדבר תיקון כתב ההגנה ובדבר טעויות בתחשיב שערכה העירייה.

 

           אשר לתיקון כתב ההגנה: עיינתי בכתבי בית הדין המקוריים שהוגשו לבית המשפט המחוזי, בבקשה לתיקון כתב ההגנה, בתגובה לה ובתשובה לתגובה. לא מצאתי כי יש להתערב בהחלטתו של בית המשפט המחוזי להתיר את תיקון כתב ההגנה בשלב הדיוני בו הוגשה הבקשה. תמימת דעים אני עם בית המשפט המחוזי כי לא ניתן לכנות את גרסת העירייה בכתב ההגנה המתוקן "גרסה כבושה", וכי הגרסה שהוצגה בכתב ההגנה המתוקן איננה משנה את מהות הטענות אלא מבהירה ומפרטת אותן.

 

           אשר לטענת המערערות כי התחשיב שערכה העירייה היה שגוי, לא מצאתי בה ממש ואינני סבורה כי יש בה כדי לשנות ממסקנתי. מקובלת עליי קביעתו של בית המשפט המחוזי בהקשר זה כי גם אם מלכתחילה לא ניתן היה לדעת מה יהא ייעוד הקרקע (תעשייה או מסחר) ומה תהא שיטת החישוב הנגזרת ממנו (לפי נפחים או לפי שטח), הרי משיועד לבסוף השטח לתעשייה – היה על העירייה לחייבו בהיטל לפי שיטת החישוב הנוגעת לשטחי תעשייה.

 

סוף דבר

 

19.          חוקי העזר של עיריית פתח תקווה מחייבים תשלום גם עבור שטחי שירות, ולכן המערערות חייבות בתשלום היטל לגביהם. על פי עקרונות שיטת ההיטלים העירייה הייתה מוסמכת לגבות את ההיטל שגבתה, אף שהשטח פותח בפועל על ידי חברת מבני תעשייה. הוראות הפטור בהסכמים השונים שכרתה העירייה אינן חלות על שטחי שירות, אלא רק על שטחים עיקריים. על כן גביית ההיטלים על שטחי השירות הייתה כדין.

 

20.          הערעור נדחה. המערערות ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ש"ח.

 

המשנָה לנשיא

 

השופט ע' פוגלמן:

 

           אני מסכים.

 

ש ו פ ט

 

השופטת ד' ברק-ארז:

 

           אני מסכימה עם חברתי המשנה לנשיא מ' נאור מכל טעמיה. עם זאת, מצאתי לנכון להעיר כי במבט לעתיד ראוי שרשויות הכורתות הסכמים, ולא כל שכן הסכמים שמטרתם הסדרת עניינים בעלי משמעויות כלכליות ועסקיות, ינסחו הסכמים אלה באופן בהיר, הברור ככל שניתן מתוכו הוא. נסיבות העניין אכן מלמדות שהדין עם העירייה, אך טוב הייתה עושה העירייה לו הבהירה את הדברים "ברחל בתך הקטנה" ויש לקוות שכך אמנם ייעשה במקרים אחרים.

 

ש ו פ ט ת

 

           הוחלט כאמור בפסק דינה של המשנָה לנשיא מ' נאור.

 

           ניתן היום, ה' אלול, תשע"ב (‏23.8.2012).

 

 

המשנָה לנשיא                                      ש ו פ ט                                     ש ו פ ט

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   10064260_C11.doc   עע

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il