עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 9308/06

 

 

 

 

 

 

השופט י' עמית:

 

           לפנינו ארבעה ערעורים מאוחדים, שעניינם בשני פסקי דין של בית המשפט המחוזי, ואשר לוקחים אותנו במסע לאחור בזמן, אי שם לשנות ה-30 של המאה הקודמת. הערעורים מתייחסים לשטחים אשר שכנו בשעתו בשטחו המוניציפאלי של הכפר הערבי סלמה בנפת יפו, המשמשים כיום כדרך בשכונת רמת יצחק בעיר רמת גן, ברחובות הידועים כרחוב בית שמאי, האורים, התנאים, בית הלל, וחלק מרחוב הרא"ה (ע"א 551/09, ע"א 698/09) (להלן: עניין רום), וכרחוב לוחמי סיני, השוכן בניצב לרחוב הרא"ה, צפונית לשכונת תל יהודה, ואשר מקשר בין רחוב הרא"ה לבין גן הבנים (ע"א 9308/06, ע"א 9498/06) (להלן: עניין בורשטיין).

          

           אדון תחילה בערעורם של הצדדים בעניין בורשטיין ולאחר מכן אפנה לדון בערעורם של הצדדים בעניין רום, תוך יישום הקביעות העקרוניות הרלוונטיות אשר נקבעו במסגרת הדיון בעניין בורשטיין.

 

עניין בורשטיין

 

1.        שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיאה ד' פלפל), במסגרתו נתקבלה בחלקה תביעתה של עיריית רמת גן (להלן: העירייה) נגד ורדה בורשטיין ז"ל (להלן: בורשטיין) ונקבע כי יש לרשום זיקת הנאה לטובת הציבור (מסוג זכות מעבר) בקרקע הידועה כגוש 6158 חלקה 922 (להלן: חלקה 922 או החלקה או המקרקעין), אשר הבעלות בה רשומה על שם בורשטיין. כן חויבה בורשטיין לשאת בהוצאות משפט על פי שומת הרשם ובשכר טרחת עורכי-דינה של העירייה בסך 50,000 ₪. יצויין כי בשנת 2007 הלכה הגברת בורשטיין לעולמה, וההליכים בערעור מתנהלים כיום על ידי מנהל עיזבונה.

 

רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים

 

2.        הורתו של העניין שבפנינו בשנות ה-30 של המאה הקודמת, עת רכש מר אברהם בורשטיין ז"ל (להלן: בורשטיין המנוח), בעלה המנוח של הגב' ורדה בורשטיין ז"ל, את חלקת המקרקעין אשר "הולידה" לאחר הליכי פרצלציה, את חלקה 922 המהווה את מוקד הסכסוך בין הצדדים.

 

           בורשטיין המנוח היה סוחר אדמות עשיר ורב-פעלים והוא המייסד של שכונת רמת יצחק הנקראת על שם אביו המנוח, יצחק בורשטיין ז"ל. בורשטיין המנוח רכש שטחי קרקע בצפון-מערב הכפר הערבי סלאמה, ולאחר מכן חולקו השטחים על ידו לחלקות לבניה שנמכרו לציבור הרחב. הקבלן שהקים את השכונה, בעיקר בשטחים שנמכרו על ידי בורשטיין, היו האחים גולדשטיין. ענייננו מתמקד כיום בחלקה 922 ששטחה עומד על 2,927 מ"ר,

 

3.        למען הבהירות, נפתח בתיאור השתלשלות הליכי הפרצלציה והרישום אשר בעקבותיהם באה לעולם חלקה 922, עליה נסבים הערעורים שלפנינו. על מנת שהקורא לא יאבד את דרכו בסבך הליכי החלוקה, נקדים ונתמצת בשורה אחת את תולדות חלקה 922 שהיא מושא דיוננו: חלקה 2 פוצלה ל-5 חלקות ביניהן חלקה 51; חלקה 51 פוצלה ל-13 חלקות, ביניהן חלקה 52 ששימשה כדרך; חלקה 52 פוצלה לחלקות 444 ו-445; חלקה 444 פוצלה לחלקות 921 ו-922, וכך הגענו עד הלום.

 

           וכעת, נסקור בפירוט את שרשרת הליכי הפרצלציה, החל מחלקה 2 שהיא ה"סבתא רבא" של חלקה 922 מושא דיוננו.

 

           א.      בשנת 1929 חולק גוש 30 (המכונה כיום, לאחר הליכי הסדר, גוש 6158) ל-6 חלקות אשר נקראו חלקות 1-6. חלקות 1,2,4,5,6 הן בעלות צורה של רצועות רוחביות המתפרשות ממזרח למערב זו "על גבי" זו, כך שחלקה 1 היא הצפונית, ומתחתיה יתר החלקות. חלקה 3 היא חלקת דרך המתפרשת מצפון לדרום ונמצאת ממערב ליתר החלקות 2-6 (חלקה 3 הייתה בעבר חלק מהדרך הראשית הידועה כ"דרך סלמה", וכיום היא מהווה את "דרך בן גוריון" ברמת גן. אין להתבלבל עם רחוב סלמה דהיום, המקשר בין שדרות ירושלים ביפו עם דרום תל-אביב ומשמר את שמה של העיירה). להלן העתק התשריט של גוש 30 המחולק:

 

 

           ב.      בשנת 1932 פוצלה חלקה 1 לחלקות משנה 7-28, כאשר חלקה 28 משמשת כדרך אשר "רצה" לאורכן ולרוחבן של חלקות המשנה, עד הגיעה לחלקה 3 ממערב ואל חלקה 2 מדרום. נציין כי חלקות משנה 7-9, 11-13 היו בעלות גישה לחלקה 3 הצמודה להן ממערב, אולם יתר החלקות, כמו גם חלקה 2 כולה, היו תלויות בחלקה 28 על מנת להגיע לדרך הראשית בחלקה 3. לפיכך, נרשמה ביחס לחלקה 28 זיקת הנאה המכפיפה אותה לצמיתות למעבר אנשים, כלי רכב ובעלי חיים לטובת חלקה 2. להלן התשריט של חלקה 1 המפוצלת, כאשר חלקה 28 מסומנת בצהוב, ואילו חלקה 3 מסומנת בכתום בצידו השמאלי של התשריט:

 

 

           ג.      בשנת 1933 פוצלה חלקה 2 לחלקות 47-51, וזאת ביוזמת חברת "גאולה" מטעם בנק אנגלו-פלשתינה בע"מ, שהיה הבעלים. חלקות 47-50 היו חלקות קטנות הצמודות לדרך הראשית בחלקה 3 ממערב, בעוד שחלקה 51, בשטח של כ-85 דונם, אשר היוותה את החלקה הפנימית בחלק המזרחי של החלקה, היתה תלויה לחלוטין בחלקה 28 (שבחלקה 1 ההיסטורית) השוכנת מצפון לה, על מנת להגיע אל הדרך הראשית בחלקה 3. מטעם זה, נרשמה לטובת חלקה 51 זיקת הנאה בדמות זכות מעבר לצמיתות על גבי חלקה 28. להלן העתק תשריט חלקה 2 המחולקת, כאשר תת חלקה 51 היא החלקה הגדולה המסומנת בצהוב בצידו הימני של התשריט:

 

 

           ד.      באותה שנה פוצלה חלקה 51 לחלקות משנה 52-64. בעוד שחלקות 53-64 היו חלקות רגולריות לבניה, הרי שחלקה 52, בשטח כולל של כ-4 דונם, שימשה כדרך צרה וארוכה המחברת בין חלקות אלה לבין עצמן ובינן לבין חלקה 28. נציין כי זיקת ההנאה שהיתה רשומה ביחס לחלקה 51 הועתקה, עם פיצול החלקה, אל חלקה 52, אשר דרכה ניתן היה להגיע אל הדרך הראשית בחלקה 3. להלן תשריט של חלקה 51 המפוצלת, כאשר חלקה 52 מסומנת בצהוב:

 

 

           ה.      עוד באותה שנה רכש בורשטיין המנוח את חלקות 58-60, שהיו חלקות רגולריות לבנייה (חלקה 58 בשטח של כ-5 דונם, חלקה 59 בשטח של כ-6 דונם וחלקה 60 בשטח של כ-17.5 דונם), וכן רכש את חלקת הדרך, היא חלקה 52, יחד עם שני שותפים נוספים (שליש כל אחד). בשטר המכר של חלקה 52 נכתב במפורש כי החלקה נהנית מזכות מעבר על פני חלקה 28 ומשועבדת בזכות מעבר לטובת חלקות 53-64.

 

           ו.      בשנת 1935 הגיש בורשטיין המנוח תכנית לחלוקת חלקה 52, וזו פוצלה לחלקות 445 (820 מ"ר) ו-444 (3,196 מ"ר). מחומר הראיות עולה כי בשלב זה הושמט השעבוד אשר היה רשום לגבי חלקה 52. להלן תשריט של חלקה 52 המפוצלת, כאשר חלקה 444, המסומנת בצהוב, שוכנת בצידה המערבי של חלקה 52 (וצמודה לחלקות 58-60), ואילו חלקה 445, המסומנת בכתום, שוכנת בצידה המזרחי:

 

 

           אציין כי בשנת 1937 רכש בורשטיין המנוח משני שותפיו לעסקה את חלקה 444 הצמודה לחלקות 58-60 שבבעלותו.

 

           ז.      בשנת 1944 פוצלה חלקת הדרך 444 לחלקות 921 (270 מ"ר) ו-922 (2,927 מ"ר), כאשר בתשריט החלוקה מופיעה הערה המתייחסת במפורש לחלקה 44 כאל חלקת דרך (for particulars of the road parcel 444+550 see plan no.). ענייננו מתמקד בחלקה 922, שהיא הדרך המובילה לחלקה 28, המובילה, כאמור, לדרך הראשית בחלקה 3. להלן תשריט של חלקה 444 המפוצלת:

 

 

           ח.     ביום 7.11.1946 פורסמה תב"ע J, בה מסומנים המקרקעין שבמחלוקת כדרך קיימת ובמערב כדרך לביטול.

 

           ט.     ביום 18.3.1948 נרשמה החלקה על שם בורשטיין המנוח. כפי שצוין, שלא כמו חלקות האם שלה ((חלקות 51, 52), לא נרשמה ביחס אליה כל זיקת הנאה.

 

           י.      נזכיר כי שטח חלקה 922 הוא 2,927 מ"ר, כאשר כי על פי התב"ע הרלוונטית, ייעודה מחולק באופן הבא: 2,187 מ"ר דרך, 600 מ"ר שצ"פ, ו-140 מ"ר מבני ציבור.

 

           יא.    למען השלמת התמונה, מצ"ב תשריט של גוש 6159, כאשר חלקה 922 מסומנת במרכז הגוש בכחול, חלקה 28 מסומנת בחלקו הצפוני בצהוב, ואילו חלקה 3 מסומנת בגבולו המערבי בכתום:

 

4.        משפירטנו את הליכי פיצול החלקות במקרקעין (ועם הקורא הסליחה על איכותם הירודה של חלק מהעתקי התשריטים הסרוקים המצורפים מעלה), נפנה לתיאור קצר אודות השתלשלות ההליכים המשפטיים אשר קדמו להגשת הערעורים שלפנינו:

 

           כמתואר בפסק דינו של בית משפט קמא, ביום 22.9.1993 פנתה בורשטיין לעירייה בבקשה להפקיע ממנה את המקרקעין, עת נודע לה דבר זכויותיה במקרקעין, ולאור שינוי ייעוד המקרקעין בתב"ע. משפנייתה זו (כמו גם פנייה נוספת משנת 1994) לא נענתה, פנתה בורשטיין ביום 15.11.1995 אל הועדה המחוזית לתכנון ובניה על מנת שזו תפעיל את סמכותה מכוח סעיף 189 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ותחייב את העירייה להפקיע את המקרקעין ולפצותה. ביום 14.4.1997 החליטה הוועדה המחוזית להיעתר לבקשתה של בורשטיין, אולם הורתה לדחות את מועד ביצוע ההפקעה למשך שנה על מנת לאפשר לעירייה לפנות לערכאות לשם בירור טענותיה בדבר זכויותיה הקנייניות במקרקעין. העירייה לא פעלה על פי החלטת הוועדה המחוזית, ועל כן בורשטיין הגישה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"מ 1031/98). בית המשפט המחוזי (כב' הנשיא א' גורן) קבע כי יש להפקיע את המקרקעין כמבוקש, אולם הורה על עיכוב תשלום פיצויי ההפקעה עד למתן הכרעה שיפוטית בה"פ 200350/98 (אשר הוגשה על ידי העירייה ביום 29.6.1998, ובמסגרתה נתבקש בית המשפט המחוזי ליתן פסק דין הצהרתי כי קיימת לטובת הציבור זיקת הנאה מכוח שנים בחלקה 922), אשר הפכה בסופו של יום לתובענה שלפנינו. ערעור העירייה לבית משפט זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי התקבל (ע"א 2123/00, כב' המשנה לנשיא ש' לוין, והשופטים י' אנגלרד, א' א' לוי), פסק דינו של בית המשפט המחוזי בוטל, ונקבע כי העתירה המנהלית תישאר תלויה ועומדת "עד להתפתחויות נוספות בתובענה הקניינית או בהחלטות הועדה המחוזית".

 

           מכאן תביעת העירייה אשר הוגשה לבית משפט קמא, בה התבקש בית המשפט לקבוע כי העירייה היא הבעלים של חלקה 922, המקשרת בין רחוב הרא"ה לבין גן הבנים שברמת גן. לחלופין, התבקש בית המשפט להורות על תיקון הרישום כך שתירשם זיקת הנאה לטובת הציבור הרחב אשר הושמטה בטעות במהלך הפרצלציה, ולחלופי חלופין להצהיר כי המקרקעין כפופים לזיקת הנאה לטובת החלקות הסמוכות להם, אם מכוח שימוש של 65 שנה או בשל קיומה של "זיקת כורח".

 

עיקרי פסק דינו של בית המשפט המחוזי

 

5.        תחילה דחה בית המשפט המחוזי את תביעת הבעלות של העירייה. בית המשפט ציין כי על פי הוראות סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר), ישנן שלוש עילות לתיקון פנקס הזכויות, והן: מרמה, זכות שהושמטה במעבר מהפנקס הישן לפנקס החדש, או זכות שנרשמה בפנקס החדש שלא כשורה. בית המשפט הוסיף כי יש לפרש את סעיף 93 לפקודת ההסדר בצמצום, ברוח סעיפים 81 לפקודת ההסדר ו-125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק) הקובעים את עקרון סופיות המרשם. במקרה דנן, בית המשפט קבע כי העילה אשר לקיומה טענה העירייה – השמטת זכות מהפנקס הישן – אינה מתקיימת, שכן לא הוצג לבית המשפט כל רישום בפנקס הקודם המעיד על בעלות במקרקעין של גוף ציבורי כלשהו. מנימוק זה נדחתה גם טענת העירייה כי יש לתקן את הרישום נוכח קיומה של זיקת הנאה במקרקעין אשר הושמטה.

 

6.        מכאן פנה בית המשפט לבחון האם נוצרה זיקת הנאה במקרקעין מכוח שנים, על פי הוראות סעיף 94 לחוק המקרקעין. לאחר שבחן את מפת החלקות, את הרישומים בתעודות השונות, את עדויות המומחים ואת יתר חומר הראיות, בית המשפט קבע כי הוכחה זכות מעבר לחלק מיושבי חלקה 2 (היושבים בחלקות הפנימיות אשר אינן גובלות עם חלקה 3) בחלקה 28, וכי לא היתה ברירה אלא להכפיף את חלקה 28 לטובת חלקה 52 ואת חלקה 52 לטובת חלקות 53-64.

 

           בית המשפט דחה את טענת בורשטיין כי מצורתה של חלקה 52 ומרוחבה ניתן להניח כי היא יועדה לשמש כדרך פרטית עבור יתר החלקות הגובלות בה. נקבע כי יש לקבוע את אופיה של הדרך לאור השימוש המהותי שנעשה במקרקעין, ועל פי זהות המשתמש. בית המשפט ציין כי בעת יצירת המקרקעין לא היה גוף רשמי שיקח אחריות על המקרקעין ויגדירם כדרך, אולם המקרקעין שימשו למעבר ציבור רחב ממספר חלקות רב, ועל כן נתמלאו כל הפרמטרים הנדרשים לשם יצירת דרך ציבורית.

 

           אשר לתקופת השימוש, בית המשפט קבע כי הקרקע היתה בשימוש ציבורי לפחות משנת 1933, כך שחלפו למעלה מ-30 שנות שימוש במקרקעין, ולפיכך נוצרה במקרקעין זיקת הנאה מכוח שנים לטובת הציבור אשר יש לרשמה.

 

           בית המשפט הוסיף כי תכנית J, בה סומנו המקרקעין כדרך, פורסמה להפקדה בנובמבר 1946, ואילו המקרקעין נרשמו על שם בורשטיין המנוח רק בשנת 1948, מבלי שהוא הסתייג מהאמור בתכנית זו, וללא שחל כל שינוי בשימוש הציבורי במקרקעין. כן ציין בית המשפט, בהיותו ער לכך שהדבר חורג ממסגרת הדיון, כי ייעוד המקרקעין הנוכחי (שצ"פ, שטח לבנייני ציבור, דרך) אשר נקבע בתכנית מתאר רג/340 (אשר אושרה למתן תוקף ביום 13.11.1972 ופורסמה למתן תוקף ביום 27.12.1979) לא שינה מאומה, שכן הדרך היתה בשימוש ציבורי קודם לכן, והמשיכה להיות כזו לאחר ההפקדה – כך שאין לומר כי מדובר בשינוי ייעוד הפוגע בשווי המקרקעין המצדיק מתן פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

 

           ולסיכום, בית המשפט דחה את תביעת העירייה להעביר את הבעלות במקרקעין על שמה, וקיבל את תביעתה החלופית להכרה בקיומה של זיקת הנאה במקרקעין, אשר נוצרה לטובת הציבור מכוח שימוש של למעלה מ-30 שנה.

 

           מכאן הערעורים שבפנינו.

