עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 1568/12

עו"ד? הצטרף לאינדקס חינם

בבית המשפט העליון

רע"א 1568/12

לפני:

כבוד השופט א' רובינשטיין

המבקשת:

גילה ששון

נ ג ד

המשיבים:

1. עמית תמר ו-20 אחרים

2. עו"ד אליהו מינקוביץ כונס הנכסים

3. חיים אבל אליהו

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת צ'רניאק) ברע"א 50409-07-11 מיום 15.1.12

בשם המבקשת: עו"ד אורנה ששון

החלטה

א. בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת צ'רניאק) ברע"א 50409-07-11 מיום 15.1.12, בה נדחתה בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית משפט השלום בתל אביב (השופטת ניב) בת"א 12255-03 מיום 12.7.11. עניינה של הבקשה מחלוקת (נמשכת) בדבר הליכי פירוק שיתוף במקרקעין.

רקע והליכים

ב. המשיבים (21-1 ו-23) הם בעלי זכויות הרוב במקרקעין שעליהם ניתן להקים שני בניינים (להלן המקרקעין). המבקשת היא בעלת זכויות המיעוט. המשיבים פנו לבית משפט השלום בבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות. בית המשפט חשש לפגיעה בזכויות המיעוט, שמא יידרשו למכור זכויותיהם בעל כורחם במחיר נמוך מן המקובל בשוק, והורה (החלטה מיום 6.3.11) כי פירוק השיתוף ייעשה במכירה לכל המרבה במחיר (לפי סעיף 40(ב) רישא לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל") ולא על דרך של התמחרות פנימית. בהתאם, הוצעו המקרקעין לציבור. על החלטה זו השיגה המבקשת לבית המשפט המחוזי (בבר"ע 4381-04-11 מ-1.5.11) ולאחר מכן לבית משפט זה (רע"א 4123/1 מיום 1.6.11).

ג. בהמשך, טענה המבקשת, כי בעלי זכויות הרוב, יחד עם כונס הנכסים שמונה על ידי בית המשפט, אשר בכובעו הנוסף מייצג את בעלי זכויות הרוב, יצרו בפועל הסדר לפיו בעלי זכויות הרוב ירכשו את זכויותיהם של המיעוט. בעקבות הסדר זה, עתרה המבקשת לבית משפט השלום למתן צו לביטול הליך המכירה המתנהל מטעם כונס הנכסים ולהחלפתו. נטען, כי ההסדר עוקף את ההחלטה לפירוק השיתוף בה נקבע כי לא תבוצע התמחרות פנימית. נטען עוד, כי אופיה של ההצעה לציבור אינו מאפשר לרוכש חיצוני לכמת את עלות המקרקעין, הואיל ונקבע בה, כי המציע נדרש לשלם את הוצאות המוכרים (היטלים, שכר טרחת כונס הנכסים ועוד). עוד נטען, כי הכונס אינו אובייקטיבי, שכן מייצג הוא את בעלי זכויות הרוב.

ד. בית משפט השלום, בהחלטתו המפורטת (כקודמתה) מיום 12.7.11 דן ביחס שבין "מעין מכרז", שהוא ההליך שננקט, לבין "התמחרות פנימית" שנאסרה. צוין, כי ההליך פורסם בעיתון, ואיפשר את המכירה לכל המעוניין. כן נדרש בית המשפט להסדר שערכו בעלי זכויות הרוב לרכישת זכויות המיעוט. בהסדר זה נקבע, כי מספר רוכשים מסוים מבעלי זכויות הרוב, המעוניינים להגדיל את חלקם, ירכשו את זכויות המיעוט במחיר מינימום שנקבע (ברף תחתון של 1,350,000 ₪ ליחידת דיור), אך תוך אפשרות להצעות גבוהות יותר והעלאת התמורה בהתאם.

ה. בית משפט השלום קבע, כי באמצעות הפרסום, התקיים הרציונל של יצירת תחרות לשם מניעת פגיעה בבעלי זכויות המיעוט, וכי ההסדר הפנימי שערכו המשיבים הוא הסדר מימון לגיטימי. בית המשפט סבר, כי ההסדר אף מיטיב עם המבקשת, שכן נקבע רף תחתון למחיר רכישת הזכויות, וככל שיהיו הצעות גבוהות, עשויה התמורה לעלות. צוין, כי המכירה הסופית תהא כפופה להחלטתו של בית המשפט, אשר יקבל את השמאות המעודכנת בבוא העת – וממילא אם מחיר המכירה יהיה נמוך מהערכת השומה, יידרש לכך בית המשפט במסגרת זו.

