עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 547/09

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

השופט א' גרוניס:

 

 

 

1. ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ) מיום 3.12.2008 בו נדחתה תובענה שהגישה המערערת נגד המשיבים.

 

 

 

 

2. עניינו של ההליך בנכס מקרקעין במזרח ירושלים עליו בנוי בית המלון National Palace Hotel (להלן – הנכס). הבעלים של הנכס, בעת הגשת התובענה, היו שתי משפחות אשר אינן צד להליך דנא: משפחת אלחאג' ומשפחת קדמאני (להלן – הבעלים). שתי המשפחות היו אף הבעלים של החברה המנהלת את בית המלון (להלן – חברת הניהול). המשיבה 1 (להלן – המשיבה) הייתה בזמנים הרלוונטיים לתובענה בעלת משכנתה על הנכס. בנוסף, ניהלה המשיבה את בית המלון ואת חברת הניהול. בכתב התביעה המתוקן שהגישה המערערת נגד המשיבה, טענה המערערת כי בשנת 2003 ביקשה היא לרכוש את זכויותיהם של הבעלים בנכס ובחברת הניהול. לכן, פנתה המערערת אל המשיבה על מנת שתיתן את הסכמתה לכך. יצוין, כי באותו שלב עמד חובם של הבעלים למשיבה על סכום של כ-3.4 מיליון דולר ארה"ב. בכתב התביעה נאמר, כי המשא ומתן בין הצדדים התנהל מצד אחד באמצעות בא-כוח המערערת, עו"ד יונתאן כותאב (להלן – עו"ד כותאב), ומן הצד שני על-ידי מנהלה דאז של המשיבה, כריס אוגוסט (להלן – אוגוסט). עוד נטען, כי במסגרת המגעים הוחלפו בין הצדדים מכתבים שונים ואף נערכו מספר פגישות.

 

 

 

 

3. בכתב התביעה טענה המערערת, כי בשלב מסויים במהלך המשא ומתן נכרת בינה לבין המשיבה הסכם מחייב. המערערת לא פירטה את תוכן ההסכם אך הפנתה למכתב ששלח עו"ד כותאב אל אוגוסט ביום 12.2.2004, וטענה כי האמור בו משקף את הסכמת הצדדים. במכתב זה נאמר, בין היתר, כי מרשיו של עו"ד כותאב (רוכשי הנכס) יפרעו את חובם של הבעלים למשיבה בסך 3.4 מיליון דולר. זאת, באמצעות הלוואה שתעמיד להם המשיבה, אשר תובטח במשכנתה שתירשם לטובתה על הנכס ואשר תיפרע תוך מועדים שונים שפורטו במכתב. נוכח סירובה של המשיבה לקיים את הוראות ההסכם הנטען, הגישה המערערת את התובענה דנא בה עתרה לצו המצהיר כי ההסכם מחייב את המשיבה. יוער, כי כתב התביעה המתוקן הוגש אף נגד המשיב 2, אשר לטענת המערערת ניהל עם המשיבה משא ומתן לצורך רכישת הנכס וניהול בית המלון. עוד יוער, כי התובענה הוגשה בעיקר משום שבשלב מסויים התקשרה המערערת בהסכם עם משפחת אלחאג' לרכישת זכויותיה בבית המלון ובחברת הניהול. ביום 3.12.2008 דחה בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת ג' כנפי-שטייניץ) את התובענה. על כך נסב הערעור שבפנינו.

 

 

 

 

4. פסק-דינו של בית משפט קמא מקובל עלינו ולא ראינו עילה להתערב בו. המערערת טענה, כאמור, כי היא והמשיבה כרתו עסקה במסגרתה הסכימה המשיבה כי המערערת תרכוש את הבעלות בנכס ובחברת הניהול בתמורה לפירעון חובם של הבעלים למשיבה. זאת, בדרך של נטילת הלוואה מהמשיבה אשר תובטח במשכנתה חדשה ואשר תיפרע כעבור מספר שנים. נקודת המוצא לדיון, היא כי ההסכם המתואר עונה להגדרה של "עסקה במקרקעין" במשמעות סעיף 6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין). זאת, ולוּ מן הטעם שהמערערת ביקשה ליצור במסגרתו משכנתה לטובת המשיבה על נכס המקרקעין, בתמורה להלוואה שזו תיתן לה ואשר תשמש את המערערת לפירעון חוב הבעלים. אומנם, בסיכומים שהגישה המערערת לבית המשפט המחוזי טענה היא כי אין מדובר בעסקה במקרקעין במשמעות סעיף 6 לחוק המקרקעין. טענתה של המערערת הייתה, כי מדובר "בהסכם להחזרת הלוואה ותו לא" (סעיף 22 לסיכומי המערערת בבית משפט קמא). דא עקא, טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם דבריו של עו"ד כותאב בחקירתו הנגדית, שם ציין כי ההסכם הנטען אכן מהווה עסקה במקרקעין, ומטעם זה ניסה בעת ניהול המשא ומתן להעלות את הסכמת הצדדים על הכתב ואף הציע להכין בעצמו את טיוטת ההסכם (עמ' 17, ש' 23-17 לפרוטוקול מיום 26.6.2008).

