עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 3577/11

מידע חשוב על רשלנות רפואית בניתוח, או מקרי רשלנות רפואית בהריון או כאלו שהם רשלנות רפואית בלידה ניתן למצוא באתר זה בקטגוריית רשלנות רפואית.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

בשם המבקשת: עו"ד מאיר פורגס ועו"ד שירלי פורר

בשם המשיבה 1: עו"ד אביב טסה ועו"ד לילך דוידי

 

 

 

 

 

 

 

 

לפניי בקשת רשות ערעור ובקשה לעיכוב ביצוע פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (כב' השופטת הבכירה נ' אהד), שבגדרו נדחה ערעורה של המבקשת על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (ע' פרנקל) בעניין הפעלת סניף סופרמרקט על-ידי המבקשת (להלן: החנות) בנכס שהיא שוכרת (להלן: הנכס), המהווה חלק מבית משותף.

 

 

 

 

1. הבית המשותף נושא הבקשה שלפניי – אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1982 ונערך לו תקנון מוסכם (להלן: התקנון) – מצוי בעיר הרצליה וכולל קומת קרקע ומרתף, שבהן חנויות ושתי קומות מגורים. הבית המשותף נבנה במקור באופן המשלב שטחי מגורים ושטחי מסחר, ועובדה זו הייתה ידועה לבעלי הדירות והדיירים המתגוררים בו מלכתחילה. החנות מופעלת בנכס מעת שנבנה הבית המשותף, לפני כ-30 שנים, והשכרתה נעשתה ברציפות במשך כל אותן שנים. אספקת הסחורה לחנות נעשית על-ידי משאיות, בתדירות משתנה. המבקשת משתתפת בהוצאות ניהול הבית המשותף כדי לשמור על תחזוקה נאותה, גיזום צמחייה ופינוי האשפה. לצורך התחזוקה, הציבה המבקשת בקצה חצר הבית המשותף (להלן: החצר) דחסן קרטונים וכלוב לאחסונם, ובנתה פרגולת עץ לבקשת חלק מדיירי הבית המשותף (להלן: הדיירים). בשלב מסוים, הגישה נציגות הבית המשותף (להלן: הנציגות) תביעה נגד המבקשת ובעלי הנכס שבו היא מפעילה את החנות, לסילוק ידם מהחצר ולהסרת המתקנים שהונחו בה, המהווים, לטענתה, הסגת גבול. בתביעתה טענה הנציגות, כי המבקשת השתלטה על חלקים בחצר, ומעשיה מונעים מהדיירים שימוש סביר בחצר, באופן הפוגע בקניינם. עיקר טענותיה של הנציגות הופנו כלפי הצבת מתקנים שונים בחצר; חסימת שביל הגישה לחצר על-ידי חניית משאיות; פריקת סחורות בחצר והצבתן בה לאורך שעות היום, באופן שמפריע לשימוש הדיירים בחצר; אי שמירה על ניקיון בשטח החצר ואופן השימוש בחדר האשפה המשותף. המבקשת טענה מנגד כי המסכת העובדתית מצביעה על כך שקמה לה זכות מיוחדת לקיים פעילות מסחרית בחצר. עוד נטען כי החנות עובדת במתכונת זו למעלה מ-30 שנים, ונוצרה מערכת התחייבויות של בעלי הדירות כלפי המבקשת, שיש להכיר בה כזכות קניינית.

 

 

 

 

