עו"ד און ליין - עורכי דין - פסקי דין- פסק דין : 6539/09

 

 

 

 

 

                                          

                                                                                                    

                                          

                                          

 

 

 

 

השופטת ע' ארבל:

 

עובדות המקרה

 

1.          המשיב הינו בעל זכויות בחלקה 27 בגוש 19386 ביישוב עראבה שבגליל התחתון (להלן: החלקה). את החלקה ירש המשיב, יחד עם יורשים נוספים, מאביו המנוח עוד בשנת 1974. עם זאת, נרשמה החלקה במרשם המקרקעין כחלקה בבעלות המשיב רק בשנת 2005, לאחר שנערך הסכם חלוקת עיזבון בין המשיב לבין היורשים הנוספים.

 

           בשנת 1996, נכנסה לתוקף תוכנית ג/7240 לשינוי תוכנית המתאר הקודמת ביישוב עראבה (להלן: התוכנית). לפי התוכנית, שונה ייעוד החלקה מחקלאות למגורים כאשר חלק מן החלקה יועד לדרך, ויתרתה נכללה בתחום של אזור מגורים. אשר לגודלו המינימאלי של מגרש המיועד למגורים נקבע כי הגודל לא יפחת מ-250 מ"ר. עוד נקבע בתוכנית כי המועצה המקומית תרכוש את השטחים המיועדים לסלילת דרכים, או לחילופין, יופקעו שטחים אלה בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). לתוכנית דנן לא הגישו יורשי החלקה ובכללם המשיב כל  התנגדות.

 

           בשנת 2001, בהתאם לתוכנית, הופקעו 56% מהחלקה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות או הפקודה), ועל פי הוראות סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבניה, וזאת למטרת סלילת הדרך. שטחו של החלק שלא הופקע השתרע על פני 235 מ"ר, הקטן מהגודל המינימאלי של מגרש המשמש למטרת מגורים כפי שנקבע בתוכנית. המשיב לא הגיש תביעה לפיצויי הפקעה במועד הקובע להערכת הפיצויים שחל 60 יום מפרסום ההודעה על ההפקעה, ביום 23.12.01.

 

           בשנת 2006 הגיש המשיב תביעת פיצויים לבית המשפט המחוזי בחיפה בגין ההפקעה, תוך שביקש מבית המשפט להפעיל את סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה ובהתאם, ליתן לו פיצוי בגין הפקעת מלוא החלקה. יוער כי ביום 13.6.07 הסכימה המערערת לשלם למשיב סכום של 1,465 דולר כסכום פיצויים שאינו שנוי במחלוקת, ועל בסיס הסכמה זו ניתן פסק דין חלקי המעגן אותה.

 

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

 

2.        בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט ש' ברלינר) מינה שמאי מומחה מטעם בית המשפט לשם הערכת היקף הפיצויים. השמאי קבע כי החלקה הייתה בעלת פוטנציאל שימוש למגורים בהיקף של 305 מ"ר, אשר נשלל ממנה לחלוטין בעקבות התוכנית וההפקעה שבאה בעקבותיה. עוד קבע השמאי כי גם אם היה מופקע שטח קטן יותר מן החלקה, עדיין יתרתה לא הייתה מאפשרת ניצול למטרת בניה עקב צורתה הבלתי רגולרית. בעקבות קביעה זו של השמאי פסק בית המשפט כי בנסיבות העניין ראוי היה להפקיע את מלוא החלקה ולפצות את המשיב בהתאם להפקעת החלקה כולה, לפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה.

 

           בית המשפט דחה את טענת המערערת כי המשיב איבד את זכותו לקבלת פיצויים משלא הגיש בשעתו התנגדות לתוכנית או תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בעניין זה התייחס בית המשפט להלכה שנקבעה בעע"מ 1975/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002) (להלן: עניין רובינשטיין), וקבע כי בנסיבות המקרה דנן ראוי לאפשר למשיב, בעל המקרקעין, להשתמש ב"הגנת יתרת המגרש" גם בשלב ההפקעה בפועל, שכן אי הגשת ההתנגדות במועד התוכנית לא נבע מחוסר תום ליבו, מהשתהות או מהתעלמות ביודעין מן התוכנית מצד המשיב.

 

           בהמשך לדברים אלה, קבע בית המשפט המחוזי כי במקרה זה הפגיעה בזכות הקניין של המשיב הייתה פגיעה אחת ומתמשכת, ובגינה מגיע לו פיצוי כל עוד לא ננטשה ההפקעה, וזאת בניגוד לנתיב שנקבע בע"א 9749/03 הוועדה המקומית קריית אתא נ' אליהו (לא פורסם, 22.8.07) (להלן: עניין אליהו) בדבר הפגיעה הדו-שלבית בזכות הקניין.

 

           אשר לשיעור הפיצויים, בית המשפט המחוזי אימץ את קביעותיו של השמאי המומחה שמונה מטעמו, וקבע בהתאם להן כי עובר לתוכנית הייתה ברשות התובע חלקת אדמה חקלאית ששטחה 305 מ"ר, ושוויה 45 דולר למ"ר. לפי חישוב זה, נפסק כי המשיב זכאי לפיצוי בסך 105,049 ₪ עקב התוכנית וההפקעה. זאת מבלי שיופחת 40% מסכום הפיצויים, שכן משנקבע כי יש להפקיע את החלקה בשלמותה לא יכול המשיב ליהנות מהשבחת חלק מן החלקה.  

 

טענות המערערת

 

3.          המערערת טענה תחילה כי המשיב לא היה בעל זכות בחלקה במועדים הרלוונטיים, היינו במועד אישור התוכנית בשנת 1996 או במועד ההפקעה בשנת 2001, ומשכך אין לו כל זכות לתבוע פיצויים בגין התוכנית ובגין ההפקעה. היא נימקה כי המשיב לא הציג כל ראייה המעידה על היקף הזכויות שקיבל בחלקה מכוח ירושה מאביו בשנת 1974, או לחילופין, הוא לא הציג ראייה המעידה על כך שבמסגרת הסכם חלוקת העיזבון, שלאחריו נרשמה החלקה כחלקה בבעלות המשיב, ויתרו היורשים האחרים על זכותם לתבוע את הפיצויים. נוכח האמור, טענה המערערת כי קבלת תביעתו של המשיב לפיצויים חושפת אותה לתביעות עתידיות מצד היורשים האחרים, טענה אשר אליה, על פי הנטען, לא התייחס בית המשפט המחוזי בפסק הדין.

