תביעת ליקוי בניה גם בעילת רשלנות מכח פקודת הנזיקין

בתי המשפט

 

פסק דין

 

א.        עיקר העובדות וטענות בעלי הדין

1.         בפני תביעה כספית לתשלום עלות תיקון ליקויי בניה ופיצוי בגין נזקים ישירים ועקיפים.

2.         בכתב תביעתם המקורי שהוגש ביום 4.12.02, טענו התובעים כי ביום 27.9.00 רכשו מן הנתבעת מס' 1 (להלן: "אוניל") דירה בת 5 חדרים באשדוד (להלן: "הדירה") וקיבלו את החזקה בה ביום 6.6.01.

 

5129371

51293713.       לטענת התובעים התגלו בדירה ליקויי בניה רבים אשר הנתבעות כשלו בתיקונם.נ

לשיטתם של התובעים, כשלון הנתבעות בתיקון הליקויים חרף ההזדמנות שניתנה להם, מקימה את זכותם לחיוב הנתבעות בעלות תיקונם.ב

התובעים הסתייעו בחוו"ד של חברת טרמינל מיום 27.10.02 אשר סקרה את הליקויים בדירה ואמדה את עלות תיקונם לסך של 65,000 ₪.ו

4.         בנוסף לכך, עתרו התובעים לחייב את הנתבעות בתשלום הוצאות דיור חלופי (5000 ₪), פיצוי בגין עגמת נפש (סך 15,000 ₪) וכיסוי עלות מומחים.נ

5.         בכתב הגנתה, הכחישה אוניל את מרבית טענות התובעים וכפרה בזכותם לגבות ממנה סכומים כלשהם.ב

לגרסת אוניל, בעת הרכישה הייתה הדירה מושלמת, הדירה נבנתה כחלק מפרויקט שבנתה באמצעות הנתבעת מס' 2 (להלן: "סולל בונה" או "סו"ב") וכי אוניל באמצעות סו"ב תיקנה את כל הליקויים עליהם הצביעו התובעים עובר למסירתה.

עוד טוענת אוניל כי תיקנה באמצעות סו"ב את הליקויים שפורטו בחוו"ד מיום 28.6.02 שנערכה על ידי טרמינל (להלן: "חוו"ד הראשונה"), וכי אלו אישרו בחתימתם כי הליקויים תוקנו.

אוניל מוסיפה וטוענת כי חוו"ד טרמינל מיום 27.10.02 (להלן: "חוו"ד השנייה"),  כלל לא נמסרה לה אלא במצורף לכתב התביעה.ו

6.         אוניל הוסיפה וטענה כי התובעים אינם רשאים להסתמך על אי ההתאמות שפורטו בכתב התביעה בשל חלוף המועדים הקבועים בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), וכן, בשל העובדה שחוו"ד השנייה רצופה בטעויות מהותיות.נ

ככללו של דבר, טענה אוניל כי התובעים נהגו בחוסר תום לב בהגשת תביעתם וכפרה בסכומי הנזק.ב

7.         סו"ב טענה בכתב הגנתה כי תיקנה את הליקויים שפורטו בחוו"ד הראשונה והתובעים אישרו עובדה זו אלא שבניסיון "למקצה שיפורים" הוגשה חוו"ד השנייה שפרטיה ואומדניה הוכחשו על ידי סו"ב.ו

8.         אוניל שיגרה לסו"ב ביום 5.12.03 הודעה לצד שלישי ובגדרה טענה כי על סו"ב לשפות אותה במלוא הסכומים שיפסקו נגדה וזאת עקב העובדה שסו"ב בנתה את הדירה וכי על פי החוזה שנחתם ביום 30.11.95 בין אוניל לסו"ב (להלן: "חוזה הבניה"), התחייבה האחרונה לבצע את עבודות הבנייה בהתאם לתכניות ולמפרט במדויק ובמועד, ואף, נטלה על עצמה את בצוע כל הפעולות הדרושות בתקופת הבדק והאחריות כמשמעותם בחוק המכר.נ