 

ע"א 9308/06 – ערעור העירייה

 

7.        העירייה מסכימה חלקית עם תוצאת פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וערעורה מתמקד בשתי נקודות: ראשית, לטענת העירייה, בית משפט קמא טעה בכך שלא קבע כי על בורשטיין להעביר את רישום הבעלות במקרקעין על שם העירייה או הציבור, שכן המקרקעין הוחזקו בנאמנות על ידי בורשטיין המנוח לטובת העירייה. לביסוס טענתה מסתמכת העירייה, בין היתר, על פרטיכל האסיפה הכללית של תושבי רמת יצחק מיום 27.4.1935 (להלן: פרטיכל האסיפה הכללית), ומהתנגדותו של בורשטיין המנוח לתב"ע J, מהם עולה כי בורשטיין המנוח ראה את הדרכים כשייכות לציבור הרחב.

 

           הנקודה השניה בערעורה של העירייה מופנה נגד קביעת בית משפט קמא כי לא ניתן לתקן את הרישום בפנקס המקרקעין ולהוסיף את זיקת ההנאה שהושמטה הימנו. לטענת העירייה, אין ספק כי חלקה 52 נרכשה על ידי בורשטיין המנוח בהיותה כפופה לחלקות 53-64, וזאת לאור מפת הפרצלציה והאמור בנסחים ההיסטוריים ובשטרי המכר של חלקות 52, 58, 59 ו-60. לדברי העירייה, סעיף 125 לחוק המקרקעין אינו חוסם את האפשרות לתקן השמטה שכזו, שכן זהו מקרה חריג המצדיק תיקון, נוכח עקרון תום הלב ודיני היושר. לחיזוק טענתה, מצביעה העירייה על "השמטות" נוספות אשר אירעו בעקבות הליכי הרישום בטאבו, המצביעות על אי סדרים המעידים על כך שאי רישום זיקת ההנאה בטעות יסודו. בסיכומי התשובה מטעמה, העלתה העירייה את הטענה כי שגה בית משפט קמא בהתעלמו מהוראת סעיף 95 לחוק המקרקעין, המתיר לבית המשפט לתקן טעות סופר או השמטת סופר בפנקס.

 

עיקרי תשובת בורשטיין וערעורה – ע"א 9498/06

 

8.        בתשובה לטענות העירייה, בורשטיין טוענת כי בית משפט קמא לא התעלם מטענת העירייה כי המקרקעין הוחזקו על ידי בורשטיין המנוח בנאמנות. לטענתה, בית המשפט דחה טענה זו בקבעו כי העירייה אינה יכולה לתבוע בעלות במקרקעין, שכן נסיבות העניין אינן תואמות את עילות תיקון הרישום המנויות בסעיף 93 לפקודת ההסדר, מה עוד שעל פי ההלכה הפסוקה יש לפרש את סעיף 93 בצמצום. לגופם של דברים, בורשטיין טוענת כי הטענה לפיה המקרקעין נרשמו על שם בורשטיין המנוח כ"פיקדון" על מנת למנוע את רישומם על שם המוכתאר של כפר סלאמה, לא הוכחה ומחוסרת בסיס ראייתי. בהקשר זה בורשטיין טוענת כי בעת רישום המקרקעין על שם בורשטיין כבר ניתן היה לרשום מקרקעין על שם גוף יורידי אחר, ומסתמכת לשם כך על אופן רישומן של חלקות אחרות.

 

           באשר לטענת העירייה כי יש להורות על תיקון הרישום בפנקס והוספת רישום זיקת הנאה במקרקעין, בורשטיין תומכת יתדותיה בפסק דינו של בית משפט קמא ומצביעה על כך שלא הוצג בפני בית המשפט פנקס ישן, כנדרש על פי הוראות סעיף 93 לחוק המקרקעין. בנוסף, לטענתה, אין להכיר בזיקת הנאה מכוח שנים שנוצרה לפני חקיקת חוק המקרקעין.

 

9.        בערעורה טוענת בורשטיין כי בית משפט קמא התעלם מכך שהמקרקעין אינם משמשים בשלמותם בתור דרך, וכי כרבע מהם משמש כשצ"פ וכמבני ציבור, בהתאם לתב"ע רג/340 – ועל כן שגה בית המשפט בקבעו כי נוצרה זיקת הנאה בחלקה אשר משמשת כולה כדרך. כן טוענת בורשטיין כי בית המשפט התעלם מהגדרתה של זיקת הנאה לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (הקובע כי זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה "שאין עמה זכות להחזיק בהם") ומנפקותה, נוכח העובדה שהעירייה מחזיקה בחלקים במקרקעין אשר אינם משמשים כדרך ונוהגת בהם מנהג בעלים. בורשטיין טוענת כי בהתנהגותה העירייה ביצעה הפקעה מכללא, ועל כן יש לחייבה בתשלום פיצויים בגין כך, בעוד בית משפט קמא יצר עבור העירייה "נתיב עוקף הפקעה" בקבעו כי יש לרשום זיקת הנאה ביחס למקרקעין. לטענת בורשטיין, המקרקעין יועדו לצרכי ציבור כבר במסגרת תכנית J משנת 1945, ויועדו להפקעה על פי תכנית רג/340 אשר אושרה בשנת 1972 ופורסמה למתן תוקף בשנת 1979, ועל כן לא היה טעם בהודעת התנגדות מצידה ומצד בעלה המנוח לשימוש שנעשה במקרקעין.

 

           לעצם הקביעה כי נוצרה זיקת הנאה, בורשטיין טוענת כי לא תיתכן זיקת הנאה מכוח שנים לטובת הציבור, שכן לא ניתן ליצור זכות קניינית לטובת צד ג'. כן קובלת בורשטיין נגד קביעת בית משפט קמא כי חלקה 52 שימשה כדרך ציבורית. לטענתה, חלקה 52 נרכשה בכסף מלא, פוצלה לחלקות 444 ו-445, ולאחר מכן חלקה 445 פוצלה לחלקות 921 ו-922, בעוד שחלקה 921 קיבלה זכויות בניה – כך שלא ניתן לומר שחלקה 52 היתה כולה דרך ציבורית. עוד מצביעה בורשטיין על רוחב הדרך (5 מ') ועל צורתה המצביעים על כך שמדובר בדרך פרטית.

 

           טענה נוספת של בורשטיין נוגעת לחלק מהמסמכים אשר הוגשו לבית משפט קמא במסגרת הראיות מטעם העירייה. לטענתה, בהיותם עונים על הגדרת "תעודה נושנה" לפי סעיף 43 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, היה על העירייה להוכיח את אמיתות תוכנם, ומשלא עשתה כן – אין לייחס להם אלא משקל אפסי.

 

10.      עוד טענה בורשטיין כי בית משפט קמא שגה בקביעה כי נעשה במקרקעין שימוש במשך למעלה משלושים שנה, שכן התייחס בכך לחלקה 52, במקום לחלקה 922, המהווה חלקה נכדה שלה. המקרקעין נרשמו על שם בורשטיין המנוח ביום 18.3.1948, והוגשה מטעמה התנגדות לעירייה ביום 14.11.1963 וביום 22.9.1993 – כך שלא חלפו 30 שנה נטולי התנגדות מיום הרישום ועד להגשת ההתנגדות.

 

           ולבסוף, בורשטיין קובלת על גובה הוצאות המשפט ושכר הטרחה אשר הושתו עליה, אף שלגישתה, רוב תביעת העירייה לא נתקבלה בסופו של דבר.

 

דיון

 

11.      אין ולא יכולה להיות מחלוקת של ממש, כי חלקה 922 דהיום שימשה לאורך כל השנים כדרך, כפי שעולה מחומר הראיות.

 

           העירייה מיקדה טענותיה בשני מסלולים חלופיים – טענה עיקרית לבעלות מכוח נאמנות של בורשטין עבור העירייה, ולחלופין, טענה לזיקת הנאה לצמיתות לטובת הציבור על פי רישום שנשמט ו/או בשל רכישה מכוח שנים ו/או מכוח כורח.

 

           לטעמי, יש לדחות את ערעור בורשטיין לקבל את ערעור העירייה במסלול העיקרי של טענותיה, קרי, יש להכיר בכך שהעירייה זכאית כי הדרך תירשם על שמה. תוצאה זו מייתרת את הצורך לדון בנושא זיקת ההנאה, שאילולא כן, הייתי מאמץ את התוצאה אליה הגיע בית משפט קמא ולפיה, למיצער, נוצרה זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים.

 

           אפתח בסעד המרכזי שנתבקש על ידי העירייה.

טענת העירייה כי היא זכאית להירשם כבעלים של הדרך במקום בורשטיין

 

12.      לטענת העירייה, הדרך נרשמה על שם בורשטיין בנאמנות, על מנת להימנע מרישומה על שם מוכתר הכפר סלמה. חלקה 52, שהיא "הסבתא-רבא" של חלקה 922, נרכשה על ידי בורשטיין בשנת 1933 והיא חיברה אל חלקה 28 (בחלקה 1 לשעבר) אשר שימשה כמוצא לדרך הראשית. מכאן, שחלקה 52 הייתה דרך הגישה והמוצא היחידה לכל הבתים והדירות שנבנו בחלקות הפנימיות (חלקות המשנה של חלקה 51 לשעבר), כך שבמצב הדברים הרגיל היה צריך לרשום אותה על שם הרשות המקומית.

 

           הטענה לקיומו של נוהג בתקופת המנדט, שלא לרשום דרכים או שטחים ציבוריים על שם הרשות המקומית, נזכרה בעבר בפסיקה, אם כי לא כעובדה מוכחת. כך נאמר בבג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, פ"ד מז(3) 441, 447 (1993):

 

"נעיר בהקשר זה, שלא הוברר לבטח מדוע לא הועברה הבעלות בחלקה, בהיותה מיועדת לשמש שטח ציבורי פתוח, אל הרשות המקומית בסמוך לאחר שהתכנית אושרה. ייתכן, כפי שנטען בתצהיר לפנינו, שההסבר לכך נעוץ בנוהג שהיה קיים באותה תקופה בקרב בעלים יהודיים של קרקעות לשמור על הבעלות היהודית בקרקעות, אפילו ציבוריות, בשמם של גופים שבהם הייתה להם שליטה, ולא להעביר את הבעלות בהן לגופים השלטוניים דאז. מכל מקום, באי העברת הבעלות בחלקה לרשות הציבורית המתאימה אין כדי לשנות מהשימוש שנקבע לחלקה על-פי תכנית הפרצלציה" (ההדגשה הוספה – י.ע.).

 

           המחוקק הכיר בכך שנכסים ששימשו את הציבור טרם הקמת הרשות המקומית, נרשמו על שם ועד המקום או יחידים, וקבע מנגנון להקנייתם לרשות. כך נקבע בסעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות (הקניית רכוש ציבורי), התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההקנייה) (ההדגשה שלי – י.ע.):

 

2.    הקניית נכסים

(א)   שר הפנים רשאי, בצו הקניה, להקנות לרשות מקומית, על פי בקשתה, נכסים אלה:

(1)   נכסים המשמשים או ששימשו שירות ציבורי שאותה רשות מקומית רשאית לתתו לפי כל חיקוק, והם נכסים של ועד מקום, אגודה שיתופית, חבר בני אדם או יחידים, אשר –

(א)   מלאו למעשה בתחום הרשות המקומית לפני הקמתה את התפקיד של הרשות המקומית, או

(ב)   מלאו למעשה בתחום הרשות המקומית לפני הקמתה או לפני יום ה' באייר תש"ח (14 במאי 1948) תפקיד מתפקידיה של רשות מקומית, בהיקף או בדרך שרשות מקומית נוהגת למלא תפקיד כזה או בדומה להם;

 (2)  קרקע מסוג מתרוכה שבתחום הרשות המקומית, המשמשת במיוחד את צרכי התושבים של אותה רשות.

 

           בע"א 422/69 נהריה נ' נהריה אג' שיתופית חקלאית בע"מ, פ"ד כד(1) 603 (1970) (להלן: עניין נהריה) התייחס בית המשפט לתכליתו של חוק ההקניה באומרו:

 

"עברתי על דברי ההסבר שלהצעת החוק הנדון ועל הדברים שנאמרו בכנסת בוויכוח על חוק זה, כדי למצוא בהם רמז לכוונת המחוקק. אין כל ספק שבעיקרו התכוון החוק לנכסים, שהיו למעשה רכוש ציבורי, אך היו רשומים, מטעמים שהזמן גרמם, על שם בני אדם או גופים פרטיים. לפי דברי ההסבר להצעת החוק (הצעות חוק הרשויות המקומיות (הקניית רכוש ציבורי), תשי"ז-1957, ע' 338): 'לפני קום המדינה רבים היו המקרים ביישוב שבהם מילאו למעשה ועד מקומי, אגודה שיתופית או חבר בני אדם אחר תפקידים של רשות מקומית, כולם או מקצתם, לפני הקמת רשות מקומית במקום ואפילו עוד אחרי הקמתה. עקב מילוי תפקידים אלה הוקנו נכסים שונים – מקרקעים ומטלטלים – בידי חבר בני אדם כאמור. כמו כן נמצאים בשטח שיפוטה של רשות מקומית נכסים המשמשים שנים רבות למטרות ציבוריות כלליות או שנועדו לשימוש כזה, או שנרכשו מכספי הציבור. בעלות פרטית זו של רכוש ציבורי אינה רצויה עוד בתנאי שלטון מקומי תקינים במדינה ריבונית, ויש לאפשר את הקנייתו לרשויות מקומיות'. כוונה זו עולה גם מדברי שר הפנים בכנסת (דברי הכנסת, כרך 22, ע' 2484 ו-2548). נציגי האופוזיציה תקפו את החוק מהטעם, שלשונו רחבה ממטרתו המוצהרת, בדברי חבר הכנסת יוסף ספיר (בע' 2537): 'שר הפנים, בדברי הפתיחה שלו, קבע הנחה מסויימת – כי למעשה נכסים ושירותים מסויימים היו בזמנו כבר ציבוריים, אלא שמטעמים מסויימים נרשמו באופן פיקטיבי על שם אנשים פרטיים או גופים ... עובדה זו – אילו היתה היא היחידה שעליה חל החוק, אפשר היה להניח כי אפשר לקבלה. אבל ניסוח החוק מקיף הרבה יותר מאשר נכסים ושירותים שבאופן פיקטיבי לא נרשמו על שם אותה הרשות שהיא היום אחראית להם. יש לזה הרבה מאוד דוגמאות'. וחבר הכנסת ספיר הביא כדוגמה שירותים המשמשים היום לא רק חקלאים אלא את החלק העירוני שבאוכלוסיה, ואילו השר חזר והדגיש בתשובתו (שם, בע' 2550 ואילך), שהמדובר ברכוש ציבורי שיוחזר לציבור. הציבור – פירושו, לדבריו, "כלל התושבים". הכל עניין של יושר והגינות... [ ]...נמצא שהחוק אינו מוגבל לנכסים שהיו רשומים על שמות מושאלים דוקא, אך כפי שכבר רמזתי – המלה החשובה שבסעיף 2 שלחוק היא המילה 'ציבורי', והיא צריכה להיות נקודת המוצא שלנו בתפקיד הפרשנות" (ההדגשות הוספו – י.ע.).

 

13.      הנה כי כן, התופעה של שמות מושאלים-פיקטיביים, הייתה תופעה מוכרת. במקרה דנן, אין מדובר בנכס ששימש שירות ציבורי, דוגמת מפעל המים שעניינו נדון בעניין נהריה, ולכן חוק ההקנייה לא חל בענייננו. אף אין מדובר בקרקע שנרשמה כמתרוכה, המוגדרת בסעיף 5 לחוק הקרקעות העותמני כ"קרקע שברשות הרבים (מתרוכה) היא של שני מינים: א) זו שהניחוה לשימוש כללי של הציבור, כגון דרכים ציבוריות; ב) זו שהוקצתה בשביל בני כפר או עיר או כמה כפרים וערים המרוכזים בסביבה אחת, כגון האפרים המיוחדים לבני כפרים וערים (מרעה)", ובקיצור, מתרוכה היא קרקע של רשות הרבים, שהשימוש בה נמסר לצבור או שהרבים מחזיקים בה בתור ציבור בלתי קבוע, כגון דרכים (משה דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה שניה, תשי"ג) 54 (להלן: דוכן)).

 

           ודוק: הועדת חלקה 52 לדרך - על גלגוליה בחלקות הבנות והנכדות - בתכנית הפרצלציה, היא כשלעצמה לא מעבירה את הבעלות לרשות הציבור, ולכן אינה הופכת אותה לאדמה מסוג מתרוכה (בג"ץ 152/62 מערבי נ' עירית הרצליה, פ"ד טו(4) 2910, 2913 מול האות א (1962) (להלן: עניין מערבי)). אם חלקה 52 הייתה נרשמת בשעתו על שם המוכתר, אזי בעת הרישום החלקה הייתה נרשמת כ"מתרוכה" במקום "מירי". לא למותר לציין כי אילו היו המקרקעין נרשמים כמתרוכה, אזי לא היה צורך בהליך שבפנינו או בחוק ההקניה, מאחר שאז ניתן היה להחיל את הוראת סעיף 154(א) לחוק המקרקעין הקובעת כלהלן:

 

מקרקעין שערב תחילתו של חוק זה נמנו עם הסוג "מתרוכה" יירשמו על שם המדינה, אולם אם היו המקרקעין בתחום רשות מקומית וערב תחילת חוק זה היו דרכים או שטחים פתוחים, למעט שפת ים, ששימשו בעיקר את תושבי אותה רשות מקומית, יירשמו על שם הרשות המקומית (ההדגשה הוספה – י.ע.).

 

14.      לטענת העירייה, יש לראות את בורשטיין המנוח כמי שהשאיל את שמו, קרי, כמי שהחזיק בנאמנות בחלקת הדרך עבור תושבי שכונת רמת-יצחק - שבתיה נבנו על המגרשים שנרכשו על ידי בורשטיין המנוח ואחרים - כדי להימנע מרישומה על שם מוכתר הכפר סלאמה.

 

           לטענת העירייה תימוכין חיצוניים בדמות מספר מסמכים שבית משפט קמא לא התייחס לחלקם בפסק דינו.

