חשיבותה של הערת אזהרה ברכישת דירה/ מאת עו"ד חגי אורגד

כללי-

הערת אזהרה עת רוכשים דירה, הינה פרמטר חשוב ביותר לשם הגנה על זכויות הרוכש עת הוא מבצע הליך סבוך ובעיקר יקר במסגרת רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר.

במה דברים אמורים? לא יהא זה מופרז לכתוב כי אדם או עורך דין שהתרשל במילוי תפקידו בכך שלא נרשמה הערת אזהרה בעת רכישת דירה למשל, מקום בו מתחייב רישום הערת אזהרה, עלול להביא לאבדן רב של ממון ולעיתים במקרים קיצוניים יותר, עלול להביא לאובדן כל רכושו של הנפגע אשר לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו. לא בכדי, קיימת פסיקה וחקיקה למכביר העוסקת בנושא הרגיש והחשוב הזה- קרי נושא רישום הערת האזהרה. מכאן נעבור לסקירה כללית של הנושא.

מהי הערת אזהרה?

במסגרת דיני המקרקעין, זוהי הערה הנרשמת במרשם המקרקעין בגין התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות בדירה או בנכס, לבצע בדירה או במקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

מטרותיה של הערת האזהרה, הינן: לשמור על האינטרס של הרוכש דירה עת הוא מתקשר בעסקה במקרקעין או בחוזה לרכישת דירה, על ידי כך שלא תעשנה עסקאות נוגדות  וסותרות. כלומר, למנוע מצב מסוכן במסגרתו דירה למשל נמכרת מספר פעמים למספר רוכשים שונים (שכן היו גם היו דברים מעולם). מטרה נוספת היא, להודיע ולהזהיר את הציבור ויחידי הציבור, מפני ביצוע עסקה או רכישת דירה אשר בגינה נרשמה הערת אזהרה. בכך להתריע, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.

 כאן יש לעמוד על ההבדל המהותי, בין עסקה לרכישת דירה או לרכישת מקרקעין בכלל, לבין עסקאות אחרות. שהרי כאשר אדם קונה תמונה, טלוויזיה או אופניים במרבית המקרים הוא מקבל את המוצר שקנה בו במקום וזאת לאחר ששילם בגין אותו מוצר. ברם, ברכישת דירה אין כך הדבר, שכן אדם הרוכש דירה על פי רוב לא מקבל את החזקה בדירה (קרי, האפשרות להחזיק בה ולהשתמש בדירה כאוות נפשו) בו במקום, אלא בדרך כלל ישנה תקופת המתנה בת מספר חודשים ולעיתים אף מעבר לכך. הבדל נוסף וניכר הוא שרכישת דירה הינה עניין יקר מאוד, ועל פי רוב מדובר בעסקת חיים שאדם עושה (על כן חשיבותה), וכפועל יוצא מכך ברורה חשיבותה של הערת אזהרה ורישומה כדין.

יובהר, כל אדם באשר הוא רשאי לעיין ברישומים ובפנקסים (תמורה אגרה מתאימה), על מנת לברר האם לגבי דירה או מקרקעין מסוימים נרשמה הערת אזהרה.

יתר על כן, כאשר עסקינן ברכישת דירה, ישנם רישומים פורמליים אותם עורך דין מיומן ובקיא מחויב לבדוק משפטית, כגון: בדיקה במשרדי לשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות, מנהל מקרקעי ישראל, משרדי חברה משכנת וכו'..

עוד על חשיבות רישום הערת אזהרה-

הערת אזהרה ברכישת דירה היא כלי, או אם תרצו מנגנון בעל חשיבות נעלה מאין כמותו, אשר עשוי למנוע "תאונות משפטיות" בין צדדים לעסקה, בכך שתמנע כאמור מקונה פוטנציאלי להתחייב חלילה בעסקת רכישת דירה, כאשר בגין אותה דירה ממש התבצעה עסקת רכישת דירה.

