עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 9547/10

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

השופטת א' חיות:

 

           זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' השופטת מ' סוקולוב) מיום 23.11.2010, שדחה ערעור אותו הגישה המבקשת על החלטת ועדת הערר המחוזית - מחוז המרכז (להלן: ועדת הערר) לפיה חויבה המבקשת לשלם למשיבים פיצוי בגין ירידת ערך בתיהם. בהסכמת הצדדים ניתנה רשות ערעור בסוגיה אחת והיא - היקף הדיון האמור להתקיים בוועדת הערר לאחר חוות דעת של שמאי מכריע, שלא הוגש עליה ערר לפי סעיף 198(ה)(4) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק).

 

הרקע העובדתי וההליכים הקודמים בין הצדדים

 

1.        בשלהי שנות השמונים ובתחילת שנות התשעים של המאה הקודמת רכשו המשיבים זכויות חכירה בבתים המצויים בקצה היישוב רעות והפונים אל עבר שטח אשר בהתאם לתכנית המתאר המחוזית שהייתה בתוקף באותה עת (תממ/2/3), יועד ל"שמורת נוף ונופש". בשנת 1997 פורסמה תכנית המתאר המחוזית תממ/2/3/ג' (להלן: התכנית המחוזית), אשר נועדה, בין היתר, לאפשר את הקמת העיר מודיעין ובכלל זה את הקמתו של "אתר F" המצוי בסמוך לבתי המשיבים, תוך שינוי ייעודו של שטח זה משמורת נוף ונופש ליישוב עירוני. כמו כן פורסמה בשנת 1998 תכנית מתאר מקומית מפורטת מד/במ/6 ל"אתר F" (להלן: התכנית המפורטת ולהלן יחד: התכניות). בעקבות פרסום התכניות הגישו המשיבים לוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין (שהמבקשת באה בנעליה), תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בשל ירידת ערך שנגרמה לבתיהם כתוצאה מתכניות אלה. המשיבים טענו כי נוכח שינוי ייעודו של השטח המכונה "אתר F" מ"שמורת נוף ונופש" ל"שטח עירוני", נגרמה לבתיהם ירידת ערך בשיעורים שבין 10% ל-17%, כמפורט בחוות דעת שמאית שאותה צירפו. בשנת 2001 דחתה המבקשת את תביעות המשיבים וקבעה כי בתיהם "אינם משיקים פיסית" לגבול תחום התכנית המפורטת, כנדרש על פי סעיף 197 לחוק, וכי המשיבים לא הרימו את הנטל להוכיח שהתכנית המחוזית אכן פגעה בערך בתיהם. ערר שהגישו המשיבים נדחה על ידי ועדת הערר שאימצה את הנמקת המבקשת. על החלטתה של ועדת הערר הגישו המשיבים ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו וזה הורה בפסק דינו מיום 13.3.2003 על החזרת הדיון לוועדת הערר לשם בחינה מחודשת של כל השאלות שהובאו בפניה ובכללן השאלה האם מקרקעי המשיבים גובלים אם לאו עם תחום התכנית המפורטת, בהינתן הפרשנות המרחיבה שיש לייחס לביטוי "גובלים" שבסעיף 197 לחוק (להלן: פסק הדין הראשון). בהחלטה נוספת שניתנה על ידה שבה ועדת הערר ודחתה את טענות המשיבים, בקובעה כי גם על פי הפרשנות המרחיבה שאומצה בפסק הדין הראשון אין לראות את בתיהם כגובלים עם תחום התכנית המפורטת. ערעור נוסף שהגישו המשיבים על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו נדחה על ידי בית המשפט בכל הנוגע לסוגיית המקרקעין הגובלים. עם זאת הורה בית המשפט כי ועדת הערר תשוב ותדון בכל יתר הנושאים שהובאו בפניה בערר בציינו כי היא לא נתנה דעתה מחדש בהחלטה השנייה לטענות שהעלו המשיבים בעניין הפגיעה שנגרמה להם כתוצאה מאישור התכנית המחוזית (ראו פסק הדין מיום 11.6.2006, להלן: פסק הדין השני).

 

2.        בדיון השלישי שהתקיים בפני ועדת הערר הגיעו הצדדים להסכמה כי השמאים מטעמם ייפגשו "במטרה לכמת את הפגיעה אם בכלל מכוח [התכנית המחוזית]". עוד הוסכם כי אם לא יגיעו השמאים להבנות ימונה לצורך כך שמאי מכריע. משלא הגיעו הצדדים להבנות, מינתה ועדת הערר את השמאית דברת אולפינר לשמאית מכריעה (להלן: השמאית). בחוות דעתה מיום 2.3.2009 (להלן: חוות הדעת או השומה המכרעת) התייחסה השמאית לשתי חלופות אפשריות להשקיף על המצב התכנוני שקדם לפרסום התכנית המחוזית משנת 1997, בציינה כי הבחירה בין שתי חלופות אלה יש לה השפעה מכרעת על סוגיית זכאותם של המשיבים לפיצוי. החלופה הראשונה מתייחסת לתכנית מקומית מפורטת גז/מד/במ/4/177, שפורסמה ליישוב רעות עוד בשנת 1992 (להלן: התכנית המוקדמת), בה צוינו על גבי התשריט בשולי שטח היישוב שלוש המילים "מודיעין אתר F". על כן, ניתן לטעון כי התכנית המחוזית שפורסמה כאמור בשנת 1997, לא גרמה לשינוי במצב התכנוני ואינה יכולה להיחשב לפוגעת וכי ככל שהמשיבים ביקשו לקבל פיצוי בשל ירידת ערך בתיהם היה עליהם לעשות כן בשנת 1992. החלופה השנייה אותה מציינת השמאית בחוות דעתה באשר לאופן ההתייחסות אל המצב התכנוני שקדם לתכנית המחוזית גורסת, לעומת זאת, כי התכנית המוקדמת לא הייתה מסוימת דיה ולא ניתן היה ללמוד ממנה על שינוי הייעוד של "אתר F". על כן יש לראות בתכנית המחוזית תכנית פוגעת, דהיינו תכנית שגרמה לירידה בערך בתי המשיבים. השמאית הוסיפה והביעה את דעתה כי החלופה השנייה היא זו המתארת אל נכון את המצב התכנוני הקודם אך הדגישה כי ההכרעה בין שתי החלופות היא עניין להכרעה שיפוטית, ובלשונה - "להבנתנו, כפוף כנראה להכרעה שיפוטית, שלושת המילים ('מודיעין אתר F') בתכנית [המוקדמת] אינן בנות תוקף תכנוני מספיק ואין בהן כדי להוות שינוי ייעוד...". עוד הוסיפה השמאית וציינה בהקשר זה כי "באם תוקף המילים 'מודיעין אתר F' הינו מספיק – אזי לא היה צורך בתכנית המתאר המחוזית לשינוי יעוד הקרקע" (עמוד 17 לחוות הדעת). בסיכום חוות דעתה ציינה השמאית כי אם תאומץ החלופה הראשונה אין מקום לפצות את המשיבים בגין פגיעתה של התכנית המחוזית, ואילו אם תאומץ החלופה השנייה, כי אז יש מקום לפצותם בסכומים שאותם חישבה וקבעה בהתאם לשיעור הפגיעה בשווי הבתים בעקבות שינוי הייעוד על פי התכנית המחוזית.

