עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 1498/11

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

 

 

 

 

 

 

המשנָה לנשיא מ' נאור:

 

1.        המערער הוא הבעלים של גג בבית משותף בשכונת בית הכרם בירושלים. במסגרת תקנון הבית המשותף זכאי המערער לבנות תוספת בנייה ברכושו, אך במשך שנים אין הוא מצליח להעביר תוכנית בנין עיר שתאפשר לו לבנות על הגג. אין צורך לעמוד על כל ההיסטוריה שקדמה לנסיון הנוכחי להביא לאישורה של תוכנית מתאימה, ובקצרה ייאמר כי ביום 30.4.2009 החליטה ועדת המשנה להתנגדות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים (להלן: הוועדה המחוזית), לאחר שמיעת התנגדויות, לדחות תוכנית שהציע המערער להוספת יחידת דיור על הגג. במסגרת הדיון בפני ועדת המשנה להתנגדויות, הועלו טענות שונות נגד אישור התוכנית. לצורך דיוננו כאן אין לנו צורך להרחיב בדיבור אודות התנגדויות אלו, זאת משום שהחלטת הוועדה נסבה, בעיקרה, על כך שאין לאשר את פתרון החניה המוצע על חשבון גינת הבית המשותף. וכך קבעה הוועדה המחוזית בהחלטתה:

 

"לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת טענות הצדדים החליטה הוועדה לדחות את התכנית כמפורט להלן:

 

1.    פתרון החניה המוצע בתכנית מתוכנן על חשבון גינת הבית המשותף. בענייננו הובעה התנגדות חד משמעית של דיירי הבניין לשימוש המבוקש בגינת הבניין כחניה והוועדה השתכנעה כי בנסיבות אלו אין מקום לאשרו.

 

2.    הוועדה סבורה כי בחינת הנזק הנגרם לדיירי הבניין כתוצאה מצמצום הגינה אל מול התועלת הנשקפת מניצול השטח לשם חניה מלמדת כי הנזק רב על התועלת וכי בנסיבות אלו אין הצדקה לאישורה של התכנית.

 

3.    בהקשר זה יודגש כי שיקול הוועדה אינו קנייני. הוועדה איזנה בין הפגיעה הצפויה בדיירי הבניין לבין התועלת הנובעת מתוספת הבינוי המבוקשת, המחייבת פגיעה בגינה המשותפת לשם חניה, והשתכנעה כי הפגיעה בגינה אינה מוצדקת בנסיבות העניין.

 

4.    הוועדה בחנה את טענת מגישי התכנית לפיה עקרונות תמ"א 35 מחייבים ניצול יעיל של הקרקע. ואולם, אף שימוש בקרקע לטובת חצר הבניין המשותף הוא שימוש חשוב ומכל מקום העקרונות אליהם התייחס ב"כ מגיש התכנית אינם מייתרים את הצורך בבחינת כל תכנית לגופה ובאיזון ראוי בין כלל האינטרסים הצריכים לעניין. כן נשקלה הטענה לפיה החניה מתוכננת על חלק מוזנח של חצר הבית המשותף. הוועדה סבורה כי אף אם מדובר בשטח שאינו מטופח כיום, אין מקום לגריעתו מהחצר, שכן גריעה זו תהא סופית ותפגע בסך השטחים הנכללים בחצר הבניין, בלא הצדקה מספקת לכך.

 

5.    עוד יצוין כי בחינת חניית הבניין מלמדת כי פתרון החניה המוצע בתכנית יפגע באפשרות הקיימת כיום לחנות בחניה כפולה באחת מחניות הבניין. בנסיבות אלו ספק אם התכנית מציעה פתרון חניה של ממש. אף בשל כך אין מקום לאשר את פתרון החניה המוצע.

 

6.    עוד יצוין ביחס לפתרון החניה המוצע כי הוא מחייב תמרון מסורבל בחניית הבניין. אף שאין בסירבול זה כדי להצדיק את דחיית התכנית כלשעצמו, הוא אינו מוסיף לה נקודות זכות.

 

7.    עוד יצוין כי הוועדה סבורה כי הפתרון האדריכלי המוצע בתכנית אינו ראוי תכנונית, באשר הוא יוצר חזות בעייתית של גג הבניין. התכנית נדחית בעיקרה בשל העדר פתרון חניה ראוי אולם הוועדה מוצאת לנכון לציין כי אף הפתרון האדריכלי שנמצא לגג הבניין אינו ראוי ועלול ליצור חזות מעוותת ואסימטרית של הבניין תוך פגיעה באופיין הצנוע הנוכחי. בהקשר זה יוער, כי קבלת ההתנגדות העצמית של המגיש היתה משפרת את מראה הבניין, אולם היתה מחייבת בפתרון חניה נוסף וכאמור הוועדה סבורה כי אף פתרון החניה המוצע עתה אינו ראוי.

