תביעת ליקוי בניה שנתגלו ברכוש משותף

 

 

בתי המשפט

 

 

פסק דין

1.                   עסקינן בתביעת ליקויי בנייה ברכוש משותף של הבניינים הנמצאים ברחוב אלקבץ 9, 11 ו-13 בראשון לציון (להלן: "הבניינים"), שהינו קומפלקס שנבנה על ידי הנתבעת המכיל כ 120 יחידות דיור.

 

2.                   התובעים נימנים על בעלי הדירות בבניינים. הנתבעת בנתה את הבניינים במחצית השנייה של שנות התשעים והחזקה לרוכשים נמסרה במהלך שנת 1997.

 

3.                   התביעה כללה במקורה גם ליקויי בניה וירידת ערך בדירות של התובעים 1-6 בנוסף לליקויים ברכוש המשותף, ונסמכה על חוות דעת של מומחה מחברת "טרמינל". לפי חוות דעת מומחה התובעים, עלות תיקון הליקויים של הרכוש המשותף הינה כ- 342,000 ₪ וכללה בין היתר, העדר ציוד למשחקי ילדים, אי התקנת אנטנה, העדר מערכת הארקה ומערכת סימון למטוסים, ליקויים ברצוף, בגג, תיבות הדואר ועוד.

 

4.                   הנתבעת הכחישה את טענות התובעים הן באשר לליקויים בדירות התובעים 1-6 והן באשר לרכוש המשותף תוך הסתמכות על חוות דעת המומחה מטעמה, מר פרמינגר. עוד טענה הנתבעת, להתיישנות, שיהוי, חלוף מועדים הקבועים בחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר") לאחריות, זכותה לתקן את הליקויים ככל שקיימים ועוד. בכלל זה נטען כי תיבות הדואר הוחלפו לבקשת התובעים, קיים כולא ברק, ישנה אנטנה על גג בניין אחד המשמשת גם לשני הבניינים הסמוכים, עמדה בדרישות לסימון למטוסים, מקור הליקויים הקיימים הוא בגורמים התלויים בתובעים כגון חברת האחזקה וכדומה.

 

5.                   נוכח הפערים בין חוו"ד המומחים, קיבלו הצדדים את הצעתי למינוי מומחה מטעם בית המשפט. לאור הסכמת הצדדים, מיניתי את המהנדס והשמאי מר זאב כהן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"). המומחה הגיש את חוות דעתו המפורטת וממנה עולים הממצאים הבאים:

 

באשר לליקויים בדירות התובעים 1-6: המומחה סבור כי קיימים ליקוים זניחים יחסית, ומכל מקום לעומת אלו אשר נתבעו בכתב התביעה ונסמכו על חוות דעת מומחה התובעים.

 

באשר לליקוים ברכוש המשותף: המומחה מצא בין היתר פגמים באריחים שמשמשים לריצוף במעברים שבין הדירות (לובי קומתי), סדקים בגג, קילופים בפסיפס המחפה את הקירות החיצוניים של הבניין ועוד. המומחה בדעה שעלות תיקון הליקויים לנתבעת היא 154,950 ₪ ועלות לתובעים באמצעות קבלנים מזדמנים הינה 210,000 ₪ וזאת בערכי מועד חוות הדעת. המומחה סבור כי משך ביצוע עבודות התיקון כשלושים ימי עבודה.

 

6.                   לאחר קבלת חוות דעת המומחה ולאור ממצאיה הוסכם על דחיית התביעות בקשר עם הליקויים בדירות התובעים 1-6, וההליך התברר לגבי הליקויים ברכוש המשותף. ניסיונות בית המשפט להביא את הצדדים לידי הסדר לא הועילו גם לאחר הצעת הנתבעת לתשלום פיצוי עבור חלק מהליקויים ותיקון חלק אחר. לאור כפירה בחלק ממימצאי המומחה, התבקשה חקירתו בבית המשפט ולאחריה אף יצא בית המשפט לסיור באתר בנוכחות המומחה, הצדדים ובאי כוחם.