 

3.        כחצי שנה לאחר מתן חוות הדעת, ומשלא הוגש עליה ערר, הגישו המשיבים בקשה לוועדת הערר שתורה למבקשת לשלם להם את הסכומים שקבעה השמאית בשומה המכרעת, וכן עתרה לחיוב המבקשת במלוא עלות שכרה של השמאית ובשכר טרחת עורך דין. עוד ביקשו המשיבים כי ועדת הערר תדחה את קביעות השמאית בכל הנוגע לתכנית המוקדמת בציינם כי נושא זה מעולם לא עלה לדיון ולא היה נתון במחלוקת בהליכים שהתקיימו בינם ובין המבקשת. המשיבים הוסיפו והדגישו כי השמאית הוסמכה לדון בפגיעה מכוח התכנית המחוזית בלבד ועל כן התייחסותה לתכנית המוקדמת יש בה משום חריגה מסמכות. המבקשת מצדה התנגדה לבקשה וטענה כי חוות הדעת של השמאית כוללת שתי חלופות המחייבות הכרעה שיפוטית, שאינה בסמכות השמאית. המבקשת לא העלתה בתשובתה טענות לעניין ההכרעה בין החלופות השונות או לגוף השומה, אך שמרה על זכותה להידרש בעתיד לעניין הפרשנות המשפטית שיש לתת למילים "מודיעין אתר F". ביום 16.12.2009 קיימה ועדת הערר דיון בבקשת המשיבים, בו העלו הצדדים טענות לעניין ההכרעה בין החלופות שבחוות הדעת ובסיומו קבעה ועדת הערר כי עם מינוי השמאית הסתיים הדיון בפניה וכי משלא הוגש ערר על השומה המכרעת בתוך שלושים הימים הקבועים לכך בסעיף 198(ה)(4) לחוק, הפכה חוות הדעת חלוטה. לפיכך קבעה הוועדה כי לא היה מקום לדיון מחודש בשומה לגופה במסגרת דיון בבקשה שהגישו המשיבים, וכי טענת המבקשת בהקשר זה נוגדת את לשון סעיף 198(ה)(4) לחוק ואת היעילות והוודאות התכנונית, וכן היא נוגדת את סדר הדיון אשר פורט במקרה דנן באופן בהיר, כדבריה, בהחלטה שעל פיה מונתה השמאית. מכל מקום, הוועדה הוסיפה ואימצה בהחלטתה את החלופה השנייה בשומה המכרעת לפיה המשיבים זכאים לפיצוי, בקובעה כי אכן לא ניתן היה להסיק מן התכנית המוקדמת על שינוי הייעוד וכי הכיתוב "מודיעין אתר F" שהופיע בתשריט של אותה התכנית אין לו "משמעות סטאטוטורית" לעניין זה. עוד ציינה הוועדה כי לטעמה סוגיה זו הוכרעה למעשה בחוות הדעת של השמאית, כי הצגת החלופה הראשונה בחוות הדעת לא הייתה בגדר העלאת ספק וכי מדובר ב"הערה" בלבד. ועדת הערר הורתה, אפוא, כי על המבקשת לשלם למשיבים את סכומי הפיצוי שנקבעו בחוות הדעת, וכן חייבה אותה לשאת בשכר טרחת השמאית ובשכר טרחת עורך דין למשיבים בסך של 10,000 ש"ח.

פסק דינו של בית המשפט קמא

 

4.        המבקשת לא השלימה עם החלטה זו ובערעור שהגישה לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו עתרה לביטולה או, למצער, להחזרת הדיון אל ועדת הערר על מנת שתינתן לה ההזדמנות לטעון טענות לגוף השומה. בפסק דינו מיום 23.11.2010 דחה בית המשפט קמא את הערעור והותיר את החלטת ועדת הערר על כנה בציינו כי "פתיחת" שומה מכרעת במסגרת דיון בוועדת הערר בבקשה שהגיש הצד הזוכה לאימוצה פוגעת ביעילות וחותרת תחת הרציונל של סעיף 198(ה)(4) לחוק, הקובע מועד להגשת ערר על השומה. בית המשפט קבע כי ככל שביקשה המבקשת להעלות טענות לגוף השומה היה עליה לעשות כן במסגרת ערר על פי סעיף 198(ה)(4) לחוק, אותו היה עליה להגיש בתוך שלושים ימים מיום המצאת השומה לידיה, וכי משבחרה שלא לעשות כן ואף לא פנתה לוועדת הערר במשך ששה חודשים עד שהגישו המשיבים בקשה להורות לה לשלם להם את הפיצוי, הפכה השומה חלוטה והדיון בה הסתיים למעשה. בית המשפט הוסיף ודחה את טענת המבקשת לפיה קיומה של התכנית המוקדמת הוא בגדר נסיבות חריגות שחייבו את ועדת הערר לדון בשומה לגופה במקרה דנן, וכן דחה את טענתה כי נמנעה מלהגיש ערר משום שסברה שיש להמתין עד להכרעה שיפוטית בין החלופות שצוינו בשומה המכרעת. בהקשר זה ציין בית המשפט כי בניגוד לטענת המבקשת, חוות הדעת השמאית לא הותירה ספק של ממש בין החלופות וכי החלופה הראשונה שהועלתה בה והתייחסה לתכנית המוקדמת, הייתה בגדר "הערה בעלמא". עוד ציין בית המשפט כי מכל מקום הוסכם בין הצדדים מראש שהשמאית תבחן אפשרות של ירידת ערך אך ורק מכוח התכנית המחוזית וכי המבקשת מושתקת מלטעון שהפגיעה נגרמה למשיבים בגין תכניות אחרות שכן ביסוד החזרת הדיון לוועדת הערר במסגרת פסק הדין השני, וביסוד הסכמת הצדדים למינוי השמאית, עמד הצורך לבחון את טענות המשיבים לעניין התכנית המחוזית. טענת המבקשת כי היה על ועדת הערר לבחון בהחלטתה גם את סוגיית הפטור מתשלום פיצוי על פי סעיף 200 לחוק, נדחתה אף היא על ידי בית המשפט בקובעו כי גם טענה זו היה על המבקשת להעלות בתוך שלושים ימים ממועד קבלת השומה המכרעת ובמסגרת ערר על פי סעיף 198(ה)(4) וכי משלא הועלתה במועד אין להידרש אליה עוד. לבסוף דחה בית המשפט גם את הטענות שהעלתה המבקשת לגוף השומה וזאת הן משום שהועלו לראשונה בפניו הן נוכח ההלכה לפיה אין בית המשפט נוהג להתערב בשיקול דעתם של גופים מקצועיים דוגמת ועדת הערר והשמאית, אלא במקרים חריגים שהמקרה דנן אינו נמנה עמם.

