עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 5698/12

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

 

בשם המבקשות:                     עו"ד אבי וינרוט; עו"ד אריאל דינובצקי

בשם המשיבה:                       עו"ד רם ז'אן

 

 

 

 

 

1.        בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט הבכיר א' כהן) בת"א 50959-01-11 מיום 24.6.2012, בגדרה נדחתה בקשת המבקשות לפסול חוות דעת של שמאי מוסכם.

 

רקע עובדתי

2.        ביום 27.1.2011 הגישה המשיבה (להלן: שופרסל) כתב תביעה ובקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המבקשות להתקשר עם צד ג' כלשהו בקשר להענקת זכויות שכירות ו/או בעלות בנכס המוחזק על-ידה בשכירות החל משנת 1973 ומשמש כסופרמרקט. שופרסל טענה בתביעתה כי בהתאם להסכם השכירות מוקנית לה אופציה לרכוש את המושכר.

 

3.        ביום 1.2.2011 מונה שמאי מוסכם על הצדדים על מנת להעריך את שוויו של הנכס. נקבע כי השמאי המוסכם יקבל לעיונו הצעות מחיר לגבי שווי הנכס משני הצדדים לצורך הערכת שוויו. למען הסר ספק קבע בית המשפט המחוזי בהחלטתו כי הצעת המחיר תתייחס לרכישת כל הנכס כמצבו כפי שהוא היום. עוד נקבע כי עם השלמת המכר לשופרסל תופסק השכירות, כי הצדדים יפעלו בתום לב להשלמת עסקת המכר וכי אם יתגלעו מחלוקות הם יהיו רשאים לפנות אל בית המשפט.

 

4.        בסופו של הליך ממושך, הגיש השמאי המוסכם חוות דעת ובה העריך את שווי הזכויות בנכס במצבו הפיזי והתכנוני כיום בסך של 17,400,000 ₪, לא כולל מע"מ. המבקשות הגישו בקשה לפסילת חוות דעתו של השמאי.

 

החלטת בית המשפט המחוזי

5.        בית המשפט דחה את בקשת המבקשות לפסול את חוות הדעת של השמאי, בקובעו כי המבקשות פועלות בחוסר תום לב ומנסות להכשיל את מימוש אופציית הרכישה הנתונה לשופרסל על-פי הסכם השכירות. בית המשפט קבע כי טענת המבקשות בדבר האפשרות לחלוקת הנכס בעתיד באופן המעלה את שוויו אינה עומדת על הפרק, במיוחד על רקע האמור בתב"ע בדבר החובה על קיומו של סופרמרקט במקום. בית המשפט קבע כי אין זה סביר שיהיה ניתן לחלק את הנכס ולהקטין את שטח הסופרמרקט, וזאת לנוכח גידול האוכלוסייה באזור מאז הוּצאה תוכנית התב"ע בשנת 1972 ומאז החל הסופרמרקט לפעול במקום בשנת 1973. עוד קבע בית המשפט כי השמאי המוסכם פעל בהתאם להנחיות בית המשפט והעריך את שווי הנכס כפי מצבו היום, בהתאם למה שהודגש בהחלטה המוסכמת מיום 1.2.2011. בית המשפט המחוזי הוסיף וציין כי רק במצבים חריגים יתערב בית המשפט בשיקול דעתו של שמאי מוסכם ויפסול את חוות דעתו, וכי בנסיבות העניין, משפעל השמאי בהתאם להנחיות בית המשפט ובתום לב, אין כל הצדקה לפסול את חוות דעתו.

 