מנגנון פשוט יחסית זה של רישום הערת אזהרה, יימנע מהצד הנפגע הפוטנציאלי (הקונה התמים) אבדן כסף רב (ולעיתים יימנע אבדן כל רכושו), התדיינויות ארוכות, יקרות ובעיקר מיותרות בבתי המשפט.

המסגרת החקיקתית-

המקור החוקי לרישום הערת אזהרה הינו  חוק המקרקעין, התשכ"ט-     1969      (להלן: "החוק"), להלן יובא תוכנם של הסעיפים הרלוונטיים מלשון החוק     –

126.    הערת אזהרה  
א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין,   או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות   בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי   שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם   ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת,   מוחלטת או מותנית.  

ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד,   יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

127.    תוצאות של הערת אזהרה  

א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה,   לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

פרט להערות אזהרה המפורטות לעיל, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה הנפוצים פחות. אולם, מאמרינו אינו עוסק בהן אך הקורא הסקרן יוכל למצוא סוגים נוספים של הערות אזהרה בין היתר בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל- 1969.

מילות סיום-

אשר על כן, עת נכנסים להליך של רכישת דירה או מקרקעין, יש להיוועץ בעורך דין המומחה לענייני מקרקעין (ולא, לא כל עורך דין מבין  בנושא סבוך זה), אשר בקיא בנושא ומצוי בפרטיו. על מנת שעורך דין מומחה זה, יבצע את עסקת רכישת הדירה או נכס המקרקעין בדרך נכונה וזהירה, ויוביל את הצדדים לכדי סיום העסקה לחוף מבטחים  באופן תקין וללא כל סיבוכים מיותרים, אשר משמעותם על פי רוב הרות גורל.   

הבהרות משפטיות-

יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה כלל ועיקר את מכלול ההיבטים הסבוכים, אשר רלוונטיים לעסקאות במקרקעין בכלל ולרישום הערת אזהרה בפרט.

אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או צעדים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.

אשר על כן, עקב הנושאים המורכבים שעומדים על הפרק עת מבצעים רכישת דירה או רכישת נכס מקרקעין, יש לפנות לעורך דין המומחה בתחום והיודע היטב את מלאכתו.

אודות כותב המאמר-

כותב המאמר הינו עורך הדין חגי אורגד, אשר מצוי, בקיא בתחום  ומעורה בפרטיו. עורך הדין חגי  אורגד הינו בעל תוארLL.B   במשפטים, אשר סיים לפני שנים את לימודיו האקדמיים בהצטיינות יתרה.

עורך הדין חגי אורגד, מלווה ומטפל מזה שנים בתיקים מורכבים ביותר העוסקים בתחומי משפט כדוגמת המאמר דלמעלה, ללא פשרות, בהצלחה ובכשרון רב לשביעות רצון לקוחותיו המלאה.

כתובת: שד' וייצמן 48, קרית מוצקין. טל': 077-301-501-1  פקס': 077-3015012

דוא"ל: "> כתובת דוא"ל זאת מוגנת מפני spambots. יש להפעיל JavaScript על מנת לראות את הכתובת

באתר המשרד כבר ביקרת? www.orgadlaw.co.il

מאמר בנושא דיני עבודה לחברי האיגוד:

למי אין בעיות בעבודה, למי אין בעיה עם המעסיק או שהוא המעסיק יש לו עובדים עם בעיות, יש מקום לפיתרון, יש מקום להבנה מציאת איזון ומענה לכל חבר רשום באיגוד , יש אוזן קשבת

מדי שנה מוגשות לבתי הדין האזוריים והארציים לעבודה תביעות רבות הנוגעות להפרת זכויות עובדים. המשפט בישראל מכיר בזכויות בסיסיות להם זכאי כל עובד במשק, ללא תלות בהסכם קיבוצי או חוזה עבודה אישי. החוק קובע כי גם העובד אינו רשאי לוותר על זכויות אלו ופעמים רבות מבוטלים בבית הדין הסכמים חתומים אשר יש בהם עבירה על חוקי המגן.