 

8.    נוכח הטעמים המפורטים לעיל לדחיית התכנית, אין הוועדה נדרשת ליתר הטענות שהועלו על ידי המתנגדים."

 

 

2.        נגד החלטה זו הגיש המערער עתירה מינהלית שנדחתה בפסק דין מפורט ומנומק של בית המשפט לעניינים מינהלים בירושלים (עת"מ 1628/09, מיום 2.1.2011, מפי השופט מ' י' הכהן). עיינו בסיכומי הצדדים והוספנו ושמענו טענות על פה. אם תשמע דעתי, אציע לחבריי שלא להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי ולדחות את הערעור. אכן, ניתן להבין ללבו של המערער המנסה לבנות ברכושו, ומשקיע ממון וזמן בנסיון לגרום לאישורה של תוכנית נקודתית שתאפשר זאת, אך נקודת המוצא לדיון היא כי אין לאדם זכות קנויה לכך שמקרקעין יושבחו עקב תוכנית בניה (ראו: עע"ם 9057/09 דן איגנר ועוד נ' השמורה בע"מ (טרם פורסם, 20.10.2012), בפיסקה 24; בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (טרם פורסם, 18.3.2007), בפיסקה 18). בענייננו, נמצאים אנו בשלב התכנון ולא בשלב של מתן היתר. אם לא ניתן לתכנן את תוספת הבניה באופן שבעיות החניה תיפתרנה להנחת דעתן של רשויות התכנון, אין מנוס אלא להימנע מאישור התוכנית.

 

3.        נושא המצוקה הקשה במקומות חניה בשכונת בית הכרם בירושלים נדון לאחרונה בפסיקתו של בית משפט זה ב-עע"ם 9864/09 לימונציק נ' הוועדה המחוזית (טרם פורסם, 1.1.2012) (להלן: עניין לימונציק), שגם בו נדחתה תוכנית בניה בשל התנגדות הוועדה המחוזית להסדרי חנייה שהוצגו בתוכנית בניה שהגיש בעל זכויות במקרקעין. בעניין לימונציק, בית המשפט לעניינים מינהליים לא מצא מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית, ובית משפט זה אישר את החלטתו של בית המשפט לעניינים מינהליים.

 

4.        בא כוח המערער, ביודעו כי בתי המשפט אינם נוהגים להתערב בהחלטות תכנוניות לגופן, ניסה כוחו בטענות משפטיות. אעמוד על הטענות המרכזיות, וכללית אומר כי בשאר הטענות לא מצאתי ממש.

 

           טענה אחת היא כי הוועדה המחוזית לא היתה מוסמכת כלל ועיקר לעסוק בנושא פתרונות החניה. על פי הטענה עניין זה מסור להכרעת המשיבה 15, הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (להלן: הועדה המקומית), זאת לפי האמור בתוכנית המתאר תב"ע 5166 בה נקבעו הוראות בדבר תקן החניה לירושלים (להלן: תוכנית 5166). בתוכנית 5166 נקבע גם כי הוועדה המקומית מוסמכת לפטור מהחובה להתקין מקומות חניה משיקולי תכנון, סביבה או תחבורה, ויכולה היא גם לחייב מבקש היתר להתקין מקומות חניה במקום שמחוץ למגרש, או להשתתף בהתקנתם בחניון ציבורי.

 

           בצדק דחה בית המשפט המחוזי את הטענה לפיה הוועדה המחוזית לא היתה מוסמכת לדון בעניין מקומות החניה. מדובר בתוכנית בסמכות ועדה מחוזית, וועדה זו יכולה לשקול כל עניין הנוגע לתוכנית. המערער מנסה, ולא בכדי, להעביר את מוקד המחלוקת בעניין החניה לשאלת מתן ההיתר לבניה בידי הוועדה המקומית, זאת להבדיל מן השאלה האם יש לאשר את התוכנית בוועדה המחוזית. ועדה מחוזית אינה חייבת לאשר תוכנית כשהיא יודעת שנושא החניה הוא בעייתי, וכי לכאורה אין בנמצא פתרונות לחניה. תוכנית 5166 אינה שוללת את סמכות הוועדה המחוזית לשקול שיקולים רחבים כגון זה. המערער טוען בסיכומיו לפגיעה בזכויות מוקנות שיש לו, כביכול, מכוח תוכנית 5166. ולא היא: עד שלא תאושר תוכנית שבסמכות הוועדה המחוזית אין למערער כל זכות מוקנית. כפי שבואר לעיל, אין לאדם זכות קנויה לכך שמקרקעין יושבחו על ידי תוכנית. המערער מבקש, למעשה, לרתום את העגלה לפני הסוסים.

