בית משותף, בתים משותפים, סכסוכים בין שכנים - עורכי דין מייעצים

בית משותף - בתים משותפים

ייעוץ משפטי בנושא בית משותף, בתים משותפים

 

 

 

 

 

 

 

בישראל, שאינה משופעת בשטחי קרקע, המגורים בבית משותף נפוצים מאוד, בייחוד באזור המרכז. מבחינה אנושית, החיים בבית משותף מציבים אתגרים לא מעטים, שהרי כפי שאדם אינו בוחר את משפחתו והוריו, כך גם אינו בוחר את שכניו.

 

 

 

 

 

 

 

לצורך כך, יצרה מערכת המשפט בישראל מכלול של חוקים, הקובעים מהו בית משותף, כיצד ינוהל, מה יהיו זכויות וחובות הדיירים, איזה חלק מהרכוש יהיה משותף ואיזה לא, באיזה רוב יתקבלו החלטות וכן הלאה. קצת כמו בקיבוץ, רק לגובה.

 

 

 

 

 

 

 

בית משותף, מבחינה משפטית, הוא כל בית אשר נרשם ככזה בלשכת רישום המקרקעין, בפנקס מיוחד שנקרא "פנקס הבתים המשותפים". בכל מקרה, גם בתים שאינם רשומים כמשותפים, ורבים כאלה בישראל, מנוהלים הלכה למעשה כבית משותף ואותן הוראות חלות גם עליהם.

 

 

 

 

 

 

 

להלן הסוגיות העיקריות בנושא:

 

ניהול בית משותף

 

 

 

 

באופו עקרוני, הדיירים הם שמנהלים את הבית המשותף.לשם כך קיימת אסיפת דיירים, אשר יש על פי החוק להודיע על קיומה מראש. תקנון הבית המשותף. לגבי הרוב הנדרש בהחלטות שונות, הרי שכאן יש לקחת בחשבון את חוק המקרקעין, וכן חוקים אחרים, את תקנון הבית המשותף, ואת מה שקבעו הדיירים. באופן עקרוני, החוק קובע דרישות רוב דיירים שונה בעניינים שונים. לשם דוגמא, אם הדיירים מבקשים להעביר את ניהול הבית המשותף למתחזק, הרי שהחוק קובע כי בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם רשאים להחליט על כך, לעומת החלטות אחרות, שכדי לבצען די באחוז מסוים מבעלי הדירות, ללא קשר לגודל הדירה. להחלפת ספק גז למשל, נדרשת החלטה של רוב רגיל.

 

 

 

 

 

 

 

יש לזכור כי החלטות מסוימות, שקשורות לניהול השוטף של הבית המשותף, יעשו על ידי ועד הבית עצמו, מבלי להיכנס לפרוצדורות של כינוס אסיפה. מדובר על עניינים כגון התקנת שילוט, התקנת תאורה, התאמת גובה שער או דלת מבלי לשנות את המבנה שלהם וכדומה.

 

 

 

 

 

 

 

כמו בכנסת, להחלטות אחרות שאינן קשורות לניהול השוטף נדרש רוב, ולא תמיד מדובר באותו רוב. הרחבת שביל גישה קיים למשל, מחייבת רוב דיירים, כמו גם החלפת ריצוף וכד‘, לעומת הכשרת מקום חנייה למשל, אשר דורש הסכמת שישים אחוז מהדיירים.

 

 

 

 

 

 

 

אם נתקלתם בבעיה כלשהי בנוגע לניהול בית משותף, תוכלו לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.

 

2. ועד הבית ונציגות הדיירים

תפקידה של נציגות הבית לדאוג להחזקתו התקינה של הבית המשותף ושל הרכוש המשותף. יתר על כן, הנציגות מחוייבת לבצע כל תיקון ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע באחת או יותר מדירות הבית.

 

לצורך כך הקנה החוק לנציגות הבית את הזכות להתקשר בחוזים ולהיות צד בהליכים משפטיים ובכל משא ומתן בשם כל בעלי הדירות. זאת כדי לייעל את פעולתה לצורך החזקה תקינה וניהול שוטף. לצורך כך מחוייבת הנציגות לנהל פנקס הכנסות והוצאות ולערוך דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים ולהציגם בפני האסיפה השנתית וכן לנהל חשבון בנק על שם הבית המשותף.

 

את הנציגות בוחרים באסיפה כללית של בעלי הדירות והנציגות תשאר בתוקפה עד האסיפה הבאה, למעט אם קובע התקנון אחרת.

 

כפי שניתן להיווכח, החוק והתקנון מסדירים סוגיות משפטיות רבות בנוגע לניהול הבית המשותף על ידי הנציגות ולכן מומלץ לפנות לעורך דין מתמחה בתחום, באם עולות בעיות הקשורות בנושאים אלו.

 

3. מעלית

 

 

 

 

 

 

 

סוגיית מעלית עולה שוב ושוב בבתים ישנים, שם לא הותקנה מעלית בזמן הבנייה. בתל אביב למשל, דיירים בקומות העליונות בבניינים ישנים מבקשים לא פעם להוסיף מעלית לבניין.

 

 

 

 

 

 

 

לצורך כך יש להצטייד באישורי עירייה מתאימים, באישור הנדסי מתאים, ולעיתים הקשה מכל הוא דווקא קבל הסכמתם של שני שליש מבעלי הדירות בבניין, שכן זהו האחוז הנדרש על פי החוק.

 

 

 

 

 

 

 

אולם בכך לא תמו הבעיות המשפטיות. החוק קובע כי כל בעלי הדירות בבניין חייבים להשתתף בהוצאות החזקת מעלית, ברם לגבי עלות התקנת מעלית, בעלי דירות בקומת הקרקע אינם חייבים לשאת בעלות התקנתה.

