עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 237/13

עו"ד? הצטרף לאינדקס חינם

בבית המשפט העליון

ע"א 237/13 - א'

לפני:

כבוד השופטת א' חיות

המבקש:

אריק בר יוסף

נ ג ד

המשיבות:

1. מבני גזית 2000 בע"מ

2. מבני גזית נכסים בע"מ

בקשה למתן סעד זמני בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 22.11.2012 שניתן בת"א 13530-04-10 על-ידי כב' השופט א' זמיר

בשם המבקש: עו"ד עמית המפל

בשם המשיבות: עו"ד אמיר איבצן

החלטה

זוהי בקשה למתן סעד זמני במסגרת ערעור שהגיש המבקש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' זמיר) מיום 22.11.2012, בו נדחתה תביעתו לאכיפת הסכם למימוש אופציה לרכישת מקרקעין.

1. המשיבות הן בעלות הזכויות במשותף במקרקעין ברחוב מנחם בגין 148 בתל אביב, עליהם הקימו בניין משרדים המכונה "בית גזית" (להלן: הבניין). המבקש הוא בעל משרד לייעוץ מס וביום 7.3.2002 התקשר עם המשיבות בהסכם לשכירת משרד בקומה השנייה של הבניין (להלן בהתאמה: הסכם השכירות ו-המשרד). סעיף 16 להסכם השכירות קבע כי במהלך תקופת השכירות ניתנת לשוכר אופציה לרכוש מהמשכיר "יחידת משרד" בשטח של כ-107 מ"ר, "כאשר העדיפות היא לשטח במיקום הנוכחי של המושכר" (להלן: האופציה). עוד נקבע בסעיף האופציה כי התמורה בגין מכירה כאמור תהא לפי התמורה המקובלת באותה עת בבניין תוך הפחתת סכומים מסוימים שנקבעו בסעיף. ביום 30.1.2008 הודיע המבקש למשיבות כי ברצונו לממש את האופציה והצדדים החלו לנהל משא ומתן לגבי אופן מימושה ובהקשר זה נערך ביניהם ביום 29.8.2008 הסכם נוסף שכותרתו "סיכום בנושא רכישת משרד בבית מ.ג." (להלן: ההסכם הנוסף). לאחר שהוחלפו שש טיוטות של הסכם מכר ומשכשלו הניסיונות לגבש הסכמה ביחס למימוש האופציה הגישו המשיבות בחודש פברואר 2010 תביעה לפינוי המושכר כנגד המבקש בבית משפט השלום בתל אביב-יפו. המבקש, מצידו, הגיש לבית המשפט המחוזי תובענה בה עתר לאכוף על המשיבות את מימוש האופציה ולשם כך למנות שמאי לקביעת מחיר הרכישה ולהשלים את הפרטים החיוניים לצורך ביצוע עסקת המכר. עוד יצוין כי ביום 7.7.2010 נתן בית משפט השלום (כב' השופטת ע' ברקוביץ') תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים לפיה הותלה פינוי המשרד בתוצאת פסק הדין שינתן בתביעת האכיפה שהגיש המבקש.

2. בפסק דינו מיום 22.11.2012 דחה בית המשפט המחוזי את תביעת האכיפה בקובעו כי האופציה שנכללה בהסכם השכירות נוסחה באופן כללי והותירה פתח לניהול משא ומתן עתידי לשם מימושה במסגרת הסכם מכר, שלא נחתם בסופו של דבר. בית המשפט אימץ את פרשנות המשיבות, לפיה ההסכם הנוסף אינו "הסכם מימוש" כטענת המבקש אלא הסכם המתווה את המשא ומתן בין הצדדים, וזאת בעיקר נוכח סעיף 3 לאותו הסכם בו התחייבו הצדדים להשלים את כל הדרוש לחתימה על הסכם מכר ולהסדיר את מערכת היחסים ביניהם. מדברים אלו עולה, כך קבע בית המשפט, כי האופציה אינה ניצבת בפני עצמה ויישומה מותנה בעריכת הסכם מכר שיסדיר את כלל תנאי העסקה ובכלל זה את מיקומו המדויק של הממכר בבניין ואת התמורה שתשולם עבורו. בית המשפט הוסיף וקבע כי סעד האכיפה אינו רלוונטי בנסיבות המקרה, שכן משלא התגבש הסכם מכר מחייב אין אפשרות לייצרו על דרך של "השלמת פרטים" בטיוטות השונות שהחליפו הצדדים. עוד קבע בית המשפט כי אין לראות במשיבות כמי שסיכלו בכוונה את מימוש האופציה, ובהקשר זה ציין בית המשפט כי המשיבות הן בעלות הזכויות בבניין במשותף עם "פז חברת נפט בע"מ" (להלן: חברת פז) ונוכח הסכסוך שהתגלע בינן ובין חברת פז ממילא לא ניתן היה לאכוף את הסכם המכר ככל שהיה מתגבש.