אוניל וסו"ב הסתייעו בחוו"ד של מהנדסים מטעמם לגבי הערכת הליקויים הקיימים בדירה.ב

עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.ו

 

ב.         מומחה בית המשפט

1.         בית המשפט מינה את יורם שחף מהנדס בניין בהכשרתו כמומחה מטעמו לסקור את הדירה והליקויים הנטענים (להלן: "המומחה").נ

המומחה ביקר בדירה ביום 16.6.03 וביום 3.11.03 הוציא תחת ידיו חוו"ד בגדרה תוארו ליקויים בריצוף השיש, פגמים בטיח וכן, במעקה המרפסת.ב

2.         המומחה אמד את עלות תיקון כל הליקויים בסכום של 8,420 ₪ וכן, תמחר עלות פיקוח הנדסי בסכום של 3,000 ₪ וכן, מע"מ.ו

המומחה השיב לשאלות הבהרה ששוגרו אליו מטעם בעלי הדין וזאת במכתבו מיום 23.12.03 ואף נחקר על ידם בפני.נ

3.         עובר לאחר הגשת חוו"ד המומחה, הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן בגדרו נסמכו הן על חוו"ד המומחה והן על חוו"ד השנייה מטעמם והעמידו את סכום תביעתם ע"ס 91,500 ₪.ב

 

 

 

ג.         קיומם של פגמים וחובת הנתבעות לתקנם

1.         ליקויי הריצוף

1.1       אין חולק כי בבדיקתו איתר המומחה ליקויי ריצוף וקבע כי מצא שברים בשולי  האריחים (24 במספר) והפרשי גבהים (כ-10 אריחים נוספים).ו

1.2       הנתבעות טענו כי התובעים מנועים מלתבוע בגין ליקויי הריצוף באשר לא התריעו על קיומם עם גילויים.נ

1.3       אין בידי לקבל את טענת הנתבעים:

אין חולק כי בעדותו הודה התובע כי במסגרת חתימתו על פרוטוקול המסירה אישר בין היתר את תקינות הריצוף (עדותו בעמ' 9 לפרוטוקול), אולם לגרסתו:

"באותו רגע שקיבלנו את הבית לא כל כך שמתי לב, רק אחרי חודש כשאשתי שטפה את הרצפה מתגלים גבהים בריצוף וריצוף שבור".ב

ולמטה מזה:

"אני סמכתי על זה שהם באו ועשו לי ליטוש וחשבתי שלא יהיו לי בעיות יותר את הליטוש עשו רק בסלון, כל פעם התגלו שברים וסדקים וחורים בריצוף" (שם בעמ' 9).ו

1.4       גרסה זו מלמדת כי הנתבעות היו ערות לקיום ליקויים בריצוף וביקשו לתקנם באמצעות ליטוש אלא כמסתבר שיטה זו לא צלחה והראייה לכך מצויה בממצאי המומחה.נ

יתר על כן, התובע התריע עוד בשלב שקדם למסירת הדירה על הפרשי גובה באריחים (עדותו בעמ' 8) ובסמוך למסירתה – גם על שברים בריצוף,  די בכך כדי לקיים את דרישת מתן ההודעה על פי חוק המכר.ב

 

 

 

2.         סף מעבר

2.1       בחוו"ד התייחס המומחה לקיומו של סף מוגבה הקיים ביציאה מחדר המגורים לגג המרוצף.

המומחה קבע כי מדובר בסף שגובהו כ-20 ס"מ והגדירו "כמצב בלתי מקובל ולא רצוי המהווה מכשול וסכנה וזאת בצד היתרון הנובע ממנו בשיפור האיטום".