עיקרי טענות המבקשות

6.        המבקשות חוזרות על טענותיהן שהועלו לפני בית המשפט המחוזי. לדבריהן, חוות דעתו של השמאי המוסכם סוטה באופן ניכר משווי השוק של הנכס. המבקשות טוענות כי השגגה בחוות הדעת נובעת מכך שהשמאי העריך את הנכס כסופרמרקט בלבד, בעוד שלטענתן, בתום תקופת השכירות יעמוד הנכס ריק וניתן יהיה להשכירו לשימושים שונים. לטענת המבקשות, שגה השמאי בפרשנות הוראת התב"ע הקובעת כי תכלית הנכס היא "סופרמרקט, חנויות ומשרדים". סופרמרקט הוא רק אחת מן החלופות האפשריות לשימוש בנכס, לא חלופה בלעדית, ולכן השמאי המוסכם צריך היה לבחון את ערך הנכס על-פי שימושים מסחריים שונים, ולא על-פי שימושו כסופרמרקט בלבד. כמו כן טוענות המבקשות כי היה על השמאי להעריך את הנכס על-פי שוויו בתום תקופת השכירות, קרי, בשנת 2013. בית המשפט המחוזי התעלם לדבריהן מטענותיהן לגבי אי-התחשבות השמאי המוסכם בהצעות של צדדים שלישיים לצורך חישוב ערך הנכס. המבקשות תוקפות את החלטת השמאי המוסכם שלא להתחשב בחלק מן ההצעות של צדדים שלישיים לרכישת הנכס, בטענה כי אינן עומדות בקריטריונים. לבסוף טוענות המבקשות כי טעות השמאי המוסכם יוצרת עיוות של השומה באופן המצדיק את התערבות בית המשפט בחוות דעתו.

 

עיקרי טענות המשיבה

7.        לטענת המשיבה, אין מקום להתערבות בית המשפט בחוות דעתו של השמאי המוסכם. הלכה היא כי מקום שבו כוונת הצדדים הייתה לקבל על עצמם את חוות דעת השמאי המוסכם, אזי עילת ההתערבות בחוות הדעת תהיה מצומצמת למצבים חריגים בלבד. לגופו של עניין נטען כי השמאי המוסכם לא התעלם מהצעות לרכישת הנכס, כטענת המבקשות. השמאי בחן את ההצעות, ובמסגרת שיקול דעתו המקצועי, ולאור הסכמות הצדדים והנחיות בית המשפט המחוזי, לפיהן יש לשום את הנכס בהתאם למצבו כיום, קבע השמאי כי חלק מההצעות אינן ממלאות אחר הנחיות בית המשפט ולכן אינן רלבנטיות לצורך חוות הדעת. כמו כן טוענת המשיבה כי הערכת שווי הנכס כסופרמרקט נעשתה בהתאם להנחיות בית המשפט אשר הורה לשמאי להעריך את הנכס על-פי מצבו כיום. עוד טוענת המשיבה כי אין אפשרות לחזות את מחיר הנכס בעתיד, וכי הדבר סותר את עקרונות השמאות לפיהן ניתן להעריך שווי של נכס בעבר ובהווה בלבד. הן על-פי החלטת בית המשפט המחוזי, הן על פי הסכם השכירות, יש לשום את הנכס בהתאם לייעודו כסופרמרקט. לשיטת המשיבה, לא נפל פגם בפרשנות בית המשפט המחוזי את הוראות התב"ע, אשר מצדיק התערבות בהחלטתו.

 

דיון והכרעה

8.        לאחר שעיינתי בבקשה, על נספחיה, ובתגובה, לאחר שנתתי דעתי על נימוקי הצדדים מזה ומזה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. הלכה היא כי פסילה של חוות דעת מאת מומחה מוסכם תיעשה רק בנסיבות חריגות של פגם היורד לשורשו של עניין, שיש בו כדי לגרום עיוות דין (רע"א 7098/10 רע"א 7098/10 אוהד טביבזדה נ' שירותי בריאות כללית (31.1.2011)).

 

9.        לא מצאתי כי עניין זה בא בגדר החריגים המצדיקים את פסילת חוות דעת המומחה. אינני סבור כי השמאי חרג מהוראות בית המשפט באופן המצדיק את פסילת חוות דעתו. זאת גם לנוכח העובדה שבית המשפט בהחלטתו מיום 1.2.2011 קבע שהשומה תתבצע על פי מצב הנכס "כפי שהוא היום". שאלה נפרדת היא מהו משקלה של חוות הדעת ומהו המשקל שהשמאי היה צריך ליתן להצעות מטעם המבקשים. נדמה כי ראוי ששאלה זו תוכרע במסגרת פסק הדין ולא בשלב זה, וכשלא מתקיימים תנאי סעף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 למתן רשות ערעור. כל זאת, מבלי להביע כל עמדה מצדי לגופו של העניין נושא המחלוקת.

 

10.      הבקשה נדחית. לנוכח נימוקַי, ובהעדר זכות שבדין, לא מצאתי לנכון להעתר לבקשת המבקשות להגשת תשובה לתגובת המשיבה.

 

 

           ניתנה היום, י"ד בחשון התשע"ג (30.10.2012).

 

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   12056980_O06.docהג

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il