עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 2912/11

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

בשם המבקשים:                     עו"ד י' ניסן

 

 

           לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים מ' מזרחי, י' נועם ו-נ' סולברג) מיום 22.3.2011 בע"א 25959-05-10, בו התקבל ערעור של המשיב על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (השופט הבכיר י' שמעוני) מיום 15.3.2010 בת.א. 12888/08, במסגרתו התקבלה תביעתם של המבקשים  למתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיב או מי מטעמו לבצע כל פעולת בניה על גג הבית שברחוב אלפסי 32 בשכונת רחביה, ירושלים.

 

רקע עובדתי

 

1.        המבקשים הינם בעלי דירות בבית משותף ונציגות הבית המשותף ברחוב אלפסי 32 בשכונת רחביה, ירושלים (להלן: הבניין). במסגרת התקנון המוסכם מיום 22.10.1965 (להלן: התקנון) הסכימו דיירי הבניין להעניק את זכויות החכירה והבנייה בגג הבניין (להלן: הגג) לבעל דירת קרקע המסומנת בתשריט הבית המשותף כ-61/2 (להלן: הדירה). להלן לשונו של התקנון המוסכם:

 

"בעלי היחידות מסכימים כי הבעל הרשום של היחידה המסומנת בתשריט 61/2 יהיה זכאי לבנות על גג ה'נכס' – המסומן בתשריט בסיפרה 2 ואשר יוצמד ליחידה 61/2, בהתאם לרישיון בנייה שיבקש ויקבל מבלי להיזקק להסכמת בעלי שאר יחידות המשנה בקשר לפעולות אלו".

 

2.        בעל הדירה היה מר מקסים סבח שפיצל את זכויותיו בנכס באופן שזכויותיו בדירה נמכרו לבני הזוג ווגליין ואילו זכויות החכירה והבנייה בגג נמכרו למשיב. בשלב מאוחר יותר רכש המשיב שני מקומות חנייה בבניין סמוך וכך התגבר על הסייג לפיו התנו רשויות התכנון והבנייה את בנייתה של קומה נוספת על הגג בהסדרת חניות.

 

ההליכים לפני בית משפט השלום

 

3.        בעקבות זאת עתרו המבקשים לבית משפט השלום וביקשו צו מניעה קבוע האוסר על המשיב או מי מטעמו לבנות על גג הבניין. ביום 24.3.2008 ניתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד האוסר על המשיב לבנות על גג הבניין עד להחלטה אחרת.

 

4.        בפסק דינו, קיבל בית משפט השלום את טענת המבקשים כי בנסיבות העניין קיים השתק פלוגתא נוכח התוצאה שנקבעה בהתדיינות קודמת בין הצדדים בבית המשפט המחוזי בירושלים (ת.א. 1588/99) ולאחר מכן בערעור לפני בית משפט זה (ע"א 10908/03). עוד ציין בית משפט השלום כי נסיונותיו של המשיב להביא לתיקון פסקי הדין של שתי הערכאות נכשל משבקשותיו לתיקון טעות נדחו ובכך יש להבהיר כי הערכאות כבר הכריעו בסוגיה דנן.

 

5.        עוד קיבל בית משפט השלום את טענת המבקשים לפיה בתקנון הבית המשותף לא הוענקו כל זכויות הבנייה בגג הבניין באופן מפורש למשיב. בית משפט השלום הפנה להלכה לפיה אחוזי בנייה הם בעלי ערך כלכלי ושייכים לכל בעלי הדירות אלא אם כן נקבע אחרת באופן מפורש בתקנון המוסכם. עוד הצביע בית משפט השלום על כך שלא די בתקנון המאפשר לבעל השטח המוצמד לבנות עליו אלא יש צורך במתן רשות מפורשת לניצול אחוזי הבניה של הבית המשותף. בית משפט השלום קבע כי אמנם התקנון דנן מאפשר לבעל הדירה לבנות על הגג, אך אין משמעות הדבר כי בעלי הדירות מוותרים ומקנים לבעל הדירה את מלוא הזכויות ואחוזי הבניה שעל הגג. בית משפט השלום קבע כי מהעדויות שהובאו לפניו עולה כי על פי המצב התכנוני שהיה קיים עת נערך התקנון מוצו אחוזי הבניה ולא ניתן היה לבנות עוד על גג הבית. שכונת רחביה בה מצוי הבניין הייתה שכונה שקטה וירוקה שהתאפיינה בבניה שלא עלתה על שלוש קומות ואיש לא שיער שבחלוף עשרות שנים יתירו גורמי התכנון בניה נוספת על גג הבניין. בית משפט השלום קבע כי התקנון מציין באופן לקוני כי בעל הדירה רשאי לבנות על הגג, אך אינו קובע הוראות ביחס להיקף הבניה או אחוזי הבניה.