2. התביעה נידונה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה. בפסק-דינה קבעה המפקחת כי המבקשת אינה בעלת זכות שימוש כלשהי ברכוש המשותף, ובפרט לא קיים עיגון בהוראות התקנון או במסמכים אחרים לקיומה של זכות לבצע את הפעולות שמבצעת המבקשת בשביל הגישה לחצר או בחצר עצמה. כמו-כן, נקבע כי על-פי התקנון, זכות השימוש ברכוש המשותף נתונה אך לבעלי הנכס שבו מצויה החנות ולא למבקשת עצמה, ששוכרת מהם את הנכס. עוד נקבע כי לשוכר אין מעמד זהה לזה של בעל הנכס בבית משותף, בכל הנוגע לזכויות השימוש ברכוש המשותף. שכן, זכות השכירות אינה זכות קניינית, כי אם זכות חוזית שהיקפה נקבע בהתאם לכתוב בחוזה. בהקשר זה צוין, כי גם בהסכמים שנחתמו בין המבקשת לבין בעלי הנכס, לא צוינה כל זכות לשימוש ברכוש המשותף. עוד סברה המפקחת כי משלא נכתבו בתקנון הוראות המקנות לשוכרים זכות שימוש ברכוש המשותף, אין למבקשת מעמד עצמאי מול בעלי הדירות שבו. לגישתה, השימוש שעושה המבקשת ברכוש המשותף – ובכלל זה, תפיסת חזקה ייחודית בחלקים מן החצר, התקנת מתקנים ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, חניית משאיות בשביל הגישה לחצר לפרקי זמן ממושכים, והימצאותם של ציוד וסחורות בשטח החצר – מהווה הסגת גבול ואינו סביר, הן על-פי הדין, הן על-פי תקנון הבית המשותף. בהתאם לכך, חויבו המבקשת ובעלי הנכס שבו נמצאת החנות לפנות את החצר ובפרט את המקום המיועד לחניית כלי הרכב של הדיירים, להסיר את המתקנים שהותקנו בחצר, להימנע מהנחת סחורה או ציוד השייך לחנות בשטחי החצר או בשביל הגישה אליה, וכן להימנע מכל הפרעה לשימוש בחצר.

 

 

 

 

3. על פסק-דין זה הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז. בית המשפט דחה את הערעור בקובעו כי לא נפל פגם בהכרעת המפקחת שהייתה מנומקת ויסודית, ואין להתערב בממצאיה העובדתיים המבוססים על חומר הראיות. בצד זאת, ציין בית המשפט, כי זכות השכירות טומנת בחובה מאפיינים חוזיים וקניינים וכי המפקחת שגתה בקובעה כי זכות השכירות אינה מקנה למבקשת זכות שימוש ברכוש המשותף. עוד צוין, כי הפרשנות שנתנה המפקחת לתקנון, שלפיה, אין למבקשת זכות שימוש ברכוש המשותף, הינה שגויה ואינה מתיישבת עם לשונו. לפי קביעת בית המשפט, פרשנות זו לא מאפשרת הפעלת עסק בנכס שהשימוש ברכוש המשותף הכרחי לצורך קיומו וניהולו. עוד צוין, כי לא נראה שכוונת הצדדים הייתה לשלול כל שימוש ברכוש המשותף, בפרט כאשר המבקשת משתתפת בעלות אחזקת הבית המשותף, וכי במשך כ-30 השנים שבהן עשתה המבקשת שימוש ברכוש המשותף, לא עלתה כל טענה בדבר שימוש אסור. עם זאת, קיבל בית המשפט את מסקנת המפקחת בכל הנוגע לשימוש הבלתי סביר שעשתה המבקשת ברכוש המשותף. נקבע, כי הפרשנות המתאימה לזכות השימוש הסביר ברכוש המשותף היא שימוש לצרכי הפעלת חנות, על כל המשתמע ממנו, מבלי שצרכים אלה יתנגשו בצרכי בעלי הדירות האחרים ויהוו מפגע. עוד נפסק, כי במקרה דנן לא ניתנו למבקשת, במפורש או במכללא, זכויות שימוש מיוחדות או זכויות יתר, וכי פעילותה מהווה מטרד ופוגעת בשימוש הסביר של הדיירים האחרים ברכוש המשותף. כן צוין, כי אין בהימנעות הדיירים מלהתלונן על תפיסת השטח משך זמן רב, משום הסכמה פוזיטיבית להתנהלות המבקשת, שכן, זכות השימוש היא לעולם הדירה. נוכח האמור, נקבע כי אין להתערב בתוצאת פסק-דינה של המפקחת והושתו על המבקשת הוצאות בתוספת מע"מ.