 

4.        לעניין הפיצויים, סברה המערערת כי השמאי המומחה שמונה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו קביעה שיפוטית מוטעית שאינה בתחום סמכותו. לדבריה, השמאי טעה משקבע כי יש לשלם את פיצויי ההפקעה בגין החלק שהופקע לפי שווי הקרקע בייעוד הקודם, הייעוד החקלאי, ולא לפי שוויה במועד ההפקעה בייעודה כדרך. לדידה של המערערת, משמעות הקביעה דנן הינה כי הפיצוי ניתן לפי הקבוע בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה שעניינו פיצויים בגין שינוי תוכנית מתאר, והרי  תביעה לפי סעיף זה כבר התיישנה. המערערת הוסיפה כי בקביעת שיעור הפיצוי לפי הייעוד החקלאי של הקרקע התעלם השמאי, ולאחריו בית המשפט המחוזי, מהאמור בסעיף 12(ב) לפקודה ומהלכת הפיצוי הדו-שלבית כפי שעמד עליה בית משפט זה בעניין אליהו ובפסקי דין נוספים. המערערת טענה כי יישומה של הלכה זו בענייננו משמעה שהפיצוי שניתן בשלב ההפקעה צריך להיות מחושב לפי הפקעת הקרקע  כייעודה כדרך, אשר השמאי מטעם בית המשפט קבע כי היא שווה לאפס.

 

5.        אשר להפקעת יתרת החלקה ומתן פיצוי גם בגין הפקעה זו, טענה המערערת כי גם בנקודה זו שגה בית המשפט המחוזי. ראשית, נטענה טענת חוסר סמכות לדון בהפקעת יתרת החלקה, שכן לדברי המערערת הסמכות לדון בטענה לפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה מסורה לבית המשפט לעניינים מנהליים ולא לבית המשפט המחוזי. לגופו של עניין טענה המערערת כי המועד להעלאת התנגדות לביצוע ההפקעה החלקית הינו בעת הגשת התנגדות לתוכנית, ואילו המשיב לא ביסס את זכותו להעלות טענה מסוג זה במועד ההפקעה לפי החריג שנקבע בעניין רובינשטיין. לדברי המערערת, מתן אפשרות למשיב לטעון כי מתקיימת בעניינו "הגנת יתרת המגרש" במועד כה מאוחר, פוגע קשות באינטרס ההסתמכות של המערערת, ובפרט בנסיבות בהן המשיב לא הוכיח שהיה תם לב או שהשתהותו בהגשת התביעה הייתה מוצדקת. לדבריה, הערת אזהרה על ההפקעה נרשמה במרשם המקרקעין עוד בשנת 2001, ולפיכך המשיב היה צריך לדעת על ההפקעה עוד אז, ולכל המאוחר בשנת 2005 עת הוא פנה למרשם המקרקעין ורשם את החלקה על שמו.

 

6.        עוד הוסיפה המערערת כי בית המשפט המחוזי שגה בקובעו כי חלה הפחתת שווי לגבי יתרת המגרש. על פי הטענה, בית המשפט היה צריך לתת את הדעת לכך שערכה של יתרת החלקה בייעודה למגורים עלה בהשוואה לייעודה הקודם, החקלאי, ולא לכך שביתרת החלקה נותר מגרש בגודל הקטן מגודל החלקה המינימאלי לבניה כפי שנקבע בתוכנית. בעניין זה הפנתה המערערת לעניין אליהו, וטענה שלפי האמור שם, הפגיעה ביתרת החלקה נבחנת הן לפי השווי הנוכחי של יתרת החלקה לעומת השווי הקודם של יתרת החלקה – שעלה במקרה דנן, הן לפי יחסי השווי בין ערך יתרת החלקה לחלקה כולה לפי הייעוד הקודם לעומת יחס השווי על פי הייעוד הנוכחי. במקרה דנן, טענה המערערת כי בחינת שווי יתרת החלקה לפי מבחנים אלה מעלה כי לא רק שלא נגרמה פגיעה בשווי יתרת החלקה, אלא ששווייה אף עלה בהשוואה לייעודה הקודם.

            

טענות המשיב

 

7.        המשיב טען כי יש לדחות את שתי טענותיה המקדמיות של המערערת בדבר מעמדו להגיש את התביעה ובדבר הסמכות העניינית של בית המשפט המחוזי לדון בתביעתו. ראשית, נטען כי ההשגה שהעלתה המערערת בעניין מעמדו של המשיב לתבוע פיצויים הועלתה לראשונה רק בסיכומים שהיא הגישה לבית המשפט המחוזי, בעוד שבסעיף 2 לכתב ההגנה שהגישה המערערת לבית המשפט המחוזי היא הודתה במעמדו של המשיב להגיש את תביעת הפיצויים. משכך, גרס המשיב כי העלאת טענה זו של המערערת מהווה הרחבת חזית אסורה. המשיב הוסיף כי גם הסכמת המערערת לשלם לו סכום שאינו שנוי במחלוקת בגין ההפקעה מעידה אף היא על הכרה במעמדו של המשיב להגיש את התביעה ולקבל פיצויים בגין ההפקעה. כן טען המשיב כי קבלת טענתה של המערערת, לפיה תשלום הפיצויים עלול לחשוף אותה לתביעות מצד היורשים הנוספים של האב המנוח הינה חסרת כל היגיון, שהרי לאחר שנערך הסכם חלוקת העיזבון, במסגרתו הועברה החלקה בשלמותה למשיב, אין ליורשים האחרים כל אינטרס לתבוע פיצויים בגין ההפקעה. 

 

8.        אשר לטענת המערערת בדבר סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי לדון במקרה דנן, טען המשיב כי הגם שמדובר בתביעת פיצויים בגין הפקעה, במהותה התביעה היא ממונית, ומשכך בית המשפט המוסמך לדון בה הוא בית המשפט אשר בתחומו מצויים המקרקעין המופקעים, בדומה לכל תביעת מקרקעין אחרת. לעמדת המשיב, במקרה דנן הסעד המבוקש הוא סעד כספי במהותו ולפיכך יש לדון בתביעה בבית משפט אזרחי, גם אם העילה שבגינה נתבע הכסף היא מתחום המשפט המנהלי.