 

6.        מכל הנימוקים שלעיל, קיבל בית משפט השלום את התובענה ונתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיב או מי מטעמו לבנות על גג הבניין. על פסק דינו של בית משפט השלום הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי.

 

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

 

7.        בית המשפט המחוזי קבע כי בחינת פסקי הדין של הערכאות בהתדיינות הקודמת שבין הצדדים מעלה כי ההתדיינות אמנם נגעה להיקף זכויות הבנייה על הגג אך היא התמקדה במגבלה שהטילו רשויות התכנון והבנייה בנוגע לבנייה על הגג כך שתחילה יסדיר המשיב מקומות חנייה, כאשר התגלע ויכוח באשר לזכותו של המשיב להסדיר את מקומות החנייה על חשבון הרכוש המשותף (גינת הבניין). ואולם, בית המשפט המחוזי קבע כי לאחר שהמשיב רכש שתי חניות בבניין סמוך הרי שמגבלה זו הוסרה ולכן אין בהתדיינות הקודמת כדי לקבוע ממצא לפיו המשיב אינו רשאי לבנות על גג הבניין.

 

8.        בית המשפט המחוזי חלק על קביעתו של בית משפט השלום לפיה יש לפרש את הסכמת הדיירים בתקנון כתלויה ביכולת ניצול אחוזי הבנייה כפי שהייתה ידועה בעת שנרשם התקנון. בהקשר זה קבע בית המשפט המחוזי כי האפשרות שאחוזי הבנייה יוגדלו בעתיד אינה מפתיעה ויש לראותה כצפויה במציאות החיים בארץ. באשר לקביעתו של בית משפט השלום כי התקנון עמום משלא קבע מפורשות את היקף הבנייה המותר על הגג אך הקנה לבעל הזכויות בגג את זכויות הבנייה, יש לפרש את ההוראה בתקנון כמזכה בבנייה של למצער קומה אחת על גג הבניין. 

 

9.        באשר לטענתם של המבקשים כי אין תוקף להסכם במסגרתו פיצל מר סבח את הזכויות בין הדירה לבין הגג, זאת משום שלפי הוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) אין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; הפנה בית המשפט המחוזי לפסק הדין של בית משפט זה בע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן (לא פורסם, 18.2.2010) (להלן: עניין קאופמן) ממנו למד בית המשפט המחוזי כי תתכן הכרה בעסקה נפרדת בזכויות בנייה על גג אם זו המסקנה הנלמדת אודות כוונת הצדדים בנסיבות הקונקרטיות של המקרה.

 

10.      מכל הנימוקים שלעיל קיבל בית המשפט המחוזי את הערעור וביטל את צו המניעה הקבוע שהוצא על ידי בית משפט השלום. כנגד פסק דין זה מכוונת הבקשה שלפני.

 

נימוקי הבקשה

 

11.      בבקשה שלפני שבים המבקשים וטוענים לקיומו של השתק פלוגתא ולכך שהתקנון עמום ולא מקנה את מלוא זכויות הבנייה בגג למשיב, בעוד שלטענתם פרשנות התקנון צריכה להיעשות לאור כוונת הצדדים אשר בנסיבות המקרה הייתה להקנות את זכויות הבנייה בגג לבעל הדירה, אולם זאת מאחר שלא היה צפי להגדלת זכויות הבניה בשעת עריכת התקנון ואלה מוצו כמעט עד תום בשעתו. כן טוענים המבקשים כנגד תוקפה של העסקה בין מר סבח לבין המשיב לאור האיסור הקבוע בסעיף 55(ב) לחוק המקרקעין כאשר לטענתם עובדות המקרה בעניין קאופמן שונות מהמקרה דנן. עוד טוענים המבקשים כי על פי ההסכם בין מר סבח לבין המשיב אחוזי הבנייה כלל לא הועברו למשיב, אולם מאחר ולא מצאתי התייחסות לכך בפסקי הדין של הערכאות הקודמות איני סבור כי יהיה זה ראוי להיזקק לטענה זו, מה גם שמדובר בטענה פרטנית הממוקדת בנסיבות המקרה ומשכך היא אינה עולה בקנה אחד עם המבחנים למתן רשות ערעור "בגלגול שלישי".