3. המבקש הגיש ערעור על פסק הדין לבית משפט זה ובחלוף שבוע ימים פנה לבית המשפט קמא ב"בקשה למתן הוראות למתן צו" בה ציין כי נוכח תוצאת פסק הדין ונוכח הסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של פסק דין בבית משפט השלום, הוא צפוי לפנות את המשרד. המבקש עתר למתן סעד זמני שיאסור על המשיבות להעביר את הזכויות במשרד וכן שיורה כי המשיבות יוכלו להשכיר את המשרד לתקופות שלא יעלו על שנה, אך ללא הענקת אופציה לרכישתו. בהחלטתו מיום 16.1.2013 מחק בית המשפט קמא את הבקשה, בציינו כי זו צריכה להיות מוגשת כבקשה לסעד זמני בערעור.

4. מכאן הבקשה שלפניי בה עותר המבקש כי יינתן סעד זמני לתקופת הערעור לפיו ייאסר על המשיבות למכור, למשכן או להעביר את זכויותיהן במשרד, להשכירו לתקופות שיעלו על שנה ולהעניק אופציה לרכישתו. המבקש טוען כי אם ימכרו המשיבות את המשרד, או אם יתקשרו בהסכם ארוך טווח להשכרתו, עלול הדבר לייתר את הערעור שהגיש ולהותירו עם אופציה בלתי מעשית לרכישת המשרד ועם שווי כספי בלבד של ההטבה הגלומה בה. המבקש מוסיף וטוען כי הזכות למימוש האופציה עמדה ביסוד התקשרותו בהסכם השכירות; כי הוא מילא את חלקו בהסכם השכירות ללא רבב ואף הפקיד "דמי רצינות" בסך 300,000 ש"ח בידי המשיבות על חשבון הסכם מכר עתידי; וכי הוא השקיע כספים רבים בהשבחת המשרד ובנה את המוניטין העסקי שלו בכתובת זו. לטענת המבקש, המשיבות התנהלו לכל אורך הדרך בחוסר תום-לב וסיכלו את מימוש האופציה בשל רצונן להגדיל את רווחיהן ממכירת המשרד ועוד הוא טוען כי לפחות אחת מן הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים, בה שינו המשיבות את זהות הממכר, השתכללה לכדי הסכם מכר מחייב. המבקש עומד על מספר שגיאות שנפלו לטענתו בפסק דינו של בית המשפט קמא ובהקשר זה הוא טוען, בין היתר, כי פסק הדין מתעלם מאומד דעתם של הצדדים בהסכם השכירות אשר העמידו את האופציה לרכישת המשרד במוקד ההתקשרות ביניהם. לטענת המבקש תוצאת פסק הדין מובילה לאי-קיומו של הסכם השכירות תוך פגיעה בציפייה הסבירה שלו כי יוכל לרכוש את המשרד בבוא היום ועוד הוא טוען כי למצער היה על בית המשפט קמא לכמת את שווי ההטבה המגולמת בסעיף האופציה ולפסוק סכום זה לטובתו.