 

9.        גם לגופו של עניין טען המשיב כי יש לדחות את הערעור. לעמדת המשיב בית המשפט המחוזי צדק משהפעיל בעניין דנן את החריג שנקבע בעניין רובינשטיין, כך שהעניק לו את "הגנת יתרת המגרש" הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה. המשיב גרס כי טענת המערערת בדבר חוסר תום ליבו הועלתה לראשונה בשלב הסיכומים ומשכך היא מהווה הרחבת חזית אסורה. המשיב הוסיף כי אין להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי בעניין זה, לפיהן הוא והיורשים האחרים היו תמי לב ולא השתהו בהעלאת הטענות בדבר ההפקעה. כן נטען כי יש לדחות את טענת המערערת בדבר הסתמכות, שהרי ניתן לה כתב שיפוי מהמועצה המקומית של הכפר עראבה בגין כל פיצוי הפקעה אותו היא תאלץ לשלם.

 

10.      נוסף על כך, המשיב טען שאין לקבל את ההבחנה שהמערערת מנסה ליצור בין שיעור הפיצוי בגין השטח המיועד לדרך לבין שיעור הפיצוי בגין יתרת החלקה שלא הופקעה. לעמדת המשיב, מקום שנקבע כי בעניין דנן יש להפעיל את סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, אין עוד מקום להחלת הלכת הפיצוי הדו שלבי ולמתן פיצוי לפי המבחנים הקבועים בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הוא הבהיר כי הפיצוי הדו שלבי נועד להגן על בעל המקרקעין, ואילו קבלת טענת המערערת תהפוך את הלכת הפיצוי הדו שלבי לחרב ולא למגן נגד בעלי מקרקעין נפקעים בכלל, ונגד המשיב בפרט.

 

11.      בעניין שיעור הפיצוי גרס המשיב כי החריג שנקבע בעניין רובינשטיין אמנם משנה את המועד בו בעל המקרקעין הנפקע יכול לטעון טענת הגנה לפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, אך הוא אינו משפיע על דרך חישוב הפיצוי לפי סעיף זה. לטענת המשיב, על הפיצוי להיות מחושב לפי שווי החלקה לפני שינוי הייעוד, כשהמטרה הינה להעמיד את בעל המקרקעין במצב בו הוא היה אלמלא ההפקעה.

 

דיון והכרעה -

 

מעמדו של המשיב כתובע

 

12.      טענה מקדמית שהועלתה על ידי המערערת הינה כי למשיב אין כל מעמד להגשת תביעת פיצויים בגין הפקעת החלקה, שכן הוא נרשם כבעליה רק בשנת 2005, כאשר התוכנית אושרה עוד בשנת 1996 וההפקעה בוצעה עוד בשנת 2001. המערערת מוסיפה כי בית המשפט קמא התעלם מטענתה זו, ולא דרש מהמשיב שיציג כל הוכחה להיותו היורש של הקרקע לאחר מות אביו בשנת 1974. המשיב גורס כי טענה זו הועלתה לראשונה בסיכומי המערערת בפני בית המשפט קמא. הכלל הוא כי טענה שמעלה בעל דין, אשר לא הועלתה מלכתחילה בכתבי טענותיו מהווה "שינוי חזית" או "הרחבת חזית", ויש לדחותה מן הטעם של מניעת עיוות דין (ראו למשל: ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, פסקה 6 (2003); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 89 (מהד' עשירית, 2009) (להלן: גורן)). לכלל זה שני חריגים: הראשון הוא שבעל דין תיקן את כתבי טענותיו לאחר שקיבל את אישור בית המשפט לעשות כן, לפי סעיפים 91-92 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, והשני הוא שבעל הדין שכנגד נתן את הסכמתו להעלאת טענות חדשות, מפורשות או מכללא (גורן, בעמ' 89; ע"א 3199/93 קראוס נ' ידיעות אחרונות בע"מ, פ"ד מט(2) 843, 874 (1995); רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ (בפירוק מרצון) נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ, פסקאות 10-17 (לא פורסם, 25.10.07)). לענייננו, מעיון בכתבי הטענות שהוגשו על ידי המערערת, ובפרוטוקולי הדיון בבית המשפט קמא, עולה כי המערערת העלתה את טענתה בדבר היעדר מעמדו של המשיב כבעל זכות בחלקה במועד הרלוונטי רק בשלב הגשת הסיכומים. מכאן יש להסיק כי הטענה שלמשיב לא היה כל מעמד להגשת התביעה בבית המשפט קמא, הינה בגדר שינוי חזית. בהיעדר התקיימות החריגים לכלל, יש לדחותה.

 

13.      לגופו של עניין אציין כי אכן חל במקרה זה סעיף 122(ב) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, לפיו- 

 

פעולה של אחד או אחדים מן היורשים טעונה הסכמת האחרים או אישור בית המשפט, מראש או למפרע. בתובענה של אחד היורשים או נגד אחד היורשים יכול שהאישור יינתן על ידי בית המשפט הדן בתובענה.

 

           נפסק כי התכלית המונחת ביסוד הדרישה שבסעיף האמור מאזנת בין שני אינטרסים: האחד, מניעת הכרעה בדין כאשר טענותיהם של כלל היורשים אינן בפני בית המשפט; והשני, מתן אפשרות לחלק מהיורשים לנקוט בהליכים בעניין העיזבון ולהגן על האינטרס הלגיטימי שלהם בו (ע"א 11085/08 עזבון המנוח אברהים מחמד מראד נ' רשות הפיתוח, פסקה 6 (לא פורסם, 9.10.11)); ע"א 5685/94 עמותת א.ל.ע.ד. אל עיר דוד נ' עזבון המנוח אחמד חסין מוסא אלעבסי, פ"ד נג(4) 730, פסקה 13 (1999) (להלן: עניין עמותת א.ל.ע.ד.)).