 

 

 

 

4. על פסק-דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי, שבגדרה נטען כי המקרה מעלה שאלה משפטית כללית שטרם נידונה בפסיקה – היא השאלה אם שימוש סביר בחצר של בית משותף, המשמשת לחנייה, מצומצם אך להחניית כלי-רכב או שמא כולל גם הנחת סחורה למספר שעות. המבקשת סבורה כי לשאלה זו השלכה רחבה על עסקים מסחריים הממוקמים בבניינים משותפים. המבקשת טוענת עוד כי נפלו שגיאות בפסק-דינו של בית המשפט קמא. בכלל זה, הקביעה כי שימוש סביר, בכל הנוגע להנחת סחורה בחצר, מוגבל להשארתה שם למשך 10-5 דקות בלבד, באופן שאינו תואם את צרכיו של עסק מסחרי גדול, ומפלה בין הדיירים האחרים, שאינם מוגבלים בזמן השימוש שלהם, לבינה. עוד סבורה המבקשת כי בהותרת תוצאת פסק-דינה של המפקחת על כנה, הטיל בית המשפט קמא, הלכה למעשה, איסור גורף על כל שימוש של המבקשת ברכוש המשותף, ובפרט שימוש בחנייה לצורך הנחת סחורה. זאת, בניגוד לקביעתו שלו שלפיה למבקשת יש זכות שימוש ברכוש המשותף ושימוש זה חיוני לקיומו וניהולו של עסקהּ. עוד טוענת המבקשת, כי בית המשפט קמא לא נדרש לשאלת מהותו של שימוש סביר של עסק ברכוש המשותף. לשיטתה, שימוש סביר ברכוש משותף של נכס בעל ייעוד משולב למגורים ולמסחר חייב לכלול את צרכיו המסחריים של העסק המופעל בו, שכן תכלית הרכוש המשותף היא לשרת את כל היחידות בבית המשותף. כך בפרט, ששימושה של המבקשת אינו מונע מן הדיירים האחרים להשתמש בחנייה, שכן, בשעות אלה, על-פי רוב, החצר ריקה מכלי-רכב. לבסוף, טוענת המבקשת כי שגה בית המשפט קמא כשפסק לחובתה הוצאות בתוספת מע"מ בניגוד להוראת תקנה 512(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות).

 

 

 

 

בד בבד עם הגשת בקשת רשות הערעור, הגישה המבקשת בקשה לעיכוב פסק-דינו של בית המשפט קמא עד להכרעה בבקשת רשות הערעור.

 

 

 

 

5. בהתאם להחלטתי מיום 12.5.2011, הגישה המשיבה 1, היא הנציגות, תשובתה לבקשות. לטענתה, אין המקרה מעורר שאלות משפטיות עקרוניות, שכן מדובר ביישום הלכות קיימות שנקבעו בבית משפט זה בנוגע לשימוש סביר ברכוש משותף. לגופו של עניין, טוענת הנציגות כי אזור החצר שבו מעוניינת המבקשת לעשות שימוש מיועד על-פי תשריט הבית המשותף לחניה, ובפעולתה משנה המבקשת, למעשה, את ייעודו תוך ניסיון להצמידו לחלק שהיא שוכרת, בלא שניתנה הסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף. לא זו אף זו – האסיפה הכללית קבעה זה מכבר כי שימושה של המבקשת בחצר המיועדת לחניה, אינו סביר. לדברי הנציגות, גם על-פי מבחני הפסיקה, השימוש שמעוניינת המבקשת לעשות אינו סביר שכן מדובר בשימוש יומיומי על בסיס קבוע, הנמשך מספר שעות, מונע מיתר הדיירים להשתמש באותה עת בחניות ובכך מחריף את מצוקת החניה הקיימת. בנוסף, הנחת הסחורות בחנייה כרוכה בחסימת שביל הגישה לחצר על-ידי המשאיות הפורקות את הסחורה, ומלווה בהותרת לכלוך וברעש. הנציגות מבקשת להדגיש כי בניגוד לטענת המבקשת, בית המשפט קמא לא קבע כי הנחת סחורה למשך 10-5 דקות הינה סבירה אלא כי שימושה של המבקשת בחצר, לרבות הנחת סחורה בחניות, אינו סביר ופוגע בשימוש של הדיירים האחרים בחצר, על-פי ייעודה. לפיכך, יש לדחות גם את טענת המבקשת לאפליה שכן, החניית כלי-רכב אינו זהה להנחת סחורות בחניה. הנציגות חולקת גם על טענת המבקשת בנוגע לפסיקת מע"מ. לטענתה, תקנה 512(ג) לתקנות אינה מתייחסת לרכיב הוצאות המשפט אלא לשכר טרחת עורך-דין, ובמקרה דנן פסק בית המשפט סכום כולל עבור הוצאות. כמו-כן, התקנה נועדה למנוע מצב של תשלום לגורם פרטי שאינו מוציא חשבונית, כך שלא ניתן יהיה לקזז את סכום המע"מ, ואילו במקרה דנן קיבלה המבקשת חשבונית והזדכתה על המע"מ. לפיכך, יש לדחות גם טענה זו.