 

           (-)     כפי שנזכר בפסק הדין, הדרך הראשית, היא חלקה 3 שהייתה ידועה בשעתו כדרך סלאמה, אכן נרשמה על שם מוכתר הכפר. הדבר מעיד על כך, שבמהלך הדברים הרגיל, דרכים לשימוש הציבור נרשמו בשעתו על שם המוכתר, וכך היה נעשה אילולא נרשמה הדרך על שם בורשטיין המנוח.

 

           אפנה בהקשר זה לפסק הדין בע"א 18/45 המועצה המקומית "חולון" נ' בנק קפת עם בע"מ (1946) (פורסם בהמשפט כרך א 33 (תש"ז) (להלן: עניין קפת עם)) (צורף לבקשת העירייה מיום 14.4.2011). באותו מקרה תבעה המערערת כי המשיב ישלם מס רכוש בגין שתי חלקות דרך אשר היו רשומות על שמו במשך 10 שנים, מיום עריכת תכנית החלוקה ועד להעברתן על שם הנציב העליון בשנת 1943, ובין היתר טענה כי כל עוד לא הועברו החלקות על שם הנציב העליון או המועצה המקומית, יש לראותן כמיועדות לשמש כדרכים פרטיות. בית המשפט שלערעור (בהרכב "זוגי" של כב' השופטים חשין ומני) קבע כי אין לראות במשיב משום "בעלים" של חלקות אלה לצורך צו המועצות המקומיות (חולון), הגם שהן רשומות על שמו. בית המשפט הוסיף כי משעה שתכנית החלוקה, אשר לפיה נועדו החלקות לדרכים ציבוריות, אושרה על ידי מנהל מחלקת המדידות של השלטונות, הרי שאין לראותה עוד כמפה פרטית, אלא "כתכנית לתכנון אשר זכויות הציבור מעורבות בה, והמשיב, אם כי הוא נשאר הבעלים הרשום, אינו רשאי לעשות בחלקות, שהוקדשו לדרכים, כאדם העושה בתוך שלו" (סעיף 5 לפסק הדין).

 

           בפסק הדין יש כדי להעיד על הפרקטיקה המקובלת באותה תקופה, כי דרכים שהוקצו בפרצלציה פרטית לשימוש הציבור נרשמו בסופו של דבר על שם הנציב העליון. יש בכך לחזק את המסקנה כי חלקת הדרך נרשמה על שם בורשטיין המנוח כדי למנוע את הרישום על שם הנציב העליון.

 

           כדוגמה לפרקטיקה לפיה רחובות נרשמו בשמות מושאלים והועברו מאוחר יותר, לטובת הרשות המקומית, הביא המודד מטעם העירייה, מר אברבוך, את התקנות של חברי שכונת תל-אביב, שהפכה לימים לעיר תל-אביב, שם נכתב כלהלן:

 

"ט. תקנות לעולם

נו) ...

נז) הרחובות וגן השכונה ומגרשם שנועדו לתועלת הציבור המה קינייני כל השכונה כלה, ואסור לכל אספה כללית שתיהיה למכור אותה ליהודים ולבנות עליהם בתים לשבת".

 

           (-)     תושבי שכונת רמת יצחק ביקשו מלשכת רישום המקרקעין להתנתק מהכפר סלמה, וביקשו להכיר באישורים הניתנים על ידי ועד השכונה. כך, במכתבם מיום 18.3.1940, המופנה אל מנהל ספרי האחוזה, נכתב:

 

"אנו מרשים לעצמנו לחזור לענין תעודותינו המוצאות ע"י ועד שכונתנו ואשר לצערנו אינן מוכרות ע"י משרד ספרי אחוזה. נכון שמבחינה רשמית שכונתנו משתייכת לגוש סלמה, אולם הגושים 5145 – 6157 – 6158 – 6159 מיושבים יהודים שיצרו להם חיים חברתיים ומשקיים בלי כל זיקה למרכז האדמיניסטרציה שבכפר סלמה...".

 

           לצד מכתב זה אנו מוצאים מכתבים נוספים לגופים שונים, מהם עולה הבעיה של היעדר סטטוס יורידי לוועד שכונת רמת-יצחק.

 

           (-)     וכך כתב אברהם שור, מראשי ועד שכונת רמת-יצחק, בספר "רמת גן תרפ"ב-תש"ז 1921-1946 ספר היובל", כמצוטט בפסק דינו של בית משפט קמא:

 

"בתפקיד ראשי בשטח הפעולה העמיד הועד את הצורך בסלילת כבישים פנימיים, ובעיקר – את הכביש המחבר את השכונה עם רמת גן... [ ] ...השגת הכספים הדרושים לסלילה היתה שאלה קשה עד למאוד, מפני שלשכונה, כגוף ציבורי לא היה כל רכוש לשעבד. . . עם כל זאת התגברנו על הקשיים ובתחילת החורף של שנת תרצ"ו התחילו בסלילת הכביש הראשי של השכונה, ולאחר מאמץ כביר נוסף נסלל על ידנו גם הכביש המחבר את השכונה עם רמת גן" (הדגשות שלי – י.ע.).

 

           עוד אנו מוצאים ברשימותיו של מר שור על אודות תולדות השכונה (נספח י"א/6 לחוות דעת המודד אברבוך מטעם העירייה):

 

"הכבישים: הועד הנ"ל השקיע מרץ רב בבצוע פעולת הכבישים. לא קלה היתה העבודה בלי גושפנקה חוקית רשמית, ביחוד שנמצאו מספר אנשים אשר שמו מכשולים בדרך כדי להכריח את התושבים לקבל חוקה לא לפי רוחם, אחרי שטענו כי בלי אגודה קאופרטיבית חוקית לא יתכן לסלול את הכבישים... הועד הנ"ל התגבר על כל הקושיים ובחדש אבגוסט 1935 נחתם החוזה עם ה"ה כהן-בקר בדבר סלילת הכבישים בתוך השכונה".

 

           לצד רישומים אלה, קיימים מסמכים נוספים המעידים על גביית כסף מהתושבים לצורך ביצוע עבודות הסלילה.

 

           (-) אותו מר שור שכתב את הדברים, שימש כמזכיר האסיפה הכללית של תושבי רמת יצחק מיום 27.4.1935 (נספח י"ג לערעור העירייה). בפרוטוקול האסיפה נרשם כי מר בורשטיין פתח את האסיפה בשם המועצה. בתחילת הפרוטוקול נרשם כי התפתח "אינצידנט קטן" לאחר שרבים בקהל התפרצו בצעקות ודרשו לדבר אידיש כיוון שהרוב אינו מבין עברית, והוחלט לתרגם אך ורק את ההצעות. בהמשך נכתב כי התעוררה שאלת הכבישים, וכי הועד עיבד תכנית השתתפות בעלי הבתים בכביש ורוב הקהל נענה לכך ומיהר להסדיר את התחייבויותיו. אחד הקשיים שהתעוררו בעניין זה נבע מכך שהועד אינו גוף יורידי, כך שאינו יכול להיות "הלווה" וללוות כסף עבור הסלילה. בעיה נוספת היא שרוחב הכביש הוא רק 5 מטר בעוד שהכביש צריך להיות ברוחב של 8 מטר. בפרוטוקול נכתב כלהלן:

 

"לועד היה גם מו"מ עם המרצה [מהמשך הפרוטוקול עולה כי הכוונה לבורשטיין המנוח – י.ע.] והצליח לקבל את הסכמתו להקציב את השטח הדרוש להרחבת הכבישים בגבולותיו וגם שישלם את חלקו בכביש במזומנים... [ ] ...בענין המגרשים הצבוריים באנו בהסכם עם המרצה (מר בורשטיין) [כך במקור – י.ע.] אשר הוא מעוניין באופן נפשי ע"י השם בשכונה וגם מטעמים כלכליים הוא מעונין בה, מכיון שכל מה שהישוב מתפתח עסקיו הפרטיים הולכים ומתפתחים וגם ממנו קבלנו הבטחה של מתן מגרש צבורי, אחרי שיעשה את הפרצלציה באדמתו...[ ] ...בסוף דבריו מאחל המרצה לאספה עבודה מעשית לצורך השכונה".

 

           ומייד בהמשך אנו מוצאים את הדו-שיח הבא:

 

"גב' הגיתי: למי שייכים הכבישים?

בורשטיין: למי שדורכים עליהם"

 

           ובהמשך האסיפה:

 

"גב' הגיתי: אנו חתמנו על חוזים ואף אחד מאתנו לא שם לב למי שייכים הצנורות ולמי הכבישים. שמענו שהכבישים שייכים למוסר הדו"ח... כעת שמענו שהכבישים יעברו ע"ש כאשר נהיה גוף יורידי. הצהרה זו סתמית היא וחושש הוא שמא נצטרך לחתום עוד שטרות תמורת הכבישים כאשר יעברו אלינו – הוא חושב שכל מי שקונה מגרש, הרי הכבישים שייכים ועומדים לקניין לו. ורצוי אפוא שהדבר יתברר מייד.

לוין: הכבישים שייכים לקונים. היות והפרצלציה נעשתה ע"ח המכירה.

 

           בהמשך אומר מזכיר האסיפה, מר שור:

 

"כל הנאספים יצטרפו אלי וימסרו את תודתם למר בורשטין ולחבריו בעד עבודתם הפעילה עד כה כלנו יודעים להעריך את פעולותיהם ומצטער אני על שהתקבל כאילו הרושם שישנם מתלוננים במחנה".

 

           אך בהמשך האסיפה דומה כי נוצרה מתיחות בין חברי הועד לבין בורשטיין המנוח, ומר שור אומר:

 

"וכעת יסלח נא לי מר בורשטין על המלים המיוחדות שתהיינה מכונות אליו. הוא מר בורשטין, הדגיש כמה פעמים שהועד נהל אתו משא ומתן בענינים שונים ועל פי רב הצליח – לי לא מובן איך יוכל האדם לנהל משא ומתן עם עצמו ולפעמים על אינטרסים פרטיים שלו ותמיד להצליח ע"ח ולתועלת השני הדבר קשה להבין",

 

           ובהמשך אומר כי העובדה שבורשטיין שילם עבור חלקו בכבישים במזומן אין בה כל רבותא, מאחר שבתשלום מזומן חסך לעצמו בריבית. לאחר מכן עוברת רשות הדיבור לבורשטיין:

 

"...בעניין הכבישים – מכרתי חלקת אדמה לגולדשטיין ורצוני שהקושנים ירשמו על שמי וזה בטח לתועלתכם, כי לפי מצבנו הנוכחי אעביר בכל רגע את הכבישים על שמכם מה שלא היה נעשה אם הכבישים היו נרשמים על שם המוכתר".

 

           בורשטיין טענה כי לא ברור באלו כבישים מדובר, אך אין כל אינדקציה לכבישים אחרים הרלוונטיים לשכונת רמת יצחק ואשר נרשמו בשעתו על שם בורשטיין המנוח. מכל מקום, גם בהיעדר התייחסות ספציפית לכביש מושא דיוננו, מהדברים עולה בבירור כי תושבי השכונה התמרמרו על כך שהדרכים לא נרשמו על שמם, וכי בורשטיין המנוח הבהיר כי הכבישים שייכים לציבור ("למי שדורכים עליהם"), כי הרישום על שמו נעשה עבור רוכשי המגרשים לטובתם שלהם, כדי שלא יירשמו על שם מוכתר הכפר סלאמה, וכי יעביר את הרישום על שמם לכשיתבקש.

 

           (-) שש שנים לאחר מכן, הגישו תושבי השכונה התנגדות לתוכנית של הועדה המקומית רמת גן (ייתכן שלתוכנית J). במסמך, הנושא את הלוגו "רמת-גן ב' (טלפון 7244) רמת יצחק", נכתב, בין היתר (נספח ט"ז לערעור העירייה):

 

"שכונתנו נוסדה לפני 6 שנים על שטח שהיה שיך למר בורשטין אברהם ואשר חולק ליחידות בזמן שהחוק לבנין ערים עוד טרם חל עליו. השכון הוצא לפועל ע"י הקבלן ה' גולדשטין שלמה למאה וארבעים משפחות. הובטח אז למשתכנים כי הוקצה שטח מתאים למגרשים צבוריים. הבטחה זו לא נתמלאה עד היום"

 

           ובהמשך הדרך, מלינים התושבים על רוחב הכביש הסלול [המסומן כרחוב מס' 31, אך לא ברור לאיזה כביש הכוונה – י.ע.], ועל כך שבמקום שיורחב ל-15 מטר, הועמד רחבו על 14 מטר כאשר 2 מטרים יילקחו מאדמת התושבים מבלי להתחשב במצב הסוציאלי של אותם תושבים ו"עוד יש להוסיף כי באחד הימים תועמד בודאי שאלת הרחובות הפנימיים בשכונתנו ואז יתכן שאותם התושבים יהיו לוקים כפלים". מכאן, שהתושבים התייחסו לכבישים הפנימיים כאל קניינם, כאל חלק מהשכונה.

 

           (-)     מסמך נוסף התומך בתזת הנאמנות, אנו מוצאים בכתב ההתנגדות שהגיש בורשטיין המנוח לתכנית בניין עיר J יחד עם אחרים, שם נכתב:

 

"7. התכנית המפורטת הנ"ל כוללת גם חלק מהדרכים שהקצבנו בזמנו בקשר לחלוקה למגרשים, והן מס' 94, 95 וחלק ממס' 444, ששטחן הוא כ-2,000 מ.מ.

...

13. לפי מובנם של הסעיפים הקטנים (1), (2) סעיף 29 שטח הדרכים שבזמנו הקצבנו (סעיף 7 מהתנגדותנו זו) ושכעת אתם הופכים אותן למרחב פתוח לרבים או להרחבת דרכים או לפתיחת דרכים חדשות, צריך להחשב כאילו ניתן על ידינו כעת ויחשב על ידינו בתור שטח מופקע מאיתנו".

 

(בהמשך מכתבו, מפרט בורשטיין מדוע לא כדאי לעיריה להפקיע שטחים נוספים, הן בשל הסכומים הגבוהים שתאלץ לשלם בגין ההפקעה ומאחר שממילא אם המגרשים ישארו כמגרשי בנין "נקים עליהם בנינים עם גנות יפות ונרחבות, שתהינה לברכה לכל הסביבה, ע"י כך שנצור שטחים ירוקים נרחבים, נפתח את הסביבה ואת הדרכים והכבישים...").

 

           מכאן, שבורשטיין התנגד להפקעות משטחו, בטענה כי כבר הפריש לטובת הציבור דרכים, לרבות מחלקה 444 שהיא הורתה של חלקה 922 מושא דיוננו.

 

15.      בכל האמור לעיל, יש לתמוך בתזה של העירייה כי בורשטיין המנוח כבר הכיר בכך שהדרך שייכת לרוכשי המגרשים, שבנו עליהם את השכונה וסללו על חשבונם את הכבישים והדרכים באמצעות הועד. שאילולא כן, וללא דרך גישה לדרך הראשית, לא יכול היה בורשטיין המנוח למכור את המגרשים עליהם נבנו בתי השכונה אשר כה חפץ ביקרה, הן מאחר שנשאה את שם אביו המנוח והן בשל האינטרסים העסקיים שלו. בתזה זו של העירייה, יש כדי להסביר מדוע בורשטיין המנוח, שהתגורר בסמוך, לא מחה ולא פעל כנגד העירייה ולא התנגד לשימוש בדרך, למרות שהייתה רשומה על שמו, משך כשלושים שנה עד לפטירתו בשנות השישים.

 

           לא למותר להזכיר כי בורשטיין המנוח לא היה מפשוטי העם, אלא אדם רב פעלים שהתמצא היטב במקרקעין באיזור, כמי שרכש את המקרקעין, ערך את הפרצלציות ומכר את המקרקעין לצדדים שלישיים, וכמי שכיהן בתפקיד יו"ר מועצת שכונת רמת יצחק. בורשטיין המנוח אף מכר את רשת צינורות המים שהניח בשכונת רמת יצחק לעיריית רמת-גן (נספחים כב-כג לתצהיר כהן מטעם העירייה). קשה אפוא להלום כי בורשטיין המנוח היה שוקט על שמריו, לו סבר באמת ובתמים כי זרים מתהלכים עשרות בשנים בנחלתו. מכאן טענת העירייה, כי יורשי בורשטיין מבקשים כיום "למכור" פעם נוספת את הדרך לעיריית רמת-גן, לאחר שהדרך כבר נמכרה למעשה לתושבי השכונה.

 

           לא נעלם מעיני כי חלקה 922 נרשמה על שם בורשטיין בעקבות הפרצלציות רק ביום 18.3.1948, בעוד המקרקעין סופחו לתחום הרשות המקומית רמת-גן כבר בשנת 1938 - שאז הוקמה ועדת בניין ערים רמת גן ושכונת רמת יצחק הוכנסה לתחום פיקוחה. מכאן טענת בורשטיין כי בשנת 1948 כבר היה קיים גוף משפטי יהודי שניתן היה לרשום את על שמו את חלקה 922, ללא חשש שהחלקה תירשם על שם מוכתר הכפר סלמה. ברם, טענה זו מתעלמת מכך שעד שנת 1944 הגוש כולו היה רשום כמשתייך לכפר הערבי סלמה. בורשטיין הוא שיזם את שרשרת הליכי הפרצלציה, כאשר החלקות המהוות את הדרך היו רשומות על שמו לאורך כל הדרך, והרשות המקומית רמת גן אליה נסתפחה שכונת רמת יצחק, לא יכולה הייתה לדעת על כך.