 

14.      בעניין דנן הציג בפנינו המשיב צווי ירושה מהם עולה כי המשיב היה אחד מיורשי החלקה מושא הדיון שבפנינו. כן הוצג הסכם חלוקת עיזבון מיום 10.9.05 שעל פיו קיבל המשיב את החלקה האמורה בשלמות. אמנם הסכם זה נערך לאחר אישור התוכנית ולאחר ביצוע ההפקעה, ואף אין בו התייחסות מפורשת לפיצויים, אם יגיעו, בגין הפקעת החלקה. עם זאת, מאחר שתביעתו של המשיב באה להיטיב עם העיזבון, ומאחר שאם יתגלע סכסוך בין היורשים הוא יופנה, ככל הנראה, האחד כלפי השני בנוגע לחלוקת הפיצויים, ולא כתביעות נוספות כנגד המערערת, נראה כי אין חשש מהותי מדיון בערעור גופו (וראו עניין עמותת א.ל.ע.ד., פסקה 14; ע"א 526/89 עוואדה נ' עזבון המנוח עומר עלי עוואדה, פ"ד מה(5) 749 (1991); ע"א 485/92 עזבון המנוח חמדאן יוסף זיתון נואטחה נ' חורי (לא פורסם, 20.4.97)).

 

סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה

 

15.      סעיף 190 לחוק התכנון והבניה מסדיר ביצוע הפקעה על פי חוק זה. פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס על הפעלתו של סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה שזו לשונו-

 

...אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש;

 

           דהיינו, בהפקעה בה חלה הפחתת שוויה של יתרת המגרש תיאלץ הרשות המפקיעה לבחור בין ויתור על ההפקעה לבין הפקעת המגרש כולו. במקרה בו בוחרת הרשות באופציה של הפקעת המגרש כולו יהיה עליה לשאת במלוא הפיצויים לנפקע, ולא תתאפשר הפקעה ללא תמורה של 40% מהמגרש, כקבוע בסעיף 190(א)(1) רישא, וזאת בהתאם להלכת ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629 (2001).

 

           בטרם נדון בטענות הצדדים בנוגע לתחולת הסעיף על המקרה הנידון נפנה תחילה לטענתה המקדמית של המערערת לעניין הסמכות העניינית.

 

סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי

 

16.      טענה מקדמית מפי המערערת הינה כי בית המשפט המחוזי נעדר סמכות עניינית לדון בטענה הנוגעת לפגיעה בשווי יתרת המגרש לפי סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה. טענה זו לא הועלתה כלל על ידי המערערת בפני בית המשפט המחוזי, אלא לראשונה הושמעה במסגרת הערעור. אכן, נהוג היה כי טענה בדבר סמכות עניינית ניתן להעלות בכל שלב של הדיון. עם זאת, בשנים האחרונות מסתמנת מגמה בפסיקה שאינה מאפשרת את העלאת הטענה בכל שלב של הדיון (ראו למשל ע"א 2147/09 להב אריזות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף – אזור נצרת עילית, פסקה 7 (לא פורסם, 22.8.11)). ואכן, הובעה הדעה כי "ככל שמדובר במערכת בתי המשפט הרגילים, רצוי לקבוע כלל, שלאחר שבית משפט דן בענין ונתן פסקו, שוב לא תוכל לצוף ולעלות שאלת הסמכות הענינית בכל שלב נוסף של הדיון" (ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' סמיר,  פ"ד נ(5) 820, פסקה 7 (1997)).

17.      יתרה מכך, מאחר שמהות העניין שבפנינו הוא בתביעת פיצויים בגין הפקעה, שכן לא התבקש סעד של ביטול ההפקעה, הרי שנראה שממילא הסמכות הוענקה, על פי הדין שחל באותה העת, לבית המשפט המחוזי. בניגוד לתביעות התוקפות את חוקיות ההפקעה, הרי שתביעות פיצויים בגין הפקעה לפי חוק התכנון והבניה נידונות בדומה לקבוע בפקודת הקרקעות, דהיינו בפני בית המשפט המחוזי (ראו סעיף 190 לחוק התכנון והבניה; סעיף 9 לפקודת הקרקעות; סעיף 8 לפקודת בתי המשפט (הוראות מעבר), התש"ח-1948; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין – שומה, תובענות וסדרי דין 176 (2006); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון 441 (מהד' שביעית, 2008) (להלן: קמר)). יש להעיר כי הדין בעניין זה ישתנה החל משנת 2013 בעקבות החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010 (ראו אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 663 (2011) (להלן: נמדר)).

 

מועד העלאת הטענה והלכת הפיצוי הדו-שלבי

 

18.      ולגופו של עניין. טענה מרכזית שהועלתה על ידי המערערת היא כי המשיב לא היה רשאי להעלות את הטענה בעניין חלותה של ההגנה הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה לאחר ביצוע ההפקעה, שכן המועד להעלאת טענה מסוג זה הינו בעת הגשת התנגדות לתוכנית. לשם הדיון בטענה זו יש לעמוד על הלכת הפיצוי הדו-שלבי המעוגנת בפסיקתו של בית משפט זה.

 

19.      בסוגיית פסיקת פיצויים בגין הפקעה קיימת הבחנה מושרשת בין פגיעה עקב תוכנית לבין פגיעה עקב הפקעה. הבחנה זו משמעה כי הנפקע זכאי לפיצויים בשני שלבים: תחילה, לאחר פרסום התוכנית הפוגעת, הוא זכאי לפיצוי בגין אובדן הערך הכרוך בשינוי ייעוד חלקתו על פי התוכנית, וזאת בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בשלב השני, לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, זכאי הוא לפיצויים בשל אובדן הבעלות על החלק המופקע. הבחנה זו התבססה על ההבנה שאם יתאפשר פיצוי רק בגין נטילת הקרקע בפועל ייאבד בעל המקרקעין את האפשרות להיות מפוצה על הפגיעה  המשמעותית יותר לרוב הכרוכה בירידת ערכה של הקרקע לאחר פרסום התוכנית המייעדת אותה להפקעה (ראו דפנה לוינסון-זמיר "על מותה של ההגנה מפני פגיעה חמורה עקב הפקעה חלקית" משפטים ל 377, 384-385 (תש"ס) (להלן: לוינסון-זמיר); עניין רובינשטיין, בעמ' 653).