 

5.        בכך לא נסתיימה שורת ההליכים בפרשה זו. המבקשת לא השלימה גם עם פסק דינו של המשפט לעניינים מנהליים. היא הגישה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה ובה טענה כי שגה בית המשפט קמא בקובעו שעם מינויו של שמאי מכריע מסיימת ועדת הערר את תפקידה וכי משלא הוגש ערר על השומה המכרעת יש לראותה כשומה סופית ומחייבת. עוד טענה המבקשת כי שגה בית המשפט בקובעו שהיא מנועה מלטעון שהפגיעה בערך מקרקעי המשיבים נגרמה עקב תכניות אחרות פרט לתכנית המחוזית. בהמלצת בית המשפט הסכימו הצדדים כי תינתן רשות ערעור בסוגיה אחת בלבד והיא - היקף הדיון האמור להתקיים בוועדת הערר לאחר שניתנה חוות דעת של שמאי מכריע אשר לא הוגש עליה ערר לפי סעיף 198(ה)(4) לחוק התכנון והבניה, וכך הורינו בהחלטתנו מיום 2.5.2012. עוד הורינו באותה החלטה כי נוכח השלכות הרוחב של סוגיה זו, יגיש היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו בנדון. לאחר שהוגשו עמדת היועץ המשפטי לממשלה ותגובות הצדדים לה, קיימנו דיון המשך בערעור על פי הרשות שניתנה.

 

           למען שלמות התמונה יוער כי בד בבד עם הגשת הבקשה למתן רשות ערעור עתרה המבקשת לעיכוב ביצועו של פסק הדין נושא הבקשה, וביום 26.12.2010 נעתר בית משפט זה (כב' השופט ח' מלצר) לבקשה והורה כי ביצועו יעוכב עד החלטה אחרת בבקשת רשות הערעור.

 

טענות הצדדים

 

6.        לטענת המבקשת, תפקידה של ועדת הערר אינו מסתיים עם מינוי שמאי מכריע ושומה מכרעת אינה מסיימת את הדיון בוועדה, אף אם לא הוגש עליה ערר. המבקשת מוסיפה וטוענת כי הדבר נכון ביתר שאת בענייננו בו, לדבריה, נותר "ספק משפטי" לעניין הבחירה בין החלופות השונות שהציגה השמאית בחוות הדעת וספק זה חייב הכרעה שיפוטית של ועדת הערר. לפיכך, טוענת המבקשת כי היה על הוועדה לקיים דיון נוסף בעניין השומה המכרעת וליתן לצדדים אפשרות לטעון בעניין זה, ולא להסתפק באימוץ השומה בקובעה שאין אחריה דבר. המבקשת מפנה בטיעוניה אל פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בעמ"נ (חי') 279/05 רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה (5.6.2006) (להלן: עניין רוטמן), שם נקבע כי מינוי שמאי מכריע ומתן חוות דעתו אינם מסיימים את הדיון בוועדת הערר, וכן היא מפנה לעמדה שהציג היועץ המשפטי לממשלה במסגרת עת"מ (ת"א) 183/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ (31.5.2012) (להלן: עניין כנס הבפטיסטים) שאף היא תומכת, לשיטתה, בטיעוניה. עוד טוענת המבקשת כי על פי הפרקטיקה הנוהגת נשמרת בידי ועדות הערר הסמכות להכריע בערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית גם לאחר שמונה שמאי מכריע. כך לטענת המבקשת מתעוררות סוגיות של פטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק, פסיקת הוצאות וכן שאלות משפטיות שונות אגב הדיון אצל השמאי, ואלה כולן מקומן להתברר בפני ועדות הערר גם לאחר מינויו של השמאי. לפיכך, ועל מנת לשמר את ההבחנה בין תחומי המומחיות של השמאי לבין סמכויות הוועדה, טוענת המבקשת כי יש לקבוע שהוועדה "לא קמה מכסאה" עם מינוי השמאי המכריע.

 

           במקרה דנן, וכתוצאה מן העמדה העקרונית השגויה שאימצה הוועדה, לטענת המבקשת, סבורה המבקשת כי נשללה ממנה האפשרות להעלות את טענותיה לעניין השומה המכרעת לגופה. הילוכה של טענה זו שמעלה המבקשת הוא כי היא אכן נמנעה מהגשת ערר על פי סעיף 198(ה)(4) כנדרש לצורך העלאת טענות לגוף השומה, אך לגישתה כך פעלה בסוברה כי המועד המתאים להעלאת טענות אלו יגיע רק לאחר שוועדת הערר תכריע בין החלופות שהועלו בחוות הדעת ואשר על פי אחת מהן, כזכור, אין המשיבים זכאים כלל לפיצוי. בפועל, כך טוענת המבקשת, כרכה הוועדה את ההכרעה לטובת החלופה השנייה בקביעה שהפיצוי שנקבע על פי חלופה זו הוא חלוט, משלא הוגש הערר במועד ועל כן נפגעה זכות הטיעון שלה בהקשר זה. המבקשת מדגישה בטיעוניה את חשיבותה של הכרעה עקרונית בסוגיה הנדונה, חרף העובדה שסעיף 198 לחוק התכנון והבניה תוקן בשנת 2008 (ראו סעיף 4 לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008, ס"ח 632 (להלן: תיקון 84)). בתיקון זה נקבע כי מעמדו של השמאי המתמנה על ידי ועדת הערר הוא מעמד של "שמאי מייעץ", ועוד נקבע באותו התיקון מפורשות כי חוות דעתו אינה סופית. לטענת המבקשת, תלויים עדיין ועומדים מקרים רבים, דוגמת המקרה דנן, שהתביעות בהם הוגשו טרם כניסת התיקון לתוקף ומכאן החשיבות הקיימת לקבלת הכרעה עקרונית בסוגיה אשר בגינה ניתנה רשות הערעור.