יצויין כי סמוך לאחר חקירת המומחה, הגישו התובעים בקשה למינוי מומחה נוסף

(בש"א 2174/04). בהחלטה מיום 23.5.06 דחיתי את הבקשה מהטעמים המפורטים בהחלטה.

7.                   המחלוקות בין הצדדים הן היקפם ומהותם של הליקויים הקיימים בבניינים גם לאחר קבלת חוות דעת המומחה וחקירתו, זכות הנתבעת לתקנם ועלות התיקון. התובעים חולקים בעיקר על עלות תיקון הפסיפס בחזיתות הבניינים באשר לגרסתם המעיט המומחה, ללא כל בסיס, מהעלות בפועל של התיקון האמור ואילו הנתבעת חולקת בעיקר על הערכת המומחה בנושא הדבקת אריחי הקרמיקה בשטח הרכוש המשותף בעלות הגבוהה היחסית לטענתה של הערכת המומחה.

 

8.                   ככלל ראיתי לאמץ את חוו"ד המומחה שהינו בגדר מוסכם ובהתאם להלכה הפסוקה (ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן תק-על 96 (2), 481), בכפוף לענין אחד וכפי שיפורט בהמשך פסה"ד.

הליקויים

9.                   אחד הליקויים המהותיים, אם לא העיקרי שבהם הינו נושא חיפוי חזיתות הבתים בפסיפס. לדעת המומחה, קיימים בפסיפס סדקים רבים בצורת רשת שמקורם בסדיקה של שכבות הטיח מחמת חוסר אשפרה או שימוש במלט לא תקין שסתמו את הסדקים בסיליקון שספג לכלוך ואבק. המומחה הציע לתקן את הליקוי על ידי ניקוי והסרת כל הסיליקון והשלמת חלקי הפסיפס שנשרו, כאשר לצורך התיקון יש להתקין מעלית חשמלית חיצונית או לעשות זאת על ידי סנפלינג. המומחה העריך את עלות התיקון בסך של 14,000 ₪ כמחיר עלות לנתבעת כקבלן.

 

התובעים טוענים כי חלה שגגה בידי המומחה בהקשר זה הן באשר להיקף הליקוי והן לגבי עלות התיקון. לדידם המדובר בליקויי רחב היקף שלא ניתן לתקנו אלא על ידי התקנת מעלית חיצונית תוך הצבת פיגום ובאם המדובר בליקוי חמור יותר, אין מנוס אלא לעקור את הפסיפס הקיים והחלפתו בחדש על כל הכרוך בכך.

הנתבעת לעומתם בדעה שהמדובר בפגם אסתטי וככזה מהווה חריגה מכתבי הטענות לפי שלא הועלתה טענה באשר לפגמים מסוג זה. מכל מקום, לדעת הנתבעת העלות אשר תמחר המומחה היא סבירה ולא הופרכה בחקירתו.

 

מביקורי במקום התרשמתי מכך שהפגמים בפסיפס, הזרוע כתמים לאורך חזיתות הבניינים, הינו מהותי ואין מדובר בפגם נקודתי. הדבר אף נשקף היטב מהתמונות שהוגשו והוצגו למומחה במהלך חקירתו. בנוסף, הליקוי האמור אינו רק בכתמים המכערים את חזיתות הבניינים אלא גם בכך שחלק מאבני הפסיפס, אם כי לא מירבי, נשר. התופעה בולטת ביתר שאת למול הבניינים הסמוכים במקום, שאף הם מחופים בפסיפס דומה ונחזה להיות שנבנו באותה תקופה בה הוקמו הבניינים בשכונה, אך בהם לא נחזית התופעה בה נתקלתי בבניינים נשוא התביעה.

 

אין בידי לקבל את טענת הנתבעת לפיה הליקוי מהווה הרחבת חזית וכן כי מקור הליקוי הוא בתחזוקה לקויה מצד התובעים, ואבהיר; המדובר בליקוי שנטען מפורשות בחוות דעת מומחה התובעים כך שאין בסיס לטענה כי הוא מהווה הרחבת חזית. תובע אינו נדרש לפרט כל פגם ופגם בגוף התביעה ויכול לעשות זאת בין היתר באמצעות חוות דעת של מומחה, לא כל שכן ההלכה הפסוקה מורה כי ניתן לקבל ליקויים אשר נמצאו על ידי מומחה מטעם בית המשפט אף אם לא הועלו על ידי התובע או  מי מטעמו.