 

20.      הבחנה זו עמדה בבסיס פסק הדין שניתן בע"א 5735/93 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (לא פורסם, 1.4.96) בנוגע לתביעה לפי סעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה. נקבע כי ההגנה שבסעיף חלה רק כאשר פוחת שוויה של יתרת המגרש עקב ההפקעה עצמה ולא עקב התוכנית. על פסיקה זו נמתחה ביקורת במאמרה של לוינסון-זמיר, בטענה כי מאחר שכל הפקעה לפי חוק התכנון והבניה מחייבת תחילה את ייעוד המקרקעין להפקעה במסגרת תוכנית, הרי שתמיד הפגיעה שתיגרם ליתרת המגרש תנבע מהתוכנית ולא מההפקעה. לפיכך, ההלכה האמורה, לטעמה, מרוקנת את ההגנה הקבועה בסעיף מתוכנה (ראו לוינסון-זמיר; עע"מ 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה, פסקה 26 (לא פורסם, 26.10.10) (להלן: עניין קרן תורה ועבודה)). ביקורת זו התקבלה על ידי בית משפט זה בהזדמנות הבאה שנקרתה לו בעניין רובינשטיין. נקבע כי ההגנה שבסיפת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה תחול גם על הפחתת שווי שנגרמה מהתוכנית.

 

21.      לצד זאת הודגש כי יש להותיר את ההבחנה ככל שמדובר במועד העלאת הטענה. נקבע כי "השלב הנכון להעלאת טענת ההגנה של יתרת השווי הינו שלב ההתנגדות לתכנית מופקדת" (עניין רובינשטיין, בעמ' 657). הובהר כי כבר בשלב התכנון ניתן יהיה לקבוע האם נגרמת הפחתת שווי ליתרת המגרש. כמו כן הסעד המבוקש – הפקעה מלאה של המגרש או ויתור על ההפקעה – מחייב את הרשות לבצע שינויים משמעותיים בתוכנית, שהמועד הראוי לביצועם הוא שלב התכנון (עניין רובינשטיין, בעמ' 658). משכך נקבע כי-

 

"ברור כי יעיל ומוצדק הרבה יותר שבעל מקרקעין הסבור ששווי המקרקעין שבידו ייפגע עקב הפקעה חלקית המתוכננת במגרשו, יביע את התנגדותו לתכנית עם הפקדתה ולפני אישורה הסופי, ויתריע בפני רשויות התכנון כי ההפקעה החלקית המתוכננת מנוגדת להוראות סעיף 190(א)(1) סיפה. התנגדות זו יכולה להשפיע על עיצוב התכנית מבעוד מועד בטרם קיבלה תוקף" (עניין רובינשטיין, בעמ' 658).

 

22.      יחד עם זאת נקבע כי יש מקום להרחיב את הפתח להעלאת ההגנה בשלב ההפקעה בפועל, הגם שההפחתה בשווי יתרת המגרש נגרמה עקב התוכנית, וזאת נוכח חשיבותה של זכות הקניין ונוכח חולשתה היחסית של זכות ההתנגדות לתוכנית מופקדת במציאות החקיקתית הקיימת. בית המשפט עמד על כך שבמקרים רבים בעל המקרקעין כלל אינו יודע בשלב הפקדת התוכנית כי מקרקעין שבבעלותו מיועדים להפקעה, וזאת מאחר שככלל חוק התכנון והבניה אינו דורש מתן הודעה אישית למי שמקרקעין בבעלותו עלולים להיפגע מהתוכנית. כן צוינה התקופה הקצרה ביותר שבה בעל המקרקעין רשאי להגיש התנגדות לתוכנית שהופקדה (עניין רובינשטיין, בעמ' 659). הפתח להעלאת הטענה בשלב ההפקעה בפועל סוייג על ידי בית המשפט בקובעו-

 

"מתן האפשרות להעלות את "הגנת יתרת המגרש" בשלב ביצוע ההפקעה כפוף למגבלות הנובעות מעקרונות השיטה המשפטית. כך הדבר, למשל, כאשר העלאת ההגנה בשלב ההפקעה אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום-הלב, או כאשר עקב השתהותו של בעל המקרקעין נפגע באופן בלתי סביר אינטרס הסתמכות מבוסס. כך יהיה בוודאי כאשר ניתן לקבוע כי בעל מקרקעין התעלם ביודעין בשלב התכנון מכך שחלק מהקרקע מיועד להפקעה באופן המוביל להפחתת שווי יתרת המגרש, אף שניתנה לו הזדמנות הולמת לתקוף את התכנית, שאז יהיה הוא מנוע בשלב ביצוע ההפקעה מלהעלות את טענת ההגנה המעוגנת בסעיף 190(א)(1) סיפה" (עניין רובינשטיין, בעמ' 661).

 

23.      במקרה בו מתקבלת טענת "הגנת יתרת המגרש" בשלב ההפקעה מתעוררת סוגייה נוספת שעניינה בהיקף הפיצוי. כאמור, כאשר נקבע כי חלה ההגנה על מקרה מסוים על הרשות לבחור בין ביטול ההפקעה לבין הפקעת המגרש כולו. אם בוחרת הרשות בהפקעת המגרש כולו ברי כי עליה לפצות את בעל המקרקעין בגין הפקעת יתרת המגרש. השאלה שיש לדון בה היא מהו הפיצוי שיהיה עליה לשלם בגין החלק שכבר הופקע. מובן כי עליה לפצות בגין הפגיעה שנגרמה לבעל המקרקעין כתוצאה מההפקעה עצמה. אך האם היא צריכה לפצות את בעל המקרקעין גם בגין הפגיעה שנגרמה לחלק שהופקע כבר כתוצאה מהתוכנית שייעדה אותו להפקעה? לכאורה פיצוי בגין פגיעה כזו היה על בעל המקרקעין לתבוע במסגרת תקופת ההתיישנות שחלה על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, דהיינו שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. תשובה חיובית לשאלה האמורה משמעה עקיפת תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה באמצעות העלאת "הגנת יתרת המגרש" בשלב ההפקעה בפועל. למרות זאת, סבורני כי ראוי לתת לבעל המקרקעין פיצוי מלא במקרה בו מתקבלת ההגנה, וזאת גם בגין הפגיעה שנגרמה לחלק שהופקע כבר בגין התוכנית שייעדה אותו להפקעה. להלן אפרט טעמי לכך.