בסופו של יום, גרס המומחה כי עדיף להשאיר את הסף כפי שהוא (סעיף 3.9.1 לחוו"ד).ו

2.2       בעדותו הודה התובע כי שעה שסייר בדירה, קודם לרכישתה, "הסף המוגבה היה קיים שם במלוא הדרו".  יתר על כן, התובע הודה כי מעולם לא התריע על כך בפני הנתבעות (שם בעמ' 13).נ

2.3       הנתבעים טענו בפני כי די בעובדה שהתובעים היו מודעים לקיומו של הסף ולממדיו ולא  התריעו על כך – כדי להפקיע מידם זכות תביעה בסוגיה זו, וזאת בהסתמכם על פסיקת בית המשפט ב-ע.א. 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ. בני יעקב (פד"י נ"ו(5)  198).ב

2.4       חוששני כי הנתבעים לא דקו פורתא ביישמם את ההלכה הנ"ל על עובדות המקרה בו עסקינן ולהלן אבהיר:

אכן, בפרשה הנ"ל נקבע כי הוראת סעיף 12 לחוק המכר תשכ"ח-1968  הקובעת כי הקונה אינו זכאי להסתמך על אי התאמה עליה ידע בעת כריתת החוזה – חלה גם לגבי אי התאמה לגבי חוק המכר (דירות), אולם, קביעה זו סוגיה בכך:

"שהמוכר יפטר מאחריות זו רק אם יפנה את תשומת ליבו של הקונה לקיום תקנים ולעובדה שהדירה נבנתה בניגוד אליהם; ללא מידע זה אין להניח שהקונה ההדיוט מודע לאי ההתאמה ולכן, גם אי אפשר לראותו כמי שהסכים לה".ו

2.5       בענייננו, טען אורי זרובבל מטעם אוניל כי תכנן סף שגובהו 7 ס"מ ורוחבו 10 ס"מ וכי שעה שעומת עם המידות האמיתיות של הסף הבהיר:

"לא נראה לי סביר זה נראה גבוה מידי וזה גם רחב מידי" (שם בעמ' 3). ולהלן אישר כי מידות אלו מהוות הגבלת תנועה וגם הגובה אינו נחוץ (שם בעמ' 4).נ

בהתייחסו למכשול המובנה בסף, טען התובע בתצהירו:

"גם המדרגה החוצצת בין הסלון למרפסת מאיימת עלינו; לא פעם נתקלה אשתי במכשול זה ונפלה" (סעיף 20 לתצהיר).ב

2.6       סבורני, כי הכרתה של אוניל בעובדה כי בוצע סף חריג בממדיו כשהיא מתווספת למידת הסיכון הגלומה בו וזאת ללא שידעה את התובעים כי ניתן להסתפק בסף נמוך בהרבה, עולה כדי אי התאמה ומחייבת הסרת המפגע הבטיחותי הגלום בו.ו

לא זו אף זו: בנסיבות העניין יש בבניית הסף הגבוה והמסוכן תוך חריגה מן התכנון של אוניל (על פי גרסתו של זרובבל) משום רשלנות. בעדותו, הבהיר המומחה כי שיטת הסף המוגבה נעשית לצורך איטום ובארץ מקובל להגביה עד 10 ס"מ (עדותו בעמ' 19,20).נ

בנסיבות אלו ולנוכח האמור בסעיף 7 לחוק המכר  רשאים התובעים לתבוע את תיקונו גם בעילת רשלנות מכוח פקודת הנזיקין.ב

3.         מעקה מרפסת

3.1       בחוו"ד ציין המומחה כי מעקה המרפסת אינו תואם את הנדרש בתקן ישראלי 1142 ותמחר את עלות תיקון הליקוי בסכום של 3,500 ₪.ו

3.2       מסקירת חומר הראיות עולה כי הגם שהמעקה תוכנן כדבעי הרי שהנתבעות נכשלו במבחן הבצוע. די בכך, כמתבקש מהוראת סעיף 4(א)(1) לחוק המכר,  כדי לחייבם בתיקון הליקוי.נ

 

ד.         גובה הנזק

1.         ליקויי הריצוף

1.1       בחוו"ד השנייה מטעם התובעים, קבע המומחה מטעמם כי יש לחרוץ וללטש את כל משטחי הריצוף בעלות כוללת של 10,400 ₪.ב

1.2       המומחה, לעומת זאת, שלל את שיטת הליטוש וקבע כי יש להחליף את האריחים הלקויים בעלות כוללת של 1,990 ₪.ו

1.3       אני מעדיף את עמדת המומחה בעניין זה ולו בשל הסיבה שנקיטת חלופת הליטוש בוצעה כבר, אך, לא הוכיחה את עצמה.

