מיסוי מקרקעין - תכנון מס - חסכון מס לקונים ומוכרים
נטל המס בעסקאות מקרקעין עשוי להגיע עד למחצית מערכו של הנכס ולעיתים אף יותר ולכן ברורה חשיבותה של תוכנית מס נכונה, לכל דירה, ולכל אדם. החיסכון עשוי להתבטא בסכומים נכבדים. החסכון עשוי להיות באחד או יותר מהמיסים או תשלומי החובה הרבים החלים על כל עסקה.
תכנון מס חייב להיעשות על ידי איש מקצוע וחשוב ביותר לבדוק אם עורך הדין אשר עושה את עסקת המכר מתמצא בסוגיות מס.
אחת הסיבות המרכזיות למורכבות בתכנון מס בעסקאות מקרקעין נעוצה בריבוי המסים החלים או עשויים לחול על העסקאות, ובפרט כאשר מדובר בעסקאות במישור המסחרי.
באופן כללי, על עסקה במקרקעין חלים מיסים שונים כגון: מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. כמו כן עלולים לחול היטלים שונים כגון היטל השבחה, דמי הסכמה, דמי היוון וכו‘). להלן פירוט קצר על המיסים הנדרשים:
מס שבח הוא מס המוטל על "שבח" שהוא רווח הוני שצמח עקב "מכירה" של "זכות במקרקעין" (או עקב ביצוע "פעולה באיגוד מקרקעין") כמשמעותם בחוק. המוכר, הוא "החייב" במס השבח. תנאי לחבות במס שבח היא כאמור "מכירה" של "זכות במקרקעין" בישראל.
זכות כזו יכולה להיות מסוגים שונים כגון: בעלות, חכירה מעל 25 שנה, הרשאה במקרקעי ישראל ועוד, אולם החוק אינו חל על זכויות שאינן "זכות במקרקעין" כגון זיקת הנאה, זכות קדימה, זכות סירוב, זכות שימוש ללא החזקה ייחודית, דיירות מוגנת, שכירות וחכירה עד 25 שנה ועוד.
יש לזכור כי "מכירה" יכולה בנסיבות מסוימות להחשב גם כהענקה ו/או ויתור על זכות במקרקעין וכיוצ"ב וזאת אף אם נעשו ללא תמורה. שימו לב, אפילו זכרון דברים תקף עשוי להחשב כ"מכירה" לצורך החוק.
תכנון מס פטור ממס
מכירה של דירת מגורים עשויה להיות פטורה ממס שבח.
הפטור ניתן ליחיד המוכר "דירת מגורים מזכה" (או חלק ממנה) שבנייתה הסתיימה.
הפטור איננו אוטומטי. ראשית כל יש לבקשו, ויתר על כן, על מנת לזכות בו, יש להוכיח כי התקיימה אחת מעילות הפטור הקבועות בחוק.
שימו לב, ישנן עילות שונות לקבלת פטור וחשוב מאוד לבדוק כיצד ניתן ליצור תכנון מס אפקטיבי בראייה עתידית, ולקחת בחשבון כל התפתחות עתידית בחיי המוכר ומשפחתו, אחרת אלו עשויים לחוב בסכומי מס גבוהים מאוד שלא לצורך, בשל תכנון מס לקוי.
באופן עקרוני, מס שבח מאמץ את מחיר המכירה אם הוא שוכנע כי נעשתה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.
גורמים שונים עשויים להשפיע על קביעת שווי המכירה, ביניהם תשלומים שהקונה מתחייב לשלם במקום המוכר, תרגום מט"ח לשקלים, אפשרות לניכוי מס תשומות לעוסק מורשה, התחשבות בהוצאות פיתוח במס שבח, מוניטין שאז המוניטין של העסק אינו חייב לעיתים במס שבח, וזאת ניתן לסגור במשא ומתן עם רשויות המס.
סוגיות אלו חשובות ביותר ויש להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום והן נוגעות לכל מוכר, ולכל סוג של נכס.
יתר על כן, ניתן לחלוק על קביעות שומת המס ואף על קביעת גובה שווי המכירה בהשגה תוך 30 יום ועל החלטה הדוחה השגה ניתן אף להגיש ערר. לפיכך, חשוב שלא לוותר על זכויות אלו.
סוגיות נוספות הקשורות בפטור מס שבח
מוכר זכאי לקבל פטור בגין מכירת דירה בכפוף לקיום כל התנאים הבאים, הכוללים הגשת בקשת פטור במועד, הדירה הנמכרת עונה על הגדרת "דירת מגורים מזכה", המוכר והתא המשפחתי שלו מכרו את כל זכויותיהם בדירה, למוכר יש עילת פטור, לא חל אחד מהסייגים לפטור.
"דירת מגורים" תחשב ככזו שבנייתה נסתיימה, והיא בבעלותו של יחיד (ולא תאגיד) והיא משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ולפי מצבה ולפי האביזרים בה ושהיא אינה נחשבת למלאי עסקי.
בכדי שהדירה תחשב "דירת מגורים מזכה", נדרש שהדירה הנמכרת "שימשה בעיקרה למגורים" למשך התקופה הנקובה בהגדרה.
כאן יש לשים לב לסוגיות כגון דירות שהשתמשו בהם גם לפעילות חינוכית, בנסיבות מסוימות, או דירות נופש ועוד.
הזכאות לפטור מותנית בקיום אחת מעילות הפטור שבחוק ואם מספר עילות פטור קיימות, רשאי המוכר לבחור את העילה המשתלמת לו ביותר.
