עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 2510/12

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

בשם המבקשים:                     עו"ד גדי זילברברג

 

 

           לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ב-עפ"א 46973-12-11 (ניתן ביום 16.2.2012 מפי השופטת א' כהן), אשר במסגרתו נדחה ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב- יפו. בית המשפט לעניינים מקומיים (השופטת ג' אוסי-שרעבי) קבע כי צו הפסקת בנייה שיפוטי שהוצא נגד המבקשים, אשר מונע מהם להמשיך בעבודות בנייה בבניין בתל-אביב, יישאר על כנו עד אשר יעמדו המבקשים בתנאיו של היתר הבנייה שניתן להם.

 

ההליכים הקודמים ובקשת רשות הערעור

 

1.        המבקשת 3 (להלן: החברה) היא חברה שבבעלותה בניין ברחוב דיזנגוף בתל-אביב (להלן: הבניין). בשנת 2006 ביקשה וקיבלה החברה היתר בנייה לתוספת מעלית ושינוי חזית לבניין (להלן: ההיתר הראשון). לאחר שניתן ההיתר, ביצעה החברה את השיפוץ המבוקש. בד בבד עם ביצוע עבודות השיפוץ הגישה החברה בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38, במסגרתו ביקשה החברה לבנות קומה שישית לבניין (להלן: הקומה הנוספת) וכן חדרי יציאה לגג בקומה השביעית. ההיתר התקבל באופן חלקי בשנת 2010 (להלן: ההיתר השני). ביום 7.7.2011 ניתן צו הפסקה שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה) זאת לאחר שבתצהיר שהגיש מהנדס מטעם עיריית תל אביב נטען כי החברה מבצעת את עבודות הבנייה שלא על פי ההיתר שניתן לה. בכלל זה נטען כי החברה לא מבצעת עבודות חיזוק להן נדרשה על פי ההיתר השני (להלן: עבודות החיזוק) וזאת בזמן שהיא מוסיפה לבנות קומה נוספת שנכללה אף היא במסגרת ההיתר.

 

2.        בתגובה לצו הפסקת הבנייה, טענו המבקשים כי כחלק מעבודות הבנייה שבוצעו במסגרת ההיתר הראשון, בוצעו גם חלק מעבודות החיזוק להן נדרשו לפי ההיתר השני. לטענתם, המהנדס שבדק את הבניין מטעם עיריית תל-אביב סבר בטעות כי עבודות חיזוק אלו לא בוצעו, ועל כן ביקש את צו הפסקת הבנייה. המבקשים טענו כי יש לאפשר להם להמשיך בעבודות הבנייה, וכי אין הצדקה למתן צו הפסקת בנייה רק בשל רצונה של העירייה לקבוע את סדר הפעולה של העבודות המתחייבות לפי היתר הבנייה.

 

3.        ביום 2.8.2011 קבע בית המשפט לעניינים מקומיים כי על המבקשים לפעול לפי תנאי היתר הבנייה, ולפיכך עליהם להשלים את עבודות החיזוק לפני המשך עבודות הבנייה בקומה הנוספת. ערעור שהגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי התקבל ביום 7.11.2011 (עפ"א 17819-07-11, מפי השופטת א' כהן). נקבע כי טענתם של המבקשים כי כלל לא הפרו את היתר הבנייה לא נבדקה כדבעי, ועל כן יש לקיים דיון במעמד הצדדים אליו יתייצבו המהנדסים מטעמם.