 

דיון והכרעה

 

12.      לאחר שעיינתי בבקשה על כל נספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות אף מבלי להיזקק לתגובת המשיב.

 

13.      כלל מושרש בפסיקתו של בית משפט זה הוא כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במשורה ורק במקרים המעוררים שאלה עקרונית או משפטית החורגת מגדר עניינם הפרטי של הצדדים לסכסוך [ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); ולאחרונה ראו: רע"א 730/11 בירן נ' קיבוץ סער אגודה שיתופית חקלאית בע"מ (לא פורסם, 5.4.2011) (להלן: עניין בירן), סעיף 8; רע"א 2555/11 גלסטקס בע"מ נ' הוליס תעשיות בע"מ (לא פורסם, 7.4.2011), סעיף 7; עוד ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 633-632 (מהדורה עשירית, 2009)]. מבחנים אלו אינם מתקיימים בנסיבות המקרה היות שהבקשה מתמצית בנסיבות הקונקרטיות של העניין ותו לאו.

 

14.      השאלה האם קיים בנסיבות המקרה השתק פלוגתא אם לאו הינה שאלה הממוקדת בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה ואינה מעלה שאלה משפטית עקרונית בדבר כללי השתק פלוגתא ואף לא בנוגע ליישומם (ראו למשל: עניין בירן, סעיף 9). לאחר שעיינתי בפסקי הדין של הערכאות הקודמות סבורני כי מסקנתו של בית המשפט המחוזי בהקשר זה אינה בלתי סבירה. נדמה כי אכן ההתדיינות הקודמת על אף שנגעה בסוגיית אחוזי הבנייה בגג הבניין התמקדה בסופו של יום בנושא הסדרת מקומות החנייה בזיקה לרכוש המשותף.

 

15.      כמו כן, השאלה אם ניתן לעשות עסקה נפרדת לגבי זכויות בנייה בגג חרף הוראת סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין נדונה והוכרעה בפסק דינו של בית משפט זה בעניין קאופמן, משנפסק:

 

"יחד עם זאת, ניתן לדעתי להגיע להסכמה חוזית לפיה תוקנינה זכויות בנייה קיימות או עתידיות בבית משותף למי מבעלי הדירות באותו בית אף בלא הצמדת הגג או החצר שבהם ניתן לממש בנייה זו ליחידה שבבעלותו וכן ניתן להקנותן לצד ג' (למשל קבלן), שאיננו נמנה עם בעלי הדירות כלל (ראו והשוו עניין עזבון המנוח מרדכי קליין, פסקאות 6-4 לפסק דיני). השאלה אם אכן הוקנו זכויות כאמור היא בעיקרה שאלה שבעובדה ואת התשובה עליה יש לחלץ מן הראיות המוצגות בכל מקרה ומקרה" (שם, סעיף 9 לחוות דעתה של השופטת א' חיות).

 

           קביעתה הנ"ל של השופטת חיות הינה קביעה נורמטיבית ומשכך אין בעובדות המקרה השונות כדי להצדיק החלת כלל משפטי שונה. בנסיבות המקרה אמנם בית משפט השלום קבע כי מהראיות שהובאו לפניו יש לקבוע כי כוונת הצדדים לא הייתה להקנות למשיב את כל זכויות הבנייה על הגג למשיב, אולם בית המשפט המחוזי סבר כי קביעתו של בית משפט השלום אינה יכולה לעמוד נוכח ההנמקה שביסודה בדבר אי היכולת לצפות שינוי אפשרי באחוזי הבנייה על הגג. סבורני כי קביעתו של בית המשפט המחוזי ראויה ונכונה, היות שלא יתכן כי כעבור עשרות שנים תיטען טענה מצד דיירי הבניין כי לא צפו שינוי בזכויות הבנייה.

 

16.      אשר על כן, הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובת המשיב איני עושה צו להוצאות.

 

           ניתנה היום, ‏כ"ב באייר התשע"א (26.5.2011).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   11029120_W01.doc   צמ

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il