 

16.      ולבסוף, לא למותר להזכיר את השיהוי הכבד האופף את תביעתה של בורשטיין. מדוע לא פעל בורשטיין המנוח עוד בחייו, אלא השלים עם העובדה שבמרחק קצר מביתו, עוברים מדי יום ביומו נגד עיניו, מאות אנשים ברחובות הרשומים על שמו? מדוע המתינה משפחת בורשטיין עד לאחר פטירתו? ומדוע לאחר שבורשטיין שלחה מכתב אחד בשנת 1963 בקשר לדרך, היא לא יספה אלא המתינה 30 שנה נוספות עד שפנתה שוב לעירייה? שיהוי זה, כשלעצמו, מכרסם בטענותיה של בורשטיין, ויש בו כדי לגרום לנזק ראייתי כבד לעירייה. בחלוף 60 שנה, לא נותרו עדים שיכולים היו למסור ממקור ראשון על הדברים, מה שאילץ את העירייה, לטענתה, לפשפש בגנזכיה, בארכיון בית קריניצי, בספריית בית אריאלה ובלשכת רישום המקרקעין, על מנת לדלות מסמכים רלבנטיים. את הנזק הראייתי שנגרם בשל ערפל הזמן יש לזקוף אפוא לחובתה של בורשטיין.

          

17.      טענה נוספת של בורשטיין הינה כי החלקה אינה משמשת כולה כדרך, שכן על פי התב"ע, מתוך שטח החלקה העומד על 2,927 מ"ר, רק 2,187 מ"ר מיועדים לשמש כדרך, ואילו 600 מ"ר נועדו לשמש כשצ"פ ו-140 מ"ר עבור מבני ציבור.

 

           בדיון שהתקיים בפנינו, הצענו לצדדים למנות מודד מטעם בית המשפט על מנת לבחון אם אכן החלקה משמשת כולה כדרך, ואם לאו – מה שטח החלקה המשמש למטרות אחרות. ברם, הצדדים לא נענו להצעתנו. בנסיבות אלה, לאחר שבחנתי את חומר הראיות, לא ראיתי לסטות מקביעתו העובדתית של בית משפט קמא כי החלקה כולה משמשת כדרך ציבורית, כאשר חלק הארי של החלקה מהווה את רחוב לוחמי סיני ויתרתו משמשת כשביל בתוך הגן הציבורי בהמשך הרחוב. בהקשר זה אציין כי העירייה הגישה לבית משפט קמא חוות דעת מומחה מטעמה, ממנה עולה כי החלקה משמשת בפועל כדרך ציבורית וכשביל ציבורי. גם בתשריט החלוקה של חלקה 56 הגובלת עם חלקה 52, מופיעה המילה "Road" מעל חלקה 52. בדומה, במפת החלוקה של חלקה 444 (אשר נוצרה כאמור מחלקה 52, ואשר ממנה נוצרה חלקה 922) מכוּנה חלקה 444 "Road" (שם, נספח י"ב), ואף בכך יש משום תימוכין לטענת העירייה כי החלקה שימשה כולה כדרך. מכל מקום, לא מצאתי בחומר הראיות עדות הסותרת את האמור.

 

לסיכום עניין בורשטיין

 

18.      דין ערעור בורשטיין להידחות ודין ערעור העירייה להתקבל במלואו, במובן זה שיש לראות את בורשטיין כמי שרשום כבעלים של חלקה 922 בנאמנות עבור הציבור, וכיום עבור העירייה, והעירייה זכאית להעביר את הבעלות בחלקה (כיום רחוב לוחמי סיני) על שמה ללא תמורה.

 

           דין ההתיישנות אינו עומד לרועץ לעירייה משני טעמים: ראשית, מירוץ ההתיישנות אינו מתחיל כל עוד הנאמן אינו כופר בזכות הנהנה (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 67-69 (2003); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר (דרויש) רינה, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002)). שנית, נוכח סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, בהתחשב בכך שכל עוד לא הועלתה טענה לגבי הזכויות ההיסטוריות בנכס, אין לצפות מהעירייה כי תנבור מיוזמתה ברישומי לשכת המקרקעין ובמסמכים קדמוניים מבלי שנתעורר הצורך לכך, בפרט לאור 60 שנות השימוש הציבורי אשר נעשה במקרקעין, באין פוצה פה ומצפצף.

 

 

           למעלה מן הצורך, אומר כי אילו הייתי דוחה את הסעד הראשי של העירייה לרישום הדרך על שמה, הייתי נעתר לסעד החלופי של רישום זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין (על התנאים הנדרשים לשם הכרה בזיקת הנאה מכוח שנים אעמוד להלן בדוננו בעניין רום). זאת, בהתחשב בכך שהשימוש הציבורי במקרקעין החל בשנת 1933 וחלפו כ-60 שנות שימוש ללא עוררין מצד בורשטיין (מכתבה של בורשטיין לעיריה מיום 14.11.1963 אינו מהווה מחאה או מכתב התנגדות, נהפוך הוא, ולאחר מכתב זה נשתררה "שתיקה" עד לתחילת ההתכתבויות בשנת 1993).

 

           בנוסף, ומבלי לקבוע מסמרות, דומה כי ניתן היה להכיר גם ברישום זיקת הנאה לטובת הציבור מחמת השמטה בפנקס, באשר זיקת ההנאה שהייתה רשומה לטובת חלקה 52 על חלקה 28 וזיקת ההנאה שנרשמה על חלקה 52 נשמטה במהלך שרשרת הפרצלציות. מכל מקום, משהגענו למסקנה כי העיריה זכאית להרשם כבעלים של הדרך, איננו נדרשים לנושא זיקת ההנאה, ועל נושא זה אעמוד בעניין רום.  

 

עניין רום

 

19.      שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת מ' אגמון-גונן), במסגרתו חויבה המערערת בע"א 551/09 (להלן: עיריית רמת גן או העירייה) לשלם למשיבים את שווי הזכות שקיבלו בירושה בסך של 116,185 ₪, משנקבע כי העירייה נהנתה במשך שנים מחלקת מקרקעין בבעלות פרטית מבלי שננקטו על ידה הליכי הפקעה מתאימים. כן חויבה העירייה לשאת בהוצאות משפט ושכר טרחת עורכי-דינם של המשיבים בסכום כולל של 50,000 ₪.

 

רקע עובדתי

 

20.      ראשיתם של דברים בחלקה בשטח של 22,979 מ"ר, הידועה כחלקה 14 גוש 6159 (להלן: חלקה 14), אשר היתה בבעלות בנק אשראי חברה הדדית בע"מ (להלן: בנק אשראי) (יצוין כי גוש 6159 ממוקם צפונית לגוש 6158 הנזכר לעיל בעניין בורשטיין). בשנת 1934 אושרה תכנית לחלוקה ופיצול של חלקה 14, וזו פוצלה ל-40 חלקות: 39 חלקות רגילות לבניה אשר שטחן נע בין 452-525 מ"ר האחת, אשר כונו חלקות 30-68 ואשר עליהן נבנו בתים במהלך השנים, וחלקה נוספת, היא חלקה 69, אשר שטחה 4,812 מ"ר ואשר מחברת בין המגרשים שבחלקות 30-68 (להלן: חלקה 69 או החלקה). חלקה זו, אשר אין חולק כי עד היום משמשת כרחוב, היא העומדת במוקד הסכסוך בין הצדדים.

 

21.      ביום 17.5.1935 נחתם שטר מכר בין בנק אשראי לבין אדם בשם זאב מילנר (להלן: מילנר), אשר פעל כמיופה כוחו של גיסו, מר נחמן ויסוצקי, אשר התגורר באותה העת בפולין (להלן: נחמן ויסוצקי או ויסוצקי). על פי שטר המכר, רכש ויסוצקי את הבעלות בחלקה 69 תמורת 1,025 לירות ארץ-ישראליות.

 

           כפי שהוזכר בפתח הדברים, בעת רכישתה שכנה החלקה בשטחו המוניציפאלי של כפר סלאמה. למען השלמת התמונה, יצוין כי במסגרת צו מס' 110 של הנציב העליון מיום 14.11.1938 הוגדרו גבולות איזור בנין ערים של רמת גן ככוללים את גוש 6159 בו נמצאת החלקה (מוצג ח' לערעור העירייה), וכי בצו נוסף של הנציב העליון מיום 27.4.1944, הוגדר אזור השיפוט של המועצה המקומית (כתוארה דאז) רמת גן, ובו נכלל גוש 6159 (מוצג ט' לערעור העירייה).

 

22.      ויסוצקי ובני משפחתו נספו בשואה, אולם שניים מילדיו הספיקו למלט נפשם ולעלות ארצה בשנות ה-30. נכדיו של ויסוצקי, ילדיהם-יורשיהם של שני ילדיו אשר עלו ארצה, הם המשיבים בע"א 551/09 והמערערים בע"א 698/09 (לעיל ולהלן: המשיבים).

 

           המשיבים, יורשי יורשיו של ויסוצקי, הגישו תביעה נגד עיריית רמת גן בטענה כי זו הסיגה את גבולם או התעשרה על חשבונם, ועל כן עליה לשלם להם דמי שימוש ראויים בסך של 4,000,000 ₪ בגין השימוש שנעשה על ידי העירייה בחלקה 69 לאורך השנים.

 

פסק דינו של בית משפט קמא

 

23.      תחילה נדרש בית המשפט המחוזי לטענת העירייה כי תביעת המשיבים התיישנה. בית המשפט אימץ את עדותו של יוסף ויסוצקי ז"ל, בנו של נחמן ויסוצקי (אשר מילנר היה דודו, אחי אמו), אשר טען כי נודע לו על זכויותיו בחלקה 69 רק בשנת 1999, עת בן דודו משה מילנר, בנו של זאב מילנר (אשר מטענות הצדדים עולה כי נפטר בשנות ה-50), יצר קשר עם בנו והודיע לו כי מצא קושאן הרשום על שם אביו נחמן ויסוצקי. אי לכך, ובהתאם להוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות), בית המשפט קבע כי יש להתחיל למנות את תקופת ההתיישנות מיום שנודעה לתובעים עילת התביעה (קרי, משנת 1999), ועל כן התביעה – אשר הוגשה ביום 12.6.2001 – טרם התיישנה במועד הגשתה.

 

24.      אשר לרכישת חלקה 69 על ידי ויסוצקי, בית המשפט קבע כי אין ספק שבוצעה עסקת מכר ביום 17.5.1935, אשר תועדה בשלשה מסמכים מאותו תאריך: שטר מכר שנערך בין בנק אשראי לבין ויסוצקי באמצעות מילנר (בה סווגה חלקה 69 כ"אדמת בניין" מסוג מירי); תעודת הרישום (אשר אף בה סווגה חלקה 69 כ"אדמת בניין" מסוג מירי); ונסח הרישום ההיסטורי של חלקה 69 (בה סווגה חלקה 69 כדרך -"Road"). נקבע אפוא כי אין מחלוקת ביחס לעובדה שויסוצקי רכש את חלקה 69 ונרשם כבעליה כדין. כן נקבע כי אין מחלוקת על כך שהחלקה משמשת בפועל כדרך ציבורית.

 

           בית המשפט עמד על כך שהעירייה הודתה במכתבה מיום 27.7.2000 אל בא-כוח המשיבים, כי כפי הנראה רישום החלקה בבעלות פרטית מקורו בטעות היסטורית שיש לתקנה. אלא שהעירייה לא פעלה להסדרת העניין, לא בדרך של הפקעה ולא בדרך של רישום זיקת הנאה מכוח הוראות סעיפים 98-92 לחוק המקרקעין. בית המשפט דחה את טענת העירייה כי העדר התנגדות מצד המשיבים לתב"ע 12/PS שפורסמה למתן תוקף ביום 11.12.1941, ואשר בה מוגדרת החלקה כדרך – מהווה ידיעה או הסכמה מצידם לשימוש הציבורי אשר נעשה בחלקה. זאת, לאור הקביעה העובדתית כי דבר הרכישה נודע ליורשיו של ויסוצקי רק בשנת 1999, ובהסתמך על ע"א 588/73 המועצה המקומית גוש חלב נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(2) 501 (1975), שם נקבע כי תב"ע כשלעצמה אינה משנה זכויות קנייניות ואין בכוחה להפוך מקרקעין לכאלה המיועדים לצרכי ציבור. בית המשפט הוסיף כי לולא מחדלה של העירייה (אשר המידע הרלוונטי היה זמין לה ולוועדות התכנון והבניה העוסקות בנושא כל העת) אשר לא פנתה לבעלי החלקה לשם הסדרת העניין, ייתכן שהיה בידי המשיבים-הבעלים לפעול נגד בנק אשראי או נגד מילנר, בטענה לתרמית מצד מי מהם בשל מכירה/רכישה של חלקה ששימשה כדרך. ואולם, מחדלה של העירייה, אשר לא הסדירה את השימוש בחלקה מול בעליה הרשום, הביא לכך שהיא נותרה הכתובת היחידה שניתן לבוא אליה בדרישות בעניין זה, ומשכך אין לעירייה להלין אלא על עצמה.

 

25.      בית המשפט הוסיף כי גם מקום בו התבצעה הפקעה של חלקה שיועדה לדרך ציבורית בעת עריכת הפרצלציה על ידי הבעלים המקוריים, יש לפצות את הבעלים בגין ההפקעה, הגם שהפיצוי ישקף את ערכה הנמוך של החלקה המשמשת כדרך לעומת שוויה של חלקה רגילה שאינה מיועדת לדרך. נקבע כי במקרה דנן העירייה לא הפקיעה את החלקה והיא עושה בה שימוש כרחוב המשרת את כלל הציבור במשך שנים רבות מבלי להסדיר את העניין. משלא ניתן להפקיע רכוש על דרך המעשה שלא על פי חוק, יוצא כי העירייה מחזיקה בחלקה שלא כדין, באופן המקים למשיבים זכות לקבל סעד.

 

26.      בית המשפט דחה את טענת העירייה כי נוצרה זיקת הנאה בחלקה לטובת הציבור מכוח חלוף השנים. אמנם, המשיבים התנגדו לשימוש הציבורי רק בחלוף למעלה מ-30 שנה, אולם היות שנודע להם על זכויותיהם במקרקעין רק בשנת 1999, לא היה באפשרותם להביע את התנגדותם לפני כן.

 

           כן נדחתה הטענה כי קיימת "זיקת כורח" מכוח הוראות המעבר בסעיף 166(א) לחוק המקרקעין ומכוח חובת תום הלב. נקבע כי העירייה לא הוכיחה קיומו של כורח מוחלט ולא הוכח כי במועד עריכת העסקה לא היה כל מוצא אחר ולא היתה אפשרות פיסית למעבר או לסלילת דרך חדשה אלא דרך חלקה 69 בלבד.

 

27.      על רקע האמור, נקבע כי קמה למשיבים עילה מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט, שכן העירייה, ומכוחה הציבור, נהנים מהחלקה שויסוצקי רכש מכספו, מבלי הצדק בדין וללא שננקטו הליכי הפקעה מתאימים. לגבי הסעד, נקבע כי התרופה הראויה היא השבת הסכום ששילם ויסוצקי לבנק, ככל הנראה בטעות. בית המשפט ציין כי תשלום בטעות הוא המקרה הקלאסי של עשיית עושר ולא במשפט, ובגינו יש לתת את התרופה הקלאסית – השבת הסכום. בית המשפט ערך אפוא שערוך של התמורה ששולמה עבור החלקה בסך של 1,025 לא"י בצמוד למדד משנת 1935 ועד 2008, ובהתאם לכך העמיד את הסכום בו חייב את העירייה על הסך של 116,185 ₪. כן חויבה העירייה לשלם למשיבים סך של 50,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דינם.

 

           מכאן הערעורים שלפנינו.

 

ע"א 551/08 - ערעור העירייה

 

28.      העירייה תוקפת את פסק דינו של בית משפט קמא לכל אורך החזית. תחילה מציינת העירייה כי פסק הדין ניתן על ידי כב' השופטת אגמון-גונן מבלי ששמעה את טיעוני הצדדים והתרשמה באופן בלתי אמצעי מעדויותיהם, שכן התיק הועבר אליה מכב' השופטת ר' משל אשר פרשה לגמלאות. לפיכך, העירייה טוענת כי אין לבית משפט קמא יתרון על פני ערכאת הערעור, ואין להחיל במקרה דנן את כלל אי ההתערבות של ערכאת הערעור בממצאי עובדה ומהימנות.

 

29.      העירייה מוסיפה וטוענת כי שגה בית משפט קמא בקבעו כי תביעת המשיבים לא התיישנה, וטוענת כי אם ויסוצקי או מילנר-שלוחו היו סבורים כי החלקה אינה רחוב ציבורי, היה עליהם למחות על כך בפני העירייה לפני שנים רבות.

 

           לדברי העירייה, חלקה 69 סווגה כדרך כבר במסגרת תכנית הפרצלציה של חלקה 14 (כאשר ציון סוג החלקה כ"מירי" נובע מהעתקה של רשם המקרקעין את סוג הקרקע מחלקת האם). העירייה מדגישה כי צורתה הבלתי-רגולרית של חלקה 69 מוכיחה את ייעודה כדרך, שאלמלא שימשה כדרך, כשני שלישים מהחלקות שנוצרו בעקבות הפרצלציה של חלקה 14 היו נותרות מחוסרות גישה.

 

           לטענת העירייה, משקיבל בית משפט קמא את טענתה כי החלקה סווגה כדרך עובר לרכישתה על ידי ויסוצקי (לאור רישום ההערה "Road" בנסח הרישום ההיסטורי), היה עליו לדחות את טענת המשיבים כי ויסוצקי לא ידע על כך שהחלקה מסווגת כדרך עקב רישום המילים "מגרש לבניה" בשטר המכר ובתעודת הרישום משנת 1935. העירייה מוסיפה בהקשר זה כי רשם המקרקעין מסתמך על הרשום בשטר המכר ברשמו את סוג הקרקע, כי אין לו כלים לדעת אם מדובר בדרך או במגרש לבניה, וכי התיאור "אדמת בנין" בשטר המכר נכתב על ידי מילנר או הבנק לאשראי. אשר על כן, משהוכח כי החלקה סווגה כדרך כבר בשנת 1934, יש בכך כדי להביא לדחיית תביעת המשיבים מחמת התיישנות.

 

           אשר לסעד שנפסק בדמות השבת כספי הקניה, העירייה טוענת כי סעד מעין זה כלל לא נתבע בכתב התביעה, בו עתרו המשיבים לחייב את העירייה בתשלום דמי שימוש ראויים. מכל מקום, משחוייבה העירייה לשלם למשיבים את מחיר החלקה, היה על בית המשפט להשלים את מלאכתו ולהורות על העברת הבעלות בחלקה על שם העירייה.