 

4.        לאחר שהתקיים דיון בו שנשמעו מהנדסי הצדדים, ניתנה החלטתו של בית המשפט לעניינים מקומיים. בית המשפט קבע כי יש להותיר את צו הפסקת הבנייה על כנו, וזאת עד אשר ישלימו המבקשים את עבודות החיזוק. בית המשפט קבע כי בבניין נדרשות עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה, עבודות שעדיין לא בוצעו. בית המשפט קבע כי למרות רצונם של המבקשים להמשיך בבנייה, עליהם להשלים תחילה את עבודות החיזוק ורק אז  יוכלו להמשיך בעבודות הבנייה בקומה הנוספת. נקבע, כי דרישה של העירייה לביצוע עבודות החיזוק במלואן בתחילה מתיישבת עם השכל הישר, וכי ההימנעות מהשלמתן מהווה סטייה מהיתר הבנייה. על כן, קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב בשיקול דעתה של הרשות, הדורשת את השלמתן של עבודות החיזוק כתנאי להמשך הבנייה.

 

5.        על החלטתו של בית המשפט לעניינים מקומיים הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעור נטען כי בית המשפט לעניינים מקומיים שגה בקביעתו כי היתר הבנייה מחייב כי עבודות החיזוק יבצעו לפני המשך עבודות הבנייה וזאת מכיוון שהיתר הבנייה לא כולל תנאי שכזה. לפיכך, טענו המבקשים, לא היה מקום ליתן צו הפסקת בנייה. עוד טענו המבקשים כי אין כל מניעה להמשך ביצוע עבודות הבנייה בקומה הנוספת, וזאת גם אם לא הושלמו פעולות החיזוק. המבקשים תמכו טענתם זאת בחוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה מטעמם. מנגד, טענה עיריית תל אביב כי החלטתו של בית המשפט לעניינים מקומיים ניתנה לאחר שמיעת גרסאות מהנדסי שני הצדדים, אשר בעקבותיהן פירש בית המשפט לעניינים מקומיים את תנאי היתר הבנייה. בית המשפט המחוזי קבע כי גם אם בהיתר הבנייה לא נכתב באופן מילולי כי תחילה יבוצעו עבודות החיזוק ולאחר מכן תבנה הקומה על הגג, אין בכך כדי לקעקע את הצורך המקצועי שבבסיס הוצאת צו הפסקת בנייה. בית המשפט המחוזי קבע כי ההלכה קובעת שצו הפסקה שיפוטי ניתן גם בהינתן הוכחה קלושה למדי לטענותיו של המבקש אותו (במקרה זה- העירייה, מ"נ). בית המשפט קבע כי בעת מתן צו הפסקת בנייה שיפוטי, לא אמור בית המשפט לשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה המקצועי של הועדה לתכנון ובנייה. נקבע כי סדר ביצוע העבודות לפי היתר הבנייה הינו עניין מקצועי לחלוטין, ועל כן צדק בית המשפט לעניינים מקומיים שקיבל את עמדתה של העירייה שראתה את השלמת עבודות החיזוק לפני המשך הבנייה, כתנאי בסיסי וברור מאליו בהיתר הבנייה.

 

6.        על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי. עיקר בקשת הערעור מצוי בטענה כי על פי האמור בהיתר הבנייה השני לא ניתן לחייב את המבקשים להקדים את עבודות החיזוק להמשך עבודות הבנייה בקומה הנוספת. לטענתם, אין בסיס להוספת תנאים שאינם מפורשים בהיתר הבנייה. המבקשים טוענים, כי המקרה מעלה את השאלה האם מוסמכים מהנדסי ועדת התכנון והבנייה להוסיף, על דרך הפרשנות, תנאים שלא נקבעו במפורש בהיתר הבנייה. לדידם שאלה זה הינה שאלה עקרונית המצדיקה רשות ערעור, ולו רק בשל הפגיעה הנוצרת לבעלי המקרקעין המתחייבים לעמוד בתנאים חדשים אלו, ונמנע מהם לממש את תוכניותיהם הלגיטימיות לקביעת סדרי העבודה בו יקיימו את הוראות היתר הבנייה.

 

 

דיון והכרעה

 

7.        דין הבקשה להידחות.