5. המשיבות מתנגדות לבקשה והן טוענות כי יש לדחותה על הסף משלא נתמכה בתצהיר. לגופו של עניין טוענות המשיבות כי סיכויי הערעור שהגיש המבקש קלושים שכן עיון בהסכם השכירות מגלה כי לא ניתנה לו מעולם אופציה לרכישת המשרד הספציפי שאותו שכר, אלא אופציה לרכישת "יחידת משרד" בבניין. דברים אלו מקבלים משנה תוקף לטענת המשיבות, נוכח גרסת המבקש לפיה הוא הסכים באחת מטיוטות הסכם המכר שהוחלפו בין הצדדים לשינוי זהות הממכר. יתר על כן, המשיבות טוענות כי בעקבות הסכסוך שפרץ בינן ובין חברת פז ממילא אין באפשרותן להתחייב למכירת יחידה ספציפית בבניין וגם מטעם זה סיכוייו של הערעור שהגיש המבקש נמוכים. אשר למאזן הנוחות, טוענות המשיבות כי המבקש לא הצביע על נזק מיוחד שייגרם לו שכן מעולם לא היה לו כל אינטרס הסתמכות לגיטימי ביחס למשרד הספציפי שאותו שכר ועוד הן טוענות כי המבקש יוכל, לכל היותר, לרכוש משרד במיקום אחר בבניין או בבניין אחר. לעומת זאת, המשיבות טוענות כי היעתרות לסעד המבוקש תגרום להן נזק ממשי ודאי שכן הגבלת תקופת ההשכרה לשנה בלבד בשוק השכרת המשרדים פירושה למעשה העדר יכולת למצוא שוכר. המשיבות מוסיפות וטוענות כי אף שתביעת האכיפה הוגשה לפני כשלוש שנים המבקש מעולם לא הגיש בקשה למתן סעד זמני במהלך בירור תביעתו והגשת הבקשה בחלוף פרק זמן זה עולה כדי שיהוי. לבסוף, טוענות המשיבות כי המבקש לא הצביע על נסיבות מיוחדות המצדיקות היעתרות לבקשתו ולא עמד בנטל הכבד המוטל בהקשר זה על מי שתביעתו נדחתה.

6. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

על המבקש סעד זמני לתקופת הערעור מוטל הנטל להוכיח כי קיימים "טעמים מיוחדים" המצדיקים היעתרות לבקשתו (ראו תקנות 471(א) ו-471(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). תכליתה של דרישה זו נעוץ בכך שפסק הדין שניתן הביא לשינוי נקודת האיזון הראויה בין האינטרסים של הצדדים להליך, ולפיכך על מבקש הסעד הזמני להוכיח בשלב זה כי סיכויי הערעור שהגיש טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו באופן ברור (ראו: ע"א 2501/05 ששון נ' כרמל איגוד למשכנתאות והשקעות בע"מ , פסקאות 6-5 (18.4.2005); ע"א 1403/07 תשלובת היידנט - שרותים דנטליים (1996) בע"מ נ' היידנט ישראל תעשיות שיניים בע"מ, פיסקה 4 (14.3.2007)). במקרה דנן המבקש לא עשה כן, ולכן לא ראיתי מקום להיעתר לבקשתו.

מבלי לטעת מסמרות בעניין זה, נראה כי לא ניתן לקבוע שלערעור סיכויים טובים להתקבל בכל הקשור לדרישתו של המבקש לממש את האופציה ולרכוש את המשרד הספציפי שאותו שכר עד כה. פסק דינו של בית המשפט קמא הדוחה את תביעתו, נומק באופן מפורט ויסודי ובו עמד בית המשפט על הקשיים השונים הכרוכים באכיפת האופציה. זאת, בין משום שהאופציה עצמה לא השתכללה לכדי הסכם מכר מחייב וסופי בין הצדדים הניתן לאכיפה ובין משום שהסכסוך הנוכחי של המשיבות עם חברת פז, כבעלת הזכויות במשותף בבניין, יוצר קושי אובייקטיבי באכיפת האופציה לגבי חלק מסוים בבניין. יתר על כן, הסעדים הזמניים שנתבקשו מכוונים כולם למשרד הספציפי אך עיון בלשון סעיף 16 להסכם השכירות תומך לכאורה בטענת המשיבות לפיה האופציה ניתנה ביחס לרכישת "יחידת משרד" בבניין, תוך מתן "עדיפות" בלבד למימושה לגבי המשרד הספציפי שהושכר למבקש. משכך, עומדת בפני המבקש משוכה לא פשוטה להוכיח בשלב הערעור כי יש לאכוף את האופציה לגבי המשרד הספציפי ואין בלתו. גם מאזן הנוחות אינו נוטה באופן ברור לטובת המבקש, שכן הוא עצמו מציין שמדובר בסופו של יום באינטרס הניתן לפיצוי כספי. על כן, ככל שטענותיו בערעור ימצאו מוצדקות ולא יהיה עוד באפשרותו באותה עת לרכוש את המשרד הספציפי, יוכל המבקש לרכוש משרד אחר בבניין או לבקש לכמת את שווייה של ההטבה הכספית הגלומה לטענתו בסעיף האופציה.

7. מן הטעמים שפורטו לעיל, הבקשה נדחית.

המבקש ישלם למשיבות שכר טרחת עורך-דין בבקשה בסך של 8,000 ש"ח.

ניתנה היום, ‏י"ד באדר התשע"ג (‏24.2.2013).