גם הסכמים קיבוציים ונציגויות עובדים אינם יכולים לעבור על זכויות סוציאליות בסיסיות אלו ומטרתם העיקרית היא לשפר את תנאיו של העובד מעבר לרף החוקי. מגזרים מסוימים עובדים תחת הסכמים מיוחדים (לדוגמא העסקת עובדי מלון ביום כיפור), אך בכל מקרה אין החוק מתיר וויתור על זכויות המגן הבסיסיות.

האחריות על אכיפת חוקי המגן הללו מוטלת על משרד התמ"ת אך מכיוון שמספר הפקחים אינו כמספר העובדים, ואף לא מתקרב לכך, מופרות זכויותיהם של עובדים רבים, חדשות לבקרים. עובד אשר זכויותיו הופרו רשאי כאמור לפנות לבית הדין לעבודה.

חוקים אלו מסדירים זכויות כגון פיצויי פיטורין, הלנת שכר, שכר מינימום, ימי חופשה, ימי מחלה, תאונות עבודה,תשלום בעבור עבודת לילה ועוד.

עם זאת, חוקי המגן חלים רק במידה ומתקיימים בין הצדדים יחסי עובד-מעביד. לעובדים חריגים (כגון מתנדבים, מוגבלים או פריסלנרים) ישנו דין מיוחד וכך גם לעובדי חברות קבלן וכוח אדם. רבים מן הדיונים בבתי הדין לעבודה סובבים סביב מעמדם של הצדדים והתקיימותם של יחסי עובד-מעביד ביניהם.

 מגזרים מסוימים, כגון נשים או נוער, נהנים מחוקי מגן מיוחדים דוגמת חוק עבודת נשים, חוק עבודת נוער, חוק עובדים זרים וחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות.

מהן זכויות המגן העיקריות?

1. הודעה לעובד
2. שכר מינימום
3. מועד תשלום השכר
4. דמי נסיעות
5. גמול שעות נוספות
6. דמי חגים
7. חופשה שנתית
8. דמי הבראה
9. דמי מחלה

10.  הודעה מוקדמת לפיטורים ולהתפטרות

11.  פיצויי פיטורים

12.  אי שיווין בעבודה

13.  פנסיה

ימי חופשה – לכל עובד מגיעים מדי שנה ימי חופשה בתשלום. חוק חופשה שנתית מסדיר את כמות ימי החופשה, בד"כ כתלות בוותק. 

שכר מינימום – חוק שכר מינימום מסדיר את השכר שיוענק לעובד בעבור עבודתו. 

הגנת שכר – בחוק הגנת השכר הגדיר המחוקק את נושא הלנת השכר, לרבות המועד האחרון לתשלום המשכורת ודין הלנתה. 

חוק הודעת העובד – חוק מגן זה קובע כי הודעה המפרטת את משרתו של העובד תוגש לו לכשיתחיל לעבוד ולא יאוחר מ-30 יום מכניסתו לתפקיד.

 חוק הודעה מוקדמת – מעסיקים רבים נוטים לפטר עובדים בניגוד לחוק זה הקובע כי בעת ניתוק ההתקשרות בין עובד למעביד, חייב הצד שקיבל את ההחלטה לידע את הצד השני באמצעות הודעה מפורטת בכתב. 

ימי מחלה -  עובד אשר אינו יכול להגיע לעבודתו בגין מחלה, זכאי לקבל תגמול בעבור הימים אשר החמיץ וזאת מתוקף חוק דמי מחלה.

שעות עבודה ומנוחה –חוק שעות עבודה ומנוחה. חוק זה מסדיר את אורכם של יום עבודה ושבוע עבודה, את שעות המנוחה ואת השכר הנוסף אשר ישולם לעובד בגין שעות נוספות או עבודה בימי מנוחה.