 

30.      לטענת העירייה, במועד הפרצלציה של חלקה 14, המתחם כולו היה שייך לכפר הערבי סלאמה, והפרצלציה נערכה בלא פיקוחה של רשות תכנונית כלשהי. כארבע שנים לאחר מכן, בשנת 1938, הוכנס המתחם לשטח התכנון והפיקוח של ועדת בנין ערים רמת גן, שעה שהחלקה כבר שימשה כרחוב, ורק בשנת 1944 הועבר גוש 6159 לתחום השיפוט של המועצה המקומית (כתוארה דאז) רמת גן. הפרצלציה בוצעה כחלוקה מרצון ונערכה על ידי מילנר, ואילו היה המתחם מצוי תחת פיקוחה של ועדת תכנון כבר בעת עריכת הפרצלציה, ברי כי זו היתה דורשת להפקיע לפחות 25% מהמתחם לצרכי ציבור בלא תמורה והייתה דואגת לרשום את הדרך על שם הרשות הציבורית, בהתאם לסעיף 25 לפקודת בניין ערים (1929, 1936) שהייתה אז בתוקף, ובהתאם לסעיף 26 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 דהיום.

 

31.      עוד טוענת העירייה להעדר יריבות בין המשיבים לבינה. לגישתה, בנק אשראי לא היה מעוניין להישאר בעלים של חלקה המיועדת לדרך, אשר נועדה לשרת את החלקות 30-68 שנוצרו בעקבות הפרצלציה. הבנק הוא שמכר את החלקה לויסוצקי (באמצעות מילנר), ולכן טענות המשיבים צריכות להיות מופנות נגד מילנר, אשר גרם לכך שויסוצקי רכש דרך שאין לה כל ערך ושלא ניתן למכרה, ואשר יש לראותה כחלקה שלמעשה כבר נמכרה לשימושם של רוכשי חלקות 30-68.

 

           עוד נטען כי רישום הבעלות על החלקה היה צריך להיעשות על שם הרשות המוניציפאלית, דהיינו, על שם המוכתר של כפר סלאמה ולחלופין על שם הנציב העליון. ואולם, מאחר שלא היתה זו רשות יהודית, הנוהג המקובל באותם ימים היה להשאיר שטחים ציבוריים רשומים על שמות פרטיים מושאלים, ומאוחר יותר להעבירם ללא תמורה על שם המדינה או הרשות המקומית.

 

           העירייה מפנה לסעיף 232 למג'לה אשר היה בתוקף בעת מכירת החלקה, ולפיו כל השייך לממכר, כולל השבילים המובילים לדרך הרבים, הריהו בכלל המכר. לפיכך, לטענת העירייה, הבעלים האמיתיים של חלקה 69 הם בעלי 39 החלקות הנוספות (חלקות 30-68) הסובבות את החלקה. העירייה טוענת כי העברת הרחובות מבנק אשראי לויסוצקי היתה, לכל היותר, פיקדון בנאמנות לשם העברתו ללא תמורה לרשות הציבורית העברית שתקום בבוא היום. בנק אשראי או מילנר הפרו את חובת הנאמנות, שעה שהעבירו את החלקה על שמו של ויסוצקי (בתמורה או שלא בתמורה), ומילנר הפר את חובתו להעביר את החלקה על שם המועצה רמת גן עת סופחה החלקה לתחומה. לכן, יש להורות על העברת הבעלות בחלקה על שם העירייה בהיותה הנהנה בנאמנות.

 

           לטענת העירייה, המשיבים אינם יכולים להסתמך כעת על מחדליהם של בנק אשראי ומילנר או על תרמית שעשה מילנר ולהתעשר על חשבון הקופה הציבורית, וככל שיש להם טענות עליהם להפנותן נגד בנק אשראי ומילנר, ולחלופין, לאלו שנהנו מהחלקה (בעלי חלקות 30-68). מכל מקום, אין למשיבים סיבה לבוא בטענות נגד העירייה, אשר קיבלה את החזקה בחלקה במועד סיפוחה לתחומה המוניציפאלי בתור דרך שאין עליה עוררין. יתרה מכך, לעירייה לא צמחה כל טובת הנאה מסיפוח החלקה, אשר שירתה את הבתים שנבנו במהלך השנים בחלקות 30-68, והיא אף השקיעה משאבים מרובים לטובת הציבור.

 

32.      העירייה מצביעה על כך שמילנר חתם בשעתו גם על תכניות האינסטלציה בהיתרי הבניה של מגרשים שונים, כאשר לצד חתימתו כתוב במפורש כי חלקה 69 היא דרך. כן מצביעה העירייה על כך שמילנר עצמו נרשם כבעליהן של שלוש חלקות הצמודות לחלקה, ואף היה שותף לבניית בתים לצד החלקה. ברור אפוא כי מילנר ידע שהחלקה משמשת כדרך, ושתיקתו משך כ-16 שנה (עד יום מותו) מעידה על כך. לטענת העירייה, יש לייחס את ידיעת השלוח (מילנר) לשולח (ויסוצקי), ולכן טענות המשיבים, אם בכלל, צריכות להיות מופנות למילנר. בנוסף, קשה להלום כי ויסוצקי עצמו ובנו יוסף לא ידעו כל השנים על רכישת החלקה.

 

33.      לטענת העירייה, שגה בית משפט קמא כשקבע כי לא הוכח שלמגרשים לא היו דרכי מוצא אחרות. אלמלא התאפשר המעבר הציבורי על פני חלקה 69, חלקות 30-68 היו הופכות למובלעת מנותקת, וברור שאף פקיד רישום לא היה מאשר פרצלציה ללא הקצאת הדרך, ואף רשות תכנונית לא היתה מתירה רישום חלקות ללא גישה וללא מוצא. זו הסיבה בגינה מילנר עצמו לא התנגד לתכניות בנין העיר המאוחרות שאישררו את השימוש והייעוד של החלקה כדרך.

 

           עוד נטען, כי שגה בית משפט קמא, הן בקביעה כי לא נוצרה זיקת הנאה בחלקה מכוח חלוף השנים, הן בקביעה כי לא קיימת לעירייה זיקת כורח, והן בקביעה כי לא הוכח שחלקות 30-68 היו תלויות בחלקה כדרך גישה ומוצא.

 

           לסיום טוענת העירייה כי יש לבטל את חיובה בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורכי דינם של המשיבים, נוכח העובדה שתביעת המשיבים לקבל דמי שימוש במיליוני ₪ נדחתה בסופו של דבר, וכל שנפסק להם היה דמי השבה שלא נתבעו על ידם מלכתחילה. אציין כי בדיון שבפנינו, הביעה העירייה נכונות להותיר בידי המשיבים את הסכום שנפסק לזכותם, אך בכפוף לכך שהדרך תירשם על שמה.

 

עיקרי תשובת המשיבים וערעורם – ע"א 698/09

 

34.      המשיבים אינם חולקים על כך שייעוד החלקה שונה לדרך ציבורית. אלא שלטענתם, ייעוד זה נקבע בשנת 1942, כשמונה שנים לאחר שהחלקה נרכשה על ידי ויסוצקי, והא-ראיה שבמפת הפרצלציה מרצון על פיה נוצרה חלקה 69, היא לא מכונה בשם "דרך". כן מפנים המשיבים למכתב של העירייה למשיבים, שבו נאמר כי החלקה יועדה לדרך רק בשנת 1941. לטענתם, הצורה המפותלת והלא-רגולרית של החלקה, כשלעצמה, אינה יכולה ללמד על ייעודה. מכל מקום, המשיבים סמכו ידיהם על קביעת בית משפט קמא כי ייעוד החלקה כדרך בין לפני הרכישה ובין לאחריה אין בו כדי לשנות את זכויותיו הקנייניות של ויסוצקי אשר רכש את המקרקעין כדין ונרשם כבעליהם. מכאן תביעתם לתשלום בגין השימוש שנעשה בדרך ולפי שוויה של החלקה כדרך.

 

35.      המשיבים טוענים כי העירייה לא ביססה את טענתה כי החלקה הוחזקה עבורה בנאמנות, כמו גם את טענתה כי בבסיס עסקת המכר עמדה תרמית של מי מהצדדים. כן נטען כי לא ייתכן שסיווגה של חלקה 69 כדרך נועד לאפשר בניה ביתר המגרשים, באשר מחומר הראיות עולה כי בהתאם למצב הקיים בשטח ערב הפרצלציה, כבר היה בנוי בית על חלקה 14.

 

           אשר לטענת העירייה בדבר זיקת הנאה או זיקת כורח, המשיבים תומכים יתדותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא.

 

36.      ערעורם של המשיבים מופנה נגד הסעד אשר נפסק לזכותם על ידי בית משפט קמא. לטענתם, במסגרת ההליכים בפני בית משפט קמא הוסכם ונקבע כי הדיון בתביעה יפוצל, כך שתחילה תידון שאלת חבות העירייה, ורק לאחר מכן, ככל שיהיה צורך, תידון שאלת גובה התשלום (החלטת בית משפט קמא מיום 29.9.2005). ואולם, בית משפט קמא חרג מהחלטתו והכריע בשאלת גובה הפיצוי מבלי שהצדדים השמיעו טענותיהם בעניין. אי לכך, המשיבים מבקשים כי הדיון בתיק יוחזר לבית משפט קמא על מנת לדון בגובה התשלום.

 

           אשר לפיצוי עצמו, המשיבים קובלים על כך שחרף קבלת טענותיהם, לא נפסקו לזכותם דמי שימוש במקרקעין המגלמים את "ערך ההנאה" שהפיקה העירייה ושעודנה מפיקה מהשימוש במקרקעין כדרך ציבורית. לחלופין, המשיבים טוענים כי הסכום שנפסק לזכותם לא נשא ריבית, ואף לא הוערך בהתאם למנגנון הקבוע בחוק נכסים של נספי השואה (השבה ליורשים והקדשה למטרות סיוע והנצחה), התשס"ו-2006. בנוסף, המשיבים קובלים על סכום ההוצאות שנפסק לטובתם, הנמוך מכדי הוצאותיהם בפועל.

 

דיון

 

37.      הקדמנו ואמרנו כי הערעורים שלפנינו מחזירים אותנו במנהרת הזמן לאמצע שנות ה-30 של המאה הקודמת. מטבע הדברים, הדבר מציב קושי ראייתי, בהיעדר אפשרות מצד הערכאה הדיונית להתרשם באופן בלתי אמצעי מעדויותיהם של הנוגעים בדבר, אשר הלכו לבית עולמם לפני שנים ארוכות. נפנה אפוא לדון בטענות הצדדים על פי חומר הראיות המונח בפנינו, מתוך הכרה בקושי הכרוך בניסיון לעמוד על הנסיבות אשר אפפו את התנהלות הצדדים בזמן אמת כהווייתן.

 

           כמו בעניין בורשטיין, גם במקרה זה העירייה טענה בשני מישורים חלופיים. במישור האחד, טענה העירייה לזכות בעלות בחלקה, בטענה שזו נרשמה מלכתחילה על שם ויסוצקי כנאמן עבור הרשות המקומית, או בטענה כי במצב הדברים הרגיל הרשות הייתה זכאית ממילא להפקיע ללא תמורה עד 25% מחלקה 14 טרם הפרצלציה. במישור השני טענה העירייה לזיקת הנאה לטובת הציבור.

 

           אקדים ואומר כי גם כאן הגעתי למסקנה כי יש לקבל את טענתה העיקרית של העירייה, קרי, כי היא זכאית לרישום הדרך על שמה.

 

שלוחו של אדם כמותו

 

38.      ביום 23.4.1934 חתם ויסוצקי על יפוי כוח לטובת מילנר (נספח ה' להודעת הערעור מטעם העירייה). המדובר ביפוי כוח גורף, אשר הסמיך את מילנר לפעול בשמו של ויסוצקי למגוון מטרות, בהן: רכישת מקרקעין, שעבודם, ניהולם, מכירתם וקבלת תשלום עבורם. כן הוסמך מילנר לייצג את ויסוצקי מול כל מוסד, מרשם, ועדה, משרד וערכאה רלוונטיים, להגיש בקשות, לפתוח בהליכים, לתבוע, לאכוף, להשיב ולהתנגד לכל הליך הקשור במקרקעין. ברי אפוא כי שליחותו של מילנר לא התמצתה ברכישת המקרקעין עבור ויסוצקי, וכי תחולתה הינה ביחס לכל ההליכים הקשורים במקרקעין.

 

39.      מערכת הדינים החלה על מערכת היחסים בין ויסוצקי לבין מילנר הנה דיני השליחות. חוק השליחות, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות) טרם נכנס לתוקפו עת נוצרו יחסי השליחות בין ויסוצקי לבין מילנר, והדין החל הינו על פי הוראות המג'לה הרלוונטיות והפסיקה דאז (ראו: הוראות המעבר בסעיף 21 לחוק השליחות; וכן אהרן ברק חוק השליחות א 59 (1996) (להלן: ברק –חוק השליחות)).

 

           ואכן, במג'לה מוקדש פרק לענייני הרשאה ושליחות, כאשר סעיף 1449 מורה לנו בהאי לישנא (ההדגשות במקור – י.ע.):

 

הרשאה משמעותה הכח שאדם מיפה בו את חברו בעסק מעסקיו, מתוך שהוא מעמידו תחתיו בזה העסק.

 

הממנה נקרא מרשה.

הבא תחתיו – מורשה,

ואותו העסק קוראים לו: דבר-ההרשאה.

 

(על ההבחנה במג'לה בין "הרשאה" לבין "שליחות" ראו סעיפים 1450, 1454; על ההבחנה בחוק השליחות ראו ברק – חוק השליחות, כרך א', 366-365).

 

22.      הוראה דומה מצויה בחוק השליחות, הנפתח באלו המילים:

 

השליחות ונושאה

1.    (א) שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי.

 

           כן נזכיר את הוראות סעיף 2, המשלים את הוראת סעיף 1 ומגדיר את התוצאה המשפטית של פעולת השליח במסגרת הרשאתו (ברק – חוק השליחות, כרך א', 427):

 

דין השליחות

2. שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי העניין, את השולח.

 

           עינינו הרואות, המחוקק הישראלי, באמצו את אמרתו של ר' יהושע בן קרחה כי "שלוחו של אדם כמותו" (בבלי, קידושין מא, ע"ב), בחר לייחס באופן מפורש את ידיעתו וכוונתו של השלוח – לשולח. ונזכיר, כי המחוקק לא הסתפק באמירה כללית זו, והבהיר בסעיף 18 לחוק השליחות כי "לענין חוק זה רואים אדם כיודע דבר אם היה עליו כאדם סביר לדעתו או שקיבל עליו הודעה בדרך הרגילה", לאמור: דין אחד לאדם היודע בפועל, שיש בידו הכלים לדעת, או שמוטל עליו לדעת (ראו: ברק – חוק השליחות, כרך ב', 1422). כן מציין ברק כי יש לתת למילים "ידיעתו וכוונתו" פירוש מרחיב, החל גם ביחס לידיעה שבאה לשלוח תוך כדי ביצוע ההרשאה והקשורה בה, אף אם אין היא קשורה לפעולה משפטית שבוצעה על ידי השלוח (ברק – חוק השליחות, כרך א', 462).

 

           אמנם, כפי שצוין, חוק השליחות לא עמד בתוקפו עת נוצרו יחסי השליחות בין ויסוצקי לבין מילנר. עם זאת, הכלל עתיק היומין "שלוחו של אדם כמותו" הכה שורשים בפסיקה במדינת ישראל עוד בטרם נחקק חוק השליחות (ראו, למשל: ע"א 512/63 אולק נ' "לה פונסייר" חברה לביטוח, פ"ד יח(2) 271 (1964), דברי השופט ויתקון בעמ' 274; ע"א 137/57 גרוס את נאס בע"מ נ' קופת מלוה וחסכון שתופית של העובדים, פ"ד יב 702 (1958), דברי השופט (כתוארו אז) זוסמן בעמ' 705). אציין כי הצדדים בענייננו לא טענו לעניין תוקפו ומהותו של הדין בסוגיה זו בתקופה הרלוונטית. מכל מקום, פשוט בעיניי כי הכלל האמור, מעצם טיבו, פורש יריעתו גם על ידיעותיו של השלוח, ומייחס אותן לשולח, לכל הפחות מקום בו הן נוגעות לנושא השליחות.

 

           נפנה אם כן לבחון את המידע שהיה בידי מילנר ביחס לחלקה 69, שאותו יש לייחס לויסוצקי מתוקף היותו שולחו.

          

חלקה 69 – דרך פרטית או דרך ציבורית?

 

40.      אקדים ואומר, כי ממכלול הראיות עולה שהחלקה יועדה ונוצרה מלכתחילה לשמש כדרך ציבורית, נרשמה ככזו בלשכת רישום המקרקעין ומאז ועד היום משמשת כדרך ציבורית.

 

           בבואנו לבחון את המסכת העובדתית הרלוונטית, נפנה תחילה לתכנית הפרצלציה משנת 1934, מכוחה פוצלה חלקה 14 בגוש 6159 ל-40 חלקות המכונות חלקות 30-69. מפרטי התכנית ומהחותמות המוטבעות על גבי תוכנית הפרצלציה, ניתן ללמוד כי התכנית הוכנה עבור מילנר, הוגשה על ידו לאישור בחודש אוגוסט 1934, ואושרה כחודשיים לאחר מכן, באוקטובר 1934. להלן העתק תשריט של חלקה 14 המפוצלת על פי התכנית שאושרה, כאשר חלקה 69 – מושא המחלוקת בין הצדדים ואשר מהווה כיום חמישה רחובות – מסומנת בצהוב:

 

 

           נזכיר כי על פי המצוין בתכנית הפרצלציה, שטחן של 39 החלקות הרגולריות (חלקות 30-68) נע בין 452-525 מ"ר האחת, בעוד שטחה של חלקה 69 עומד על 4,812 מ"ר. עוד ניתן לראות בנקל כי צורתה של חלקה 69 אינה רגולרית, וכי אילולא שימשה כדרך, היו יתר החלקות (למעט חלקות 30-31, 38-41, 61-68) נותרות "כלואות" בתוכה.