איני מקבל את טענת הנתבעת שמקור הכתמים הינו בתחזוקה התלויה בתובעים, שכן התופעה החלה לפני כארבע שנים, היינו שנים ספורות מאז המסירה ולא היתה אמורה להתרחש. לצורך תיקון הליקוי יש להביא בחשבון כי הוא אינו משתרע על כל החזיתות אלא רק על חלקן ואין צורך להחליף את כל הפסיפס אלא לפעול לניקוי הכתמים והתקנת אריחים במקומות בהם נשרו הקיימים.

 

לא ראיתי שהצעת המומחה והערכתו בדבר עלות תיקון הליקוי האמור חסרת כל בסיס ונשענת על כרעי תרנגולת כטענת בא כוח התובעים בסיכומיו. המומחה פרט את מהות הליקוי, מקורו ואת התיקון הנדרש, ואין לי אלא לדחות את טענת בא כוח התובעים לפיה חוות הדעת נעדרת פירוט. גם אין בידי לקבל את הטענה לפיה עלות תיקון הליקוי באמצעות התקנת מעלית הינה בפועל עשרות מונים יותר מהמחיר שאמד המומחה. המומחה לא קיבל את הצעת חברת "ערים" המתייחסת לתיקון הליקוי האמור בעלות של 150,000 ₪ ודחה אותה בכך שהיא הביאה בחשבון החלפת כל החיפוי, דבר שאינו נדרש כקביעתי דנן. זאת ועוד, ההצעה מביאה בחשבון הדבקת כל האריחים מחדש בדבק אפוקסי, הדבר אינו דרוש שעה שמרבית האריחים נמצאים במקומם ולא נשרו.

 

10.               ליקוי מהותי נוסף הינו קביעת  המומחה בנוגע לליקוי בריצוף במעברים בין הדירות. לגרסת הנתבעת, המדובר באבן טבעית לה נימים וגידים באופן מובנה, ולכן קביעת המומחה באשר להימצאות אלה, אין בה כדי להוות ראיה בדבר פגם באריחים. עוד נטען כי חלק ניכר מהליקוי האמור מקורו בתחזוקה לקוייה של הריצוף שנובע בין היתר מתחלופה ניכרת של חברות אחזקה של הרכוש המשותף בבניינים. הנתבעת טוענת כי בכל  מקרה יש לאפשר לה לבצע את התיקון תוך שמצביעה על טיפול דומה שבוצע בלובי הכניסה.

 

לאחר שחזיתי בעייני בריצוף, סבורני כי תופעת הסדקים והנימים באריחים הינה מעבר למקובל ולסביר. גם אם אביא בחשבון את העובדה שמדובר באבן טבעית שהינה מחצב שיש לו דרך קבע, נימים, גידים וסדקים, אזי האריחים אותם ראיתי, נמצאים בדרגה הגבוהה של נימים וסדקים רחבים, ומן הראוי היה שלא לעשות בהם שימוש, או לכל היותר במקומות שממעטים לדרוך עליהם, או כאלה המוסתרים ולא המיועדים לשימוש יום יומי של הדיירים ואורחיהם, או למצער להתקין מראש ריצוף קרמי או תעשייתי.

 

חיזוק למסקנתי הינו הפער שבין האריחים בלובי הכניסה העשויים מאותו חומר בהם אין את הליקוי האמור. לא ניתן כל טעם מדוע קיים פער כה ניכר בין איכות החומר ששימש לריצוף בלובי הכניסה, לעומת הלובי של כל קומה, ואין זאת אלא כי הנתבעת לא הקפידה בברירת החומר לצורך ריצוף הלובי הקומתי או שמראש נרכש חומר אשר עלותו היתה פחותה יותר.