1.4       ב"כ התובעים טען בסיכומיו כי יש לזכות את שולחיו בעלות הכוללת של החלפת מלוא משטחי הריצוף בסכום של 35,500 ₪.נ

עמדה זו אינה מקובלת עלי כלל ועיקר ולו באשר לא הוכח בפני כי לא ניתן להסתפק בהחלפת האריחים הפגומים בלבד המהווים כ-8% מכלל שטח הריצוף.ב

בנסיבות אלו יש להעדיף את האינטרס הכלכלי של הנתבעות בחלופת תיקון זולה.ו

1.5       באותה מידה אני רואה לדחות את טענות הנתבעים לפיה יש לנכות מן האומדן שקבע המומחה סך של 585 ₪, המיוחס לאריחים אשר הליקוי בהם מתייחס להפרשי הגובה. לשיטתי, מדובר בטענה קטנונית המתעלמת מן העובדה שהפרשי הגבהים אינו דבר של מה בכך, וכי לא עלה בידי הנתבעות לבטלם גם בפעילות ליטוש.נ

1.6       אני פוסק איפוא כי התובעים זכאים לפיצוי בסכום של 1,990 ₪ בגין ליקויי הריצוף.ב

 

 

 

2.         סף מוגבה וויטרינה

2.1       מומחה התובעים העריך את עלות הקטנת גובה הסף בסכום של 2000 ₪; בהעדר נתון אחר לסתור - אני מאמץ אומדן זה.ו

2.2       אשר לגובה הוויטרינה  - בתשובותיו לשאלות ההבהרה וכן, בעדותו (עמ' 17 לפרוטוקול), קבע המומחה כי גובה הפתח שנוצר (1.85 מ') נמוך מידי.

אני מקבל את הערכתו הכספית של המומחה לגבי עלות תיקון הוויטרינה בסכום של 15,000 ₪ (עדות המומחה בעמ' 18 לפרוטוקול).

3.         מעקה

אני  מקבל את הערכתו הכספית של המומחה בסכום של 3500 ₪.

4.         ליקויים נוספים:

בחוו"ד תמחר המומחה ליקויים נוספים כדלקמן:

תיקון חללים מתחת לריצוף                                                 400    ₪

החלקת טיח                                                               600    ₪

צביעת חוזרת                                                                         1,000 ₪

דלתות פנים                                                                930    ₪

סה"כ ליקויים נוספים                                              2,930 ₪

 

ה.        טענות הנתבעות למיצוי זכותן לתקן

1.         במישור העקרוני, אין חולק כי מכוח סעיף 4ב לחוק המכר,  משמר בידו מוכר דירה את הזכות הבסיסית לבצע תיקונים בעין ורק אם לא מיצה אותה כדבעי מטעמים התלויים בו – רשאי הרוכש לעמוד על חלופת הפיצוי הכספי.

השוו: ע.א. 472/95 זלוצין נ. דיור לעולה פד"י נ(2) 858.

2.         הנתבעות טענו כי התובעים שללו מהם את הזכות לתקן ומשכך יש לדחות את התביעה ולמצער לאפשר לנתבעות למצות את זכותן לתיקון בעין.

 

3.         טענת הנתבעות איננה מקובלת עלי.

אין חולק כי התובעים פנו לנתבעות בתאריכים 27.12.01 ו-8.4.02 בדרישה לתקן את הליקויים שפרטו במכתביהם (ת/4-ת/5) ואשר התייחסו לריצוף, לטיח, לתריסים, לחלונות ולדלתות.

הנתבעות, בין שהתעלמו ממקצת הליקויים ובין שכשלו במבחן הבצוע של אחרים, לא השכילו לתקן את כל הדרוש תיקון.