תאור הפטורים העיקריים:
1. מכירה בפטור אחת ל 4 שנים
מוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת ב פטור ממס שבח, למעט פטורים מסוימים שאינם מובאים בחשבון כגון מכירה בפטור לפי סעיף 62 כמתנה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה וכן בנסיבות מסוימות בעניינים הקשורים בירושה.
2. מכירת דירה יחידה
פטור זה מותנה בכך שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ושבמשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו וכן שבארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת וכן שהדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
3. מכירת דירה שהתקבלה בירושה
במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור מיוחד המותנה בכך שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכדים או נינים) או בן זוגו של הצאצא. ושלפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד ושהמוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה.
4. פטור מיוחד
תושב ישראל זכאי לפטור חד פעמי בגין מכירת דירה נוספת בתנאי שהמוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת (קודמת) לפי פרק חמישי 1 לחוק בתוך 12 חודשים לפני המכירה הנוכחית שבגינה מבוקש פטור ושהמוכר רכש בשנה שלפני המכירה הנוכחית, או ירכוש שנה לאחריה דירה (כהגדרתה למס רכישה) בישראל או באזור בסכום השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר וששווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ- 1.5 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עלה על סכום זה, לא יינתן פטור לגבי הסכום שמעל התקרה. עלה שווי שתי הדירות על כ- 2.5 מיליון ש"ח לא יינתן פטור מלא או חלקי.
אלו הן חלק מהדוגמאות ויש להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום לביצוע תכנון מס שכן החוק קובע גם סייגים לקבלת הפטור שמכשילים מוכרים רבים שוב ושוב. דוגמא אחת לכך היא מכירת דירה שהתקבלה במתנה, שם לא יינתן פטור במכירה דירת מגורים מזכה שהמוכר קיבל במתנה, אלא אם עמד בתקופות הצינון שבחוק. וקיימות דוגמאות נוספות.
מס מכירה הינו מס מחזור המחושב כאחוז מסויים משווי המכירה (באופן כוללני מדובר במס בשיעור של 2.5.% משווי המכירה עם יוצאים מן הכלל). גם במס זה נושא המוכר.
תיקון 45 לחוק מיסוי מקרקעין מסדיר את הטלת מס מכירה על עסקאות מקרקעין (כתחליף לביטול מס רכוש). מס מכירה הינו מעין מס מחזור שמוטל על מלוא שווי המכירה, בלי להתחשב ברווח (שבח) שצמח בעסקה. המס יוטל אף במקרה שנוצר הפסד בעסקה.
שיעור המס הרגיל- הוא 2.5% מ"שווי המכירה", שהוא לרוב המחיר המוסכם של הנכס הנמכר, אולם בשני מקרים נקבע מס מופחת בשיעור 0.8%, כאשר מדובר במכירת "דירת מגורים" שהיא "מלאי עסקי" ו/או כאשר מדובר במכירת "דירת מגורים מזכה" בבנין להשכרה בנסיבות מסוימות.
"שווי המכירה" הינו השווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת, שהיא נקיה מכל חוב או שעבוד שנועד להבטיח חוב. "השווי" משקף לרוב את התמורה החוזית המוסכמת. עם זאת המנהל עשוי להעדיף את שווי השוק, אם הוא לא שוכנע כי התמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים.
עוסקים מורשים יכולים בנסיבות מסוימות לנכות מע"מ בהקשר זה.
ביום המכירה מתגבש מועד החיוב, ובדרך כלל מועד התשלום חל תוך 30 יום מעת ההצהרה או במועד להגשת שומה עצמית תוך 50 יום מיום המכירה.
שימו לב, בנסיבות מסוימות ניתן לדחות תשלום מס מכירה.
מס רכישה
מס רכישה מוטל על הרוכש זכות במקרקעין עפ"י שיעור מס מדורג. במקרים מסוימים, כגון העברת נכס מקרקעין ללא תמורה בין קרובים ניתן להשיג הפחתה בתשלום המס.
גם כאן, ישנם פטורים שניתן לממש.
באופן עקרוני גובה המס מחושב באופן הבא:
דירת מגורים
א) חישוב לפי 3 מדרגות מס:
1) עד 457,855 ש"ח - 0.5% (0% לזכאי משרד השיכון)
2) מ- 457,855 ש"ח עד 710,620 ש"ח- 3.5%
3) מעל 710,620 ש"ח- 4.75%.
ב) חישוב לפי 2 מדרגות מס:
1) עד 710,620 ש"ח- 3.5%
2) מעל 710,620 ש"ח- 4.75%.
עולה חדש
1) עד 1,072,560 ש"ח- 0.5%
2) מעל 1,072,560 ש"ח- 4.75%.
מדרגות אלו מתעדכנות ויש לבדוק אותן לפני המועד הרלבנטי.
שווי המכירה מהווה את הבסיס שממנו נגזר סכום מס הרכישה לפי אחוזים משווי המכירה. ככלל שווי המכירה למס רכישה זהה לשווי שנקבע למס שבח (ללא ניכוי הוצאות). השווי נקבע כאמור בסעיף 17 לחוק בשילוב עם הגדרת שווי שבסעיף 1 לחוק. מועד החיוב והתשלום הוא דומה למועד התשלום של מס שבח- דהיינו ב"יום המכירה".
שימו לב, גם על מס זה ניתן להגיש השגה על שומה תוך 30 יום, ולאחר מכן ערר בהתאם לפרוצדורה לעניין מס שבח.
שימו לב, גם במס זה יש מקום רב ביותר לבדוק פטורים והקלות, ומומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום.
לתיאום פגישת ייעוץ בנושא נדל"ן ניתן ליצור קשר עם
עו"ד טל נבו בטלפון: 03-6025060