 

7.        המשיבים מצדם סומכים ידיהם על קביעותיו של בית המשפט קמא ולטענתם יש לסיים את ההליך הנמשך כשלוש-עשרה שנים ולהורות על תשלום הפיצוי שנפסק לטובתם כמפורט בשומה המכרעת. המשיבים טוענים כי ועדת הערר לא אימצה את השומה המכרעת באופן עיוור, אלא קיימה דיון בבקשתם לאמצה תוך שניתנה למבקשת אפשרות להציג את עמדתה ולטעון את טענותיהם בעל-פה במהלך הדיון. לטענתם בחרה המבקשת, משיקוליה, שלא להגיש ערר לעניין חישוב הפיצוי על פי החלופה השנייה בתוך המועד שנקבע לכך בסעיף 198(ה)(4) לחוק, וטענות בעניין זה אף לא הועלו על ידה בפני ועדת הערר בדיון שהתקיים בעקבות בקשת המשיבים. על כן, כך טוענים המשיבים, אין להידרש לטענות המבקשת בהקשר זה ובדין אימצה ועדת הערר את השומה המכרעת ואת חישוב הפיצוי שנקבע בה. לעניין היקף הדיון, טוענים המשיבים כי היות שבמקרה דנן מינוי השמאית נעשה מכוח הסכמת הצדדים וללא הנחיות מפורשות מטעמה של ועדת הערר, שיקול דעתה של ועדת הערר בשאלה אם לאמץ את השומה המכרעת צריך להיות מצומצם ביותר, ובהיעדר פגמים בולטים בחוות הדעת בדין אימצה אותה הוועדה. המשיבים טוענים עוד כי קיום דיון מפורט לגוף השומה מבלי שהוגש עליה ערר יהפוך את לשון החוק ל"אות מתה" ויהיה בלתי יעיל. תמיכה לעמדתם זו מבקשים המשיבים למצוא בהשוואת מעמדה של שומה מכרעת - שערך שמאי שמונה בהסכמת הצדדים ואשר לא הוגש עליה ערר - לפסק בורר שהוגשה בקשה לאישורו לפי סעיף 23 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק הבוררות) ואשר לא הוגשה לגביו בקשה לביטול. לשיטתם, בדומה להיקף ההתערבות בפסק בורר, המצומצם במקרה כזה למצבים קיצוניים בהם מתקיימת עילת ביטול מובהקת למשל בשל היותו נוגד את תקנת הציבור, כך גם שיקול דעתה של ועדת הערר במקרה שבו לא הוגש ערר צריך שיהיה מצומצם למקרים קיצוניים מובהקים המצדיקים התערבות בשמאות המכרעת. המשיבים מוסיפים וטוענים כי בנסיבות המקרה דנן אין כל הצדקה להתערב בשלב זה בשומה המכרעת, בפרט נוכח ההלכה לפיה בית המשפט יימנע מלהחליף את שיקול דעתם של הגופים המקצועיים בשיקול הדעת שלו.

 

           המשיבים טוענים עוד כי השמאית לא הותירה כל שאלה פתוחה בחוות דעתה, לא כל שכן שאלה משפטית, וכי היא הציגה אמנם שתי חלופות אך הכריעה ביניהן לטובת החלופה השנייה. לטענת המשיבים ההכרעה בין שתי החלופות היא שאלה שמאית (מידת ה"מסוימות" של התכנית המוקדמת) ועל כן, היא מצויה בתחום מומחיותה וסמכותה של השמאית ואין מקום להתערב בה. המשיבים מוסיפים וטוענים כי גם ועדת הערר אימצה את פרשנותה של השמאית ובהקשר זה הם מציינים כי החלופה הראשונה שהוזכרה בחוות הדעת ממילא איננה רלוונטית בהיותה חורגת מהסכמת הצדדים על מינוי השמאית.

 

עמדת היועץ המשפטי לממשלה

 

8.        עמדת היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה העקרונית שלגביה ניתנה רשות הערעור היא כי מינויו של שמאי מכריע אינו מסיים את הדיון בפני ועדת הערר. לגישתו, חוות הדעת השמאית אינה עוסקת בשאלות משפטיות ולכן שאלות אלה צריכות הכרעה על ידי ועדת הערר. היועץ המשפטי מציין כי הציג עמדה זו גם בעניין כנס הבפטיסטים (בקשת רשות ערעור על פסק הדין שניתן באותו עניין תלויה ועומדת בפני בית משפט זה - בר"ם 5216/12). בעניין כנס הבפטיסטים נדונה השאלה האם ועדת הערר רשאית להקפיא מינוי של שמאי מכריע לאחר שהחליטה למנותו, או שמא עם המינוי "קמה הוועדה מכסאה" והדיון עובר להכרעת השמאי. עמדת היועץ המשפטי באותו המקרה הייתה כי מינוי השמאי המכריע אינו מסיים את הדיון בפני ועדת הערר ולפיכך רשאית הוועדה להקפיא את ההליכים המתקיימים בפני השמאי. עמדה זו התבססה על פסיקתו של בית משפט זה בבר"ם 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה - חיפה נ' צפדיה (27.1.2005) וכן על נוסח כתב מינויו של השמאי בו נקבע כי יוכל לפנות לוועדה לשם קבלת הנחיות והבהרות. היועץ המשפטי מוסיף ומציין כי בעניין כנס הבפטיסטים קבע בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו (כב' השופטת מ' רובינשטיין) כי החלטת ועדת הערר שלא להקפיא את ההליכים המתנהלים בפני השמאי הייתה החלטה סבירה שאין מקום להתערב בה, אך עם זאת צוין בפסק הדין כי על פי לשון סעיף 198 לחוק הוועדה אינה מסיימת את תפקידה עם מינוי השמאי והחלטתה הסופית ניתנת רק לאחר קבלת חוות דעתו. לצד עמדתו זו, מבהיר היועץ המשפטי כי לשיטתו השאלה העקרונית שתוארה אינה מתעוררת במקרה דנן, משום שהשומה המכרעת בענייננו כללה שתי חלופות ובכך חייבה למעשה את ועדת הערר לקיים דיון על מנת להכריע ביניהן, כפי שאכן עשתה. היועץ המשפטי מוסיף ומציין עוד כי נוכח תיקון 84 לחוק, אשר קבע מנגנון חדש של "שמאי מייעץ" המתמנה על ידי ועדת הערר, ושל "שמאי מכריע" המתמנה טרם קיום ההליכים בוועדת הערר, נותרו מקרים מעטים בלבד אשר בהם נדרשת הכרעה בשאלה העקרונית שלפנינו.