 

 

 

 

5. בהינתן העובדה שההסכם הנטען דנא מהווה "עסקה במקרקעין" נשאלת השאלה האם הצליחה המערערת להוכיח כי העסקה הסתיימה במסמך כתוב. זאת, על רקע הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובעת כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" (על מהותה של דרישת הכתב כדרישה מהותית ראו למשל, ע"א 7119/08 חיימי נ' שמיר, פיסקה 9 (טרם פורסם, 6.9.2010) והאסמכתאות שם). בצדק קבע בית המשפט המחוזי כי המערערת לא הוכיחה שהעסקה הנטענת התגבשה בדרך של מסמך בכתב, ומשכך אין ליתן לה תוקף. בפני בית משפט קמא לא הוצג כל מסמך ממנו ניתן ללמוד על מפגש רצונות בין המערערת לבין המשיבה. מן המסמכים שהוצגו על-ידי המערערת (והכוונה היא למכתבים בין עו"ד כותאב לבין אוגוסט) ניתן אומנם ללמוד על קיומם של מגעים בין הצדדים. אך אין הם מלמדים, אף לא במשתמע, על התגבשותה של עסקה כלשהי. מסקנה זו מתיישבת באופן ברור עם גרסתו של עו"ד כותאב במהלך עדותו בפני בית משפט קמא. כך, אישר עו"ד כותאב בעדותו כי לא הייתה הסכמה בכתב בין הצדדים (עמ' 17, ש' 3-2 לפרוטוקול מיום 26.6.2008). עוד ציין עו"ד כותאב, כי "ההסכמה הייתה בעל פה, בפגישה" (שם, עמ' 16, ש' 26-25). נוסיף ונדגיש, כי המקרה שבפנינו רחוק הוא שנות אור מאותם מקרים חריגים בהם עשוי בית המשפט ליתן תוקף לעסקה במקרקעין בהיעדר מסמך בכתב (ראו עמדות שלושת חברי המותב בנושא, בע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (טרם פורסם, 21.3.2011)).

 

 

 

 

6. נוכח אי קיום דרישת הכתב במקרה דנא לא היה מקום להצהיר על תוקפו של ההסכם הנטען. משכך, צדק בית המשפט המחוזי בדחותו את התובענה. יצוין, כי בפסק-דינו הוסיף ונדרש בית משפט קמא בהרחבה לטענת המערערת כי ההסכמה בין הצדדים נתגבשה בעל-פה. בית המשפט קבע, בעניין זה, כי המערערת לא הוכיחה שהצדדים הגיעו להסכמה על-פה באשר לפרטים המהותיים של העסקה. לא ראינו מקום להתערב במסקנה זו. ראשית, בצדק קבע בית המשפט כי בעדותו של עו"ד כותאב נפלו סתירות מהותיות בכל הנוגע למועד בו נתגבשה כביכול ההסכמה בעל-פה (תחילה ציין עו"ד כותאב כי ההסכם נכרת במועדים שונים בחודש דצמבר 2003 אך בהמשך עדותו אמר כי ההסכם נכרת בחודש ינואר 2004). זאת ועוד, אין מחלוקת כי אחד הנושאים המרכזיים שהועלו מצד אוגוסט (כנציג המשיבה) במסגרת המגעים בינו לבין עו"ד כותאב, היה רצונה של המשיבה לקבל מידע על זהות לקוחותיו של עו"ד כותאב ועל יכולתם הכלכלית לעמוד בתנאי העסקה. זאת, בין היתר, נוכח רצונה של המשיבה כי בית המלון יישאר בבעלות ערבית או פלסטינית. כך למשל, במכתבו של אוגוסט מיום 22.12.2003 הוא ביקש לקבל מידע מעו"ד כותאב בדבר לקוחותיו ובדבר יכולתם הפיננסית. דא עקא, מדבריו של עו"ד כותאב עצמו עולה כי עד לחודש פברואר 2004 לא נמסרו למשיבה נתונים בדבר יכולתם הכלכלית של לקוחותיו (ראו עמ' 23, ש' 7-2 לפרוטוקול מיום 26.6.2008). יוזכר, כי לטענת עו"ד כותאב נכרת ההסכם לפני חודש פברואר 2004. העובדה שמידע זה לא נמסר למשיבה מלמדת כי לא נתקיימה אצלה גמירות דעת לכרות עם המערערת הסכם. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף אם מוסיפים למשוואה את העובדה שביום 9.3.2004 הודיע אוגוסט לעו"ד כותאב כי מועצת המנהלים של המשיבה עדיין בוחנת את הצעת המערערת.

