רוכשים דירה מקבלן? כיום החוק מגן עליכם יותר!

בשלהי חודש מרץ השנה התקבל תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות) 1973, הקובע מספר חידושים משמעותיים אשר מטרתם הגנה על ציבור רוכשי הדירות מקבלנים.

במה משפר התיקון את מעמדי כרוכש דירה?

נסקור להלן מס' מהוראות התיקון העיקריות:

1. על קבלנים יהיה לפצות את הרוכשים על כל איחור במסירת הדירה. איחור במסירה העולה על 60 ימים מהמועד המוסכם יזכה את הקונה, ללא הוכחת נזק, בפיצוי שיתחיל מהיום הראשון לאיחור. הפיצוי יהיה שכר דירה לרוכש בסכום השווה לחודש וחצי של שכר דירה לדירה דומה באזור, משך 8 החודשים הראשונים, וסכום של חודש ורבע של שכר דירה כאמור מהחודש התשיעי ואילך. ככל שבהסכם של הרוכש עם הקבלן קבוע גובה פיצוי בגין איחור במסירה, ייהנה הרוכש מהפיצוי הגבוה מבין השניים.

יש לשים לב כי הצדדים לחוזה רשאים להתנות על ההוראות הנ"ל, ככל שהאיחור אינו באשמתו של הקבלן. לכן יש לשים לב במיוחד להוראות ההסכם הנחתם אל מול הקבלן שכן יש בכוחן, בנסיבות מסויימות, להפחית מאחריות הקבלן כלפי הרוכש ולפיצוי שיהיה הרוכש זכאי לו, על אף האמור בתיקון לחוק.

1. אחריות הקבלן לתיקון ליקויים יסודיים במבנה (כמוגדר בתיקון) למשך 20 שנה. נציין, תקופת האחריות נעה בין שנה ל-7 שנים, בהתאם לקבוע בחוק. על כשלים ונזילות במערכות הצנרת והביוב עומדת התקופה על 4 שנים מיום מסירת הדירה, תקופת האחריות על התנתקות או התפוררות של חיפויי הבניין - 7 שנים, לליקויים בריצוף, מסגרות ונגרות - שנתיים ולסדקים - 5 שנים.

באופן עקרוני, אין תוקף להסכם עליו חתם הרוכש בו הוא מוותר על זכויותיו בדירה בקשר לאי התאמות.

1. התיקון קובע כי ‏לרוכש הדירה תינתן אפשרות לתקן בעצמו ליקויים, על חשבון המוכר, במקרה בו לא עלה בידי המוכר לתקן את אותם ליקויים במשך שנתיים, או במשך זמן סביר כאשר מדובר בתיקון דחוף. כמו כן, מחוייב המוכר למסור לקונה הוראות תחזוקה ושימוש מתאימות. ‏
2. קביעת לוחות זמנים לרישום זכויות בדירה. התיקון מחייב את הקבלן לנקוט בכל האמצעים לרישום הדירה על שם הרוכשים, ולראשונה קובע גם לוח זמנים מפורט בו עליו לעשות כן.
3. אחריות הקבלן אינה תלויה בזהות הקונה, כי אם במשך הזמן שחלף מאז שמסר הקבלן את הדירה לרוכש. כלומר, כיום, גם רוכשי דירה "יד שניה" זכאים כלפי הקבלן לאחריות בגין הדירה עד תום התקופה הקבועה בחוק. זהו חידוש משמעותי ביותר שכן עד היום אחריות הקבלן הייתה כלפי רוכש הדירה בלבד, מתוקף ההתקשרות ביניהם, ורוכש יד שניה היה "זקוק" למוכר ה"מקורי" (זה שקנה מהקבלן) בכל מקרה של טענות כנגד הקבלן או שהיה צריך לתבוע את המוכר כדי שזה יביא טענותיו כנגד הקבלן.

על מי התיקון אינו חל

הוראות התיקון אינן חלות בהתקיים אחד משני התנאים הבאים:

א.      בניית הדירה בבניין הסתיימה לפני שהתיקון נכנס לתוקפו (דהיינו, לפני 6.4.2011).

ב.      חוזה המכר לגבי הדירה נכרת לפני כניסת התיקון לתוקף, דהיינו לפני יום 6.4.2011.

דירה אשר לגביה לא מתקיים אף אחד מן התנאים הנ"ל, יחולו עליה הוראות החוק אשר היו בתוקף ערב תחילת התיקון.

סיכום ומסקנות

התיקון לחוק אכן מיטיב עם רוכשי הדירות מאת קבלנים כמו גם עם רוכשי דירות "יד שניה" אשר עדיין הינן בטווח שנות האחריות של הקבלן. בעוד שפרשיית "חפציבה" הביאה לשינויים בחוק אשר מטרתם הבטחה מוגברת של כספי הקונים, התיקון הנדון כאן מטרתו שיפור עמדתו של רוכש הדירה אל מול הקבלן אשר בנה אותה וחיזוק אחריות הקבלן לבניית הדירה כראוי ומסירתה במועד.

האמור לעיל מהווה בגדר חוות דעת כללית והמלצה בלבד, ואינה מהווה תחליף להתייעצות פרטנית.

יואב בן סימון, עו"ד ונוטריון

www.ben-simon.co.il

03-5610292