 

 

 

 

6. לאחר שבחנתי את הבקשה וצרופותיה, מצאתי כי דינה להידחות, זולת בעניין חיוב המבקשת במע"מ, כפי שיובהר להלן. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במשורה, ותיוחד למקרים שבהם מעלה הבקשה שאלה משפטית בעלת חשיבות כללית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים למחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982); רע"א 4193/11 כראדי נ' נרקיס (לא פורסם, 14.6.2011)). במקרה דנן, סבור אני כי אין מדובר אלא ביישום הלכה קיימת על המקרה הקונקרטי, אשר, כידוע, אינה מקימה עילה לבחינה ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 2882/05 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בלולו (לא פורסם, 16.1.2006)). עיקרה של הבקשה המונחת לפניי היא כי בית משפט זה יכריע אם הנחת סחורה בחצר המיועדת לחנייה מהווה שימוש סביר ברכוש משותף. בית משפט זה פסק בעבר, כי שימוש סביר ברכוש משותף נבחן על-פי שני תנאים מצטברים: האחד, אם השימוש תואם את תנאי המקום והזמן; השני, אם הוא אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים בבית המשותף (ראו: ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645, 649-647 (1974)). תנאים אלה נבחנים בכל מקרה על-פי עובדותיו (ראו: ה"מ 163/81 בודנוף נ' נציגות הבית המשותף ברח' שחראי 18-14, ירושלים, פ"ד לה(4) 277 (1981)). על אף ניסיונה של המבקשת לשוות לבקשתה אופי כללי, איני סבור כי מקרה זה שונה מכלל המקרים המוכרעים על סמך התשתית העובדתית הרלוונטית. אף אם אניח לצורך הדיון כי נפלה שגגה בהכרעתו של בית משפט המחוזי – ואיני נדרש להכריע בכך – אין בכך די כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: רע"א 4356/06 נביל נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (לא פורסם, 18.6.2006)), באין עיוות דין שיצדיק את התערבותו של בית משפט זה (ראו: רע"א 877/09 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' מחלקת עבודות ציבוריות מחוז ת"א (לא פורסם, 17.3.2009)).

 

 

 

 

בצד האמור, ראיתי להיעתר לטענת המבקשת בכל הנוגע לחיובה בתשלום מע"מ שיתווסף להוצאות משפט שבהן חויבה. מרכיב זה של ההחלטה אינו מתיישב עם האמור בתקנה 512(ג) לתקנות. חרף היות הבקשה שלפניי בגלגול שלישי, ומרחב ההתערבות השיפוטית המצומצם הנלווה לבקשות מעין אלה, כפי שהוסבר, סבורני, כי בנסיבות המקרה דנן, משמדובר בטעות ברורה, הגלויה על פני הפסק, שאינה מצריכה בחינה מחודשת של עובדות המקרה לגופן, אין מניעה להתערבותו של בית משפט זה בסוגיה. אשר על-כן, בסוגיה זו החלטתי לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות, ולהורות על ביטול חיובה של המבקשת במע"מ.

 

 

 

 

בקשת רשות הערעור נדחית איפוא, למעט בסוגיית המע"מ. ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע שנלוותה לה. הצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 12.5.2011 – יעמוד בעינו לפרק זמן של עשרה ימים נוספים על מנת לאפשר למבקשת להיערך בהתאם. נוכח התוצאה, איני עושה צו להוצאות.

 

 

 

 

 

 

ניתנה היום, ‏כ"ח בסיון התשע"א (‏30.6.2011).

 

 

 

 

 

 

 

 

_________________________

 

 

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 11035770_M03.doc שז

 

 

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il