 

24.      ראשית, נראה שאין מקום ליצור הבחנה בין מקרה בו הרשות מחליטה לבטל את ההפקעה לבין מקרה בו הרשות מחליטה להפקיע את המגרש כולו. מובן כי מקום בו הוחלט על ביטול ההפקעה זוכה בעל המקרקעין במלוא שווי המגרש. לעומת זאת, אם יוחלט על הפקעת כל המגרש אך לא ינתן פיצוי בגין הפגיעה שנגרמה לחלק שהופקע בגין התוכנית, הרי שבעל המקרקעין יזכה לפיצוי פחוּת בהשוואה לאופציה הראשונה. שנית, השיקולים המצדיקים מתן אפשרות להעלאת ההגנה במועד מאוחר דומים, גם אם לא זהים, לשיקולים המופעלים על ידי שר הפנים בבואו לשקול שימוש בסמכותו להארכת תקופת ההתיישנות בגין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ולבסוף, חשיבותה ומעמדה של זכות הקניין לצד הביקורת שנשמעה על תקופת ההתיישנות הקצרה שקובע סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ועל העדר חובה למתן הודעה אישית לבעלי המקרקעין העתידים להיפגע מהתוכנית, מצדיקים אף הם בחירה באפשרות המיטיבה עם בעל הקניין (ראו ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד לה(3) 645, 655 (1981); אהרן נמדר פגיעה במקרקעין [פיצויים בגין נזקי תכנית] 513-516 (2008); קמר, בעמ' 449, הע"ש 122).         

 

           עם זאת אעיר כי לטעמי אם לא מתקבלת ההגנה, הרי שאין לאפשר פיצוי בגין החלק שהופקע לפי סעיף 197 אם תביעה זו התיישנה לפי הסעיף ולא ניתנה הארכה להגשתה על ידי שר הפנים.

 

מן הכלל אל הפרט

 

25.      אכן, טענת המשיב בעניין תחולתה של "הגנת יתרת המגרש" הועלתה באיחור רק בשלב ההפקעה עצמה. עם זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי חלים הטעמים המצדיקים ליתן למשיב להעלות טענה זו גם בשלב זה. בית המשפט קבע כי שוכנע כי לא המשיב ולא מורישיו ידעו על התוכנית ועל קביעותיה מאומה. כן נקבע שאין המשיב לוקה בחוסר תום לב. בקביעות עובדתיות אלו לא מצאתי כי יש מקום להתערב. כמו כן, חתימתה של המועצה המקומית עראבה על כתב שיפוי למקרה שתיאלץ לפצות את המשיב מצביעה על כך שלא נפגע באופן בלתי סביר אינטרס הסתמכות מבוסס של המערערת. המסקנה היא כי יש באופן חריג לאפשר למשיב להעלות את טענת התקיימותה של ההגנה גם בשלב ההפקעה.

 

26.      האם חלה "הגנת יתרת המגרש" במקרה דנן? מחוות דעת השמאי, שהצדדים לא חלקו עליה, עולה כי התשובה לכך שלילית. טעותו של השמאי היא בעריכת השוואה בין שווי המגרש בשלמותו בייעוד הקודם לבין שווי יתרת המגרש שנותרה בידי המשיב לאחר שינוי הייעוד. כפי שנקבע בפסיקת בית משפט זה יש לבחון את האיסור על הפחתת שווי היתרה על פי היחס בין שוויה היחסי של היתרה טרם ההפקעה לבין שוויה לאחר ההפקעה (נמדר, בעמ' 316; קמר, בעמ' 192; דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון 220-222 (1994); בג"ץ 189/83 סלים בילדינגס בע"מ נ' עיריית ירושלים – הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד לז(3) 215, 223 (1983); עניין קרן תורה ועבודה, בפסקה 24; עניין אליהו, פסקה 17). מנתוני השמאי ניתן ללמוד כי ערכה של יתרת המגרש דווקא עלה לאחר שינוי הייעוד. השמאי קובע כי ערך המגרש בייעודו הקודם, החקלאי, היה 45$ למ"ר. שטח המגרש כולו עמד על 540 מ"ר. מתוכו הופקע שטח של 305 מ"ר, דהיינו יתרת המגרש עומדת על 235 מ"ר. שוויה של יתרת המגרש לפני שינוי הייעוד הינו, אם כן, 235 מ"ר כפול 45$, דהיינו 10,575$. לפי קביעת השמאי שווי יתרת המגרש לאחר שינוי הייעוד הינו 90$ למ"ר, עם מקדם הפחתה של 1.338. נתוני השמאי מביאים בחשבון "דחייה של כ-5 שנים עד למימוש אפשרי בהנחה שהבעלים הנוכחי יקנה חלקת קרקע משלימה לשטח מינימלי של 400 מ"ר מחלקה 25 או שימכור את השטח הנותר לבעלים של חלקה 25 כחלקת השלמה". שווי יתרת המגרש לאחר שינוי הייעוד, אם כן, הינו 235 מ"ר*90$/1.338, שהם כ- 15,807$. מחישובים אלו עולה כי שוויה של יתרת המגרש דווקא עלה לאחר שינוי הייעוד, ומכאן שאין תחולה ל"הגנת יתרת המגרש" הקבועה בסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה. משלא חלה "הגנת יתרת המגרש" אין מקום לפצות את המשיב בגינה. כמו כן, באשר לחלק שהופקע אין מקום למתן פיצוי בגין פגיעת התוכנית, שכן תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התיישנה כבר לפני זמן רב. עם זאת, רשאי המשיב לפנות לשר הפנים בבקשה להאריך את המועד להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף זה. באשר לפגיעה בגין הפקעת חלק המגרש, הרי שבהתאם לקביעת השמאי שוויה של החלקה בייעוד דרך הינו זניח, ולפיכך אין מקום לפיצוי בגינו מעבר לסכום שהפיצויים שאינו שנוי במחלוקת.

 

27.      המסקנה היא, אם כן, כי דין הערעור להתקבל, ואין מקום לפיצויו של המשיב לפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה. פיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה תלוי בהארכת תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף על ידי שר הפנים. המשיב ישא בשכר טרחת עורך דין בסך של 5,000 ₪.        

 

                                                                                                          ש ו פ ט ת

 

המשנה לנשיא א' ריבלין:

 

          אני מסכים.