 

41.      נתקדם מעט בציר הזמן ונבחן את תוכנם של שלושת המסמכים מיום 17.5.1935, הם נסח הרישום ההיסטורי, שטר המכר ותעודת הרישום. והנה, בעוד שבנסח הרישום ההיסטורי מופיעה המילה "Road" תחת תיאור החלקה, הרי שבשטר המכר שנחתם בין בנק אשראי לבין ויסוצקי (באמצעות מילנר), כמו גם בתעודת הרישום, מתואר הנכס כ"אדמת בנין".

 

           כאן המקום להזכיר כי המשיבים אינם מתכחשים לכך שחלקה 69 היא דרך. עם זאת, לטענתם, שינוי ייעוד החלקה לדרך נעשה רק כשש שנים לאחר רכישת החלקה, עם פרסומה של תב"ע PS/12 למתן תוקף ביום 11.12.1941, בה הוגדרה החלקה כדרך וחלקו המערבי של רחוב אורים (המהווה חלק מחלקה 69) הוגדר כשצ"פ. מכל מקום, לגישתם מדובר בדרך פרטית המזכה אותם בדמי שימוש.

 

42.      דין טענת המשיבים להידחות. מחומר הראיות המונח בפנינו עולה כי חלקה 69 נועדה מלכתחילה לשמש כדרך, כי היא שימשה בפועל כדרך ציבורית, וכי מילנר לא רק שידע על כך, אלא שתוכנית הפרצלציה אף הוכנה לבקשתו.

 

           אומר תחילה כי מוקשית בעיניי טענת המשיבים כי ייעודה של חלקה 69 שוּנה לדרך רק בשנת 1941, וזאת ממספר טעמים: ראשית, בנסח הרישום ההיסטורי הקרקע מסווגת אמנם כמירי אך מופיעה בפירוש המילה "Road" תחת הרובריקה "Description of the Property", וקשה להלום כי מילנר, אשר עבורו הוכנה תכנית הפרצלציה, לא ידע על כך.

 

           שנית, אף שככלל, לא ניתן בהכרח להסיק מצורתה של חלקה על ייעודה, הרי שבמקרה דנן, איני רואה בסיס לטענה כי חלקה 69 לא נועדה לשמש כדרך. לא צריך להיות מומחה לתכנון ערים כדי להבחין כי חלקה 69 הינה בעלת מאפיינים ייחודיים לעומת יתר החלקות, הן בגודלה (פי עשרה מגודלן הממוצע של יתר החלקות), הן בצורתה, בהיותה בנויה מחמש רצועות צרות בעלות רוחב של כ-8 מטר, אשר חלקן מקיפות את החלקה משני צדדים וחלקן חוצות אותה (כיום רחובות בית הילל, בית שמאי, האורים, התנאים וחלק מרחוב הרא"ה). זאת, להבדיל מיתר החלקות אשר מימדיהן, בממוצע גס, הוא כ-18X26 מ' וצורתן כמגרש מרובע. כן נשוב ונזכיר כי לולא יועדה חלקה 69 לדרך, היו רוב החלקות מוצאות עצמן "כלואות" ונטולות גישה, בבחינת אין יוצא ואין בא, בכפוף לחסדי בעליה של חלקה 69. אף השמאי מטעם המשיבים, מר ויסמן, אישר בחקירתו הנגדית כי על פי צורתה, חלקה 69 מהווה דרך ואינה יכולה להיות בשום פנים אדמת בניין.

 

43.      חיזוק לכך שחלקה זו נועדה לשמש כדרך ציבורית ניתן למצוא בדבריו של מילנר עצמו ביחס לחלקה אחרת במגרש אחר. במכתב אשר נשלח מטעם מילנר לוועדה המקומית לבנין ערים רמת גן, הביע מילנר את התנגדותו לאישור תכנית מסוימת ביחס לחלקה 14 בגוש 6109. מילנר, אשר מהמכתב עולה כי היה בעליהם של ארבעה מגרשים בחלקה האמורה ואשר נרכשו בשנת 1935, מציין במכתבו כי כשחולקה חלקה זו למגרשים, "נפתחה בתוכה דרך בר[ו]חב 8.40 מ' כדרוש ע"י מחלקת המדידות הממשלתית" (נספח יא1 למוצגי העירייה). כפי שהוזכר, אף חלקה 69, אשר נפתחה בתוך חלקה 14 בגוש 6159, היא בעלת רוחב של כ-8 מטר, וההיקש מדברי מילנר ביחס לחלקה האחרת כי "הדבר נדרש על ידי מחלקת המדידות הממשלתית", מתבקש.

 

           אינדיקציה נוספת לידיעתו של מילנר בזמן אמת כי מדובר בדרך ציבורית ניתן לראות במסמכים נוספים עליהם הוא חתום. כך, ב"תכנית הסדור הסניטרי" שהוכנה עבור חלקה 53 בגוש 6159 בנובמבר 1940, ואשר עליה חתום מילנר כמוציא לפועל של העבודה, מצוין בפירוש כי חלקה 53 תחומה משני צידיה ב"רחוב", שהוא חלקה 69 (נספח ג4 לסיכומי העירייה בבית משפט קמא). דברים אלה מדברים בעד עצמם, ופשיטא שאין לראות באותו "רחוב" משום דרך פרטית. כאמור, מילנר עצמו היה בעליהן של 3 חלקות בגוש המדובר (חלקות 32, 43, 45), אשר על פי הנסחים ההיסטוריים נרכשו על ידו בחודש אוגוסט 1942, ככל הנראה ללא תמורה (מוצגים יב1-יב3 לערעור העירייה – מהם עולה כי הבעלות בחלקות עברה without consid.), וקשה להלום כי הוא עצמו, אשר עבורו נערכה תכנית הפרצלציה, ואשר שימש כמוציא לפועל של עבודות בחלקות נוספות בגוש המדובר, ואשר התייחס בעצמו לחלקה 69 כאל "רחוב", לא היה מודע לכך שמדובר בדרך ציבורית.

 

           בהקשר זה אוסיף כי עצם העובדה שהפרצלציה הראשונית אשר נערכה בשעתו עבור מילנר היתה פרצלציה פרטית, אינה מובילה בהכרח למסקנה כי הדרך שהוקצתה במסגרתה ואשר נותרה רשומה תחת בעלות פרטית היא אכן דרך פרטית, כפי שעולה מעניין קפת עם שנזכר לעיל בדוננו בעניין בורשטיין. בפסק הדין יש כדי להעיד על הפרקטיקה המקובלת באותה תקופה, של רישום דרכים שהוקצו בפרצלציה פרטית כדרכים ציבוריות על שם הנציב העליון, וגם בכך יש כדי לתמוך במסקנתנו כי חלקה 69 נועדה מלכתחילה לשמש כדרך ציבורית.

 

44.      המשיבים הפנו למכתבו של מהנדס העיר של רמת גן מיום 3.7.2000, בו השיב לפניית המשיבים כי חלקה 69 יועדה לדרך בשנת 1941 במסגרת תכנית PS/12 (מוצג י3 לערעור המשיבים). לטענת המשיבים, אמירה זו מהווה הודאת בעל דין כי ייעוד החלקה שונה לאחר רכישתה על ידי ויסוצקי. דא עקא, עיון ביתר המסמכים הכלולים בתכתובת בין המשיבים לבין העירייה מעלה כי בתשובתה מיום 4.5.2000, השיבה היועצת המשפטית של העירייה למשיבים כי חלקה 69 היתה רשומה כדרך כבר בשנת 1934, וכי היא נועדה לשרת את יתר החלקות על פי תכנית הפרצלציה של חלקה 14 (מוצג י2 לערעור המשיבים). לכך יש להוסיף, כי חלק מהמסמכים הרלוונטיים אותרו על ידי העירייה רק לאחר הגשת התביעה.

 

45.      ובקיצור, מכלול הראיות מצביע על כך שחלקה 69 נועדה מלכתחילה לשמש כדרך, ושבשנים הרלוונטיות מילנר ידע גם ידע כי חלקה 69 משמשת כדרך ציבורית. ונזכיר, כי לא נטען, וממילא לא הובאה כל ראיה המצביעה על כך שמילנר הביע התנגדות כלשהי לשימוש הציבורי אשר נעשה בחלקה 69.

 

           אכן, לא הובהר עד תום מדוע הצדדים בחרו לכנות את חלקה 69 אדמת בנין ולרשמה על שם ויסוצקי. סביר להניח כי בנק אשראי, שמכר את כל המגרשים בשכונה, לא היה מעוניין להישאר בעלים של הדרך, ואף ספק אם יכול היה להישאר בעלים של דרך שנועדה לשמש את תושבי השכונה ולא היתה אמורה להיות רשומה כלל על שם צד שלישי. ייתכן שהסיבה נעוצה בנוהג אשר שרר באותם ימים, לרשום קרקעות על שמם של אנשים פרטיים על מנת להימנע מרישומם על שם מוכתר הכפר סלאמה או הנציב העליון, וייתכן שהייתה סיבה אחרת לכך. מכל מקום, אין לקבוע ממצאים שבעובדה על בסיס השערות המתיימרות לשקף את המציאות אשר שררה לפני למעלה מ-70 שנה, ועל אחת כמה וכמה שאין להסיק על בסיס ספקולציות כי בבסיס עסקת המכר עמדה טעות של מילנר או תרמית של מילנר כלפי ויסוצקי-גיסו.

 

46.      אזכיר, כי שטח חלקה 69 הוא 4,812 מ"ר והיא נרכשה בייעודה ובשימושה כדרך בסכום של 1,025 לא"י, כלומר, במחיר של 213 לא"י לדונם. ואילו בורשטיין המנוח ושותפיו רכשו בשנת 1933 מבנק פלשתינה בע"מ בגוש הסמוך באותו איזור, חלקת דרך בשטח של 4,016 מ"ר בסכום של 78.312 לא"י (שבעים ושמונה לא"י ו-312 מיל). דהיינו, מחיר של 19.5 לא"י לדונם, הזהה למחיר ששולם על ידו עבור כל אחת מחלקות המגורים בשכונה. דהיינו, בורשטיין שילם כתשעה אחוז בלבד (!!!) מהמחיר ששולם לכאורה על ידי מילנר לבנק אשראי (הטבלה בעמ' 14 לחוות דעתו של השמאי בירנבאום מטעם בורשטיין ושטר המכר, מוצג י"ב בע"א 9498/06). נתונים אלה אומרים דרשני. כך, ייתכן כי התמורה בסך 1,025 לא"י שנרשמה בשטר המכר בגין רכישת חלקה 69, משקפת תמורה כוללת עבור 3 החלקות הנוספות שנרכשו על ידי מילנר מהבנק, וניתן היה לעמוד על כך אילו היו מוגשים שטרי המכר של העסקאות הנוספות שעשה מילנר באותו גוש. אולם, כפי שציינו, מתוך הנסחים של 3 החלקות שנרכשו על ידי מילנר באותו גוש (חלקות 32, 43 ו-45 בשטח כולל של 1,426 מ"ר (הנספחים יב/1-יב/3 לערעור העירייה) עולה כי הן נרכשו ללא תמורה. הדבר מעורר תמיהה, הכיצד דווקא החלקות שהיו מיועדות למגורים, נרכשו על ידי מילנר מהבנק ללא תמורה, מה עוד, ששתיים מהחלקות נמכרו על ידו לאחרים בתמורה כחלוף כחודש, והחלקה השלישית בחלוף כתשעה חודשים. בהקשר זה אציין כי המשיבים לא העידו את בנו של מילנר (שהוא בן דודו של אביהם יוסף ויסוצקי), ויש לזקוף זאת לחובתם. כך, שמא מצא בנו של מילנר מסמכים נוספים הקשורים לעסקאות הנוספות שעשה אביו באותו גוש, ואשר יש בהם כדי להשליך אור על התעלומה מדוע רכש מילנר חלקת דרך בסכום הנכבד לכאורה של 1,025 לא"י, סכום הגבוה יותר מפי עשרה מהסכומים ששולמו בגוש הסמוך עבור חלקות מגורים (!!!). אף קשה להלום כי נחמן ויסוצקי ז"ל רכש בשנת 1935 בהיותו בפולין חלקה בארץ ישראל, מבלי שטרח ליידע בכך את בתו אסנה (משיבים 5-4 הם יורשיה) שעלתה לארץ בשנת 1934, או את אוזנו של בנו יוסף ויסוצקי (משיבים 1-3 הם יורשיו) שעלה לישראל בשנת 1935, ארבעה חודשים לאחר רכישת החלקה, ואף התגורר ברמת גן בסמוך לחלקה. מכל מקום, אין חולק כי עסקת המכר יצאה אל הפועל והושלמה ברישום, וברי כי מילנר ידוֹע ידע כל השנים כי החלקה משמשת כדרך ציבורית וכי לאורך השנים לא שולם מס רכוש או כל מס אחר בגין החלקה.

 

           במקרה דנן, התובעים הינם חליפי חליפיו של הזכאי המקורי, הוא ויסוצקי, ומשקבענו כי יש לייחס לויסוצקי את ידיעתו של מילנר שלוחו כי נעשה בחלקה שימוש כבדרך ציבורית, הרי שיש לייחס גם למשיבים, יורשיו של ויסוצקי, ידיעה קונסטרוקטיבית על כך.

 

47.      הנה כי כן, לפנינו חלקה הנחזית כדרך ציבורית, יועדה ונוצרה מלכתחילה כדי לשמש כדרך ציבורית, נרשמה כדרך בלשכת רישום המקרקעין ושימשה עשרות בשנים כדרך ציבורית. בכל אלה, יש כדי לחזק את טענת העירייה כי הדרך נרשמה על שם אדם פרטי, במקרה דנן ויסוצקי, בנאמנות עבור העירייה. כפי שהראינו בעניין בורשטיין, היה קיים נוהג לרשום דרכים או נכסים אחרים על שם יחידים, כדי להימנע מרישומם על שם השלטונות. בשנות השלושים לא ניתן היה למכור את המגרשים ללא פרצלציה מסודרת לרבות הפרשת דרכי גישה לכל מגרש. את הבעלות על הדרך היה צריך להעביר על שם הרשות המוניציפאלית, קרי, על שם מוכתר הכפר סלמה, ועל מנת להימנע מכך נרשמו השטחים הציבוריים בשמות מושאלים והועברו, מאוחר יותר, לטובת המדינה או קק"ל או הרשות המקומית.

 

           לכך יש להוסיף כי הדרך נועדה לשמש את תושבי השכונה, שאילולא כן, לא הייתה להם גישה למגרשים ולא ניתן היה למכור את המגרשים בחלקה. יש בכך כדי לאשש את המסקנה שהדרך הייתה אמורה להיות רשומה על שם הציבור, שאם הדרך נועדה באמת ובתמים להיות בבעלותו של אדם פרטי, כמו מילנר או ויסוצקי-שולחו, תושבי השכונה היו נתונים לשרירות ליבו. ברצותו, מאפשר להם להיכנס ולצאת לשכונתם, וברצותו שולל מהם את זכות המעבר או גובה מהם דמי מעבר. ובקיצור, קשה להלום כי ניתן היה למכור את המגרשים לרוכשים הפרטיים אם אכן היה מדובר בדרך פרטית.

 

           בכל אלה יש כדי לאשש את המסקנה כי יש לראות את ויסוצקי, שרכש את החלקה באמצעות מילנר, כנאמן של הרשות המקומית, כמי שרכש את הדרך ב"שם מושאל" לטובת הציבור במסגרת הליכי פרצלציה פרטית, בדומה לבורשטיין המנוח בשכונה הסמוכה, ועל כן זכאית העירייה להעביר הדרך על שמה ללא תמורה. משכך, לא נדרשה העירייה לנקוט הליכי הפקעה של הדרך, וגם אם הייתה נוקטת בהליכי הפקעה, הרי שהיה עליה לשלם פיצוי, אם בכלל, עבור הפקעת דרך המשמשת ממילא את הציבור (ושלא כטענת רום, העירייה לא הייתה יכולה להפקיע את החלקה ללא תמורה בעת הליכי הפרצלציה, מן הטעם הפשוט שבעת הפרצלציה בשנת 1934 החלקה לא הייתה בתחומי העיר רמת-גן).

 

           לא נעלמה מעיני ההלכה לפיה מוטלת רמת הוכחה גבוהה יותר ממי שמבקש להוציא מהעזבון (ראו, לדוגמה, ע"א 125/89 רו"ח עובדיה בלס, מפרק חברת קופל טורס בע"מ נ' עזבון המנוחה רוזנברג, פ"ד מו(4) 441, 451 (1992); ע"א 5997/92 מלק נ' מנהל העזבון הרב יהושע דויטש ז"ל, פ"ד נא(5) 1, 11 (1997) והאסמכתאות שם). אלא שבמקרה דנן, אני סבור כי העירייה עמדה בנטל, וגם השכל הישר תומך בעמדתה. בנוסף, מול הנטל הגבוה הרובץ על העירייה, יש לזקוף לחובתם של רום את השיהוי הניכר בהגשת התביעה, למעלה מיובל שנים לאחר פטירתו של ויסוצקי, שיהוי שגרם לנזק ראייתי של ממש לעירייה.

 

48.      משהגענו למסקנה כי יש לרשום את הדרך על שם העירייה, ממילא יש לדחות תביעת רום לדמי שימוש ראויים בחלקה מכוח דיני עשיית עושר, וממילא איננו נדרשים לסוגיית ההתיישנות של תביעתם. אך משהזכרנו דיני עשיית עושר, לא אכחד כי תחושתי היא שדווקא המשיבים מבקשים להתעשר על חשבון העירייה תוך ניצול העובדה שהדרך לא נרשמה על שם העירייה, לאחר כשבעים שנה בהן מתהלך הציבור ברחובות מושא החלקה ללא פוצה פה ומצפצף, ולאחר שהעירייה השקיעה בסלילת הכביש ובבניית תשתיות הביוב, הניקוז והתאורה.