חוו"ד הראשונה מטעם התובעים נשלחה לאוניל חודש ימים בלבד לאחר תום שנת הבדק וכללה את כל הליקויים שנסקרו ונאמדו על ידי המומחה.

4.         משקלו של העניין החומרי שיש לנתבעות בתיקון עצמי (חסכון בעלויות בצוע, חסכון במרכיב המע"מ וכו') אינו מבוטל, אולם, שעה שלנתבעות ניתנה יותר מהזדמנות אחת לתקן את המעוות, נדחה עניינם של הנתבעות מפני זכותו של הרוכש לעתור לסעד זמין של פיצוי בגין העלויות הצפויות לתיקון הליקויים.

אני דוחה איפוא את טענת הנתבעות ומחייב אותן יחד ולחוד לשלם לתובעים את עלות תיקון ליקויי הבניה בסכום של 25,420 ₪ (ללא מע"מ).

5.         נזק בלתי ממוני

בנסיבות העניין סבורני כי התובעים זכאים גם לפסיקת נזק בלתי ממוני הנובע מאי הנוחות הגובלת במטרד הקשה שיוצר הסף המוגבה, המגביל שימוש ו/או יוצר סיכוני מעידה.

כמו כן, צפויים הנתבעים למידה בלתי מבוטלת של מטרדים שהינם חלק בלתי נפרד מבצוע עבודות תיקון אגב מגורים בדירה.

אני מעריך פיצוי זה לסכום של 5000 ₪.

6.         פיקוח הנדסי

סבורני כי עלות הפיקוח שנאמדה על ידי המומחה (בסכום של 3000 ₪) מוטית כלפי מעלה ואני רואה להעמידה על סכום של 2000 ₪.

 

ו.         הודעת צד שלישי

1.         בעדותו (בעמ' 20 לפרוטוקול), אישר המומחה כי כל הליקויים שנמצאו בדירה הינם ליקויי בצוע להבדיל מליקויי תכנון.

ממצא זה עומד מאחורי עתירתה של אוניל לחייב את סו"ב במלוא הסכומים שנפסקו נגדה.

2.         סו"ב, לעומת זאת, טענה כי ביצעה את עבודתה ללא דופי והוסיפה כי אוניל פיקחה באופן צמוד על בצוע העבודה.

אין חולק בפני כי אוניל לא זימנה את המפקח למתן עדות.

3.         לאחר שנתתי את דעתי לממצאים אלו, אני פוסק כי יש להטיל את מירב האחריות על כתפיו של הקבלן המבצע (סו"ב) וזאת בבחינת היקף אחריותו על פי חוזה הבניה לרבות חובותיו לתיקון ליקויים במהלך תקופת הבדק והאחריות.

אני מעמיד את שיעור אחריותה של סו"ב על 75% מכלל סכומי הנזק שנגרם לתובעים.

ז.         סוף דבר

1.         אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את אוניל וסו"ב יחד ולחוד לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן:

עלות תיקונים                                                            25,420 ₪

מע"מ על הסכום                                                        4,194   ₪

נזק בלתי ממוני                                                          5,000   ₪

עלות פיקוח כולל מע"מ                                             2,330   ₪

סה"כ                                                                          36,944 ₪

2.         אני פוסק כי על פי עקרונות חלוקת האחריות לנזקי התובעים על סו"ב לשפות את אוניל בסכום של 27,708 ₪.

 

3.         אשר להוצאות המשפט

התובעים זכו במקצת תביעתם בלבד וכי יש לקחת נסיבה זו בחשבון שומת ההוצאות.

אני מחייב את הנתבעות יחד ולחוד לשלם לתובעים את הוצאות המשפט בסכום של 3000 ₪ וכן, שכ"ט עו"ד בסכום של 5000 ₪.

אני מחייב את סו"ב לשפות את אוניל בגין הוצאותיה בסכום של 2000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 4000 ₪.

 

הודעה זכות הערעור.

המזכירות תמציא עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

 

ניתן היום ח' באלול, תשס"ה (12 בספטמבר 2005), בהעדר הצדדים.

 

 

 

קלדנית: טובה