 

נקבע בזאת כממצא כי נפל פגם בריצוף בלובי הקומתי של הבניינים והחבות על הנתבעת. לא הוכח כי דרך התיקון המוצעת על ידי המומחה אינה ראויה ויש ליישם  את זו המוצעת על ידי הנתבעת.

 

11.               ליקוי נוסף לו נדרש אני הוא בנושא מערכת האינטרקום. מערכת השמע מותקנת על מבנה הנשען על עמוד, מחוץ לדלת הכניסה, באופן רעוע, כאשר לטענת התובעים, חלים בה שיבושים. בנסיבות אלה, אף נערך שיפוץ מקיף במערכת השמע של אחד הבניינים בעלות של 15,000 ₪ לפי חשבונית מיום 14.12.05, שצורפה לסיכומים.

 

המומחה אמד את עלות התיקון של מערכת האינטרקום לסך של 1,000 ₪ בלבד. בביקורי במקום, ראיתי את מערכת האינטרקום כפי שהוצבה על ידי הנתבעת מחוץ לבניין על גבי עמוד, חשופה לפגעי מזג האויר. אין ספק כי היה מקום להתקין מערכת אינטרקום באופן שונה מזה שהותקן במקור ואיני מתפלא על כי התובעים נדרשו לתקנה. לא מצופה כי דיירי בניין יידרשו להחליף מערכת אינטרקום מספר שנים מועט לאחר המסירה. המומחה גם לא יכול היה לכמת את עלות המערכת ולדבריו התלונה היתה כללית מכדי שיוכל לפתור את הבעיה (עמוד 11 שורה 9). עיינתי בטענת בא כוח הנתבעת לפיה החשבונית צורפה לסיכומים ושלא כדין, ולכן יש להתעלם הימנה (בש"א 2660/06). אכן צודק בא כוח הנתבעת בטענתו כי החשבוניות אינה יכולה להוות ראיה לגופם של דברים ובא כוח התובעים בתשובתו, אישר כי המסמכים לא צורפו לשם קבלת פיצוי כספי אלא על מנת לחזק את הטענה באשר להעדר בקיאות המומחה. אם סברו התובעים כי יש במסמכים כדי להפריך את ממצאי המומחה היה עליהם לעמתו עם המסמכים האמורים, דבר שלא נעשה ולפיכך איני מוצא לנכון ליתן למסמכים האמורים כל משקל. עם זאת סבורני כי המומחה המעיט בעלות תיקון הליקוי האמור שכן התייחס רק לנושא חיזוק עמוד הפלדה עליו מותקנת מערכת האינטרקום בלבד ולא ראיתי התייחסות בחוות הדעת באשר לטענות בדבר תיקון התקלות החוזרות ונשנות ושמיעת רעשים ותמונת וידאו לקויה, אשר כל אלה טרח לציין בחוות הדעת (סעיף ת.8 לחוות הדעת).

 

מומחה התובעים אמד את התיקונים של מערכת האינטרקום בסך של 10,000 ₪ לכל בניין ואילו מומחה הנתבעת בדעה שאין כל פגם באופן התקנת המערכת ומטיל את האחריות כמו גם התחזוקה על כתפי התובעים. מאמץ אני בהקשר זה את חוות דעת  מומחה התובעים וזאת על סמך התרשמותי מהביקור במקום ולאחר שלא היה בידי המומחה מטעם בית המשפט ליתן אומדן מדוייק לשם התיקון לאחר שאישר כי שמע מהדיירים על ליקויים במערכת וציין את העובדה שהיא מותקנת על עמוד רופף.

 

12.               לא מצאתי מקום להטיל דופי בקביעת המומחה שאין ליקוי בקשר עם הצטברות מים בגג הבניין. אמנם המומחה לא ביקר בעת תקופת הגשמים אך די בדבריו שלא נסתרו לפיהם: "גם בקיץ ניתן לזהות אם המים עמדו, החול מתאסף וניתן לראות ששם היתה שלולית. לא ראיתי סימנים" (עמוד 13 שורה 4-5).