 

           בנקודה זו יכולים היינו לסיים הילוכנו. עם זאת, למעלה מן הצורך, ועל מנת להפיס דעתם של רום, אבחן להלן את הטענה החלופית של העירייה בדבר זיקת הנאה לטובת הציבור אשר נרכשה בחלקה 69 מכוח שנים.

זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים

 

49.      לצורך הדיון, ולצורך זה בלבד, אצא מנקודת הנחה כי יש לקבל טענת רום כי חלקה 69 לא נרכשה על מנת לשמש כדרך ציבורית. כפי שנראה להלן, גם בהנחה זו, היה מקום לקבל את טענתה החלופית של העירייה לזיקת הנאה מכוח שנים.

 

           סעיף 92 לחוק המקרקעין קובע כלהלן:

 

זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.

 

 

           זיקת הנאה יכולה להיווצר מכוח הסכם, כאשר מכוח עקרון חופש החוזים - הצדדים להסכם יכולים לעצב את תוכן זיקת ההנאה כרצונם ובכפוף להוראות כל דין (בדומה להסכם שיתוף או תקנון בית משותף).

 

           זיקת הנאה יכולה להיווצר גם מכוח שנים, ובכך עוסק סעיף 94 לחוק המקרקעין, הקובע כלהלן:

 

(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

(ב)   הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א).

 

 

           פשוטו של מקרא, שזיקת ההנאה האמורה בסעיף 94 היא אותה זיקת ההנאה עליה דיבר המחוקק בסעיף 92, כך שאין מניעה כי תיווצר זיקת הנאה מכוח שימוש רב שנים לטובת הציבור. יכול הטוען לטעון כי מאחר שזיקת ההנאה מכוח שנים היא קניינו של המשתמש הספציפי, הרי שאין להחילה לגבי זיקת הנאה לטובת הציבור, אשר מטבעה אמורה להיות מוקנית גם לאלה אשר ישתייכו בעתיד לאותו ציבור.

 

           אלא שטענה זו סותרת פשוטו של מקרא. לשונו של סעיף 94 אינה מגבילה עצמה לזיקת הנאה מסוג זה או אחר, ואין בה כל הבחנה או הסתייגות לעניין זהות הזכאי כמוגדר בסעיף 92. לכן, יש לפרש את הזיקה לטובת הציבור, ככוללת את כל אלה המצטרפים לאחר כינון הזיקה (גד טדסקי "זיקת הנאה שלא לטובת מקרקעין" משפטים ז (תשל"ו) 456, 467, 486-485 (להלן: טדסקי)). יתר על כן, כאשר מדובר בזיקה לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור, הרי שאין בהתחלפותם של הפרטים המשתמשים משום חילוף כלשהו של הזכאי, שהרי מלכתחילה הזכאי היה סוג של בני אדם או הציבור בכללותו (מיגל דויטשקניין ב 434, 474 (1999) (להלן: דויטש)). בנוסף, סעיף 94(ב) מעגן באופן מפורש את ההסדר המאפשר לבעל המקרקעין הכפופים לעצור את מירוץ ההתיישנות באמצעות הודעה לציבור, מה שתומך בכך שזיקת הנאה זו יכולה לצמוח לטובת הציבור (וראו יהושע ויסמן דיני קניין – החזקה ושימוש 523-522 (2005) (להלן: ויסמן), המוסיף כי אף החוק העותמאני הכיר בהיווצרותה של זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים, ובחירתו של המחוקק הישראלי להתחשב במציאות זו היא טבעית ומתבקשת).

 

50.      על כך אוסיף, כי סעיף 95 לחוק המקרקעין אשר כותרתו "העברת הזיקה", קובע כי "בזיקת הנאה לטובת אדם או סוג בני אדם אין בעלי הזיקה רשאים להעביר זכותם אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים". מכלל לאו אתה שומע הן, ומכאן שבהשמיטו את זיקת ההנאה לטובת הציבור, הביע המחוקק את תפישתו כי זיקות אלה עוברות באופן אוטומטי, מבלי שנדרשת הסכמת הבעלים (טדסקי, בעמ' 467; וראו והשוו: אוריאל רייכמן "הערות להגדרת זיקת ההנאה" עיוני משפט א 345, 347-346 (תשל"א) (להלן: רייכמן – הערות להגדרת זיקת הנאה)).

 

           ובקיצור, אין כל מניעה להכיר באפשרות היווצרותה של זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים, בהתאם להוראות סעיף 94 לחוק המקרקעין (וראו גם: אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק שני – זכויות ועסקאות במקרקעין 198 (1996)). ודוק: בעל הזכות הוא הציבור, להבדיל מהעירייה עצמה (השוו: טדסקי, בעמ' 459, 462).

 

51.      כעת, משראינו כי עקרונית ניתן להחיל את הוראות סעיף 94 על נסיבות המקרה שלפנינו, ומשמצאנו כי זיקת הנאה לטובת הציבור יכולה לצמוח מכוח שנים, נפנה לבחון אם התקיימו בענייננו התנאים הנדרשים לשם היווצרותה של זיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שימוש רב שנים. אך תחילה, נבחן את שאלת ההתיישנות ביחס לזיקת ההנאה הנטענת.

 

בין דיני ההתיישנות לבין זיקת הנאה מכוח שנים

 

52.      טענת העירייה לקיומה של זיקת הנאה בחלקה 69 נדחתה על ידי בית משפט קמא, כיוון שבפני המשיבים לא עמדה האפשרות לנצל את זכותם על פי סעיף 94(ב) ולהתנגד לשימוש שנעשה במקרקעין, שהרי נודע להם על זכויותיהם במקרקעין רק בשנת 1999 (עמ' 17 לפסק הדין). בכך החיל בית משפט קמא את הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות,  התשי"ח-1958 על סעיף 94 לחוק המקרקעין, בו מעוגן מוסד זיקת ההנאה מכוח שנים.

 

53.      כאן המקום להעיר כי בניגוד להתיישנות רגילה על פי חוק ההתיישנות, אשר אופיה דיוני ואין היא משמשת ככלי לרכישת זכויות מהותית, הרי שזיקת הנאה מכוח שנים נובעת מקיומה של התיישנות מהותית, אשר היא המקנה את עצם הזכות (ויסמן, בעמ' 517). מכל מקום, בנקודה זו דעתי כדעת בית המשפט המחוזי וכדעתו של ויסמן, כי יש לפנות אל הוראותיו הכלליות של חוק ההתיישנות לשם השלמת החסר בסוגיית ההתיישנות על פי סעיף 94, אם מכוח תחולה ישירה, אם מכוח היקש (ויסמן, בעמ' 521. וראו והשוו: דויטש, בעמ' 466 (1999), ואציין כי שאלה זו זכתה להתייחסויות שונות של מלומדים, כמובא אצל ויסמן, שם, הערה 1).

 

54.      כאמור, בית משפט קמא פנה לסעיף 8 לחוק ההתיישנות וקבע כי משלא נודע למשיבים על זכויותיהם במקרקעין עד לשנת 1999, ממילא לא היתה להם אפשרות להתנגד, ועל כן לא ניתן לקבוע שנוצרה זיקת הנאה. ברם, כפי שהערנו, יש לייחס לויסוצקי את ידיעתו של מילנר-שלוחו (וראו בדומה אצל דויטש, בעמ' 471, הגורס כי אין הצדקה להבדיל בין דין זיקת השנים לבין דין ההתיישנות הכללי בשאלת הידיעה הקונסטרוקטיבית; וכן ראו בע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה(3) 720 (1991) (להלן: עניין אסטרחאן), סעיף 22 לפסק דינו של השופט בן יאיר (אשר היה בדעת מיעוט ביחס לתוצאת פסק הדין), בציינו כי אין רלוונטיות לידיעתו בפועל של בעל המקרקעין הכפופים באשר לשימוש הנוגד במקרקעיו, להבדיל מידיעתו הקונסטרוקטיבית). מכאן, שהסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף 18 לחוק ההתיישנות, הקובע כי העברת הזכות בדרך של ירושה אינה פוגעת במירוץ תקופת ההתיישנות. ומשהגענו למסקנה כי יש לייחס למשיבים, כיורשי ויסוצקי, את ידיעת מילנר-שלוחו, הרי שמירוץ ההתיישנות לא נפסק, ולמצער, הצטברה תקופה של למעלה מ-30 שנה במהלכן נעשה שימוש בחלקה 69 כבדרך ציבורית, בידיעה של בעל המקרקעין.

 

תחולתו של סעיף 94 לחוק המקרקעין לאור מועד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין

 

55.      עסקת המכר בין בנק אשראי לבין ויסוצקי (באמצעות מילנר) נכרתה בשנת 1935, והשימוש הציבורי במקרקעין החל שנים רבות טרם חקיקתו של חוק המקרקעין. לכאורה, על רקע האמור, היה מקום לסבור כי הוראות חוק המקרקעין, וסעיף 94 בתוכן, אשר בהתאם להוראת סעיף 169 לחוק נכנסו לתוקף רק ביום 1.1.1970 – אינן חלות במקרה שלפנינו, ועל כן עלינו לתור אחר הוראות הדין העותמאני אשר חלו טרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (אציין כי על פי סעיף 13 לחוק הקרקעות העותמאני, 1274 (1858), על מנת לרכוש "דריסת רגל" במקרקעין הכפופים, על השימוש להיעשות "מימים קדמונים", ויש הגורסים כי התקופה צריכה להיות יותר מחמישים שנה (דוכן בעמ' 56 טכסט לה"ש 52). זאת, להבדיל מ-30 השנים הרצופות הנדרשות על פי סעיף 94 לחוק המקרקעין, וראו: ויסמן, בעמ' 533; דויטש, בעמ' 479).

 

           עמדה זו לא התקבלה במשפט הישראלי. עיון בפסיקה ובספרות מעלה כי קיימת תמימות דעים ביחס לתחולתו למפרע של ההסדר הקבוע בסעיף 94 לחוק המקרקעין. במילותיו של טדסקי:

 

"כל ההסדר שבהוראת סעיף 94 היה בגדר מזמור לעתיד לא קרוב אילו חלה רק על השימוש שלאחר תחילת החוק (1 בינואר 1970). אבל אנו מסכימים עם מסקנת מר רייכמן כי יש לפרש את ההוראה הזאת כבעלת תחולה למפרע. אמנם בדרך כלל אין לקבל תחולה למפרע בעניין רכישת זכות אלא בפני הבעת רצון מפורשת מצד המחוקק. אך יש להתחשב במגמת החוק בענין זיקות ההנאה. חוק המקרקעין הישראלי בא להקל על רכישת זיקה מכוח שנים ולא להכביד עליה, לעומת המקורות הקודמים. ולא היה מתישב עם מגמה זו ביטול כל נפקות לשימושים שלפני שנת 1970 וסיכול כל צפיית המשתמש לרכוש זיקה בהסתמכו עליהם" (טדסקי, בעמ' 477-476).

 

כן ראו: אוריאל רייכמן "השפעת זיקת הנאה על הלכות שכנים – שעבודי נזיקין מכוח שנים" עיוני משפט ד (תשל"ה) 368 (להלן: רייכמן – שעבודי נזיקין מכוח שנים); דויטש, בעמ' 480-479; עניין אסטרחאן, סעיפים 16-15 לפסק דינו של השופט בן יאיר).

 

           ברי אפוא כי הוראות סעיף 94 לחוק המקרקעין חלות על המקרה דנן, משנעשה בחלקה שימוש ציבורי כדרך במשך למעלה מ-60 שנים.

 

           נבחן כעת אם נתמלאו התנאים הנוספים לקיומה של זיקת הנאה.

 

זיקת הנאה – התנאים לקיומה

 

56.      המחוקק הישראלי התיר רכישה מכוח שנים רק לגבי זיקת-הנאה, ושלל אותה לגבי יתר זכויות הקנין במקרקעין מוסדרים. כל זאת בכפוף לתקופה ארוכה ושימוש ממשי, כפי שיפורט להלן. זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, אך המחוקק הקנה סמכות נרחבת לבית המשפט לבטל את זיקת ההנאה או לשנות את תנאיה בהתאם לשינוי בנסיבות (סעיף 96 לחוק המקרקעין).

 

           "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה". בהתקיים תנאים אלה, הקבועים בסעיף 94(א) לחוק המקרקעין, תיווצר זיקת ההנאה מכוח שנים: ראשית, יש לעמוד על קיומו של "שימוש" במקרקעין; שנית, על השימוש לשקף "זכות הראויה להוות זיקת הנאה"; ולבסוף, על תקופת השימוש להיות בת 30 שנים רצופות. נדון בתנאים אלה אחד לאחד.

 

57.      שימוש – בעניין אסטרחאן עמד השופט בן יאיר על כך שעל השימוש במקרקעין להיות שימוש נוגד, באופן המהווה הפרה של זכויות הבעלים במקרקעיו. דרישה זו מובנת, שהרי שימוש שאינו נוגד את זכותו של הבעלים, אינו יוצר אצל זה האחרון כל אינטרס לעצור את מירוץ תקופת ההתיישנות, המהווה את הבסיס לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים. ויוער בהקשר זה, כי על מנת להיחשב שימוש נוגד, אין השימוש יכול לנבוע מזכות חוזית או אחרת שהוענקה על ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש. שהרי אילו דובר בשימוש הנעשה על פי הסכם עם הבעלים, שוב אין הוא יכול להפעיל את זכותו על פי סעיף 94(ב) להתנגד לשימוש הנעשה במקרקעיו. גישה זו מתיישבת היטב עם הרציונאל הניצב בבסיס דיני ההתיישנות, הטמון בהימנעותו של הבעלים מלתבוע את זכותו. מטבע הדברים, יכולת זו אינה מתקיימת מקום בו השימוש בנכס נעשה בהסכמת הבעלים. ודוק: אין פירוש הדבר כי באשר לאותו "שימוש נוגד" נדרש קיומו של יסוד נפשי אצל המשתמש בנוגע לאופיו הנוגד של השימוש. די בכך שבמישור העובדתי אכן מדובר בשימוש נוגד (ראו: ויסמן, בעמ' 529-528; דויטש, בעמ' 468-467; עניין אסטרחאן, סעיפים 22-21 לפסק הדין).

 

           בנוסף, על השימוש להיות גלוי וחשוף לעין כל. דרישה זו קשורה באופן הדוק לאמצעי אשר העמיד המחוקק בסעיף 94(ב) לרשות הבעלים, הרשאי לעצור את מירוץ תקופת ההתיישנות באמצעות הבעת התנגדות לשימוש בזכות. ונשוב ונדגיש כי ברוח הוראות חוק ההתיישנות, די בכך שידיעתו של הבעלים היתה קונסטרוקטיבית – קרי שיכול היה להיות מודע לשימוש, ואין ידיעתו בפועל מעלה או מורידה לעניין זה (עניין אסטרחאן, סעיפים 23-22 לפסק הדין; ויסמן, בעמ' 533-532; משה לנדוי "חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין" עיוני משפט ג 86, 92 (1973) (להלן: לנדוי)).

 

58.      זכות הראויה להוות זיקת הנאה – הזכרנו לעיל כי זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". הגדרה זו בנויה משני יסודות: היסוד הקנייני הפוזיטיבי – המתבטא במונח "שעבוד", והיסוד השלילי – המחייב כי השעבוד המדובר לא יכלול את זכות החזקה במקרקעין. יש להעיר כי אין היסוד השלילי אוסר באופן קטגורי על בעל הזיקה להחזיק במקרקעין הכפופים, אלא שאין זכות ההחזקה יכולה לנבוע מזיקת ההנאה, כפי שמשתמע מהמילים "שאין עמו" (רייכמן – הערות להגדרת זיקת הנאה, בעמ' 352; דויטש, בעמ' 444).

          

           המבחן המוצע על ידי רייכמן לצורך היסוד של "שאין עמו זכות להחזיק בהם", ואשר אומץ על ידי השופט בן יאיר בעניין אסטרחאן (סעיף 18 לפסק דינו), הוא מבחן השימוש הייחודי. לפי מבחן זה, באין לזכאי זכות לשימוש ייחודי בקטע מסוים כל שהוא מהמגרש, לא תהיה, בדרך כלל, זכות להחזיק, ותוכל לצמוח זיקת הנאה (והשוו לדויטש, בעמ' 443-442, הקושר בין החזקה בנכס לבין השליטה בו).

 

           לצורך הדיון בענייננו נכון אני ללכת בדרך אשר הותוותה בעניין אסטרחאן ולאמץ את המבחן המוזכר, אף שאיני משוכנע עד כמה נוסחו של המבחן המוצע מביא מזור למורכבות הגדרתה של זיקת הנאה. ואזכיר בהקשר זה את דבריו של רייכמן עצמו, בצטטו את המלומד Salmond, כי כבר נאמר על מושג ההחזקה "שאין מסובך ממנו בתורת המשפט" (כמובא אצל רייכמן – הערות להגדרת זיקת הנאה, בעמ' 353). עוד אוסיף, במאמר מוסגר, כי הגדרתה של זיקת הנאה מעלה גם את שאלת היחס בין הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, לבין דיני זיקת ההנאה (חוק השכירות והשאילה קובע בסעיף 31 כי חלק מהוראות החוק יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכות שהוקנתה בתמורה [ובשאילה – שלא בתמורה] להשתמש בנכס "שאין עמה הזכות להחזיק בו". וראו בעניין זה ראו אצל ויסמן, בעמ' 502-499, הגורס כי נוכח תחולתו הרחבה של סעיף 31 לחוק השכירות והשאילה, הרי שבמקרה של סתירה בין שני החוקים, לדיני זיקת הנאה עדיפות בהיותם דין ספציפי, והשוו לדויטש, בעמ' 427-422, הסבור כי מדובר במסלולים אלטרנטיביים). מכל מקום, סוגיה זו חורגת ממסגרת דיוננו, ואין זה המקום להידרש אליה.

 

59.      שאלה נוספת המתעוררת ביחס לדרישה כי הזכות תהא "ראויה להוות זיקת הנאה", נוגעת ליחס שבין זכותו של הבעלים במקרקעיו לבין זכותו של בעל זיקת ההנאה, קרי – עד כמה יכולה זיקת ההנאה לבוא על חשבון זכותו של הבעלים ליהנות ממקרקעיו, ועד כמה יכולה היא לרוקן את זכות הבעלות מתוכנה.