 

 

 

 

 

 

 

כאמור, לא בכל בית משותף ניתן להקים מעלית, ובטרם בחינת הסוגיות המשפטיות האמורות לעיל, יש לבצע בדיקה הנדסית ולבדוק האם בכלל ניתן להתקין בבניין מעלית.

 

 

 

 

 

 

 

מעניין לדעת כי בתי המשפט בישראל פסקו לא אחת בנוגע לסוגיות הקשורות בנושא, כגון סחטנות דיירים או חיוב דיירים אחרים, וכן בנושא הרוב הדרוש להסכמה הדיירים, ולכן במקרה של בעיה משפטית בנושא, מומלץ להתייעץ בעניין עם עורך דין מומחה.

 

4. דיירים סוררים

 

 

 

 

 

 

 

לא אחת נתקלת הנציגות בדיירים אשר מסרבים להשתתף בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף. יש לזכור כי חוק המקרקעין מחייב את כל בעלי הדירות שבבית לשאת בהוצאות הדרושות להחזקת הבית המשותף אולם כידוע, לא כל אחד מקיים את החוק.

 

באופן עקרוני, באם מתמיד דייר בסירובו, כדאי להיוועץ בעורך דין ולשקול לשלוח לו מכתב התראה לפני פנייה לערכאות משפטיות. לעיתים די במכתב כזה, המסביר את חובותיו של הדייר על פי חוק, בכדי לגרום לדייר סרבן לשלם את חובו.

 

באם צעד זה אינו מועיל, כאמור לעיל, יש לפנות לערכאות. במקרה כזה, כדאי לוודא קודם לכן כי הנציגות מנהלת את פנקסיה באופן שאינו שגוי, ואכן שהחובות הנדרשים מבעל הדירה מגובים בחוק. אם כן, יש לפנות לעורך דין מומחה בתחום על מנת שיבדוק את הסוגייה וייפנה אותה לדיון בערכאה הנכונה.

 

5. רעש

 

 

 

 

 

 

 

חלק גדול מהסכסוכים בבתים משותפים נגרמים על רקע רעשים שנגרמים על ידי שכנים לבית המשותף. הרמת קול, השמעת מוסיקה רמה, גרירת רהיטים בשעות בלתי קונבנציונליות, תיפוף במערכות תופים, טריקת דלתות, אלו הן רק מקצת מהדוגמאות אשר בעטיין מגיעים דיירים רבים לערכאות משפטיות.

 

לצורך כך נקבעו תקנות שונות לצורך מניעת רעש, וראוי להביא מקצת מהדוגמאות ומהאיסורים שנקבעו בתקנות אלו.

 

שירה, נגינה, רדיו וטלוויזיה

 

 

 

 

 

 

 

קובעות התקנות כי לא ישיר אדם, לא יצעק ולא יפעיל כלי נגינה, מקלט רדיו או טלוויזיה ולא יקים רעש באמצעות פטיפון, רשמקול, מגביר קול או מכשירי קול כיוצא באלה בין השעות 16:00-14:00 – ובין השעות 23:00 ל-07:00 למחרת באזור מגורים תחת כיפת השמיים או במקום שאינו תחת כיפת השמים, אולם אינו סגור מכל צדדיו כלפי חוץ, או שדלתותיו, חלונותיו או פתחיו האחרים אינם סגורים כולם או בבניין שיש בו יחידת מגורים.

 

אגב, קובעות התקנות כי בימים מסויימים כן ניתן להרעיש כגון בליל העצמאות, ובפורים וכן עד חצות בערב יום מנוחה.

 

תיקונים ושיפוצים, הזזת פחי אשפה, אלטא זעכן ומחזירים בתשובה

 

קובעות התקנות כי לא יבצע ולא ירשה אדם לבצע, בין השעות 22:00 ל- 07:00 למחרת עבודות תיקון או שיפוץ בבניין מגורים, ולא יתקין בו מיתקנים במשך השעות האמורות, וכן כי לא יפעיל אדם ולא ירשה להפעיל מכונה כמשמעותה בתקנות מניעת מפגעים (רעש בלתי סביר מציוד בניה), התשל"ט – 1979, לצרכיי חפירה בניה או כיוצא באלה, באזור מגורים, בין השעות 19:00 ל- 06:00 למחרת ובימי מנוחה, זולת אם הפעלת המכונה דרושה באופן דחוף לשם מניעת סכנה או הפרעה בלתי סבירה לביטחון הציבור, בריאותו או בטיחותו, או להסרת סכנה או הפרעה כאמור.

 

לגבי פחי אשפה קובעות התקנות כי לא יטלטל אדם ולא ירשה לטלטל, בין השעות 22:00 ל- 6:00 – למחרת ובימי מנוחה, פחי אשפה, מכלים, חביות, בלוני גז וכיוצא באלה, באופן הגורם או העלול לגרום רעש.

 

לגבי הפעלת רמקולים ברחוב, למכירה או קנייה, להחזרה בתשובה וכיוצ"ב קובעות התקנות כי לא יפעיל אדם ולא ירשה להפעיל באזור מגורים מגביר קול או מכשיר כיוצא בו כדי להפנות את תשומת הלב למכירת טובין או קנייתם, לאספקת שירותים להופעה, להצגה, למתן הדעה או לפרסומת אחרת.

 

התקנות גם מסדירות נושאים הקשורים ברעש של בעלי חיים, מזגנים, אזעקות רכב וכיוצ"ב.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-פירמות עורכי דין מובילות-

  • meitar
  • nevo-molson
  • maschit
  • gornitzky
  • yehuda
  • firon
  • firon