 

                                                                                                      המשנה לנשיא

 

 

 

השופט נ' הנדל:

 

1.            עיינתי בחוות דעתה המקיפה והמלומדת של חברתי, השופטת ע' ארבל. דעתי כדעתה: דין הערעור להתקבל, ואין מקום לפיצויו של המשיב במסגרת הגנת היתרה (סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965; להלן: החוק). מעבר לתוצאה זו, שהינה מקובלת עליי, התייחסה חברתי למספר סוגיות חשובות, ובין היתר הביעה את עמדתה באשר לאחת מהסתעפויותיה של טענת הגנת היתרה.

 

2.            ברקע לסוגיה, המצב המשפטי הבא: סעיף 190(א)(1) לחוק קובע כי "לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש". המשמעות היא שהפקעה חלקית, אשר פוגעת בשווייהּ של יתרת המגרש – אסורה; על המדינה לוותר כליל על רצונה להפקיע ולוּ חלק מן המגרש, או להפקיע את כל המגרש ולשלם פיצויים בהתאם. טענה זו של בעל המגרש, לפיה שווייהּ של יתרת המגרש נפגע בעקבות ההפקעה החלקית, מכונה "הגנת היתרה".

 

           לשון סעיף 190(א)(1) לחוק מורה, לכאורה, כי הגנת היתרה תופעל אך ורק מקום בו שווי היתרה נפגע עקב מעשה ההפקעה. עם זאת, בהלכת רובינשטיין נקבע כי הגנת היתרה תופעל גם מקום בו שווי היתרה נפגע עקב פרסום התוכנית (עע"מ 1975/01 הועדה המקומית לתו"ב כרמיאל נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638 (2002)). זהו החידוש הראשון המופיע בהלכת רובינשטיין. החידוש השני שנקבע שם הוא שבנסיבות חריגות ניתן יהיה להעלות את טענת הגנת היתרה, אשר מבוססת על הפחתת שווי היתרה עקב פרסום התוכנית, גם בשלב ההפקעה. בכך יש מן החידוש, משום שלפי סעיף 197 לחוק - תביעת פיצויים בגין פגיעה שגרמה התוכנית צריכה להיות מוגשת בתוך שלוש שנים. ניתן היה, לכאורה, להקיש מסעיף 197 לחוק, ולקבוע כי גם תביעה מכוח סעיף 190(א)(1) לחוק (כלומר, מכוח הגנת היתרה) אשר מתבססת על פגיעה שהסבה התוכנית - תוגש בתוך שלוש שנים בלבד. אולם, כאמור, לא כך נקבע בהלכת רובינשטיין, מן הטעמים המנויים שם.

 

           ודוק, החידוש השני המופיע בהלכת רובינשטיין עוסק רק בפיצויים בגין היתרה, דהיינו: החלק אותו לא הפקיעה הרשות מלכתחילה. שאלה שנותרה פתוחה היא מה יהיה דינם של הפיצויים בגין החלק שהופקע מלכתחילה, לאחר שהופעלה טענת הגנת היתרה המתבססת על פגיעת התוכנית: האם בעניינם עדיין חל סעיף 197, אשר קובע סד זמנים של שלוש שנים? שאלה זו לא נדונה במפורש בהלכת רובינשטיין, וחברתי הקדישה לה התייחסות מעמיקה בחוות דעתה. חברתי קבעה כי במקום שבו מתקבלת, בשלב ההפקעה, טענת הגנת היתרה בגין הפגיעה שהסבה התוכנית (וזאת מכוח החידוש השני של הלכת רובינשטיין) - יש לתת פיצוי גם לחלק שהופקע מלכתחילה. אני מסכים עם עמדתה זו של חברתי, ועם הנימוקים שפירטה בחוות דעתה. אבקש להוסיף על כך הערה משלי.

 

3.            מלכתחילה, כאשר המדינה הפקיעה רק חלק מן המגרש, נוצר כביכול פיצול של המגרש לשניים: חלק אחד שהופקע על ידי הרשויות, וחלק אחר – היתרה - שלא הופקע (על אף שחובה היה לעשות זאת על פי דין). לאחר מכן, כאשר מתקבלת טענת הגנת היתרה, והרשות בוחרת להפקיע את כל הקרקע ולשלם פיצוי - מתעורר ספק אנליטי באשר לתביעת הפיצויים. אפשרות אחת היא שלפנינו שתי תביעות פיצוי מפוצלות - תביעה אחת בגין החלק שכבר הופקע, ותביעה אחרת בגין החלק שהופקע "בעל כורחה" של הרשות בעקבות טענת הגנת היתרה. אפשרות שנייה היא שלפנינו תביעת פיצוי אחת, בגין המגרש כולו, תביעה שנובעת מקבלתה של טענת הגנת היתרה.

 

           דומה שהבחנה אנליטית זו היא שעומדת ביסוד הספק עליו הצביעה חברתי. אם לפנינו שתי תביעות מפוצלות, הרי שאין לכרוך בין הפיצוי בגין היתרה לבין הפיצוי בגין החלק שהופקע מלכתחילה. על היתרה – ועליה בלבד - יחול החידוש השני של הלכת רובינשטיין, שם נקבע כי בנסיבות חריגות ניתן יהיה לתבוע פיצויים גם בשלב ההפקעה. ואילו על החלק שהופקע מלכתחילה יחול הדין הרגיל של תביעת פיצויים בגין אובדן הערך הכרוך בעצם התוכנית. תביעה זו תוגש מכוח סעיף 197 לחוק, ובתוך תקופת ההתיישנות שקבע המחוקק - שלוש שנים. זו התוצאה שלא הייתה מקובלת על חברתי, מטעמים שונים (ראו פסקה 24 לחוות דעתה).

 

           האפשרות האחרת היא שלפנינו תביעה אחת מאוחדת בגין כל המגרש המופקע. במקרה כזה סביר מאוד לכרוך בין הפיצוי בגין היתרה לבין הפיצוי בגין החלק שהופקע מלכתחילה, ולהחיל על התביעה כולה את החידוש השני של הלכת רובינשטיין - לעניין מועד העלאת הטענה. המשמעות המעשית היא שניתן יהיה לתבוע פיצויים בגין התוכנית גם בשלב ההפקעה עבור כל המגרש, כולל החלק שהופקע מלכתחילה, תוך "עקיפה" לכאורה של תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 197 לחוק. זו התוצאה בה צידדה חברתי, ואף אני סבור שהיא צודקת וראויה – משני טעמים.