 

           שאלה זו אינה פשוטה. מחד גיסא, יש הסבורים כי סעיף 93(א) לחוק, הקובע את צורות זיקת ההנאה, ואשר מתאר את בעל זיקת ההנאה כ"זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים" (ההדגשה שלי – י.ע.), מצמצם את זיקת ההנאה לשימוש מוגבל במקרקעין (ראו: טדסקי, בעמ' 466; גד טדסקי "זיקת הנאה מכוח שנים, ללא צורך בה" הפרקליט מ 512, 517 (תשנ"א-תשנ"ג)). לאור האמור, יש הטוענים כי הגם שזיקת הנאה יכולה לגרוע מזכויות הבעלים במקרקעין, אין היא יכולה לרוקן את זכות הבעלות מתוכנה (לנדוי, בעמ' 91; טדסקי, בעמ' 485; דויטש, בעמ' 446, הסבור כי "אין הדין אוהד את קיומה [של זיקת הנאה – י.ע.] אלא ככל שאין היא מכבידה הכבדה רבתי על הבעלות". כן ראו גישת המשפט האנגלי לפיה זיקת הנאה חייבת להיות מצומצמת מטבעה ולא לפגוע בצורה ניכרת בהנאות הבעלים על מנת שלא לרוקן זכות הבעלות מתוכן, אצל רייכמן – הערות להגדרת זיקת הנאה, בעמ' 351-350; וראו הדברים המובאים אצל ויסמן, בעמ' 501-500).

 

           מאידך גיסא, ישנה גישה הנתמכת בדבריו של ויסמן, המציין כי ההנחה לפיה יש למנוע מבעל מקרקעין מלהעניק זיקת הנאה בשל החשש שזיקת הנאה עלולה להותיר בידו שארית מצומקת מזכות הבעלות שלו במקרקעין הכפופים, היא גישה מוקשית. לגישתו של ויסמן, כפי שאין פוסלים החכרת מקרקעין לתשעים ושמונה שנה, אין סיבה לנהוג אחרת כלפי זיקות הנאה, ולבד מחריגים שיסודם בתקנת הציבור, אין לשלול תוקף מזיקת הנאה רק משום שהיא גורעת במידה ניכרת מהיקף הזכויות שנותרו בידי בעל המקרקעין הכפופים (ויסמן, בעמ' 497). להשקפתו, ניתן לצמצם את תוכנה של הבעלות כל עוד מפרישים מתוכה את זכויות הקניין המוכרות במשפטנו. זיקת הנאה יכולה להיות לצמיתות, כאשר תיתכן סיטואציה עתידית העשויה לקצץ בתוכנה של זיקת ההנאה, כגון על פי הנסיבות המנויות בסעיף 96 לחוק המקרקעין (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 34 (1997); והשוו לדבריו בעמ' 30 הערה 1, לפיהם ניתן להעניק זיקת הנאה לצמיתות, בהיותה מוגבלת (שהרי אין היא כוללת זכות להחזקה במקרקעין), ובהיותה מאפשרת לבעלים להמשיך וליהנות מהנכס במקביל לבעל הזיקה; וראו והשוו לאוריאל רייכמן "השפעת זיקת הנאה על הלכות שכנים" עיוני משפט ג 783, 794 (תשל"ג-תשל"ד), שם עומד המחבר על כך שעצם העובדה שהזיקה שוללת מבעל המקרקעין הכפופים את עיקר ההנאה ממקרקעיו, אין בה כדי לפסול את השעבוד, גם אם הזיקה מונעת כליל את השימוש במקרקעין הכפופים).

 

60.      לכשעצמי, נוטה השקפתי לזו המוצאת את ביטויה בדבריו של ויסמן. גישה זו מתיישבת בראש ובראשונה עם לשון סעיף 93(א) לחוק הפותחת במילים "זיקת הנאה יכול שתקבע....", דהיינו, המחוקק נקט לשון ריבוי לגבי צורת הזיקה, ולא נקט גישה שונה או מצמצמת לגבי זיקת הנאה ביחס לזכויות קנייניות אחרות. במילותיו של ויסמן:

"ניתן לומר כי דיני הקניין אינם מסתייגים מיצירת זכויות בנכסי הזולת גם כאשר זכויות אלה מרוקנות במידה רבה את תוכנה של הבעלות. כך, חכירה לתקופה ממושכת עשויה ליטול מן הבעלות את מרב תוכנה, וכן משכון שהופקד בידי הנושה להבטחת הלוואה ששיעורה כשוויו של הנכס הממושכן מרוקן אף הוא, במידה רבה, את תוכנה של הבעלות. אין סיבה לנקוט גישה שונה כלפי זיקות הנאה ולמנוע את האפשרות שזיקת הנאה תעניק הנאה נרחבת מן המקרקעין הכפופים" (ויסמן, בעמ' 501).

 

           שנית, תוכנה של זיקת הנאה יכול שיהא, מעצם טיבו, כזה השולל במידה רבה את תוכנה הכלכלי של הבעלות במקרקעין, כגון "זכות הזכאי להכניס למקרקעין הכפופים רעש, עשן, פיח, חום, ריחות, וכיוצא באלה..." (טדסקי, בעמ' 466). לטעמי, בהעדר שינויים קיצוניים לאורך השנים באופיו של המטרד או במהותו, איני סבור כי שאלת קיומה של זיקת הנאה מכוח שנים תהא תלויה בעוצמת הרעש או בניחוחו של הסירחון החודרים לתחומי המקרקעין הכפופים, או בהשפעתם על ערך המקרקעין (וראו בעניין זה את מאמרו של רייכמן – שעבודי נזיקין מכוח שנים).

 

           החוק אמנם נוקט במונח "שימוש מסויים במקרקעין הכפופים", אך לשון החוק אינה מחייבת פרשנות כי על תוכן השימוש להיות מוגבל, כי אם "מסויים" במובן של מוגדר (ויסמן, שם). ויסמן מציג את שתי הגישות – זו הקוראת להגביל את זיקת ההנאה, וזו הרואה בה כאחת בין שוות ביחס לאחיותיה זכויות הקניין – ומדבריו להלן ניתן להסיק כי דעתו כדעת הגישה המרחיבה:

 

"סיכומו של דבר, לא מצאנו טעם מספיק להצדקת העמדה המסתייגת מזיקות הנאה והגורסת מתן פירוש מצמצם לזיקות הנאה. העמדה הפרשנית הראויה כלפי זיקות הנאה צריכה להיות דומה לעמדה כלפי זכויות הקניין האחרות שבנכסי הזולת, דהיינו ללא דעה מוקדמת, הן לחיוב הן לשלילה" (ויסמן, בעמ' 498).

 

           כאמור, אף לטעמי זו העמדה הפרשנית הראויה.

 

61.      אף אין מניעה להכיר בקיומה של זיקת הנאה הנוגעת למקרקעין הכפופים בשלמותם (להבדיל מחלק מהם). סעיף 93(ג) לחוק המקרקעין, אשר התווסף לחוק בשנת 1992 במסגרת תיקון מספר 14, קובע כי "על אף האמור בסעיף 13 יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסויים במקרקעין". כידוע, סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע כי באין הוראה אחרת, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין. בא סעיף 93(ג) על מנת ללמדנו כי זיקת הנאה יכול שתהא גם לגבי חלק מסוים במקרקעין, כשם שיכולה היא להיות לגבי חלק בלתי מסוים, וכשם שיכולה היא לחול על המקרקעין בשלמותם (וראו בדברי ההסבר להצעת החוק, שם ישנה התייחסות לכך שזיקת הנאה מתייחסת, בדרך כלל, לחלק מסוים במקרקעין, לאמור: בדרך כלל, אך לא תמיד (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 14), התשנ"ב-1991, ה"ח 2090, 83). כאמור, זיקת הנאה יכול שתהא, מעצם טיבה, כזו המתפרשת על המקרקעין הכפופים בשלמותם, כגון "זיקות שימוש" כמו רעש, זיהום וכיוצא באלה.

 

           בנקודה זו אעיר, כי על פי הדין העותמאני אשר קדם לחוק המקרקעין, הצטמצמה הזכות ל"דריסת רגל" בתוך שדה של אחר על פי סעיף 13 לחוק הקרקעות העותמאני, לכזו אשר אין באפשרותה להפוך את השדה כולו לדרך (דוכן, בעמ' 87). לטעמי, המסקנה מדברים אלה היא כפולה: ראשית, על פי הדין העותמאני, כאשר מדובר בחלקה המשמשת כשדה, אין זכות המעבר יכולה להפוך את השדה כולו לדרך וזאת, להבדיל מחלקה המשמשת מלכתחילה כדרך כמו במקרה דנן. שנית, בחירתו של המחוקק הישראלי להימנע מיצירת הבחנה בין סוגי קרקע שונים לצורך רכישת זיקת הנאה מכוח שנים (למעט "מקרקעי ציבור" הכוללים מקרקעין של רשות מקומית, שבהם לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים כאמור בסעיף 113(ג) לחוק המקרקעין), והימנעותו מקביעה לפיה זיקת הנאה יכול שתהא רק בחלק מהמקרקעין הכפופים, מלמדת אותנו כי הגבלה זו לא אומצה מהדין העותמאני.

 

62.      תקופת שימוש של 30 שנה רצופות – נוכח נסיבותיו של המקרה דנן, אין צורך להרחיב לגבי דרישה זו, ואסתפק באמירה כי דרישת הרציפות מיוחסת לשנים, ולא לשימוש, כך שאין צורך בקיומו של שימוש יום-יומי שוטף (דויטש, בעמ' 461; טדסקי, בעמ' 480; עניין אסטרחאן, סעיף 24 לפסק הדין). כן אשוב ואזכיר כי ניתן להתחשב בשימוש שנעשה טרם חקיקתו של חוק המקרקעין לשם מניין 30 השנים (ראו סעיף 38 לעיל, והאסמכתאות שם).

 

מן הכלל אל הפרט

 

63.      בנסיבות המקרה דנן, דרישותיו של סעיף 94(א) לחוק המקרקעין נתמלאו. ראשית, ברי כי דרישת ה"שימוש" באה על סיפוקה. המדובר בשימוש הנוגד את זכותו של הבעלים בחלקה, אשר נעשה באופן גלוי לעיני כל, שעה שהמשיבים היו בעלי ידיעה קונסטרוקטיבית אודות השימוש.

          

           שנית, השימוש משקף "זכות הראויה להוות זיקת הנאה", באשר מדובר בזכות המעבר של תושבי השכונה ושל הציבור על גבי החלקה. זכות המעבר היא אחת הדוגמאות הקלאסיות לזיקת הנאה (ויסמן, בעמ' 489; טדסקי, בעמ' 466), וניבטים הימנה שני היסודות המרכיבים את הגדרתה של זיקת ההנאה: היסוד החיובי – המתבטא בזכותו הקניינית של הציבור לעבור במקרקעין הכפופים, והיסוד השלילי – המתבטא בכך שהציבור בעל זיקת ההנאה הזכאי לעבור בחלקה אינו מחזיק בחלקה מכוח זיקת ההנאה, ובוודאי שאין הוא מונע בעד בעלי החלקה מלעבור בה גם כן. בהיבט זה, תנאי זיקת ההנאה מתקיימים על פי מבחן היעדר השימוש הייחודי (עניין אסטרחאן, בסעיף 19 לפסק הדין). אשר להתפרשותה של זיקת ההנאה על המקרקעין הכפופים בשלמותם, הרי שכבר עמדנו על כך שניתן להכיר בזיקת הנאה השוללת מבעל המקרקעין הכפופים את עיקר ההנאה מהמקרקעין ואפילו עד כדי ריקון זכות הבעלות מתוכן.

 

           לבסוף, הדרישה לתקופת שימוש בת 30 שנה רציפות, אף היא נתמלאה, ואין צורך להרחיב עליה את הדיבור. כפי שפורט לעיל, מחומר הראיות עולה כי השימוש בחלקה 69 כבדרך ציבורית נעשה במשך למעלה מ-60 שנה, ובכך בא תנאי זה על סיפוקו.

 

64.      סיכומו של דבר, שאפילו אם חלקה 69 לא נרכשה מלכתחילה כדרך ולא יועדה מלכתחילה לדרך, הרי שתנאי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין נתמלאו ונוצרה זיקת הנאה מכוח שנים לטובת הציבור, ולא מתעורר הצורך להידרש לטענה של "זיקת כורח" במקרקעין.

 

           ודוק: זיקת הנאה לטובת הציבור, אין משמעה זיקת הנאה לטובת העירייה. לכן, ככל שהעירייה הייתה מבקשת לעצמה מעמד של מחזיק במקרקעין שלא מכוחה של זיקת ההנאה לטובת הציבור, היה עליה לדאוג לתיקון המצב הא-נומלי שנוצר בדרך של הפקעה ותשלום פיצויים לפי ערך דרך הכפופה לזיקת הנאה לטובת הציבור.

 

לסיכום עניין רום

 

65.      דין ערעור העירייה להתקבל, במובן זה שיש לראות את ויסוצקי כמי שהדרך הציבורית בחלקה 69 נרשמה על שמו בנאמנות לטובת הציבור, ולהכיר בזכותה של העירייה להירשם כבעלים של חלקה 69. מאחר שהעירייה הצהירה על נכונותה להותיר בידי מילנר את הסכום ששולם להם על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי כנגד העברת הבעלות, הרי שאיני מורה על השבת הסכום.

 

           למעלה מן הצורך, בחנו את טענתה החלופית של העירייה, ומצאנו כי גם אם היינו הולכים לשיטתם של רום ומתייחסים לחלקה 69 כאל חלקה "רגילה" שהבעלות בה נרכשה על ידי ויסוצקי – מה שאינו עולה בקנה אחד אפילו עם צורתה של החלקה – הרי שהיה מקום להכיר בזיקת הנאה במקרקעין לטובת הציבור מכוח שנים, הניתנת לרישום בהתאם להוראות סעיף 94(א) לחוק המקרקעין. במקרה כזה, לא היה מקום לזהות את הציבור עם העיריה, וזיקת ההנאה הייתה נרשמת לטובת הציבור.

 

           לנוכח האמור, דין ערעור המשיבים להידחות, הן ביחס לטענתם כי יש להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי לשם דיון בגובה הפיצוי, הן ביחס לטענותיהם לגופו של הפיצוי אשר נפסק להם.

 

סוף דבר

 

66.      האירועים העומדים בבסיס הערעורים בעניינם של רום ושל בורשטיין החזירו אותנו לאחור בזמן לאמצע שנות השלושים של המאה הקודמת, וסיפקו לנו הזדמנות ללמוד מעט על תולדותיה של העיר רמת-גן ושכונותיה.

 

           הן בעניין רום והן בעניין בורשטיין הגענו למסקנה כי החלקות מושא הדיון נוצרו בהליכי פרצלציה פרטית ויועדו מלכתחילה לשמש את תושבי השכונה כדרך ציבורית. כך עולה ממסמכים שונים וכך עולה גם מהנוהג של רישום הדרכים הציבוריות בשמות מושאלים, כפי שבא לידי ביטוי, בין היתר, בחוק ההקנייה. למעלה מן הצורך, הבענו דעתנו כי אילו היינו דוחים טענתה זו של העירייה, היינו מכירים בזיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שימוש רב שנים בחלקת הדרך.

 

           בנסיבות העניין, ובהתחשב בכך שגם העירייה חדלה בכך שלא פעלה לרישום החלקות על שמה משך שנים כה רבות, איני רואה לעשות צו להוצאות.

 

 

ש ו פ ט

 

השופטת א' חיות:

 

           אני מצטרפת בהסכמה למסקנתו של חברי – הנתמכת בק"ן טעמים מבוררים ומאירי-עיניים – לפיה יש לראות את בורשטיין כמי שרשום כבעלים של חלקה 922 בנאמנות עבור הציבור ועל כן העירייה זכאית להעביר את הבעלות בחלקה על שמה ללא תמורה. מסקנה זו מייתרת את הצורך לדון בטענות החלופיות שהעלתה העירייה בעניין בורשטיין בדבר זיקת ההנאה מכוח שנים ובדבר רישום זיקת הנאה לטובת הציבור מחמת השמטה בפנקס.

 

           עוד מקובלת עלי המסקנה שאליה הגיע חברי בעניין רום על כל נימוקיה וכמוהו אף אני סבורה כי יש  לראות את ויסוצקי (שרכש את חלקה 69 באמצעות מילנר) כנאמן של הרשות המקומית וכמי שרכש את הדרך ב"שם מושאל" לטובת הציבור במסגרת הליכי פרצלציה פרטית שיזם מילנר.

 

אולם, להבדיל מחברי אשר ראה להוסיף ולדון בהקשר זה בהרחבה גם בסוגיה המורכבת הנוגעת לזיקת הנאה לטובת הציבור מכוח שנים, וזאת למעלה מן הצורך ואך כדי להפיס את דעתם של רום, אני סבורה כי מוטב להותיר לעת מצוא את הדיון בסוגיה זו שאינו נדרש במקרה דנן.

 

 

ש ו פ ט ת

 

 

השופט ע' פוגלמן:

 

           אני מצטרף לתוצאת פסק דינו של חברי, השופט י' עמית.

 

           בעניין בורשטיין – מקובלת עלי מסקנתו ודרך הילוכו של חברי בכל שאמור בקביעתו כי העירייה זכאית להירשם כבעלים של הדרך, במקום בורשטיין. אינני נוקט עמדה, בנסיבות אלה, בהתייחס לקביעתו בדבר סעד חלופי של רישום זיקת הנאה.

 

           גם בעניין רום, מסכים אני להכרעת חברי כי יש לרשום את הדרך על שם העירייה. גם כאן איני נדרש לקביעה החלופית בדבר זיקת הנאה לטובת הציבור מכח שנים.

 

 

ש ו פ ט

 

 

 

 

 

           הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.

 

 

           ניתן היום, כ"ג באלול התשע"א (22.9.2011).

 

 

 

 

ש ו פ ט ת                               ש ו פ ט                                ש ו פ ט

 

 

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 06093080_E19.doc עכב

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il