 

 

 

 

המסקנה המתבקשת היא, כי אפילו היינו מתעלמים מתחולתה של דרישת הכתב על המקרה דנא, הרי ממילא לא הוכח שהתגבשה בין הצדדים הסכמה בעל-פה.

 

 

 

 

7. לפני סיום עלינו להידרש למספר סוגיות נוספות שהעלתה המערערת. ראשית טוענת המערערת, כי שגה בית משפט קמא בכך שלא ייחס משקל לעובדה שהמשיבה לא תמכה את טענותיה בתצהיר מטעם אוגוסט, אשר סיים בינתיים את העסקתו אצל המשיבה. דעתנו היא, כי אין ממש בטענה זו. ראשית, כלל לא ברור כיצד יכולה הייתה המערערת להפיק תועלת מעדותו של אוגוסט, בהינתן העובדה שהמערערת לא הצליחה להוכיח בראיות מטעמה כי נכרת בין הצדדים הסכם בכתב. מכל מקום, משנודע למערערת כי המשיבה נמנעה מהבאת עדותו של אוגוסט, ביקשה היא לזמן את אוגוסט לעדות מטעמה. בית המשפט נעתר לבקשה זו, אך אוגוסט לא התייצב לישיבה אליה זומן. בשלב זה הודיע בא-כוח המערערת כי הוא מוותר על עדותו של אוגוסט (ראו עמ' 25 לפרוטוקול מיום 26.6.2008). בהתחשב בטעמים האמורים, צדק בית משפט קמא משלא ייחס משקל לכך שאוגוסט לא מסר עדות במשפט. טענה נוספת שהעלתה המערערת, היא כי שגה בית משפט קמא בכך שדחה בפסק-דינו את בקשתה לפיצול סעדים (המערערת ביקשה להגיש תובענה כספית נגד המשיבה). טענה זו אף היא דינה להידחות. בעניין זה נציין, כי בטרם הגישה המערערת את כתב התביעה המתוקן, ניתנה לה הזדמנות לבקש את תיקון כתב התובענה בדרך של הוספת סעד כספי (ראו החלטת בית משפט קמא מיום 17.5.2007). המערערת לא ניצלה הזדמנות זו והגישה כתב תביעה מתוקן בו לא כימתה את סעדיה הכספיים (ראו החלטת בית משפט קמא מיום 5.9.2007). בנסיבות אלה לא היה מקום לאפשר למערערת לפצל את סעדיה לאחר מכן. נתון נוסף וחשוב אשר הצדיק את דחיית הבקשה לפיצול סעדים הינו העובדה שהתובענה דנא אינה ההליך המשפטי הראשון שהמערערת נקטה בעניין הנכס. לתובענה זו קדמה תובענה ראשונה אותה הגישה המערערת נגד המשיבה בשנת 2004 (התובענה נמחקה בהסכמת הצדדים). בית המשפט המחוזי קבע כי במצב דברים זה אין להתיר פיצול סעדים ולאפשר למערערת "לגרור" את המשיבה להתדיינות נוספת. שותפים אנו למסקנה זו.

 

 

8. המערערת מלינה, כמו כן, על החיוב בהוצאות ושכר-טרחת עורך דין בסך 200,000 ש"ח אשר הושת עליה בפסק-הדין נשוא הערעור. הסכום נראה הולם בהתחשב בהיקף הכספי של העסקה הנטענת ויתר נסיבות העניין. בוודאי שאין במקרה זה צידוק להתערבותה של ערכאת הערעור בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בנושא. נזכיר, שהתובענה נשוא הערעור אינה ההליך הראשון שהגישה המערערת נגד המשיבה בכל הנוגע לנכס.

 

 

 

 

9. הערעור נדחה איפוא. המערערת תישא בשכר טרחת עורך-דין בסך 30,000 ש"ח לזכות המשיבה 1 ובסכום של 15,000 ש"ח לזכות המשיב 2.

 

 

 

 

 

 

ש ו פ ט

 

 

 

 

השופט א' רובינשטיין:

 

 

 

 

אני מסכים.

 

 

 

 

ש ו פ ט

 

 

 

 

השופטת א' חיות:

 

 

 

 

אני מסכימה.

 

 

 

 

ש ו פ ט ת

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' גרוניס.

 

 

 

 

 

 

ניתן היום, ‏י"ט באייר התשע"א (‏23.5.2011).

 

 

 

 

 

 

 

 

ש ו פ ט ש ו פ ט            ש ו פ ט ת

למידע נוסף - עורכי דין בישראל- תביעות רשלנות רפואית

 

 

 

_________________________

 

 

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 09005470_S09.doc רג/גק

 

 

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il