 

8.        תמ"א 38, הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (ראו למשל לעניין זה: דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), ה"ח הממשלה התשס"ז 313)). בכדי לעודד בעלי נכסים לחזק את המבנים שברשותם, ניתנות לבעלי נכסים המבצעים פעולות חיזוק לבניינים שבבעלותם אפשריות לזכות בזכויות בנייה. מכאן עולה, שלא ניתן לראות בזכויות הבנייה כעיקרם של היתרי הבנייה שניתנים על פי תמ"א 38. ההפך הוא הנכון: זכויות הבנייה המוקנות במסגרת ההיתרים הניתנים לפי תמ"א 38, מהוות נדבך משני, גם אם חשוב, לצורך חיזוק המבנים שלגביהם ניתן היתר. במילים אחרות, זכויות הבנייה הינן למעשה הטבה הניתנת לבעלי נכסים המתחייבים לחזק את ביתם מפני רעידות אדמה.

 

9.        במקרה שלפנינו הוצא צו הפסקת בנייה נגד המבקשים, זאת עד אשר ישלימו את עבודות החיזוק בבניין שלגביו ניתן היתר בנייה לפי תמ"א 38. המבקשים טוענים כי אין מקום להתערב בסדרי עבודתם וכי יש לאפשר להם להמשיך את עבודות הבנייה בקומה הנוספת. לגרסתם, כיוון שהיתר הבנייה שקיבלו אינו כולל תנאי לפיו עבודות החיזוק תבוצענה קודם להשלמת הבנייה בקומה הנוספת, הרי שלא היה מקום להוציא נגדם צו הפסקת בנייה. אין בידי לקבל טענה זאת. כפי שהוסבר לעיל, כל תכליתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ברור אפוא מדוע עומדת המשיבה על כך שהמבנה יחוזק לפני שתוסף לו קומה חדשה ומנגד, לא ברורה התעקשותו של המבקש. הערכאות הקודמות שדנו בתיק קבעו כי במקרה דנן הדרישה להשלים את עבודות החיזוק, קודם שמוספים עומס על המבנה על ידי תוספת הבנייה, מתחייבת על פי השכל הישר. לא ראיתי מקום להתערב בהחלטתן. יש לציין כי בהיתר הבנייה שניתן למבקשים מופיע שלב חיזוק המבנה בתור סעיף ראשון, הקודם ליתר הרכיבים הנכללים בהיתר.

 

           עוד יוער, כי מבחינה פרגמאטית, נראה שאין הגיון במתן ההטבה (קרי, השלמת תוספת הבנייה) לפני קיום ההתחייבות (קרי, חיזוק המבנה), שכן, עם השלמת בנייתה של הקומה הנוספת, קטן התמריץ של המבקשים להשלים את עבודות החיזוק. זאת ועוד, ייתכן כי גם אם המבקשים עצמם יפעלו להשלמת עבודות החיזוק לאחר שתבנה הקומה הנוספת, תחול התפתחות שאינה תלויה בהם, שתמנע מהם לעשות כן. כך למשל, העיד מהנדס המבקשים בפני בית המשפט השלום כי לצורך השלמת עבודות החיזוק נדרש תיאום עם דיירי הבית. ניסיון החיים מלמד כי לבעיות הנראות כלוגיסטיות בתחילה, עשויות להתפתח לבעיות מהותיות. מכאן ברורה דרישתה של המשיבה המתנה את המשך הבנייה בקומה הנוספת בהשלמת עבודות החיזוק. תנאי זה מבטיח את קיום תכליתה של תמ"א 38.

 

10.      סוף דבר: נראה כי לא עולה בענייננו כל שאלה משפטית, ציבורית או חוקתית המצריכה דיון בתיק ב"גלגול שלישי". הבקשה נדחית. יובהר, כי צו הפסקת הבנייה ימשיך לחול כל עוד לא יתחייבו המבקשים בפני המשיבה להשלים את עבודות החיזוק לפני המשך עבודות הבנייה בקומה הנוספת.

 

           ניתנה היום, י' באייר, התשע"ב (2.5.2012).

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   12025100_C01.doc   עע

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il