 

9.        בתגובתה לעמדת היועץ המשפטי לממשלה מציינת המבקשת כי עמדתו עולה בקנה אחד עם עמדתה שלה לפיה הוועדה לא קמה מכסאה עם מינוי השמאי המכריע, וכי היה עליה להכריע בין שתי החלופות שעלו בחוות הדעת. עם זאת, מדגישה המבקשת, כי הגם שדיון כזה התקיים, בפועל היה היקפו מצומצם ביותר ולדבריה "לא הייתה בדיון כמעט כל התייחסות לשמאות המכרעת לגופה". עוד טוענת המבקשת כי ועדת הערר סברה - בניגוד לעמדת היועץ המשפטי שתוארה לעיל - כי תפקידה הסתיים עם העברת העניין לשמאית המכרעת וכמו כן הכריעה במסגרת החלטתה בסוגיות אשר לגביהן לא נשמעו בפניה טענות הצדדים.

 

           המשיבים דבקים גם לאחר קבלת עמדת היועץ המשפטי לממשלה בטענתם כי צדקה ועדת הערר בקובעה שהשומה המכרעת מהווה סוף פסוק משלא הוגש ערר וכי ההכרעה בין שתי החלופות היא סוגיה שמאית שהוכרעה בחוות הדעת ולא הצריכה דיון נוסף בוועדת הערר. מכל מקום, כך מוסיפים המשיבים וטוענים, בפועל התקיים בפני ועדת הערר דיון בסוגיה זו ובהיקף הנדרש. עוד טוענים המשיבים כי שיקול הדעת של ועדת הערר בבואה לדון בשומה מכרעת שלא הוגש עליה ערר, צריך להיות מוגבל לפגמים היורדים לשורש העניין ובמקרה דנן, לא נטען וממילא לא הוכח כי נפלו בחוות הדעת פגמים כאלה.

 

דיון והכרעה

 

10.      השאלות העומדות בפנינו בהתאם לרשות הערעור שניתנה הן - מהו היקף הדיון האמור להתקיים בפני ועדת הערר לאחר שניתנה חוות דעת של שמאי מכריע אשר לא הוגש עליה ערר, והאם במקרה דנן התקיים בפני ועדת הערר דיון בהיקף הנדרש.

 

           טרם שנפנה לדון בשאלות אלו, נעמוד תחילה על המסגרת הדיונית בתביעה לתשלום פיצויים המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה לפי סעיף 197 לחוק.

 

המסגרת הדיונית לתביעת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק

 

11.      סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי בעל זכות במקרקעין שנפגעו על ידי תכנית זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה מצויים המקרקעין, בכפוף לאמור בסעיף 200 לחוק, שעניינו פטור מתשלום פיצויים בהתקיים התנאים המנויים באותו סעיף. המסגרת לדיון בתביעת פיצויים כאמור, ובהליכי ערר וערעור עליה, קבועה בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה (לסקירה מקיפה בעניין זה ראו בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל, פסקה 6 (1.5.2012) (להלן: עניין אנג'ל)). סעיף 198 תוקן בשנת 2008 בתיקון 84, אך על המקרה דנן חל הסעיף בנוסח שקדם לתיקון, וזו לשון סעיפי המשנה של סעיף 198 הרלוונטיים לענייננו, כנוסחם אז:

                  

(ד) החליטה הועדה המקומית לדחות את התביעה או החליטה כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, רשאי התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הועדה המקומית כאמור, לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום המצאת החלטת הועדה המקומית כאמור בסעיף קטן (ב).

 

(ה)(1) החליטה הועדה המקומית שלא לקבל את התביעה במלואה, והתובע חולק על סכום הפיצויים המוצע, יבחרו הצדדים שמאי מקרקעין (להלן - שמאי מכריע); לא הסכימו הצדדים על זהות השמאי המכריע, ימנהו יושב ראש ועדת הערר לפי פניית אחד הצדדים;

[...]

    (4) על החלטתו של השמאי המכריע יכולים הצדדים ומי שהשמיע טענותיו בפני השמאי המכריע, לערור לועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום המצאת החלטתו של השמאי המכריע לצדדים ולמי שהשמיע טענותיו בפניו.

 

(ו) דנה ועדת הערר בערר לפי סעיף קטן (ד), רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע; החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע, יחולו עליו הוראות סעיף קטן (ה).

 [...]

(ח) על החלטת ועדת הערר ניתן לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית המשפט המחוזי בתוך ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו הומצאה לצדדים החלטת ועדת הערר.

[...]

(י) ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, בשינויים המחויבים לפי העניין.

 

           משדחתה המבקשת את תביעות הפיצויים שהגישו המשיבים עמדה להם הזכות להגיש ערר לוועדת הערר (סעיף 198(ד) לחוק). ועדת הערר מינתה, בהסכמת הצדדים, שמאית מכריעה לדון בערר שהגישו המשיבים, ועל ההליכים שהתקיימו לפני השמאית שמונתה כאמור חלות הוראות סעיף קטן (ה), לפיהן ניתן להגיש ערר על החלטתה של השמאית לוועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום שהומצאה לידי הצדדים. תיקון 84, שהתקבל ביום 7.7.2008, ואינו חל על ענייננו, כאמור, שינה את המסגרת הדיונית לבירור תביעות על פי סעיף 197 לחוק, ולפיו רשאית ועדת הערר, בדונה בערר על החלטת הוועדה המקומית לפי סעיף 198(ד), לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין על מנת שימנה "שמאי מייעץ" שיחווה דעתו בעניין הנוגע לערר (סעיף 198(ו)). כמו כן מוסדר כיום, לאחר התיקון, היקף הדיון בוועדת הערר לאחר קבלת חוות דעתו של השמאי המייעץ ונקבע כי ההחלטה בערר תינתן לאחר הגשת חוות דעתו של השמאי המייעץ "ובלבד שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת". הנה כי כן, סעיף 198 לחוק בנוסחו המתוקן קובע מפורשות כי ועדת הערר אינה "קמה מכסאה" עם מינוי השמאי המייעץ וכי עליה ליתן לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לעניין חוות הדעת טרם הינתן החלטתה הסופית (ראו עניין אנג'ל, פסקה 7). הוראות מפורשות כאלה לעניין המסגרת הדיונית והיקף ההליך בפני ועדת הערר לאחר מינויו של השמאי המכריע ולאחר קבלת שומה מכרעת שלא הוגש עליה ערר, לא נכללו בחוק התכנון והבניה בנוסחו הקודם, הרלוונטי לענייננו (ראו עניין רוטמן, פסקאות 32-31) והדבר יצר אי-בהירות בסוגיות אלה ותעיד על כך המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים במקרה שלפנינו. משהוברר כי יש עדיין עניינים התלויים ועומדים בפני ועדות המקומיות וועדות הערר אשר לגביהם חל הדין הקודם סברנו כי יש ליתן רשות ערעור בסוגיות אלה על מנת להבהיר ולהסדיר את הטעון הבהרה.