 

13.               נתתי דעתי לטענות הנתבעת בדבר התיישנות ושיהוי ואין בידי לקבלן. ראשית, תביעת ליקויי הבנייה הוגשה ביום 28.4.04 ולפיכך טרם חלפו שבע שנים ממסירת החזקה, במחצית השניה של שנת 1997 ועד הגשת התביעה. אמנם תקופות האחריות על פי חוק המכר חלפו, אך אין בכך כדי להביא לקביעה לפיה התביעה התיישנה אלא להשפיע בעניין הנטלים. התובעים עמדו בנטל ההוכחה לגבי הליקויים אשר נקבעו על ידי המומחה, ולכן דין טענת ההתיישנות ואי הוכחת הליקויים להידחות. אמנם, התביעה הוגשה בשיהוי ניכר ואין בידי לקבל את הסברי בא כוח התובעים בסיכומיו כי נציגי הנתבעת היו מודעים לליקויים ולפחות לחלקם, במיוחד שאין התכתבויות מספקות בעניין וגם אם היו, מן הראוי היה להזדרז בהגשת התביעה ולא להתמהמה זמן כל רב.

עלויות התיקונים

14.               הנתבעת הודיעה על הסכמתה לתקן חלק מהליקויים ולשלם את העלות של תיקון חלק אחר של הליקויים, כקביעת המומחה, תוך שמירה על זכותה לטעון כי אין עליה החבות בקשר ללקויים האמורים. עמדת הנתבעת דנן הינה עיקבית שכן לכל אורך הדרך, הביעה הנתבעת נכונות לתקן את הליקויים, כפי שהיא סברה שקיימים, שאלו קרובים יותר לקביעת מומחה בית המשפט, לא כל שכן שעה שהודיעה על נכונותה לתקן ולשלם לפי קביעת המומחה. בנסיבות אלה מורה ההלכה הפסוקה כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום עלות התיקונים לפי עלות קבלן ולא לפי עלות לתובעים.

 

15.               בסיכומיו עתר בא כוח התובעים להשית על הנתבעת הוצאות ההליך ובכלל זה חוות דעת מומחה התובעים ומומחה בית המשפט, האגרה וכן שכר טרחת עו"ד. לעומתו סבור בא כוח הנתבעת שיש לזקוף לחובת התובעים את העובדה שההליך נכפה על מרשתו במהלך מו"מ בין הצדדים, שלא לצורך, ולכן אין לחייב בהוצאות. זאת ועוד, מדובר לטעמו בתביעה מנופחת. ההלכה הפסוקה מורה כי על בית המשפט להתחשב בעת פסיקת ההוצאות בסכום התביעה לעומת הפסיקה הסופית, בצורך בהגשת ההליך כמו גם סבירות ההוצאות שנדרשו, ואלה יובאו בחשבון בעת קביעת ההוצאות. סבורני כי אין בעובדה שהתובעים החליטו להגיש תביעה, חרף קיום מו"מ כדי לשלול את זכותם להוצאות, שעה שנקבע כי קיים בסיס לתביעתם, אף אם סכומה נמוך במידה משמעותית מהסכום שנקבע בסופו של הליך.

 

16.               לאור כל האמור, דין התביעה להתקבל בחלקה.

 

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

 

16.1      עלות תיקון הליקויים כפי שנקבע על ידי המומחה, בכפוף להתאמה בנושא מערכת האינטרקום, היינו תוספת הסך 30,000 ₪ במקום הסך 3,000 ₪ ובאופן שהסכום הכולל הינו 181,950 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום חוות דעת המומחה (ראה פרק ז' סעיף 7), 17.7.05 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

 

16.2      הוצאות התובעים כדלקמן: האגרה לפי החלק היחסי, מחצית שכר המומחה מטעם התובעים, מחצית מחלקם של התובעים בשכר מומחה בית המשפט. כל הסכומים יישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום כל הוצאה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

 

16.3      שכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪ בצירוף מע"מ שיישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

 

כל הסכומים, למעט שכר הטרחה, יופקדו בידיו הנאמנות של בא כוח התובעים וישמשו לשם תיקון הליקויים דנן.

 

ניתן היום ו' בתמוז, תשס"ו (2 ביולי 2006) בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.