 דמי נסיעות: כל מעביד חייב בהשתתפות בדמי הנסיעה הממשיים שמוציא העובד בדרכו לעבודה וחזרה ממנה בתחבורה הציבורית - עד לתקרה שנקבעה מפעם לפעם.

התקרה הנוכחית היא 22.70 ₪ ליום. הבסיס לחישוב דמי הנסיעה הוא עלות הנסיעה בכרטיסיית הנחה למספר נסיעות או כרטיס חודשי - חופשי.

 דמי חגים:

א. עובד בשכר חודשי זכאי לתשלום עבור ימי חג.

ב. עובד בשכר יומי (או קבלני או לפי שעה) שעבד 3 חודשים במקום עבודתו זכאי לתשלום עבור 9 ימי חג והם: שני ימי ראש השנה, יום הכיפורים, שני ימי סוכות (ראשון ואחרון), שני ימי פסח (ראשון ואחרון) חג השבועות ויום העצמאות. העובד זכאי לתשלום עבור ימי החג אם לא נעדר מעבודתו יום לפני החג ויום אחרי החג אלא בהסכמת המעביד.

דמי הבראה: עובד זכאי לדמי הבראה אם עבד באותו מקום עבודה שנה אחת לפחות.גובה דמי הבראה ליום הוא 340 ₪ (החל ב 01.07.08). (לצו ההרחבה )מספר ימי ההבראה המגיעים לעובד בהתאם לוותקו בעבודה .

גמול שעות נוספות: אם יועבד העובד בשעות שמעבר ליום עבודה רגיל במשרה מלאה, על המעביד לשלם לעובד לא פחות מ- %125 משכרו הרגיל של העובד עבור השעתיים הנוספות הראשונות ולא פחות מ-150% עבור השעה הנוספת השלישית ואילך.

פיצויי פיטורים: עובד שפוטר לאחר שעבד אצל אותו מעביד או באותו מקום עבודה שנה ויותר זכאי לפיצויי פיטורים. שעור הפיצויים המגיע הוא משכורת חודשית אחרונה עבור כל שנת עבודה בפועל וחלק יחסי מזה עבור חלק משנה. פיצויי הפיטורים מחושבים על בסיס השכר ברוטו ללא החזרי הוצאות.

תאונת עבודה מה היא? 

• תוך כדי ועקב עבודתו של העובד במקום העבודה.
• בזמן צאתו של העובד מביתו בדרכו לעבודה או ממנה. פגיעה עקב חומרים כימיים ואחרים במקום העבודה אשר גרמו נזק לבריאותו של העובד, כגון מחלת ריאות או פגיעה במערכת השמע. הפגיעה התרחשה במהלך השנים כל עוד העובד עסק באותו העיסוק. תאונת דרכים בזמן עבודתו, במהלך נסיעתו של העובד בין אם היה אמור להגיע למקום עבודתו או חזר ממנה ובין אם על ידי נשלח על ידי מעבידו לבצע עבודה במסגרת אחריותו או עיסוקו. 

בעת הגשת תביעה בגין פגיעה בעבודה, יש להקפיד על מילוי טופס תביעה מאחר וכל פרט הוא בעל משמעות. יש לצרף אישורים רפואיים ואחרים אשר נבדקו ואושרו על ידי רופא מקצועי המתאים למהות התביעה. 

מהי מחלת מקצוע?

המשותף לכל המחלות, היא העובדה שהן נגרמות כתוצאה מעבודה מתמשכת באותם התנאים, ולא כתוצאה מאירוע חד פעמי, כמו במקרה של תאונת עבודה.

התיישנות - מועד הגשת תביעה לפגיעה בעבודה:

תביעה יש להגיש לא יאוחר משנה מיום קרות התאונה. עד אשר לא תיבדק ותאושר התביעה ע"י הביטוח הלאומי לא יפוצה הנפגע בימי הפגיעה או בכל דבר .