 

היקף הדיון בוועדת הערר

 

12.      סעיף 198(ה)(4) בנוסח הרלוונטי לענייננו מורה כי הצדדים ומי שהשמיע טענותיו בפני השמאי המכריע שמינתה ועדת הערר, יכולים לערור לוועדת הערר על החלטת השמאי. מינויו של שמאי מכריע (והיום - שמאי מייעץ) על ידי ועדת הערר נועד לקבל מידיו הכרעה בשאלות שמאיות מובהקות שאינן בתחום מומחיותה של ועדת הערר ואשר לגביהן נתפס השמאי המכריע כסמכות מקצועית. מתוך תפיסה זו אף נפסק לא אחת כי הגם שהשמאות המכרעת נתונה לערר על פי סעיף 198(ה)(4), היקף התערבותה של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע במסגרת ערר כזה ובכל הנוגע לסוגיות השמאיות בהן הכריע, הוא, ככלל, מצומצם (ראו: עמ"נ (חי') 418/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' ורנר פסקאות 22-12 (13.12.2004) (להלן: עניין ורנר); עמ"נ (נצ') 1013/05 שועלי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה - אצבע הגליל, פסקאות 18-17 (12.4.2006); ע"ש (ת"א) 215/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח-תקוה נ' סודרי, פסקה 5 (7.1.2001); עמ"נ (ת"א) 120/02 גינזבורג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אונו, פסקה 10 (18.5.2003)). כמו כן וככל שעסקינן בהשגות על סוגיות שמאיות מובהקות כגון אופן חישוב הפיצוי, מקובלת עליי עמדתו של בית המשפט קמא לפיה לא ניתן להעלות השגות כאלה בפני ועדת הערר אלא אם כן הוגש לגביהן ערר על פי סעיף 198(ה)(4) לחוק. גישה אחרת המאפשרת העלאת השגות כאלה בפני ועדת הערר מבלי שהוגש עליהן ערר, מרוקנת מתוכן את ההוראה הנ"ל ומכרסמת ברציונל של ייחוד ההכרעות המקצועיות לסמכות המקצועית המתאימה, משום שהיא פורצת את גדרי המסגרת הדיונית שנקבעה להצגתן ונוגדת את המדיניות בדבר התערבות מצומצמת בלבד בהכרעות אלה, גם באותם המקרים שבהם הוגש ערר.

 

           מכך לא נובע, עם זאת, כי לא נדרש דיון בוועדת הערר לאחר קבלת השומה המכרעת, גם בהיעדר ערר עליה. במקרים רבים של תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מתעוררות לצד השאלות השמאיות גם שאלות משפטיות-פרשניות הנוגעות להוראות שבדין (לרבות ההוראות בתכניות מתאר), סוגיות הנוגעות לפטור מתשלום פיצוי מכוח סעיף 200 לחוק התכנון והבניה וסוגיות נלוות נוספות הנוגעות, למשל, לפסיקת הוצאות ושכר טרחת באי כוחם של הצדדים, אשר בהן אין השמאי מוסמך לדון (לעניין אחרון זה ראו רע"א 1796/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה נ' הררי, פסקאות 5-4 (27.9.2012)). שאלות אלה אינן מצויות בתחום סמכותו המקצועית של השמאי המכריע ועל כן עליהן להתברר בפני ועדת הערר. ככל שניתן לבררן טרם העברת הסוגיות השמאיות להכרעת השמאי המכריע, מן הראוי כי ועדת הערר תעשה כן אך יש שאלות אשר מעצם טבען לא ניתן לבררן אלא לאחר קבלת השומה המכרעת. כך למשל לא ניתן להכריע בסוגיית הפטור מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק בלא שתתקבל שומה בדבר גובה הפיצוי עבור הפגיעה שכן ההחלטה בדבר מתן או אי-מתן הפטור מצריכה הכרעה בשאלה האם "הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר", כהוראת הרישא של סעיף זה (ראו: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627, 655-645 (1992); דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289 (2004)), וההכרעה בשאלה זו נגזרת, בין היתר, מהיקף הפגיעה המתבטא בגובה הפיצוי הנקבע בשומה. כך הוא גם בכל הנוגע לפסיקת ההוצאות ושכר טרחת עורך הדין בהליך שהתקיים בפני ועדת הערר ואשר במסגרתו מונה השמאי המכריע. כמו כן, ואף שדרך המלך להשיג על חוות דעתו של השמאי המכריע היא בהגשת ערר על פי סעיף 198(ה)(4), מן הראוי להותיר בידי ועדת הערר את האפשרות לקיים דיון בשאלת ביטול חוות דעתו של שמאי מכריע גם אם לא הוגש עליה ערר, באותם המקרים שבהם נפל בה פגם מן הסוג המצדיק ביטול של פסק בוררות גם אם לא הוגשה לגביו התנגדות (להשראה ששואב חוק התכנון והבניה מהוראות חוק הבוררות בכל הנוגע להליכים בפני השמאי המכריע, ראו סעיף 198(י) לחוק התכנון והבניה, כנוסחו הרלוונטי לענייננו. כן ראו והשוו לעניין זה סמדר אוטולנגי בוררות - דין ונוהל כרך ב' 914-913 (מהדורה רביעית מיוחדת, 2005)). יתרה מכך, והוא עיקר - לשמאי המכריע אין סמכות להורות על תשלום הפיצוי שאותו קבע בשומה. הסמכות הנתונה לו מתמקדת, כאמור, בהכרעת הסוגיות השמאיות המובהקות הצריכות להליך בפני ועדת הערר שבמסגרתו מונה. אולם כדי לסיים הליך זה נדרשת בכל מקרה הוראה אופרטיבית לתשלום הפיצוי שנקבע בשומה המכרעת, וזאת גם אם לא הוגש ערר לפי סעיף 198(ה)(4) וגם אם איש מן הצדדים אינו מבקש להעלות סוגיות משפטיות עקרוניות נוספות בפני ועדת הערר לאחר הינתן השומה. במאמר מוסגר אציין עם זאת כי ככל שאין בפי מי מהצדדים טענות או השגות שיש לבררן, ניתן לצפות מן הוועדה המקומית, כרשות ציבורית, שתבצע את התשלום הנדרש על פי השומה המכרעת גם בלא הוראה אופרטיבית כזו של ועדת הערר.