 

           אציין כי גם אם טענתו של המערער לעניין זה הייתה מתקבלת, נראה כי אין בה כדי להועיל לו. בדומה לעמדת הוועדה המחוזית, גם עמדתה העדכנית של הוועדה המקומית היא שאין מקום לאשר את התוכנית. אשר על כן, גם בהנחה שעניינו של המערער היה נדון בפני הוועדה המקומית, נראה כי לא היה ניתן לו היתר בניה.

 

5.        עוד טוען בא כוח המערער כי הוועדה המחוזית ביססה את החלטתה על שיקולים קנייניים. כפי שצוטט, התנגדות הדיירים הייתה רק חלק מהנמקת הוועדה המחוזית לכך שאין בתוכנית פתרון לבעיית החניה. אך גם אם אניח כי הוועדה הסתמכה רק על ההתנגדות הדיירים, לא הייתי רואה בכך בנסיבותיו של עניין זה כל פסול. צא וראה: אין חולק על כך שהמערער מבקש כי פתרון החנייה יהיה על גבי רכוש משותף שאינו צמוד לו. על פני הדברים הוא אינו זכאי לכך. אינני סבורה כי רשויות התכנון מנועות מלהביא בחשבון שיקולים כאלה (ראו פסק דינו של חברי השופט רובינשטיין, אליו הסכמתי אנכי, ב-עע"ם 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' בני אליעזר (טרם פורסם, 9.1.2011); בקשה לדיון נוסף נדחתה בידי המשנה לנשיאה א' ריבלין ב-דנ"מ 668/11 (טרם פורסם, 24.7.2011)). אין באמור כמובן כדי למנוע בעד המערער, אם יסבור שיש לו טעם טוב לכך, לנקוט בהליכים אזרחיים נגד הדיירים האחרים בבניין: המערער מזכיר בסיכומיו את הסכמתם של הדיירים לכך שיבנה על הגג, שעוגנה בתקנון הבית המשותף. לפי האמור בסיכומיו (סעיף 43) לאור הוראות התקנון "ייתכן ויהיה מקום לבדוק גם במקרה דנא הליך אזרחי..." לעניין התנגדות הדיירים. אין אני מחווה כל דעה בעניין הטענה האמורה. אפשר ואם ינקוט המערער בהליך אזרחי ואף יזכה בו, יהיה מקום לכך שהוועדה המחוזית תשקול מחדש את התוכנית. לעת הזו, אין טעם ואין תוחלת בכך שהוועדה תדון בשלל ההתנגדויות שהונחו לפניה (והיו התנגדויות בנושאים רבים נוספים) כשלכאורה פתרון החניה המוצע הוא תיאורטי ובלתי ישים, ודי בכך כדי למנוע מכל וכל את אישור התוכנית.

 

6.        המערער טען גם כי צריך היה ליתן לו אפשרות להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובניה. בדומה לקביעתו של בית המשפט המחוזי, ובניגוד לטענתו של בא כוח המערער, אף  אני סבורה כי לא עולות בעניינו שאלות בעלות אופי עקרוני, המצדיקות דיון בפני המועצה הארצית. משכך הם פני הדברים, נותר רק לתהות מדוע סבור ב"כ המערער כי על המועצה הארצית לעסוק בשאלת אפשרויות הבניה על הגג בבניין מסוים בעיר ירושלים.

 

7.        כאמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור. המערער ישלם למשיבים 8-4 שכר טרחה בסך 10,000 ש"ח, למשיבים 2-1 שכר טרחה בסך 5,000 ש"ח, ולמשיבה 15 שכר טרחה בסך 5,000 ש"ח.

 

המשנָה לנשיא

 

השופט א' רובינשטיין:

 

           אני מסכים.

 

ש ו פ ט

 

השופטת ברק-ארז:

 

           אני מסכימה.

 

ש ו פ ט ת

 

           הוחלט כאמור בפסק דינה של המשנָה לנשיא מ' נאור.

 

           ניתן היום, י"ח תמוז, תשע"ב (8.7.2012).

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   11014980_C13.doc   עע

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il