 

           ראשית, נדמה כי הרציונאל של הלכת רובינשטיין הוא להקל עם בעל המקרקעין אשר המדינה בחרה להפקיע את נחלתו. אם נבקש ליישם גישה עקרונית זו בשאלה שלפנינו - התוצאה תהיה שיש להתייחס לשטח המופקע כאל יחידה אחת, ולאפשר מכוח זאת תביעת פיצויים עבור כל המגרש בגין פגיעת התוכנית אף בשלב ההפקעה.

 

           שנית, ובאופן עקרוני, קבלת טענת הגנת היתרה משמעה שהרשות צריכה הייתה מלכתחילה להפקיע את כל המגרש. לא היה מקום לפצל את המגרש לשניים, כך שחלקו יופקע וחלקו יישאר בבעלות פרטית. זו משמעותה של טענת הגנת היתרה. ממילא, אין זה סביר כי לאחר שקיבל בית המשפט את טענת הגנת היתרה, ועבר לשלב קביעת הפיצוי – יהיה עליו לחזור ו"לפצל" את המגרש, מבחינה רעיונית, ולראות את תביעת הפיצויים כמורכבת משתי תביעות נפרדות. משעה שנתקבלה טענת הגנת היתרה – הרי שנקבע כי פיצול המגרש הוא שגוי. ומשעה שהמגרש הוא אחד, הרי שגם תביעת הפיצויים היא אחת. וכשם שהלכת רובינשטיין - לעניין מועד התביעה המותר - חלה על היתרה, כך היא חלה באשר לחלק שהופקע מלכתחילה (עוד על סוגיה זו ראו ע"א 9749/03 הועדה המקומית לתו"ב קרית אתא נ' אליהו, פסקאות 18-19 (22.8.3007); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 310-320 (מהדורה שנייה, 2011)).

 

4.            ניתן להעמיק ולחדד את ההבחנה שהוצעה לעיל, בין תביעת פיצויים אחת לשתי תביעות נפרדות, תוך שימוש בכלי הניתוח של אסכולת הלימוד הבריסקאית.

 

           האסכולה הבריסקאית, אשר תקעה יתד בעולם הישיבות - ראשיתה בכתיבתו התורנית של ר' חיים הלוי סולובייצ'יק, איש בריסק ומגדולי חכמי ההלכה במאה ה-19. האוחזים באסכולה זו, "הבריסקאים", מרבים לנתח סוגיות באמצעות הבחנה בין "חפצא" ל"גברא" (חפץ ואדם, בהתאמה). אמחיש את המתודולוגיה באמצעות דוגמא פשוטה מהמשפט העברי - המצווה הידועה לקבוע מזוזה בפתח כל בית: ניתן לפרש שזו חובת חפצא (כלומר, חובה חפצית), כאשר המשמעות היא שעל כל בית רובצת חובה להיות מעוטר במזוזה. לחלופין, ניתן לפרש שזו חובת גברא (כלומר, חובה אישית), כאשר המשמעות היא שכל בעל בית חייב לקבוע מזוזה בפתח ביתו. ודוק, אין מדובר בהבחנה תיאורטית גרידא. השלכה אפשרית היא לבית שבעליו איננו חייב במצוות, כגון שאיננו יהודי, אך משכיר את ביתו ליהודים שומרי מצוות. אם מזוזה היא חובת חפצא, ברור שאותם שוכרים לא יכולים להמשיך ולהתגורר בבית מבלי להתקין בפתחו מזוזה: בבית חייבת להיות קבועה מזוזה. אולם אם מזוזה היא חובת גברא, ייתכן שהשוכרים פטורים מהתקנת מזוזה, משום שמדובר בחובה אישית המוטלת על בעל הבית בלבד – ולא על השוכרים.

 

           לענייננו, אני סבור כי ניתן לנתח גם את טענת הגנת היתרה במונחים של חפצא וגברא. אפשרות אחת היא שהגנת היתרה חלה על החפצא, כלומר: על היתרה שלא הופקעה מלכתחילה. זוהי זכות חפצית, שרובצת על אותו שטח שלא הופקע מלכתחילה על ידי הרשויות. במצב כזה, אין שום היגיון לכרוך את הפיצוי בגין היתרה עם הפיצוי בגין החלק שהופקע מלכתחילה: מדובר בשתי תביעות נפרדות. הגנת היתרה חלה אך ורק על היתרה. ממילא, גם החידוש השני של הלכת רובינשטיין חל אך ורק על היתרה. על החלק שהופקע מלכתחילה, לעומת זאת, חל הדין הרגיל של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. תוצאה כזו, כאמור, איננה מקובלת על חברתי, ואף  לא עליי.

 

           אפשרות שנייה היא שהגנת היתרה חלה על הגברא, כלומר: על בעל הקרקע. זוהי זכות אישית, שמוקנית לבעל המקרקעין כתוצאה מכך שהרשות הפקיעה חלק משטחו שלא כדין. במצב כזה, יש היגיון רב לכרוך את הפיצוי בגין היתרה עם הפיצוי בגין החלק שהופקע מלכתחילה: מדובר בתביעה אחת המוגשת על ידי אותו אדם - בעל המקרקעין שהרשות פגעה בו שלא כדין. אותו אדם מגיש תביעה אחת, מאוחדת, בגין כל המקרקעין. אותו אדם – עם התביעה האחת והמאוחדת שבידו – חוסה תחת כנפיה של הלכת רובינשטיין. המשמעות המעשית היא שהוא זכאי לתבוע פיצויים בגין התוכנית גם בשלב ההפקעה עבור כל המגרש, כולל החלק שהופקע מלכתחילה. תוצאה זו, כאמור, מקובלת על חברתי, ואף אני מצדד בה – גם משני הטעמים שציינתי לעיל.

 

5.            לסיכום, אני מסכים עם דעתה של חברתי: דין הערעור להתקבל משום ששווייה של היתרה לא נפגע, ועל כן אין לקבל את טענת הגנת היתרה.

 

                                                                                                              ש ו פ ט

 

          הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ארבל.

 

          ניתן היום, י"ב בניסן תשע"ב (4.4.12).

 

 

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   09065390_B10.doc   עכ

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il