ו. עוד נדרש בית המשפט לטענת המבקשת, כי ההזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות במקרקעין היא "למראית עין" בלבד, בשל ההוראה הכופה את תשלום ההיטלים ושכרו של הכונס. בית המשפט סבר, כי אין לכפות על המציעים את עורך הדין מטעם בעלי זכויות הרוב (כזכור, הוא גם הכונס). כן סבר, כי האופן בו הוצג התשלום בגין המס בו יתחייב הרוכש אינו מדויק. באשר לשני עניינים אלה, הורה בית המשפט כי הכונס יגיש הבהרה, שיכול שיהא בה כדי להגדיל את כמות המציעים. עוד נקבע, כי בנסיבות לא נמצאה סיבה להחלפתו של הכונס, אף שמייצג הוא את בעלי זכויות הרוב; הוזכר כי כונס מטעם המיעוט פרש בשעתו בכפוף לעניין ההבהרה מטעם הכונס, נדחתה הבקשה לביטול הליך המכירה.

ז. על החלטתו של בית משפט השלום הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי. בית המשפט דחה ביום 15.1.12 בקשה זו, על יסוד נימוקיו של בית משפט השלום. הוטעם, כי אין בהסדר המימון שערכו המשיבים כדי לפגוע באפשרות צדדים שלישיים להגיש הצעות במכרז, ואינו סותר את החלטתו של בית משפט השלום לפירוק השיתוף מיום 6.3.11.

הבקשה

ח. המבקשת - בבקשה שלא הניחה טענה שלא נטענה - עותרת לביטול החלטותיהם של בית המשפט המחוזי ובית משפט השלום. נטען, כי מתוה הפעולה בו נקטו בעלי זכויות הרוב יחד עם הכונס סותרים את ההחלטה לפירוק השיתוף מיום 6.3.11. נטען עוד, כי הצעתם של בעלי זכויות הרוב לרכוש את המקרקעין היא "למראית עין"; כלומר, אין בכוונתם אלא לרכוש את זכויות המיעוט בלבד, והדבר מהוה התמחרות שנאסרה, וכן מנוגד הוא לחוק המקרקעין, כן נטען, כי יש להורות על החלפתו של כונס הנכסים בכזה שאינו קשור למי מן הצדדים. נטען, כי לפרשה השלכות עקרונית בקשר להליכי פירוק שיתוף ומינוי כונסי נכסים המייצגים בעלי זכויות.

דיון והכרעה

ט. לאחר עיון אין בידי להיעתר לבקשה. כידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי ניתנת במשורה, ובעיקר במקרים בהם ישנה חשיבות עקרונית או ציבורית החורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים. מקרה זה לאמיתו אינו בא בקהלם. כללי פירוק השיתוף ומינוי כונסי נכסים הם תורה משפטית ותיקה, ואין היא טעונה ביסודה הלכות חדשות אלא יישום קונקרטי ראוי. לב לבו של ההליך הוא פיקוח בית המשפט, שכן – מעבר למקרה דנא ומבלי לפגוע – יצר הרצון להרויח עולה על כולנה, ולפתח ההליכים חששות רובצים. בית המשפט יזכור תדיר, כי כונס הנכסים הוא קצין בית המשפט, ומלאכתו כפופה לבקרה ולאישור. באשר לנידון דידן, ככלל, לא תיטה ערכאת הערעור ליתן רשות ערעור על "החלטה אחרת" של בית משפט, מקום שאין היא בעלת אופי בלתי הדיר (ע"א 3977/07 מדינת ישראל נ' גרנות, אגודה שיתופית חקלאית מרכזית (לא פורסם) - פסקה 12, והאסמכתאות שם), לא כל שכן לגלגול ערעורי נוסף. במקרה דנא ממשיך בית משפט השלום לפקח כדבעי על הליך המכירה, כשהוא מודע היטב לשומה שנערכה למקרקעין. ולטענות השונות. חזקה כי ימשיך לעשות כן גם להבא. התערבותה של ערכאת הערעור - בודאי בגלגול שלישי - אינה נדרשת לעת הזאת.

י. נזכיר, כי בית משפט השלום היה ער לחשש, כי חלק מסעיפי ההצעה עלולים להרתיע מציע חיצוני והורה לכונס ליתן הבהרה בהקשר זה. כן היה בית המשפט ער לחשש, כי הכונס יהא מצוי בניגוד אינטרסים נוכח כובעו כמיצגם של בעלי זכויות הרוב. הוטעם, כי לא היתה למבקשת מתחילה התנגדות למינויו. ושוב - כבית המשפט המחוזי התרשמתי גם אני כי אין להתערב בהחלטתו של בית משפט השלום, אשר מודע היטב למתרחש. וידו על הדופק לעניין זכויות הצדדים. מבלי לגרוע מן האמור, אפנה בסיפה לפסקה 17 להחלטת בית משפט השלום מיום 12.7.11.

י"א. בנסיבות, איני נעתר למתן רשות ערעור.

ניתנה היום י"א בניסן התשע"ב (‏3.4.2012).