 

           ביטוי לגישה הגורסת כי מינויו של השמאי המכריע ומתן השומה המכרעת - גם לפני תיקון 84 - אינם סוף פסוק ואינם מסיימים את הדיון בפני ועדת הערר אפילו לא הוגש ערר על השומה, ניתן למצוא הן בפסיקתם של בתי המשפט המחוזיים בשבתם כבתי משפט לעניינים מנהליים הן בפסיקתו של בית משפט זה (ראו: בר"ם 3474/10 בלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה זבולון, פסקה 6 (27.9.2012); עניין כנס הבפטיסטים, פסקה 16; עניין רוטמן, פסקה 32; עניין ורנר, פסקאות 20-19; והשוו ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987)). היועץ המשפטי לממשלה תומך אף הוא בגישה זו, כפי העולה מן העמדה שהגיש בפנינו וכן בעניין כנס הבפטיסטים.

 

13.      כבר צוין כי, להוציא הוראת סעיף 198(ה)(4) המתייחסת לערר על השומה, אין בחוק התכנון והבניה - כנוסחו טרם תיקון 84 - הוראות ברורות לעניין מסגרת הדיון האמור להתקיים בפני ועדת הערר לאחר קבלת חוות הדעת של השמאי המכריע. משקבענו כי הגשת הערר על פי הוראה זו אינה ממצה את מלוא היקפו של הדיון שצריך וניתן לקיים בפני ועדת הערר, יש ליתן את הדעת למסגרת הדיונית הנדרשת בהקשר זה. ככלל, מן הראוי היה שוועדת הערר תשלב בהחלטה הניתנת על ידה לעניין מינוי השמאי המכריע הוראות בדבר לוח הזמנים אשר בו תומצא לה השומה המכרעת וכן באשר למועד שבו תורה על תשלום הפיצוי שייקבע בה, אלא אם כן יוגש ערר על השומה לפי סעיף 198(ה)(4) לחוק או אם תוגש בקשה אחרת לקיים דיון בפניה בסוגיות שאינן עניין לערר ושהיא מוסמכת לדון בהן, כאמור לעיל, כגון פטור מפיצוי על פי סעיף 200 לחוק. ככל שבקשה כזו מוגשת לה, על הוועדה להידרש אליה לגופה, לשמוע את טענות הצדדים ולהכריע בה. בהינתן העובדה כי תיקון 84 נכנס לתוקפו כבר לפני שנים אחדות (ראו סעיף 10 לתיקון) ספק בעיניי מה היא התועלת שניתן להפיק כיום מן ההנחיה המפורטת לעיל, ככל שוועדות הערר לא נהגו כך בעבר. זאת משום שיש להניח כי רוב רובם של העניינים שעליהם חלות הוראות החוק טרם התיקון, כבר מצויים בשלב שלאחר מינוי השמאי המכריע על ידי ועדת הערר. מכל מקום, גם אם לא נקבעה בהחלטה הממנה הוראה מפורשת לעניין זה, מן הראוי כי עם קבלת השומה המכרעת לידיה תורה ועדת הערר, ולו בדיעבד, כי בדעתה לאשר את השומה ולהורות על תשלום הפיצוי לפיה אלא אם כן הוגש ערר על פי סעיף 198(ה)(4) או אם תוגש בתוך זמן שתקצוב בקשה לקיים דיון בפניה בסוגיות שאינן עניין לערר ושהיא מוסמכת לדון בהן. אשר לאותם עניינים התלויים ועומדים בפני בתי המשפט המנהליים בהם מלין מי מהצדדים על כך שהוועדה סירבה להוסיף ולדון בסוגיה שהעלה שלא במסגרת ערר על פי סעיף 198(ה)(4), יש לבחון כל מקרה לנסיבותיו וככל שמדובר בסוגיה מן הסוגיות שהיא מוסמכת לבררן באותו שלב, כמפורט לעיל, יש להחזיר את הדיון אל הוועדה על מנת שתדון בה.

 

           ייתכנו מצבים שבהם יש בפי מי מהצדדים השגות על השומה המכרעת הנוגעות לקביעות שמאיות מובהקות כגון חישוב הפיצוי, אך בנוסף לכך יש בפיו (או בפי הצד שכנגד) גם טענות משפטיות הנוגעות לשומה או הנגזרות ממנה (כגון טענה למתן פטור לפי סעיף 200 לחוק). בהקשר זה חשוב להדגיש כי העובדה שמדובר בטענות אשר המסלול להעלותן איננו מסלול הערר על פי סעיף 198(ה)(4) לחוק, אין בה כדי לייתר את הצורך לעמוד במועד הקבוע בסעיף זה להגשת הערר ובמלים אחרות, את ההשגות על הקביעות השמאיות יש להגיש במסלול הערר תוך שלושים ימים כנדרש בסעיף. יחד עם זאת, וככל שמוגשת לוועדת הערר באותו עניין בקשה אשר ההכרעה בה עשויה לייתר את הדיון בערר, רשאית הוועדה כמובן להתלות את הדיון בו עד להכרעה באותה בקשה או לקבוע כל סדר דין אחר שייראה לה יעיל בנסיבות העניין (ראו תקנה 15 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק), התשנ"ח-1997).

 

מן הכלל אל הפרט

 

14.      במקרה דנן התעורר הצורך להכריע בין שתי חלופות שאליהן התייחסה השמאית לצורך הקביעה מהו המצב הקודם לעניין תביעת המשיבים. זוהי שאלה משפטית באופיה. על כן נדרשה לגביה הכרעה של ועדת הערר ואינני מקבלת בהקשר זה את קביעתו של בית המשפט קמא לפיה החלופה הראשונה היא בגדר "הערה בעלמא" בלבד. כמתואר לעיל, ציינה השמאית בחוות דעתה כי "לאור קיומה של התכנית [המוקדמת], קיימות 2 חלופות למצב התכנוני הקודם אשר להן השפעה מכרעת על אומדן הפיצויים" והיא עצמה הוסיפה וציינה כי העניין "כפוף כנראה להכרעה שיפוטית" (עמודים 17-16 לחוות דעתה). ברוח זו ואף שהשמאית סברה כי יש להעדיף את החלופה השנייה, היא חתמה את חוות דעתה בפרק הממצאים בסיכום שתי החלופות שהוצגו ובהשלכות המנוגדות הנובעות מהן על שאלת הפיצוי. הנה כי כן יש צדק בטענת המבקשת כי המקרה שלפנינו חייב את ועדת הערר לקיים דיון בחוות דעתה של השמאית לצורך הכרעה בין החלופות שהציגה. כמו כן צודקת המבקשת באומרה כי עניין זה אינו בא בגדר העניינים שיש להעלותם בערר על פי סעיף 198(ה)(4) לחוק התכנון והבניה. אלא שהמבקשת לא פעלה באופן כלשהו לצורך קבלת הכרעתה של ועדת הערר באשר לחלופה שאותה יש ליישם במקרה דנן. זאת למרות שעל פי החלופה הראשונה לא היו המשיבים זכאים לפיצוי כלשהו ואילו לפי החלופה השנייה היה על המבקשת לשלם להם פיצוי שהוערך וחושב בשומה המכרעת. התנהלותה זו של המבקשת, שהיא רשות ציבורית, מעוררת תמיהה. בדיעבד מתברר עוד כי יש בפי המבקשת השגות גם לעניין חישוב הפיצוי ולמרות זאת החליטה שלא לפעול באופן כלשהו גם בעניין זה ולא הגישה ערר במועדים הקבועים לכך בסעיף 198(ה)(4) לחוק.

 

           במלים אחרות, המבקשת בחרה ב"שב ואל תעשה". היא לא שילמה דבר למשיבים על פי החלופה השנייה, אך גם לא הגישה לוועדת הערר בקשה להכריע בין החלופות. כמו כן לא הגישה המבקשת ערר על הקביעות השמאיות שבחוות הדעת. העובדה כי יש למבקשת טענות והשגות בשני המסלולים, נתבררה רק בעקבות בקשה שהגישו המשיבים לוועדת הערר בחלוף כחצי שנה מיום שניתנה השומה המכרעת ולאחר שהוועדה מצדה לא יזמה הליך כלשהו לאחר קבלת השומה לצורך הכרעה בין החלופות שצוינו בה. באותה בקשה עתרו המשיבים לכך שוועדת הערר תורה למבקשת לשלם להם את הפיצוי על פי החלופה השנייה. או אז נתעוררה המבקשת וטענה כי יש לאמץ את החלופה הראשונה דווקא ועל כן אין לפסוק למשיבים פיצוי כלשהו. ועדת הערר סברה כי משלא הוגש ערר על ידי המבקשת הפכה השומה חלוטה ועל כן אין לשמוע מפיה באותו שלב טענות בדבר תחולתה של החלופה הראשונה או טענות אחרות כלשהן אשר יש בהן משום "פתיחת השומה". בכך שגתה הוועדה, ושגה גם בית המשפט קמא באמצו את עמדתה. אלא שהוועדה לא הסתפקה בכך וחרף קביעת סף זו נדרשה היא גם לגופה של ההכרעה בין שתי החלופות שצוינו בשומה לאחר ששמעה בעניין זה טענות מפורטות מפי הצדדים, כפי העולה מפרוטוקול הדיון שקיימה ועדת הערר ביום 16.12.2009. בעקבות אותו הדיון כללה ועדת הערר בהחלטתה, פרט לקביעת הסף, גם קביעה מנומקת לפיה יש להעדיף את החלופה השנייה, ובלשונה:

 

"לגופם של דברים, איננו סבורים כי יש בתוכנית האמורה [התכנית המוקדמת] כדי להוות מצב תכנוני קודם, שכן הכיתוב האמור הינו כיתוב בעלמא המצוי מחוץ לתחום התוכנית באופן שאין לו כל משמעות סטאטוטורית על ייעוד השטח כאזור מגורים."

 

           לפיכך, אין מקום לטענת המבקשת כאילו קופחה זכות הטיעון שלה בהקשר זה.

 

15.      בפנינו טענה המבקשת כי יש בפיה טענות נוספות לעניין הבחירה בין החלופות וכן בסוגיות נוספות אשר בהן נדרשת לשיטתה הכרעת ועדת הערר. משלא עשתה המבקשת דבר על מנת להניע את ועדת הערר לדון באותן טענות ומשבחרה שלא להעלותן גם כאשר ניתנה לה הזדמנות לכך במסגרת בקשה שהגישו המשיבים, אין לה להלין אלא על עצמה. הוא הדין באשר לטענות אשר יש למבקשת בעניין הערכת הפיצוי וחישובו. כפי שכבר צוין, ההשגות בעניין זה מקומן בערר על פי סעיף 198(ה)(4) לחוק. המבקשת טענה לפנינו כי סברה שבשל קיומן של שתי חלופות בחוות דעתה של השמאית יש להמתין עד להכרעת ועדת הערר ביניהן, ורק אז להגיש ערר על השומה, ככל שיידרש.

 

           טענה זו דינה להידחות.

 

           המועד להגשת ערר קבוע בלשון ברורה בסעיף 198(ה)(4) לחוק התכנון והבניה, אותו כבר ציטטנו לעיל, והוא קובע כי:

 

"על החלטתו של השמאי המכריע יכולים הצדדים ומי שהשמיע טענותיו בפני השמאי המכריע, לערור לועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום המצאת החלטתו של השמאי המכריע לצדדים ולמי שהשמיע טענותיו בפניו" (ההדגשה הוספה).

 

           המבקשת בחרה שלא להגיש ערר במועד הקבוע בחוק בסוברה כי ככל שבשלב כלשהו ידרשו המשיבים את תשלום הפיצוי על פי השומה המכרעת תישמר לה הזכות להעלות את השגותיה לעניין הערכת הפיצוי וחישובו ובכך שגתה. אכן, משלא הגישה המבקשת את הערר במועד הקבוע לכך בסעיף 198(ה)(4) לחוק נטלה היא על עצמה את הסיכון כי אם תאומץ החלופה השנייה, לא יהיה בידה להעלותן עוד.

 

סוף דבר

 

16.      מן הטעמים שפורטו לעיל, אני סבורה כי יש צדק בטענת המבקשת לעניין היקף הדיון שעל ועדת הערר לקיים ככל שעולה שאלה משפטית כגון זו שעלתה במקרה דנן בעקבות השומה המכרעת, אך בפועל קיימה ועדת הערר את הדיון הנדרש במסגרת הבקשה שהגישו המשיבים והכריעה בשאלה שעלתה, לגופה. על כן אציע לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המבקשת לשלם למשיבים שכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח. למותר לציין כי עיכוב הביצוע שעליו הורה בית משפט זה בהחלטתו מיום 26.12.2010 מבוטל בזאת ועל המבקשת לבצע את התשלום הנדרש לידי המשיבים בתוך שלושים ימים מהיום.

 

                                                                                      ש ו פ ט ת

 

 

השופט ע' פוגלמן:

 

           אני מסכים.

 

                                                                                      ש ו פ ט

 

השופט י' עמית:

 

           אני מסכים.

 

                                                                                      ש ו פ ט

 

           הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות.

 

 

           ניתן היום, ‏י"ח באייר התשע"ג (‏28.4.2013).

 

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   10095470_V08.doc   הג

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il